טיפים חשובים להתנהלות בתהליך הבניה

בניית בית בפעם הראשונה נשמע אולי פרויקט פשוט,
אבל האמת שמדובר בפרויקט מורכב למדיי
לפניכם עשרה טיפים חשובים ובסיסיים להבטחת הצלחת הפרויקט

 

לעיתים, האתגר בניהול תהליך הבנייה אינו ברור ומובן ליזם שבונה את ביתו בפעם הראשונה. 
חשוב להיות ממוקדים בתהליך הבנייה לתכנן את דרכי הפעולה ולנהל את המשימות הרבות ביעילות ובצורה מסודרת.

לכן, חשוב לנו להעניק לכם במתנה את 10 המפתחות  שיהיו האור שיאיר את דרככם,
לפני שאתם מתחילים בתהליך החוויתי והמאתגר של בניית בית חלומותיכם… 

 

 

להלן 10 המפתחות לניהול פרוייקט בניה:

תכנון

תכנון טוב חוסך המון כסף, חשוב לבצע תכנון אדריכלי והנדסי בהתאם ליכולת התקציבית / מימונית שלכם,
בדגש על גודל הבית, מספר הקומות, הצורך במרתף / בריכה וכו’.

הקפידו על בחירת חומרים ואלמנטים לשלב הגמר בהתאם לתקציב וליכולת הכלכלית שלכם.
עוד לפני תהליך הבנייה בצעו סקרי שוק אצל ספקים שונים.

אומדן תקציבי

יש לבנות אומדן תקציבי לאחר שבידינו תכניות עבודה סופיות ומפרטים טכניים!
מומלץ להשתמש במודל WBS לניהול פרויקטים. קחו בחשבון הוצאות בלתי צפויות.

ניהול מקצועי של הצעות מחיר

הכינו 5 סטים של תכניות עבודה מכל תחום, על מנת לזרז את שלב הצעות המחיר (בכתב בלבד).
להשוואה אופטימאלית יש להקפיד על מפרטים זהים לכל תחום. מומלץ לקבל לפחות 3 הצעות מכל תחום בבנייה.

לנהל מו”מ אפקטיבי ומקצועי ולרכז טבלת הצעות המחיר.

לבחור קבלנים ע”י המלצות מהימנות.

לקחת בחשבון שנות ניסיון, עבודות קודמות, שירות, אחריות ומחיר.

דרישת הכתב

הקפדה על עריכת הסכמים בכתב עם כל בעלי מקצוע, (פירוט העבודה, ביטוחים,
מפרטי עבודה וחומרים, לו”ז, מחיר סופי ועוד,
שימנע חילוקי דעות, סכסוכים ואי עמידה בהתחייבויות הקבלנים והספקים, עוגמת נפש והפסדים כספיים.

תיק פרויקט

הכנת תיק פרויקט מסודר, החל משלב רכישת המגרש עם כל החומר, קבלות, הסכמים, מפרטים, יומן עבודה, תקציב וכו’.

“ראש גדול”

יש לחשוב על הכנות מיוחדות (חימום, קירור, חשמל חכם, בית שומר שבת, וכו’) לפני הבניה,
לסכם עם בעלי המקצוע מראש על מנת למנוע תוספות במחירים.

ניהול מדויק של בעלי המקצוע השונים

תזמון וסנכרון בעלי המקצוע והקבלנים השונים בסדר נכון ומדויק.
חשוב להיות בקשר עם כל בעלי המקצוע ולוודא שכל אחד מגיע לאתר בזמן ומבצע בהתאם לאותו השלב.

אין לשחרר תשלומים לקבלן אם לא סיים ב-100% את אותו שלב. אין לשלם על שלב שלא בוצע בפועל.

בקרת איכות

נוכחות בשטח באופן שוטף לבקרה ושליטה על התקדמות הפרויקט הכרחית, עדיף לפחות פעמיים בשבוע.
חשוב ביותר להתאים את העבודה בפועל למפרטים ולחומרים שנסגרו בחוזי העבודה.

