תגית: דירות להשקעה

רשות המסים נערכת לתוכנית גבייה חדשה לקראת תקציב 2027, ובה נשקל ביטול או צמצום הפטור ממס על הכנסות משכר דירה. כיום בעלי דירות נהנים מפטור עד תקרה חודשית של 5,654 שקל, אך באוצר מעריכים כי שינוי המנגנון עשוי להכניס לקופת המדינה 2-3 מיליארד שקל בשנה בעלי דירות להשקעה עלולים לעמוד בפני שינוי דרמטי בשנים הקרובות: באוצר וברשות המסים נערכים להכנת תוכנית גבייה חדשה, שבמסגרתה נבחנת האפשרות לבטל או לצמצם את הפטור ממס על הכנסות משכר דירה. המהלך עדיין אינו חקיקה מאושרת, אך הוא צפוי להיכנס לשולחן הדיונים של הממשלה הבאה במסגרת הכנת תקציב המדינה וחוק ההסדרים הדו-שנתי, הצפויים לעלות לדיון לאחר הבחירות והקמת הממשלה החדשה. על פי התוכנית המתגבשת, רשות המסים בוחנת שינוי במנגנון הקיים, שבו בעלי דירות להשכרה נהנים כיום מפטור ממס עד תקרה חודשית של 5,654 שקל. מעל התקרה קיימת חובת מס, כאשר אחד המסלולים המוכרים הוא תשלום מס בשיעור של 10% על הכנסות משכר דירה. למה האוצר מסתכל דווקא על שכר הדירה? ברקע למהלך עומד הצורך של המדינה להגדיל הכנסות. הוצאות הממשלה גדלו בשנים האחרונות, בין היתר בשל צורכי הביטחון, המלחמה והרחבת התחייבויות תקציביות, בעוד שבאוצר מעריכים כי הצמיחה לבדה לא תספיק כדי לסגור את הפער בצד ההכנסות. במקום להכריז בשלב זה על העלאת מסים כללית, באוצר בוחנים הרחבה של בסיס המס. המשמעות היא לא בהכרח העלאת שיעור המס הרשמי, אלא צמצום פטורים קיימים והכנסת אוכלוסיות או פעילויות כלכליות נוספות למעגל הדיווח והגבייה. שוק השכירות הוא יעד ברור מבחינת רשות המסים: מדובר בשוק גדול, חלקו אינו מדווח במלואו, והמדינה מעריכה כי ביטול הפטור או חיוב רחב יותר בדיווח עשויים להוסיף לקופה הציבורית 2-3 מיליארד שקל בשנה. שתי אפשרויות: ביטול פטור או חובת דיווח לפי הכיוון שנבחן, קיימות שתי אפשרויות מרכזיות. האפשרות הראשונה היא ביטול או צמצום משמעותי של הפטור ממס על הכנסות משכר דירה. במקרה כזה, בעלי דירות רבים שכיום אינם משלמים מס כלל, משום שהם נמצאים מתחת לתקרת הפטור, עשויים להיכנס לחובת מס. האפשרות השנייה מתונה יותר: החלת חובת דיווח על כל בעלי הדירות המשכירים נכסים, גם אם בסופו של דבר לא ישולם מס בפועל. מהלך כזה יאפשר לרשות המסים לקבל תמונה רחבה יותר של שוק השכירות, לוודא שהכנסות מדווחות, ולבנות בסיס נתונים מסודר לקראת צעדי מיסוי עתידיים. גם חובת דיווח בלבד יכולה לשנות את השוק. בעלי דירות שעד היום לא נדרשו להתעסק עם דיווחים, רואי חשבון או הצהרות לרשות המסים, עלולים למצוא עצמם בתוך מערכת בירוקרטית חדשה. מי ייפגע מהמהלך? הפגיעה הישירה תהיה בבעלי דירות להשקעה, בעיקר כאלה שמחזיקים דירה אחת או יותר ומשכירים אותן כהכנסה חודשית קבועה. עבור חלקם מדובר בהשלמת הכנסה, עבור אחרים בפנסיה חלופית, ויש גם משקיעים שרואים בשכר הדירה רכיב מרכזי בתשואה. אם הפטור יבוטל, התשואה נטו על הדירה תרד. כלומר, גם אם שכר הדירה החודשי לא ישתנה, הסכום שיישאר לבעל הדירה לאחר מס יהיה נמוך יותר. במקרים מסוימים, בעלי דירות ינסו לגלגל את העלות אל השוכרים באמצעות העלאת שכר הדירה. לא בכל מקום זה יהיה אפשרי, כי שכר הדירה תלוי בביקוש, בהיצע וביכולת השוכרים לשלם. אבל באזורים שבהם הביקוש גבוה וההיצע מוגבל, קיים סיכוי שחלק מהמס יתגלגל בסופו של דבר אל השוכרים. האם זה עלול להעלות את שכר הדירה? זו אחת השאלות המרכזיות. מצד אחד, מיסוי גבוה יותר על בעלי דירות עלול לגרום להם לדרוש שכר דירה גבוה יותר כדי לשמור על התשואה. מצד שני, לא כל בעל דירה יכול להעלות מחיר באופן חופשי. השוק