על פי התכנון המוצע, במתחם החדש ייהרסו 76 דירות קיימות בחמישה בניינים ישנים, ובמקומן ייבנו 456 יחידות דיור חדשות, בשילוב של מגדלים ובנייה מרקמית. את התכנון מוביל משרד מרש-מילוסלבסקי אדריכלים.

אלא שהחשיבות של הזכייה החדשה אינה מסתכמת רק במספר הדירות במתחם עצמו. מדובר במהלך שמאפשר לחברה לאגד שלושה מתחמים סמוכים לכדי מרחב תכנוני רחב יותר, שצפוי לכלול בסך הכול הריסה של 342 דירות ישנות והקמה של כ-2,000 דירות חדשות.

במונחים של שכונה ד׳, זו כבר אינה תוספת נקודתית. זו יכולה להיות התחלה של שינוי אורבני עמוק.

שלושה מתחמים, תמונה אחת רחבה

המתחם החדש ברחוב רמב״ן 82-90 מצטרף לשני מתחמים נוספים שבהם זכתה החברה במכרזי דיירים בשנה האחרונה.

הראשון הוא מתחם רמב״ן 72-80, שבו מקדמת החברה הריסה של 77 דירות בשמונה בניינים ותיקים והקמה של כ-423 יחידות דיור חדשות.

השני הוא מתחם התלמוד-יהודה הלוי, שבו מקודמת הריסת 12 בניינים ישנים הכוללים 189 דירות קיימות, ובמקומן הקמת 1,134 יחידות דיור חדשות בשבעה מגדלים בני 12 עד 24 קומות. לפי החברה, הפרויקט השיג לאחרונה את הרוב הדרוש לפי חוק ונמצא כיום בשלב קידום תכנוני.

יחד, שלושת המתחמים יוצרים רצף פינוי-בינוי משמעותי בלב אזור ותיק של באר שבע. אם המהלך יתקדם עד לשלב המימוש, הוא עשוי לשנות לא רק את מספר יחידות הדיור בשכונה, אלא גם את האופי הפיזי, החברתי והתכנוני של האזור.

למה דווקא שכונה ד׳?

שכונה ד׳ היא אחת השכונות שבהן הפוטנציאל להתחדשות עירונית ברור במיוחד. מצד אחד, מדובר באזור ותיק, עם בניינים ישנים, חלקם ללא ממ״דים, ללא מעליות, עם תשתיות מיושנות ועם מלאי דירות שאינו מותאם עוד לצרכים של משפחות רבות בשנת 2026. מצד שני, השכונה נהנית ממיקום אסטרטגי בתוך העיר: סמיכות לאוניברסיטת בן-גוריון, לבית החולים סורוקה, לצירי תחבורה מרכזיים ולמוקדי תעסוקה והשכלה.

המשמעות היא שמדובר באזור שבו התחדשות עירונית יכולה לייצר ערך כפול: גם שיפור דרמטי באיכות החיים של הדיירים הוותיקים, וגם תוספת משמעותית של דירות חדשות באזור מבוקש יחסית בתוך באר שבע.

בפועל, זה בדיוק סוג המתחמים שבאר שבע צריכה לקדם אם היא רוצה להפוך את ההתחדשות העירונית ממושג תכנוני למציאות בשטח.

התמורות לדיירים: ממ״ד, מרפסת, מחסן וחניה

מהחברה נמסר כי הדיירים הוותיקים בכל המתחמים צפויים ליהנות מתוספת שטח משמעותית, ממ״ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה פרטית. עבור דיירים שחיים כיום בבניינים ישנים, מדובר בשינוי מהותי – לא רק בשווי הנכס, אלא גם באיכות החיים היומיומית.

במיוחד בבאר שבע ובדרום, שאלת הממ״ד הפכה בשנים האחרונות לאחת הסוגיות המרכזיות בשיח על התחדשות עירונית. בניינים ישנים ללא מיגון דירתי נתפסים כיום כפגיעים יותר, גם מבחינה ביטחונית וגם מבחינת שווי עתידי. לכן, פרויקט פינוי-בינוי שמוסיף ממ״דים לדיירים הוותיקים אינו רק שדרוג נדל״ני, אלא גם פתרון מיגוני.