תיעוד, צילום, רישום וסימון

חשוב לצלם את האתר לאורך כל התהליך, על מנת לזכור היכן עוברות ההכנות החשובות (מים, מעברי חשמל, גינה, גז וכו’).

קידום מנהלות לטופס 4

מסיום השלד ניתן להכין קלסר לטופס 4 ולהתחיל לקדם מנהלות תוך כדי בנייה.
יש לאסוף את כל החומר הרלוונטי: בדיקות בטון, חתימות מהנדס, אדריכל, קבלן, מודד, הג”א, סט ממ”ד,
אינסטלציה וכו’ לקלסר מסודר.

את הקלסר יש לשלוח בסיום הבנייה למועצה / עירייה על מנת לקבל טופס אכלוס
ולהזמין בדיקה של חברת החשמל לחיבור חשמל קבוע!

 

 

 

 

The post 10 המפתחות לניהול נכון של פרויקט בנייה appeared first on בילדאין.

אנשים רבים נכנסים לחלום בניית הבית הפרטי שלהם,
מבלי לקחת בחשבון בצורה נכונה את כל נושא העלויות ולא מתכננים אומדן לבנייה.
כל כך הרבה בעלי מקצוע וחומרים מעורבים בתהליך המורכב הזה,
מה שעלול לגרום לחריגות עצומות בהוצאות ללא תכנון אומדן בנייה נכון.

בשורות הקרובות נסביר לכם קצת יותר לעומק על חשיבות העניין הזה, ונסקור את רשימת ההוצאות שיש לקחת בחשבון כתלות בגודל הבית והמלצתו של בעל המקצוע הרלוונטי. קראו ויישמו בחוכמה.

לשם מה צריכים אומדן בנייה?

כל תהליך בנייה באשר הוא, בין אם מדובר בפרויקט קצר ופשוט יחסית או כזה העתיד להתארך מספר שנים,
כולל בתוכו אינספור מוצרים, חומרים, רכישות, בעלי מקצוע ובקיצור – הוצאות.
חברות בנייה שאינן מקצועיות מספיק עלולות להעריך את הוצאותיהן באופן גורף
על פי כלל אצבע לא מדויק ולא מהימן – 5,500 ש”ח למטר רבוע.
חברות אחרות יהיו “קלות על האצבע” מבחינת ההוצאות בראשית הדרך, כך שמהר מאוד תגלו שהכסף התאדה.
זו בדיוק הסיבה מדוע עליכם להתקשר עם חברה שעובדת רק על פי אומדן בנייה מסודר, שמתוכנן באופן מדוייק עימכם.
זה מונע התנהלות פזרנית או סתם לא נכונה, ומתווה את הדרך הכלכלית הנכונה לביצוע הפרויקט בקצב ובאופן הנכונים.

אומדן בניה להורדה

הוצאות בנייה צפויות – הרשימה העיקרית באומדן הבניה

כאמור, קשה להכליל עלויות בנייה בין פרויקט לפרויקט, ובכל זאת,
ישנן הוצאות רבות החוזרות על עצמן כמעט בכל הפרויקטים. הנה המרכזיות שבהן:

• עלויות שלד – מושפעות ממגוון רחב של אלמנטים, בראשם סוג היסודות ועומקם,
  כמות חציבה או חפירה נדרשת, רוחב המפתחים,
  סוגי הבלוקים לקירות החיצוניים ועוד.
  לרוב, התמחור הסופי עומד על כ- 1,500 עד 2,500 ש”ח למטר רבוע של יציקה (לא כולל מע”מ).
• עלויות גמר – ההשפעה המהותית ביותר בפרמטר זה היא זו הקשורה לאיכות ויוקרתיות הגימורים.
  בנייה בסטנדרט פשוט ונפוץ תעלה, לרוב, סביב 4,000 ש”ח (לא כולל מע”מ) למ”ר.
  כשהסטנדרט הופך יוקרתי יותר, המחיר עשוי להאמיר ל-5,000 ש”ח ואף יותר.
• עלויות פיתוח השטח – בקטגוריה זו נכללים קירות לתמיכת קרקע, גדר היקפית, אדמה לגינון, חניה, שבילים ועוד,
  כשהעלויות משתנות מאוד בין פרויקט לפרויקט על פי מורכבותו.
• עלויות נוספות – החל מתכולת מבנה, דרך היטלי פיתוח ואגרות בנייה ועד שכר עורכי דין, תיווך,
  אדריכלים, מהנדסי בניין ועוד. התמחיר עשוי להגיע למאות אלפי שקלים.

