סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציגה תמונה מורכבת של שוק הדיור: מצד אחד, נתוני חודש יוני מצביעים לכאורה על התאוששות במספר העסקאות. מצד שני, מאחורי המספרים מתגלה שוק זהיר, חלש ביחס לשנים קודמות, ובעיקר כזה שסוחב איתו סיכון הולך וגובר של ביטולי עסקאות.

הנתון הבולט ביותר בסקירה נוגע לביטולי רכישות דירה מקבלנים. נכון לאוגוסט 2026 נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולים של עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025. מדובר בגידול חצי שנתי של 41% במספר הביטולים המדווחים.

באוצר רואים בכך נורת אזהרה ברורה. חלק מהעסקאות שנחתמו בתקופת מבצעי המימון האגרסיביים, בעיקר מודלים של תשלום נמוך בתחילת הדרך והשאר באכלוס, מתחילות להתפרק כאשר הרוכשים מגיעים לשלב שבו הם צריכים להשלים מימון.

המספרים נראים טובים, אבל ההשוואה מטעה

בחודש יוני נמכרו בישראל 8,757 דירות, חדשות ויד שנייה. מדובר בעלייה של כ-50% לעומת יוני אשתקד.

אלא שההשוואה הזו בעייתית. יוני 2025 הושפע ממבצע ״עם כלביא״ ומהמצב הביטחוני, ולכן רמת הפעילות בו הייתה נמוכה במיוחד. כאשר משווים את יוני 2026 ליוני 2024, התמונה מתונה בהרבה: סך העסקאות עלה בכ-7% בלבד, ובשוק החופשי לא נרשם שינוי משמעותי.

כלומר, השוק לא חזר לשיא. הוא מתאושש חלקית מנקודת שפל, אך עדיין פועל בזהירות.

שוק יד שנייה עדיין חלש

לפי סקירת האוצר, בחודש יוני נמכרו 5,164 דירות יד שנייה. הנתון משקף עלייה של 33% לעומת יוני אשתקד, אך עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודשי יוני בשני העשורים האחרונים.

החולשה בולטת במיוחד באזורי חיפה ותל אביב, שבהם נרשמה ירידה מתמשכת במכירות בארבעת החודשים האחרונים.

הנתון הזה חשוב, משום ששוק יד שנייה משקף במקרים רבים את מצב משקי הבית. כאשר בעלי דירות מתקשים למכור, גם משפרי דיור מתקשים להתקדם לעסקה הבאה. התוצאה היא שוק איטי יותר, זהיר יותר ופחות נזיל.

מכירת דירות חדשות בשוק החופשי ירדה

גם אצל הקבלנים התמונה אינה חד משמעית. בחודש יוני נמכרו בשוק החופשי 2,386 דירות חדשות, ירידה של 18% לעומת יוני 2024.

הקבלנים ממשיכים להישען על מכירת דירות ״על הנייר״. לפי הסקירה, דירות כאלה היוו 57% מסך המכירות בשוק החופשי. באזור תל אביב הנתון קיצוני עוד יותר: 84% מהדירות החדשות נמכרו על הנייר, עם זמן המתנה ממוצע של כ-5.5 שנים עד לקבלת המפתח.

המשמעות פשוטה: חלק גדול מהרוכשים לא קונים דירה מוכנה או כמעט מוכנה, אלא התחייבות עתידית. ככל שזמן ההמתנה ארוך יותר, כך גדל הסיכון לשינויים בריבית, במצב הכלכלי של הרוכש וביכולת לקבל משכנתה.

הטבות המימון עדיין כאן

כדי למשוך קונים, הקבלנים ממשיכים להשתמש בהטבות מימון. אמנם שיעורן ירד מאז כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף, אך הן עדיין תופסות מקום משמעותי.

לפי סקירת האוצר, בחמישה אזורים מרכזיים 23% מהעסקאות בשוק החופשי כללו הטבת מימון מדווחת. באזור המרכז השיעור הגיע ל-36%, ובאזור נתניה ל-32%.

הטבות כאלה יכולות להקל על הרוכש בטווח הקצר, אך הן גם עלולות לדחות את מבחן היכולת האמיתי. רוכש שמשלם היום סכום נמוך יחסית, צריך לדעת בוודאות כיצד ישלם את יתרת הסכום בהמשך.

כאשר התוכנית הפיננסית אינה סגורה, העסקה עלולה להתבטל.

גל ביטולים מקבלנים: הבעיה כבר כאן

הזינוק בביטולים ממחיש את הסיכון הזה. נכון לאוגוסט 2026 נקלטו כאמור ברשות המסים 1,821 ביטולים של עסקאות מקבלנים שנחתמו בשנים 2023-2025.

שכיחות הביטולים מתוך עסקאות 2024 הגיעה ל-2.3%, לעומת 1.5% בלבד בתחילת השנה.

לפי הסקירה, חלק מהגידול קשור למבצעי המימון האגרסיביים שהציעו קבלנים בתקופה שבה השוק האט. מבצעים כמו ״שלמו 10% עכשיו והשאר באכלוס״ משכו רוכשים, אך חלקם גילו בהמשך כי הם מתקשים לקבל משכנתה או למכור את דירתם הישנה.

