בחירת מגרש

החלטתם לקנות מגרש ולבנות בית?

בשעה טובה.

מנהל מקרקעי ישראל מוציא מדי פעם מגרשים לשיווק, מרגע שיצא מכרז באזור בו אתם רוצים לבנות השעון מתחיל לתקתק,
עליכם להחליט האם אתם מוכנים לפרויקט והאם אתם מתכונים לגשת למכרז לרכישת מגרש,
זכרו שאתם כנראה לא היחידים שמעוניינים בכך וכמות המגרשים מוגבלת..
לאחר שקיבלתם החלטה ישנם מספר סעיפים חשובים שעליכם לבחון:

גודל המגרש

גודל המגרש ישפיע מאוד על גודל הבית שתוכלו לבנות וכמובן על גודל הגינה שתהיה לכם.
אחוז התכסית (אחוזי הבנייה המותרים במפלס אחד) של כל מגרש מופיע בתב”ע,
כך אתם יכולים לקבל רושם ראשוני לגבי שטח הקומה מתוך שטח המגרש ולקבל קנ”מ לגבי גודל הגינה.
חשוב לזכור שמחסן וחניה מקורה נכללים באחוז התכסית.
במקרים רבים ניתן לבקש הקלה והגדלת התכסית, אחוזי התכסית וההקלות יכולים להשתנות מרשות לרשות.
חשוב לזכור שלהקלות יש משמעות – תשלום מס השבחה וזמן ארוך יותר בקבלת היתר בנייה.

במקרה בו מוצעים מגרשים בגדלים שונים ואחוזי תכסית שונים יש לקחת בחשבון את הצרכים שלכם מכמה היבטים:

• האם אנחנו צריכים/רוצים בית גדול?
• האם חשוב לנו שתהיה גינה גדולה?
• האם אנחנו מעוניינים בבריכה בחצר?

כאן נכנסים השיקולים האישיים של כל בונה ובונה.

גובה המגרש

בבחירת מגרש מומלץ לבחור מגרש שמיקומו גבוה יחסית משאר המגרשים באזור,
למגרש גבוה מספר יתרונות וביניהם זרימה טובה יותר של אוויר והתמודדות פחותה עם ניקוז מי גשמים.
במקרה של גשמים כבדים יהיה נעים יותר אם הגשמים יתנקזו מהמגרש שלנו ולא אל המגרש שלנו.
חשוב לשים לב שאין הפרשי גבהים גדולים בתוך המגרש עצמו –
במקרה כזה הדבר יגרור עלויות פיתוח גבוהות יותר ולעיתים אף יבטל את האפשרות לבנות את הבית במפלס אחד ולחייב אותנו לבנות בית מדורג.
הבדלי גובה של מעל 1.5 מ’ בין המגרש שלנו למגרש שכן או לשצ”פ יגרמו לכם בדרך כלל לבנות קירות תומכים שעלותם גבוהה יותר מגדר רגילה,
הבדלי גבהים משמעותיים בין המגרש שלכם לשצ”פ יחייב בניית מדרגות גישה לבית.

קווי בנין

קו בניין הוא המרחק בין הבית עצמו לקווי המגרש,
מרחק זה משתנה בין רשות לרשות כאשר המרחק המקובל בדרך כלל הוא 3 מ’.
בשטח זה (בין הבית לגדר) אסור לבנות והוא מיועד בדרך כלל לגינון.
בנוסף ע”פ חוק כאשר מרח’ זה קטן מ 2.7 מ’ אין לפתוח פתחים בקיר – כלומר אם יש לנו קו בניין (קיר) שקרוב לקו המגרש עד כדי 2.7 מ’ אין לפתוח חלון או דלת בקיר המדובר.
חשוב לקחת זאת בחשבון בבחירת המגרש כשמדמיינים איך הבית הולך להיראות.
גם במקרה זה ניתן לבקש הקלות של עד 10%, בקו בניין קדמי (קיר הפונה לרחוב) לא מתאפשרת בדרך כלל הקלה.
קווי בניין ישפיעו מאוד על מבנה הבית, ההשפעה היא בעיקר במגרשים צרים – הרחקת קו הבניין מקו הבניין תגרום לכך שהמבנה יהיה צר יותר מהמגרש – קחו זאת בחשבון.

צורת המגרש

למדנו שגודל המגרש, אחוז התכסית וקווי הבניין משפיעים על תכנון הבית אך גם לצורת או מבנה המגרש השפעה לא קטנה.
מגרש פינתי, משולש, בעל מבנה מאורך וקווים מעוגלים – כל אלו, בנוסף למגבלות הקודמות,
ישפיעו מאוד על צורת ומבנה הבית שלנו.
ההמלצה הטובה ביותר היא להכין סקיצה של השטח על פי צורתו ולסמן עליו את קווי הבניין בהתחשב בתכסית ובקווי הבניין –
שרטוט זה יעזור לכם להבין טוב יותר מה יהיה המבנה והגודל של מפלס הבית ואיך הולכת להיראות החצר שלכם.
אם בחרתם אדריכל מומלץ להיוועץ בו בבחירת המגרש –
הניסיון והראייה הרחבה של מתכנן טוב יוכלו לעזור לכם מבחירת מגרש שתכנון  בית עליו יהיה מאתגר יותר או אפילו בעייתי.