אבל בין חתימות למציאות יש דרך ארוכה

לצד הבשורה על זכיית בית ירושלמי במתחם נוסף, חשוב לומר את האמת המקצועית: בבאר שבע, כמו בערים רבות אחרות, קיימת בשנים האחרונות תופעה רחבה של החתמות דיירים במתחמי התחדשות עירונית – אך לא כל החתמה הופכת לפרויקט אמיתי.

בלא מעט שכונות בעיר עברו לאורך השנים גורמים שונים, מארגני חתימות, נציגים מטעם חברות או יזמים, והחתימו דיירים על מסמכים ראשוניים, ייפויי כוח או הסכמות עקרוניות. בחלק מהמקרים התהליך התקדם והבשיל לבחירת יזם, תכנון ומגעים מול הרשויות. במקרים אחרים, התושבים נשארו עם הבטחות, מצגות ותוכניות כלליות – אבל בלי התקדמות ממשית בשטח.

עבור דיירים ותיקים, הפער הזה מייצר תסכול גדול. הם שומעים במשך שנים על פינוי-בינוי, חותמים על מסמכים, ממתינים לישיבות דיירים, ובסוף מגלים שהגורם שהחתים אותם כבר אינו פעיל, שהיזם לא התקדם, שהתוכנית אינה כלכלית, או שהפרויקט כלל לא הגיע לשלב תכנוני משמעותי.

הדיירים צריכים לדעת מי עומד מולם

הזכייה של חברה מוכרת במכרז דיירים מסודר יכולה לייצר ודאות גבוהה יותר מאשר החתמות מפוזרות ולא ברורות, אבל גם כאן חשוב להקפיד על תהליך שקוף ומקצועי. דיירים צריכים להבין היטב מי החברה היזמית, מי עורך הדין המייצג אותם, מי הנציגות, מה מצב ההסכמות, מה לוחות הזמנים המשוערים, והאם קיימת היתכנות כלכלית ותכנונית אמיתית.

הטעות הגדולה ביותר של דיירים היא להסתפק במשפט ״חתמנו על פינוי-בינוי״. חתימה היא רק שלב אחד, ולעיתים אפילו שלב מוקדם מאוד. הדרך לפרויקט אמיתי עוברת דרך רוב נדרש, הסכם מפורט, תכנון, אישור מוסדות התכנון, היתכנות כלכלית, ליווי בנקאי, פינוי וביצוע.

לא כל מי שמחתים הוא מי שיבנה, ולא כל מתחם שמדברים עליו היום יהפוך למנוף מחר בבוקר.

האתגר הכלכלי של פינוי-בינוי בבאר שבע

ההתחדשות העירונית בבאר שבע מתמודדת גם עם בעיה עמוקה יותר: כדאיות כלכלית. בניגוד לגוש דן, שבו ערכי הקרקע הגבוהים מאפשרים ליזמים לספוג עלויות גבוהות ולהרוויח ממכירת הדירות החדשות, בדרום המשוואה מורכבת יותר.

עלויות הבנייה, התכנון, המימון, הפינוי, השכירות החלופית והתמורות לדיירים אינן נמוכות באופן דרמטי לעומת המרכז. לעומת זאת, מחירי המכירה של דירות חדשות בבאר שבע נמוכים משמעותית ממחירי אזורי הביקוש במרכז הארץ. לכן, כדי שפרויקט פינוי-בינוי יהיה כלכלי, נדרש לרוב היקף זכויות גדול, צפיפות משמעותית ותכנון שמאפשר ליזם להגיע לרווחיות סבירה.

זו אחת הסיבות לכך שבבאר שבע יש לא מעט מתחמים שמדברים עליהם במשך שנים – אך מעטים יחסית מגיעים במהירות לשלב ביצוע.

מתחם גדול יכול לפתור חלק מהבעיה

החיבור בין שלושת המתחמים הסמוכים עשוי להיות היתרון המרכזי של המהלך הנוכחי. כאשר מתכננים מתחם גדול יותר, ניתן לעיתים לייצר תכנון עירוני יעיל יותר: מגדלים לצד בנייה מרקמית, שטחים ציבוריים, דרכים, חניות, מסחר, פתרונות תנועה ותמהיל דירות מגוון יותר.

במקום לטפל בכל בניין כפרויקט נפרד, תכנון מתחמי מאפשר לבחון את כל האזור כיחידה אחת. עבור שכונה ד׳, זו יכולה להיות נקודת מפנה, בתנאי שהתכנון יצליח לאזן בין הצורך בצפיפות כלכלית לבין שמירה על איכות חיים עירונית.