הקובץ שילווה אתכם בכל תהליך הבנייה

בהכנת רשימת ההוצאות עליכם לקחת בחשבון גם חריגות למיניהן ובלת”מים שעלולים לצוץ,
כך שלא תמצאו את עצמכם עם פרוייקט תקוע שלא מגיע לסופו.
רק אומדן בניה מסודר שכזה יאפשר לכם לצאת לדרך בראש שקט
ולהגיע לסיום הפרוייקט כאשר אתם מגשימים את חלומכם
בית פרטי לתפארת אשר נבנה תוך עמידה ביכולות התקציביות שלכם ולוחות זמנים מדוייקים.

שימו לב!!

ברחבי הרשת באתרים שונים קיימות אפליקציות שונות הניתנות לשימוש כאומדן בנייה להורדה,
אך רגע לפני שמתירים לכם להשתמש בהם,
מבקשים שתשאירו את הפרטים על מנת שישלחו לכם קישור –
זוהי הדרך לדוג לידים אותם החברות מוכרות לבעלי מקצוע ורשתות,
השתדלו לא להשאיר פרטים על מנת לקבל שירות מסויים –
במידה והאפליקציה הינה חינמית וללא על מעקב, היא אמורה להיות הורדה בחינם.

בניית בית הינה משימה לא קלה בה אתגרים ולוגיסטיקה לא קלה,
ניתן לצלוח אותה גם בלי להעזר בבעל מקצוע לניהול ופיקוח בכל התהליך,
אך משלב רכישת הקרקע ועד הכניסה לבית ישנה התעסקות ולוגיסטיקה רבה עם המון אנשי מקצוע.

להיות תמיד בשליטה על ההוצאות

על מנת לא לחרוג מהתקציב הידוע מראש רצוי לנהל את כל תהליך הבניה,
עוד מהשלב בו רוכשים את הקרקע על מנת לתכנן את כל העלויות שלב שלב ולהגיע לשלה הסופי ללא חריגות בתקציב הבניה.
בכל שלבי הבניה האומדן יסייע לכם לראות ולהתנהל מול כל סעיף בתהליך בעלות האמיתית אל העלות באומדן הבנייה,
ישנם מקומות בהם העלות תהיה טיפה יותר גבוהה בשל אילוצים בשטח אך ההצלחה הינה בהוזלות.
עלויות הגמרים יכולות להשתנות ולמרות שלקחנו בחשבון גם אחוזים מכל התקציב של הוצאות בלתי צפויות,
ניתן גם להשיג עלויות זולות יותר במהלך החיפושים, קבלת הצעות מחיר מאנשי מקצוע זולים יותר.

לא בכל תחום עלויות זולות יותר, שוות יותר
חשוב מאוד לקבל מספר בצעות מחיר ממספר קבלנים ובמקביל גם לקבל המלצות מבונים שעברו כבר את השלב עם נסיון גדול משלכם.

המלצתינו להשתמש רק עם קובץ אקסל והצעות מחיר ברורות – תוכלו למצוא ברשת גם קובץ אומדן בנייה להורדה בקובץ אקסל,
כך תוכלו למלא ולשלוט בכל העלויות וההוצאות בכל תהליך הבניה.