גובה המבנה

לאחר שנקבעו לנו קווי הבניין המותרים נשאר לבדוק מהו גובה המבנה המקסימלי המותר,
את נתון זה ניתן למצוא בתב”ע.
גובה המבנה, מספר הקומות המותר והגבלות נוספות משתנים מרשות לרשות בהתאם ללא מעט גורמים’
כמו תכנון הנוף והמראה של השכונה, קרבה למנחתים ובסיסי חיל האוויר ועוד לא מעט גורמים.
חשוב לבדוק שהגדרות גובה המבנה תואמים לדרישות שלנו ולתוכניות שלנו.

רחובות וכבישים

בכל שכונה כבישים ורחובות ראשיים ופנימיים עם נפחי תנועה משתנים,
לבחירת המגרש ביחס לכבישים ולרחובות השפעה משמעותית על איכות החיים.
מגרש שיושב בסמוך לדרך גישה ראשית או רחוב ראשי יהיה מן הסתם רועש יותר עם תנועה ערה יותר של כלי רכב,
לעומתו מגרש אשר נמצא בדרך ללא מוצא זוכה לתנועה דלילה ואיטית יותר של כלי רכב’
מה שמוביל בדרך כלל לאיכות חיים טובה יותר ולשקט נפשי בעיקר בבתים עם ילדים העלולים לצאת משטח הגינה.
בנוסף יש לשים לב לקרבה לכבישים בין עירוניים והיקפיים –
לעיתים מגרש היושב בדרך ללא מוצא יכול לזכות מצד אחד לשקט ותנועה דלילה מתוך השכונה
והיישוב אך לספוג את רעשי הכביש ההיקפי או דרך מהירה העוברת בצמוד למגרש מחוץ לשכונה.

סוג הקרקע

סוג הקרקע במגרש עליו אנחנו בונים יקבע את ביסוס הבית ועלול להוות מכשול לטיפוח הגינה.
לא תמיד ניתן לדעת את סוג הקרקע לפני הרכישה,
אך ניתן לשאול דיירים וקבלנים שבנו בקרבת מקום על ההתמודדות שלהם עם הקרקע וכן מהנדסים ויועצי קרקע שעבדו בקרבת מקום.
סוג הקרקע לא תמיד יהיה דומה אך ניתן לקבל אינדיקציה לעניין.
קרקע בעייתית עלולה לייקר את עלויות הביסוס והבנייה,  במקרים רבים עד לסכום מכובד של 100,000 ₪ ויותר.
סוג הקרקע משפיע מאוד בעיקר על ביסוס המבנה ועל חציבה בקרקע לבניית מרתף, בריכה וכדומה.
גם בלי להיות מומחה גדול ניתן להבין שיהיה קשה יותר לחפור מרתף במגרש שיושב על סלע מוצק מאשר מגרש בשטח חולי.
כמובן שלאחר רכישת הקרקע מומלץ לשכור יועץ קרקע מנוסה שיבצע קידוחים ויכין דו”ח מתאים על אופי הקרקע והמלצה לביסוס המבנה.
דו”ח זה ישמש בעתיד את מהנדס הקונסטרוקציה של המבנה.

תכנית מתאר

תכנית זו מפרטת את המוסדות והמבנים הצפויים לקום באזור המגרש שלכם.
בתי ספר, גני ילדים, מבני ציבור אחרים, מרכזים מסחריים, קופות חולים, חדרי שנאים של חברת חשמל או כל מתקן ציבורי, פארק ציבורי או מתקן שירות אחר.
מבנים אלו יכולים להוות יתרון בעבור בונה אחד (כמו מי שמעוניין בנוחות של קרבה למרכז מסחרי) ויכולים להוות מטרד עצום עבור בונה אחר (קרבה לבית ספר, מוקדי רעש וכדומה)

מיסים ועלויות נוספות

עלות המגרש היא רק השלב הראשון ברכישת המגרש, לסכום זה נוספים גם הוצאות והיטלי הפיתוח, אגרות בנייה, דמי הקמה לתאגיד המים וכדומה.
הסכומים והעלויות יכולים להשתנות בין רשות לרשות (עם דרישות מקומיות ייחודיות) ויש להתחשב בנתון זה בחישוב עלויות הבנייה.
תוספות אלו יכולות להגיע בקלות לסכומים של 50,000-100,000 ₪ ואף יותר.

בהצלחה !