אזור באר שבע מוביל בשיעור הביטולים, עם 3.4% מסך העסקאות שבוטלו. עם זאת, האצה בביטולים נרשמת גם באזורי ביקוש כמו תל אביב וירושלים.

המשקיעים מצמצמים נוכחות

גם המשקיעים אינם חוזרים לשוק בעוצמה. בחודש יוני רכשו משקיעים 1,392 דירות, שהיוו 16% מכלל העסקאות. במקביל, הם מכרו 1,487 דירות.

התוצאה: מלאי הדירות שבידי משקיעים המשיך להתכווץ בעוד 94 דירות.

מאז העלאת מס הרכישה באוקטובר 2021 נגרעו ממלאי הדירות להשכרה יותר מ-8,400 דירות. זו מגמה משמעותית, משום שהיא עשויה להמשיך ולהפעיל לחץ על שוק השכירות.

כאשר פחות דירות מוחזקות להשכרה, והביקוש לשכירות נשאר גבוה, שוכרים עלולים להרגיש את זה במחירים.

תושבי החוץ מתמקדים בירושלים

בקרב תושבי החוץ נרשמה התעוררות קלה. בחודש יוני רכשו תושבי חוץ 153 דירות.

הרוכשים הבולטים הגיעו מארצות הברית, עם 56% מסך רכישות תושבי החוץ, ומצרפת, עם 20%. ירושלים מובילה בפער כיעד המרכזי של תושבי החוץ, עם 40% מהרכישות בסגמנט הזה.

הנתון הזה מחזק מגמה מוכרת: גם בתקופות של אי ודאות, ירושלים ממשיכה למשוך רוכשים מחו״ל, בעיקר משיקולים משפחתיים, קהילתיים, דתיים והשקעתיים.

מה המשמעות לרוכשי דירות?

הסקירה שולחת מסר ברור לרוכשים: לא מספיק לבדוק את מחיר הדירה. צריך לבדוק את כל מסלול המימון.

מי שנכנס לעסקה חדשה צריך לוודא שהוא יודע איך ישלם את יתרת התמורה, האם הבנק יאשר משכנתה, מה יקרה אם הריבית תישאר גבוהה, והאם יש לו יכולת להתמודד עם עיכוב במכירת דירה קיימת.

מבצע מימון יכול להיראות אטרקטיבי, אבל הוא לא מחליף בדיקת יכולת החזר. למעשה, בחלק מהמקרים הוא רק דוחה את הבעיה.

מה המשמעות לקבלנים?

גם הקבלנים צריכים להיזהר. מכירה שלא נשענת על יכולת מימון יציבה של הרוכש עלולה לחזור אליהם כביטול עסקה.

ביטול כזה פוגע בתזרים, מחזיר דירה למלאי, מייצר חיכוך מול הבנק המלווה ועלול לגרור עלויות שיווק ומימון נוספות.

לכן, גם לקבלנים יש אינטרס לצמצם עסקאות מסוכנות. עסקה יציבה עדיפה על מכירה מהירה שעלולה להתפרק שנה או שנתיים אחר כך.

שאלות ותשובות על סקירת האוצר

כמה עסקאות בוטלו לפי נתוני האוצר?
נכון לאוגוסט 2026 נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולי עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025.

מה שיעור הגידול בביטולים?
מדובר בגידול חצי שנתי של 41% במספר הביטולים המדווחים.

כמה דירות נמכרו ביוני?
בחודש יוני נמכרו 8,757 דירות חדשות ויד שנייה.

האם מדובר בהתאוששות חזקה?
לא בהכרח. העלייה החדה לעומת יוני 2025 מושפעת מרמת השוואה נמוכה במיוחד. לעומת יוני 2024, העלייה בסך העסקאות עמדה על כ-7% בלבד.

מה קרה בשוק הדירות החדשות?
בשוק החופשי נמכרו 2,386 דירות חדשות, ירידה של 18% לעומת יוני 2024.

מה שיעור הדירות שנמכרו על הנייר?
57% מהדירות החדשות בשוק החופשי נמכרו על הנייר. באזור תל אביב השיעור הגיע ל-84%.

איזה אזור מוביל בביטולים?
אזור באר שבע מוביל בשיעור הביטולים, עם 3.4% מסך העסקאות שבוטלו.

מה קורה למשקיעים?
המשקיעים מכרו יותר דירות מכפי שרכשו, ומלאי הדירות שבידיהם ירד בעוד 94 דירות.

שוק שמתאושש בזהירות, אבל הסיכון עולה

סקירת האוצר אינה מציגה שוק קורס. היא מציגה שוק שמנסה לזוז קדימה, אך עושה זאת תחת מגבלות כבדות: ריבית, מימון, אי ודאות ביטחונית, חולשה ביד שנייה ותלות בהטבות קבלן.

הזינוק בביטולי העסקאות הוא הנתון שצריך להדאיג את כל השחקנים. הוא מלמד שחלק מהעסקאות שנחתמו בשנים האחרונות נשענו על מימון שברירי מדי.

המסר חד: לא חותמים לפני שבודקים מימון אמיתי. עבור קבלנים, המסר לא פחות ברור: מבצעי מימון יכולים להביא לקוחות למשרד המכירות, אבל הם לא מבטיחים שהעסקה תגיע עד הסוף.

The post חתמו על דירה, ואז נתקעו עם המימון: הנתון שמדאיג את שוק הנדל״ן appeared first on בילדאין.