הבטחה תכנונית גדולה קיבלה השבוע חותמת רשמית, אבל מאחוריה מסתתר סימן שאלה כבד במיוחד: האם תכנית ההתחדשות העירונית במרכז אורן בשיכון ד׳ בבאר שבע באמת תצא לדרך, או שתישאר עוד מסמך מרשים במגירה?
הוועדה המחוזית דרום אישרה את התכנית במתחם, הכוללת 691 יחידות דיור, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור, למרות שקבעה במפורש כי במצבה הנוכחי היא אינה כלכלית למימוש ללא מסגרות מימון משלימות. במילים אחרות: התכנון אושר, אבל גם מקבלי ההחלטות יודעים שלא בטוח שיש לו היתכנות אמיתית בשטח.
מדובר באחד המתחמים הרגישים והבולטים בבאר שבע. מרכז אורן, בשטח של 32 דונמים, נחשב מוקד עירוני היסטורי ובעל חשיבות בזהות המקומית של העיר. הוא ממוקם בכניסה לבאר שבע ומשמש במשך שנים מעין שער עירוני מוכר. התכנית מבקשת להרוס את המרכז המסחרי הקיים, הכולל זכויות מאושרות ל-314 יחידות דיור, יחד עם שלושה מבני מגורים ובהם 42 יחידות דיור, ולהקים במקומם 18 מבנים חדשים בשלושה מתחמי פינוי-בינוי.
לפי התכנון שאושר, במתחם יוקמו מגדלים של עד 30 קומות לצד בנייה מרקמית בגובה 7 עד 10 קומות. התכנית כוללת 84,259 מ״ר למגורים, 6,013 מ״ר למסחר, 4,925 מ״ר לתעסוקה ו-2,482 מ״ר למבנים ומוסדות ציבור. בנוסף, מתוך כלל יחידות הדיור המתוכננות, 139 יוגדרו כדירות קטנות, עם אפשרות לתוספת של 69 דיוריות.
אלא שהוויכוח המרכזי כלל לא נסוב סביב השאלה איך המתחם ייראה, אלא האם בכלל אפשר יהיה להוציא את התכנית לפועל. הדיון חזר לוועדה לסבב שני של התנגדויות לפי סעיף 106, לאחר שנערכו בה שינויים. בין המתנגדים הייתה גם חברת אאורה, שזכתה במכרז דיירים במספר בניינים במתחם. החברה, באמצעות עורכות הדין ענת בירן ומור אגיב קשרי, טענה כי התכנית אינה רווחית ואינה ישימה כלכלית.
לטענת היזמית, הרווח היזמי האמיתי בתכנית נמוך באופן דרמטי מהמצג שהוצג, ואף עשוי לרדת לפחות מאחוז אחד. עוד נטען כי בחוות הדעת הכלכלית נלקח בטעות שיעור מע״מ של 17 אחוז במקום 18 אחוז, טעות שפוגעת עוד יותר בכדאיות הכלכלית. עמדת החברה הייתה ברורה: בלי העצמת זכויות או מנגנון משלים, אין לפרויקט סיכוי ממשי לצאת לביצוע.
הוועדה המחוזית לא דחתה את הטענה הזו. להפך. בהחלטתה נכתב כי ״אין חולק על כך שהתכנית בעת הנוכחית אינה כלכלית למימוש ללא מסגרות מימון משלימות״, ואף הודגש כי העלאת שיעור המע״מ מפחיתה עוד יותר את כלכליות המתחם. למרות זאת, הוועדה קבעה כי השיקול התכנוני הוא השיקול המוביל, וכי התכנון כבר מוצע בקיבולת וביכולת נשיאה מרביות. לכן הוחלט לאשר את התכנית, בכפוף לתיקונים טכניים.
מכאן גם נולדת הביקורת החריפה. עורכות הדין ענת בירן ומור אגיב קשרי מסרו כי מדובר בהחלטה ״מצערת״, שלטענתן חושפת את המרחק הגדול בין תכנון על הנייר לבין אפשרות מימוש אמיתית. לדבריהן, תכנית שאינה כלכלית פשוט לא תצא אל הפועל, והמשמעות הישירה היא שהתושבים במתחם יישארו לגור במבנים ישנים, בלתי מחוזקים וללא מיגון ראוי.
הטענה הזו מקבלת משקל מיוחד דווקא בתקופה הנוכחית. כאשר סוגיית המיגון הפכה מצורך תכנוני לנושא ביטחוני מיידי, כל עיכוב בהתחדשות עירונית אינו נשאר רק בתחום הנדל״ן. הוא נוגע ישירות לאיכות החיים, לביטחון האישי וליכולת של משפחות להתגורר בדירות שמותאמות למציאות הישראלית של השנים האחרונות.
במילים פשוטות, זה לב הסיפור: מצד אחד, המדינה ומוסדות התכנון רוצים לקדם צפיפות, התחדשות ושדרוג של מרחבים עירוניים ותיקים. מצד שני, כשהמספרים לא מסתדרים, השוק לא ממהר לבצע. וכשאין פתרון כלכלי, מי שנשארים באמצע הם הדיירים עצמם – אלה שמחכים שנים למיגון, לחיזוק ולשיפור אמיתי של סביבת המגורים שלהם.
כעת, אחרי האישור, השאלה הגדולה כבר אינה אם התכנית נראית טוב על הנייר, אלא אם מישהו יידע להפוך אותה לפרויקט בר ביצוע. בלי מנגנון ממשלתי משלים, בלי התאמות שיגשרו על הפער הכלכלי ובלי ודאות אמיתית ליזמים, גם תכנית בקנה מידה כזה עלולה להישאר בגדר חזון בלבד.
התכנית היא ביוזמת עיריית באר שבע ונערכה על ידי משרד גושן אדריכלים.