מצורף קישור לאומדן בנייה

אומדן בניה בקובץ אקסל להורדה

כלים לחישוב אומדן

1. תוכנות מקצועיות:
   • Dekel: תוכנה ישראלית פופולרית לחישוב כמויות ואומדנים.
   • PriMus: תוכנה בינלאומית לניהול פרויקטים ואומדני בנייה.
   • BuilderTREND: פלטפורמה מקיפה לניהול פרויקטי בנייה, כולל אומדנים.
2. אפליקציות לנייד:
   • Construction Cost Estimator: אפליקציה לחישוב מהיר של עלויות בנייה.
   • BuildCalc: מחשבון בנייה מתקדם עם פונקציות רבות.
3. כלים מקוונים:
   • בניה.קום: אתר ישראלי המציע מחשבון עלויות בנייה.
   • HomeAdvisor: כלי אונליין לאומדן עלויות שיפוץ ובנייה (בעיקר לשוק האמריקאי).
4. גיליונות אקסל מותאמים:
   • ניתן ליצור או להוריד תבניות אקסל ייעודיות לאומדן בנייה.

טיפ: בחרו כלי המתאים לגודל ומורכבות הפרויקט שלכם. לפרויקטים גדולים, מומלץ להשתמש בתוכנות מקצועיות.

גורמים המשפיעים על עלויות

1. השפעת הקורונה:
   • שיבושים בשרשרת האספקה הגלובלית.
   • עליה במחירי חומרי גלם עקב מחסור.
   • עיכובים בלוחות זמנים עקב מגבלות וסגרים.
2. השפעת המלחמה וחוסר העובדים:
   • מחסור בעובדים זרים עקב מגבלות כניסה לארץ.
   • עליה בעלויות כוח האדם עקב ביקוש גבוה.
   • עיכובים בפרויקטים עקב גיוס מילואים.
3. בעיית החוטים ועלויות הייבוא:
   • מחסור עולמי בחוטי נחושת המשפיע על מערכות חשמל.
   • עליה בעלויות ייבוא עקב שיבושים בשינוע ימי ואווירי.
   • תנודתיות במחירי מטבע המשפיעה על עלויות ייבוא.
4. גורמים נוספים:
   • שינויים רגולטוריים (למשל, תקנות בנייה ירוקה).
   • תנודות במחירי הדלק המשפיעות על הובלות.
   • שינויים בביקוש לדיור המשפיעים על מחירי קרקע.

טיפים לחיסכון

1. תכנון מדויק: השקיעו בתכנון מפורט לפני תחילת הבנייה.
2. רכישה מוקדמת: קנו חומרים עיקריים מראש לנעילת מחירים.
3. שימוש בחומרים חלופיים: בחנו אפשרויות לחומרים זולים יותר אך איכותיים.
4. ייעול תהליכי עבודה: השתמשו בשיטות בנייה מתקדמות לחיסכון בזמן וכוח אדם.
5. ניהול פסולת: מחזרו ונצלו מחדש חומרים באתר הבנייה.
6. שיתופי פעולה: שקלו רכישות משותפות עם פרויקטים אחרים להוזלת עלויות.
7. אנרגיה ירוקה: שלבו פתרונות אנרגיה יעילים לחיסכון ארוך טווח.
8. תמריצים ממשלתיים: בדקו אפשרויות למענקים או הטבות מס לבנייה יעילה.

שאלות ותשובות נפוצות

ש: מהו הפער הסביר בין אומדן לעלות בפועל? ת: פער של 5-10% נחשב סביר, אך בתנאי שוק תנודתיים, פער של עד 15% עדיין יכול להיחשב מקובל.

ש: האם כדאי לכלול מרווח ביטחון באומדן? ת: כן, מומלץ לכלול מרווח ביטחון של 10-20% בהתאם למורכבות הפרויקט והתנאים הכלכליים.

ש: כיצד משפיעים שינויים במהלך הבנייה על האומדן המקורי? ת: שינויים יכולים להגדיל את העלויות ב-20-30%. חשוב לתעד ולאשר כל שינוי ולעדכן את האומדן בהתאם.

ש: איך ניתן להתמודד עם עליות מחירים פתאומיות? ת: שקלו לכלול סעיפי הצמדה בחוזים, לרכוש חומרים עיקריים מראש, ולשמור על תקציב חירום.

