תמהיל משכנתא – מה המשמעות? ולמה זה חשוב?

רכישת דירה היא העסקה הכלכלית החשובה והיקרה ביותר שרוב האנשים מבצעים.
בהתחשב בעובדה שמעטים יחסית יכולים לקנות דירה ללא משכנתא,
חשוב להבין מה זאת משכנתא באופן כללי?

חשוב גם לדעת שיש מסלולים שונים של משכנתאות,
הנבדלים ביניהם בפרמטרים דוגמת סוג ההצמדה, הקרן, הריבית, משך פריסת המשכנתא,
ההחזר החודשי וכן הלאה. אם מוסיפים לכך את העובדה שמשכנתא ממוצעת מתפרסת על פני עשרות שנים,
מבינים מדוע מדובר בעסקה כלכלית מורכבת, שתשפיע על המאזן הכלכלי שלכם יותר מכל.

אבל, איזו משכנתא לבחור? והאם המשכנתא שבחרנו באמת טובה?
כאן, הנטייה של חלק מהאנשים היא לנסות לפשט את התמונה באמצעות מתן תשומת לב לפרמטרים שקל לזכור,
כמו משך פריסת התשלומים או הריבית שבסופו של דבר מסתכמת בתמונה הכוללת של כמה בסופו של דבר אני אחזיר בחודש.

בפועל, החשיבות הגדולה ביותר במשכנתא הוא תמהיל המשכנתא.

התמהיל – בחירת מסלולי המשכנתא ושיעורם מסך כל המשכנתא,
הוא צעד מתבקש שמקטין את הסיכון ויכול להקל על החזרת התשלומים, והכי חשוב – מפזר את הסיכונים.

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא למעשה שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות שירכיבו יחדיו הלוואה אחת,
כאשר כל מסלול למעשה עומד בפני עצמו. אנחנו לא טוענים שצריך לבחור בעשרות סוגי משכנתאות. 
אלא ששילוב בין 3-4 מסלולים יכול להוכיח את עצמו כבחירה מוצלחת.
למרות שהשילוב הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב,
הפיזור שמקבלים מקטין את אי הוודאות והופך את המשכנתא והחזרי המשכנתא לברורים יותר ופחות תנודתיים .

תמהיל משכנתאות מחבר אותו גם לפן האינדיבידואלי של כל אחת מהמשכנתאות.
ברור שלכל אדם יש צרכים, מאפיינים ומצב כלכלי משלו.
את המשכנתא צריך להתאים ליכולות הכלכליות שלנו,
לגובה שווי הנכס ולאלמנטים כלכליים אחרים
(תקבל עתידי, קרן השתלמות צפויה בעתיד, ירושה בעתיד, הוצאות גדולות בעתיד בשל הרחבת המשפחה),
במטרה ליצור מסלול שהוא נכון ומשתלם לא רק בהווה אלא גם בעתיד.

כאשר מחלקים את המשכנתא ליותר מסלולים, כך היא הופכת לשמרנית יותר,
ואנחנו יותר שולטים עליה, במובן שההחזרים לא קופצים, היקף המשכנתא לא מזגזג. אנחנו בעצם מתאימים  אותה אלינו ביתר קלות .

החזר המשכנתא החודשי הוא כנראה הפרמטר החשוב ביותר אצל מקבלי המשכנתא.
מקובל שהחזר המשכנתא מהווה 25-33% מההכנסה של הלווים,
אבל יש שאלה חשובה בקשר לתכנון ההחזר על פני זמן וזה קשור כמובן להערכות של כל אחד בקשר לשכר העתידי שלו, ההוצאות העתידיות שלו ועוד.

אחת המטרות העיקריות של תמהיל משכנתא היא פיזור סיכונים:
תמיד במשכנתא יש סיכון, אבל באמצעות יצירת תמהיל נכון ניתן לצמצם אותו עד למינימום האפשרי.

למה הכוונה?
ובכן, קחו בחשבון מצב הגיוני בהחלט,
בו מתברר שמסלול המשכנתא הנבחר אינו אטרקטיבי בנקודת זמן מסוימת:
למשל מסלול המוצמד למדד המחירים לצרכן, שנמצא בנקודת עלייה. במקרה הזה,
השינוי במדד צפוי להשפיע על תשלומי המשכנתא,
שיעלו להם כלפי מעלה ויהפכו את הנטל לכבד אפילו יותר.
אם אותו מסלול צמוד מדד מהווה "רק" אחוז מסוים מתמהיל המשכנתא,
הרי שייגרם נזק אבל הוא יהיה "מנוטרל" ומינימלי יותר. כמובן שזה נכון גם לצד השני,
עם מסלול שהופך פתאום לאטרקטיבי או אפילו יוצר הזדמנות כלכלית במקום שלא חשבתם שהיא תהיה.
ההנחה הכללית של רבים היא שבלקיחת משכנתא תמיד כדאי להתבונן לטווח ארוך  ולהיערך לכל תרחיש.
מהבחינה הזו יצירת תמהיל היא מעין שטר ביטחון ויצירת מנגנון איזונים ונטרול סיכונים.

לכל מסלול יש אסטרטגיה משלו

השורה התחתונה של תמהיל משכנתא היא שלכל אחד מהמסלולים יש חוקים משלו,
או אפילו מטרות שונות הקשורות אליו מנקודת המבט של לוקחי המשכנתא.
לכל אחד מהמסלולים יש למעשה דרגת חשיבות אחרת,
שעולה ככל שמדובר במסלול שסכומי הכסף הקשורים אליו גבוהים יותר או במסלול שהפריסה שלו ארוכה.
במסלול המיועד למשך כל או רוב תקופת המשכנתא,
סביר להניח שהאינטרס שלנו יהיה דווקא לקצר אותו בפועל ולשפר את התנאים שלו מבחינת הריבית.

מצד שני יש מסלולים שהסילוק שלהם נראה פשוט יותר,
ולכן יכול להיות דווקא שהשאיפה תהיה להאריך אותם .
חלק מהבנקים מאפשרים הרי לקבל הנחה מסוימת בריבית של מסלול אחד אם "מקריבים" מסלול אחר,
כך שפגיעה בתנאים של מסלול בעל דרגת חשיבות נמוכה יכולה לשפר את תנאי המסלול שיותר חשוב לנו בפועל או על הנייר.