המקומי, מצב הדירה, כמות הדירות להשכרה באזור וכוח הקנייה של השוכרים יקבעו את הגבול. עם זאת, גם אם לא תהיה עלייה מיידית בכל הארץ, עצם שינוי כללי המשחק עשוי להשפיע על שוק השכירות. בעלי דירות עשויים לבחון מחדש כדאיות החזקה בנכס, משקיעים חדשים עשויים להיות זהירים יותר, וחלקם עשויים להעדיף אפיקי השקעה אחרים. לא רק שכר דירה: רשימת הפטורים על השולחן התוכנית של רשות המסים אינה עוסקת רק בבעלי דירות. לפי הכיוונים שנבחנים, באוצר וברשות המסים בוחנים גם ביטול או צמצום פטורים נוספים, בהם פטור ממע״מ באילת, פטור ממע״מ על פירות וירקות, פטור על שירותי תיירות נכנסת ופטור על קניות באתרי מסחר בחו״ל. מדובר ברשימה רגישה מאוד מבחינה ציבורית ופוליטית. כל אחד מהפטורים האלה נוגע לקבוצת אוכלוסייה אחרת, לענף כלכלי אחר ולמערכת לחצים אחרת. לכן, גם אם הדרג המקצועי יכין את התוכנית, ההכרעה הסופית תהיה פוליטית. למה זה צפוי להגיע רק לממשלה הבאה? ההערכה היא שהממשלה הבאה תעסוק מיד לאחר הקמתה בתקציב המדינה ובחוק ההסדרים. מאחר שמדובר בצעדים שעלולים לעורר התנגדות ציבורית ופוליטית, סביר שהם ייכנסו לדיוני התקציב הרחבים ולא יקודמו כמהלך מנותק. באוצר מבינים כי בלי הגדלת הכנסות יהיה קשה לממן את רמת ההוצאות הקיימת. מצד שני, העלאת מסים ישירה עלולה להיות קשה להעברה ציבורית. לכן צמצום פטורים נחשב בעיני הדרג המקצועי לכלי נוח יותר, גם אם מבחינת הציבור התוצאה דומה: יותר כסף יוצא מהכיס. המשמעות למשקיעי נדל״ן עבור משקיעי נדל״ן, מדובר בשינוי שצריך להילקח בחשבון כבר עכשיו. מי שבוחן רכישת דירה להשקעה לפי תשואה חודשית, חייב להבין שהתשואה נטו עלולה להשתנות אם הפטור יבוטל או אם תוטל חובת דיווח ומיסוי רחבה יותר. עד היום, דירות שמניבות שכר דירה מתחת לתקרת הפטור נהנו מיתרון מס משמעותי. אם היתרון הזה ייעלם, חלק מהעסקאות ייראו פחות משתלמות. ההשפעה תהיה חזקה במיוחד באזורים שבהם התשואה מלכתחילה נמוכה, בעיקר בערי ביקוש שבהן מחירי הדירות גבוהים מאוד ביחס לשכר הדירה. במקומות כאלה, גם מס נוסף קטן יחסית יכול להפוך השקעה גבולית לפחות אטרקטיבית. מה חשוב לדעת על ביטול הפטור ממס על שכר דירה מה בוחנת רשות המסים?רשות המסים בוחנת שינוי במיסוי הכנסות משכר דירה, כולל אפשרות לביטול או צמצום הפטור הקיים. מה גובה הפטור כיום?לפי הנתונים שפורסמו, תקרת הפטור עומדת כיום על 5,654 שקל בחודש. מה קורה מעל תקרת הפטור?כיום קיימת חובת מס על הכנסות משכר דירה מעל התקרה, ובין היתר קיים מסלול של תשלום מס בשיעור 10%. כמה כסף המדינה עשויה להכניס מהמהלך?לפי ההערכות, ביטול הפטור עשוי להוסיף לקופת המדינה 2-3 מיליארד שקל בשנה. האם המהלך כבר אושר?לא. מדובר בתוכנית שמתגבשת לקראת דיוני התקציב וחוק ההסדרים של הממשלה הבאה. האם גם שוכרים ייפגעו?ייתכן שחלק מבעלי הדירות ינסו לגלגל את המס לשוכרים באמצעות העלאת שכר דירה, אך הדבר תלוי במצב השוק בכל אזור. האם תהיה חובת דיווח גם בלי תשלום מס?זו אחת האפשרויות שנבחנות: חיוב בעלי דירות בדיווח גם אם בסופו של דבר לא ישולם מס בפועל. הגזירה עוד לא אושרה, אבל הכיוון ברור ביטול הפטור ממס על שכר דירה עדיין אינו עובדה מוגמרת, אבל עצם הכנסתו לשולחן הדיונים מסמן שינוי כיוון. במשך שנים נהנו בעלי דירות להשקעה ממנגנון פטור שהפך את ההשכרה לאפיק נוח יחסית מבחינת מס. כעת, כשהמדינה מחפשת מקורות הכנסה חדשים, גם ההכנסה משכירות חוזרת למוקד. המהלך עשוי להכניס מיליארדים לקופת המדינה, אבל הוא גם עלול לפגוע בתשואת המשקיעים, להכביד על בעלי דירות קטנים וליצור לחץ נוסף על שוק השכירות.