מהן הקלות בנייה?

הקדמה: 

למה נועד פרסום הקלות בנייה

לפני כל תכנון של בית, על האדריכל לעבור על התב״ע המפורטת (תב״ע) אותה הרשות או המועצה הגדירה –
כל רשום ישנה הגדרות על הקרקעות שונה זו מזו וזה יכול גם להתבטא בשינויים בין שכונה לשכונה.
כל שינוי מעבר להגדרות אלו מצריך פרסום על מנת לקבל הקלות – ישנם הקלות אשר עוברות וישנם שלא ניתנות כלל לשינוי.
פרסום הקלות בניה נועד מעבר לאישורי הרשות לאפשר לשכנים גם להתנגד לשינוי.

לגבי כל מגרש אשר ניתן להוציא בו היתר בנייה,
קיימת תכנית מפורטת (תב”ע) בתוקף אשר מפרטת הוראות בינוי לפיהן ניתן לקבל היתר בנייה.
למשל: השימושים המותרים במגרש, זכויות הבנייה המירביות, קווי בניין, גובה מירבי וכדומה.

במקרים רבים, במגרש אחד חלות מספר תכניות עירוניות כלליות, בנוסף לתכנית הראשית.
למשל תכנית ע-1 הקובעת הוראות לגבי מרתפים בכל העיר, תכנית ג’ לבנייה על גגות וכדומה.
בקשה להיתר חייבת להתאים להוראות כל התכניות החלות בה ובנוסף, להתאים להוראות ותקנות חוק התכנון והבנייה.

“הקלה” היא אפשרות לסטייה מסוימת מהוראות תכנית מפורטת (תב”ע) אשר חלה במגרש בו מבוקש ההיתר.
“הקלות” נועדו לאפשר גמישות היות שתכניות תקפות במשך שנים רבות ונדרשת התאמה למציאות מורכבת ומשתנה. יחד עם זאת,
החוק מגביל את הסטייה המותרת מהוראותיה של תכנית בתוקף, כדי לשמור על עקרונותיה, אופייה ומהותה העיקרית של התכנית.
במסגרת הליך של הקלה אפשר לאשר סטייה מהוראת בינוי מסוימת כל עוד אינה בגדר “סטייה ניכרת”.

“שימוש חורג” הוא אפשרות לשימוש זמני בבניין קיים בניגוד לתכלית שנקבעה בהיתר הבנייה המקורי.
אם השימוש המבוקש תואם את השימושים המותרים על פי התכנית המפורטת החלה במקום,
מדובר ב”שימוש חורג מהיתר” והוא יכול להיות מוגבל בזמן.
אם השימוש המבוקש אינו מופיע ברשימת השימושים המותרים על פי תכנית בניין עיר החלה במגרש (תב”ע) – פרסום הקלות בנייה בעיתונים

“שימוש חורג מתכנית” והוא חייב להיות מוגבל בזמן.
אף המחוקק הגביל וקבע שלא ניתן לאשר שימוש החורג מהשימוש המקורי בצורה מהותית,
בגדר “סטייה ניכרת”, סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה קובע: 151 (א).
“לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין”.

סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה קובע:  151 (א).
“לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין”.  

מהי “סטייה ניכרת”?

תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס”ב-2002, מפרטות רשימה של עבודות המהוות סטייה ניכרת,
למשל: בנייה בחריגה מקו בניין מעבר לשיעור של 10% מהמרווח בקיר עם פתחים,
או תוספת קומות מעבר למספר המרבי שאפשר להוסיף בהקלה.

קיימים מקרים מיוחדים בהם התכנית המפורטת (התב”ע) קובעת נושאים שונים
(שאינם כלולים בתקנות סטייה ניכרת) בהם ניתן לבקש הקלה.
במקרים אחרים התב”ע מצמצמת את ההקלות שניתן להגיש על ידי כך שהיא קובעת שסטייה מהוראה מסוימת תהווה סטייה ניכרת.

לסיכום: ניתן לבקש הקלה או שימוש חורג מהוראה מסויימת בתב”ע, עד למגבלה של סטייה ניכרת.

כיצד מבקשים / פונים לפרסום הקלות בנייה?

פרסום הקלות בניה: עורך הבקשה ימלא את פירוט ההקלות המבוקשות ואת הנימוקים לבקשה זו,
בדף הראשון במפרט הבקשה להיתר (הגרמושקה). 

יש לקרוא היטב את התכנית (תב”ע) החלה במקום,
על מנת לבדוק האם נושאים מסוימים נקבעו כסטייה ניכרת בהוראות התכנית ולא ניתן לבקש עבורם הקלה,
והאם יש הקלות שניתן לבקש מכוח התכנית שאינן כלולות בתקנות סטייה ניכרת.

להורדת דוגמאות לנוסח חוק תכנון ובניה לחצו כאן >>>