עדכונים ומגמות

1. בנייה מודולרית: עלייה בשימוש באלמנטים טרומיים להפחתת זמני בנייה ועלויות.
2. טכנולוגיות חדשות: שילוב של BIM (מודלים מידע של בניינים) לשיפור תכנון ואומדן.
3. חומרים חדשניים: פיתוח חומרי בנייה חדשים, קלים וחזקים יותר.
4. אוטומציה: שימוש ברובוטיקה ורחפנים באתרי בנייה להגברת יעילות.
5. קיימות: דגש גובר על בנייה ירוקה וחסכונית באנרגיה.

תרשימים ואינפוגרפיקה

1. גרף עמודות: השוואת עלויות בנייה למ”ר באזורים שונים בארץ.
2. תרשים עוגה: חלוקת עלויות טיפוסית של פרויקט בנייה (חומרים, עבודה, תכנון, וכו’).
3. גרף קווי: מגמות במחירי חומרי בנייה עיקריים לאורך 5 השנים האחרונות.
4. אינפוגרפיקה: שלבי תהליך הבנייה עם אחוזי עלות טיפוסיים לכל שלב.
5. תרשים זרימה: תהליך יצירת אומדן בנייה מדויק.

The post אומדן בנייה – ככה משלימים פרוייקט בצורה נכונה! appeared first on בילדאין.

הכנת רשימת הוצאות לפי שלבי הבנייה

רשימת ההוצאות שלכם צריכה להיבנות בקובץ מסודר שיהיה מחולק לעלויות השונות לפי שלבי הבנייה העתידיים. ר
אשית כל, רישמו לעצמכם את כל ההוצאות שכבר שילמתם על הקרקע, ההיטלים והמיסים השונים וכל מה שקשור למשכנתא ולשכר הטרחה של עורך הדין.
לאחר מכן, חלקו את רשימת ההוצאות לפי שלבי הבנייה בפועל:

• תכנון – אדריכל, קבלן, אגרות, מדידה, קבלת היתר בנייה.
• קונסטרוקציה – הקמת השלד, בדיקות מעבדה, חציבה והכנת הקרקע (אם יש צורך), הכנת תשתיות ראשונית, ממ”ד, חומות, חיבור חשמל זמני אם צריך.
• עבודות גמר – טיח, חיפוי, קופינג וספי חלון, עבודות אלומיניום, כלים סניטריים, איטום, ריצוף, צביעה, שיש, מטבח,
                      נקודות חשמל, מעקות, סורגים, מיזוג אוויר, עבודות סיום ממ”ד (מיזוג, איטום, מסנן וכו’).

כמובן שיש להוסיף להוצאות את כל מה שקשור לעבודה על הקרקע שאינה משמשת למגורים – פרגולות, גינה, בריכת שחייה, מסלעות וכל אלמנט נוסף.

הוצאות בלתי צפויות

רשימת ההוצאות חייבת לכלול בנוסף גם תוספת של בין 10 ל- 15 אחוזים מסך כל העלויות, עבור הוצאות בלתי צפויות.
הוצאות אלו עשויות לגרום לחשיבה מחדש יחד עם האדריכל היכן ניתן “לקצץ” בעלויות במקומות אחרים,
על מנת שאם ואכן יתרחשו העלויות הבלתי צפויות, הדבר לא יביא למצוקה כלכלית בהיעדר משאבים.
הוצאות בלתי צפויות צצות ברוב המקרים בשלבי עבודות הגמר, כאשר לפתע עולה צורך כזה או אחר, קבלן מסויים דורש יותר כסף בעקבות אי הבנה,
יש צורך בתיקון ליקויים, או שפשוט ישנו שינוי העדפה שלכם כלקוחות, שכן על הנייר או בהדמיה, דברים נראים אחרת מהמציאות.

ניתן להיעזר באדריכל על מנת לכתוב את רשימת ההוצאות או לחלופין, בקבלן עד מפתח שבחרתם.

לפניכם קובץ אומדן (מחשבון) בניה להורדה בקובץ אקסל xls – עיבדו מולו וקבלו הצעות מחיר כדי לא לחרוג יתר על המידה מהתקציב

The post רשימת ההוצאות בבנייה פרטית עוד לפני שמתחילים לבנות appeared first on בילדאין.