איך לקחת משכנתא בצורה מושכלת ובטוחה?

זוגות צעירים רבים יוצאים מדי שנה אל דרכם המשותפת כאשר חלומם הגדול הוא לרכוש דירה שבה יוכלו להקים משפחה חדשה.
רוב הזוגות הצעירים, הנמצאים כיום בשנות ה-30 לחייהם לא מצליחים להגיע להון האישי הדרוש,
לרכישת דירה ממוצעת (הסכום עומד כיום על כ-1.6 מיליון שקל ). .
מנתוני הבנקים מתברר שההון העצמי הממוצע של זוגות צעירים הוא כ-400 אלף שקל,
כלומר רבע ממחיר הדירה, וזה אחרי עזרה מההורים.

גיבשתי לכם כמה טיפים שיעזרו לכם לקבל החלטה ,איך לקחת משכנתה בצורה מושכלת ונבונה,
תוך הימנעות מהרפתקאות שעלולות לסכן את עתידם הכלכלי והאישי.

קחו בחשבון הוצאות נלוות

נכון להיום, המינימום הנדרש על ידי הבנקים לצורך קבלת משכנתה הוא 25% הון עצמי (הכסף שהזוג מביא מהבית).
כלומר, אם הדירה עולה 1 מיליון שקל,
תצטרכו להביא הון עצמי של 250 אלף שקל ולקחת משכנתה על יתרת הסכום.
אם יש לכם הון עצמי של 400 אלף שקל – מחיר הנכס שאתם יכולים לקבל עבורו הלוואת משכנתה הוא עד 1.6 מיליון שקל.
עם זאת, יש לקחת בחשבון הוצאות שיתווספו למחיר הדירה כמו דמי תיווך,
הוצאות עורך דין או שדרוגים שאתם רוצים לעשות בנכס.
אם רוכשים דירה מקבלן קחו בחשבון את העובדה שמחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה,
מה שעלול להגדיל את החוב שלכם כלפי הקבלן
(כמובן במידה והחלטתם לשלם לקבלן עפ”י לוח התשלומים ואל את כל כספים הדירה מראש ).

בדקו את רמת ההכנסות שלכם

לפני שנכנסים בכלל לשאלה איזו משכנתה לקחת ובאיזה מסלול,
צריך לזכור שמדובר בהלוואה שצריך להחזיר מדי חודש.
לכן, קודם כל עליכם לבדוק את היציבות הכלכלית שלכם.
האם אתם עובדים לפחות שנה באותו מקום עבודה,
האם יש לכם הלוואות נוספות ומהי ההכנסה נטו שלכם בניכוי ההלוואות והתחייבויות קבועות נוספות (אם יש כאלו).

בחרו בהחזר חודשי ריאלי ושמרני

ההחזר החודשי של המשכנתא נגזר מההכנסה הפנויה של בני הזוג בניכוי הלוואות.
במצב האופטימלי, ההחזר הוא 25%-30% מההכנסה הפנויה. על מנת לבחור נכון את גובה ההחזר,
יש לעשות בדיקת רקע: איזו השכלה יש לכם, מהן המשכורות שלכם,
האם המשפחה צפויה לגדול בעתיד, האם אתם צופים כי בעתיד ההכנסות שלהם יגדלו,
האם יכולים לחול שינויים באופי התעסוקה שלכם ועוד.

קחו בחשבון את ביטוח החיים

במסגרת קבלת המשכנתא, הבנק מחייב את נוטלי ההלוואה לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה.
יש לקחת בחשבון שאם הלווים חלו בעבר במחלות משמעותיות,
הדבר עלול לייקר מאוד את פרמיית ביטוח החיים.
כמו כן, במצבים שבהם היה מדובר על מחלות מסכנות חיים,
סכום המשכנתא וכן תקופת החזרתה מוגבלים יחסית.
לכן, יש להיוועץ עם איש מקצוע בטרם לקיחת משכנתה במקרים כאלה ולעשות בדיקה מראש,
כדי להבין פחות או יותר מה גובה הפרמיה החודשית שאתם עתידים לשלם בנוסף להחזר המשכנתא החודשי .

שמאות מקדימה (במידת הצורך) לפני חתימה על החוזה

ישנם מקרים שרוכשי דירה לא מודעים באמת למחירה הריאלי של הדירה שהם מתעתדים לקנות
ורק לאחר חתימת החוזה הם מגלים שהשמאי מטעם הבנק מעריך את הנכס במחיר נמוך ממה שהם שילמו.
זה יכול לקרות לדוגמה במקרים בהם המבנה מוגדר כמסוכן, נצפו חריגות בנייה, ועוד.
במקרים כאלה הבנק יקטין את סכום המשכנתא לפי השמאות המדווחת.
בדרך כלל בעיות בעסקאות מהסוג הזה נובעות ממצבים שבהם לוקחים משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר ( 70%-75% מימון ).
שבמקרים כאלה ההון העצמי מוגבל בסכום ואז בעקבות שווי נמוך יותר של הבית,
הבנק מקטין עבורכם את המשכנתא בהתאמה לשמאות ואז יש חיסרון בהון העצמי.

קבלת אישור עקרוני מראש טרם חתימת חוזה רכישה

החלטתי לכתוב את הסעיף הזה אחרון למרות החשיבות העליונה שלו.
חשוב מאוד להבין שלפני שאני מבצע וחותם על חוזה רכישה,
לקבל אסמכתא מהבנק (אישור עקרוני ) שיש אישור לכסף . במילים אחרות,
לפני שאני נכנס למשא ומתן על תמהיל משכנתא וריביות,
חשוב להבין שהבנק אומר לי “כן” לסכום של המשכנתא שאני רוצה לקחת ורק אז ללכת בבטחה לחתום על חוזה רכישה.

המאמר באדיבות אביחי פיננסי