הסכנה בפרויקטים כאלה היא יצירת מגדלים מנותקים מהרחוב או עומס תשתיתי שלא מקבל מענה. ההזדמנות היא חידוש אמיתי של שכונה ותיקה, עם חיבור טוב יותר בין מגורים, רחוב, שטחים ציבוריים ומוסדות קהילה.

שיתוף פעולה עם העירייה ומנהלת ההתחדשות

מהחברה נמסר כי שלושת המתחמים ממוקמים באזור המוגדר על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והרשות המקומית כמועדף להתחדשות עירונית, וכי הם מקודמים בשיתוף פעולה עם עיריית באר שבע ומנהלת ההתחדשות העירונית של העיר.

זהו רכיב חשוב מאוד. בפרויקטים של פינוי-בינוי, יזם חזק לבדו אינו מספיק. נדרש גם גיבוי תכנוני של הרשות המקומית, מדיניות ברורה, יכולת לקדם תכנון, פתרונות תשתית, וראייה עירונית רחבה. ללא עירייה שמאמינה בפרויקט ודוחפת אותו קדימה, גם מתחם עם רוב דיירים ויזם מנוסה עלול להיתקע שנים.

שכונה ד׳ יכולה להרוויח – אבל גם להשתנות מאוד

אם שלושת המתחמים יתקדמו, שכונה ד׳ עשויה להרוויח תוספת משמעותית של דירות חדשות, ממ״דים, מעליות, חניות, שטחים ציבוריים ושיפור חזותי. אבל לצד ההזדמנות, יש גם שינוי דרמטי בזהות השכונה.

הכפלה ואף יותר של מספר יחידות הדיור במתחמים הוותיקים תביא יותר תושבים, יותר כלי רכב, יותר עומס על מוסדות חינוך, יותר צורך בשטחים ציבוריים ויותר דרישה לשירותים עירוניים. לכן, המבחן של הפרויקט אינו רק כמה דירות ייבנו, אלא האם השכונה תדע לקלוט את השינוי.

פינוי-בינוי מוצלח אינו רק הריסה של ישן ובנייה של חדש. הוא צריך לשפר את הרחוב, את התחבורה, את המרחב הציבורי ואת חיי הקהילה.

המסר לדיירים בעיר: להתארגן, לבדוק, לא למהר לחתום

הסיפור של בית ירושלמי בשכונה ד׳ יכול לשמש גם תזכורת רחבה יותר לתושבים במתחמי התחדשות עירונית בבאר שבע. מי שמתגורר בבניין ישן ושומע על יזם שמגיע להחתים, צריך לפעול בזהירות.

המלצה לדיירים: לבחור נציגות מסודרת, להיעזר בעורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות, לבדוק מי היזם, לבקש ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, להבין האם קיימת מדיניות עירונית למתחם, ולוודא שכל התחייבות נכתבת בהסכם ברור.

ההתחדשות העירונית היא הזדמנות גדולה, אבל היא גם עסקה מורכבת מאוד. דיירים שאינם מאורגנים עלולים לאבד שליטה על התהליך.

מבחן חשוב להתחדשות העירונית בבאר שבע

הזכייה החדשה של בית ירושלמי במתחם רמב״ן 82-90 היא בשורה משמעותית לשכונה ד׳, אך היא גם מבחן רחב יותר לעיר כולה. באר שבע זקוקה להתחדשות עירונית אמיתית, במיוחד בשכונות הוותיקות, אך במשך שנים קצב ההתקדמות היה איטי ביחס לפוטנציאל.

אם המתחמים הללו יצליחו להתקדם מתהליך החתמות ותכנון לשלב של אישורים, פינוי ובנייה, הם עשויים להפוך לדוגמה חשובה לאופן שבו ניתן לחדש שכונה ותיקה בלב העיר. אם לא, הם יצטרפו לרשימה הארוכה של מתחמים שעליהם דיברו הרבה – אך התושבים המשיכו להמתין.

שכונה ד׳ בבאר שבע אינה צריכה עוד הבטחות. היא צריכה פרויקטים שמגיעים לשטח.
והמהלך הנוכחי ייבחן בדיוק במקום הזה: לא במספרים שעל הנייר, אלא במנופים שיגיעו בסוף לרחוב.

The post שכונה ד׳ בבאר שבע בדרך למהפך? שלושה מתחמי פינוי-בינוי עשויים לשנות את פני האזור appeared first on בילדאין.

אבל התקופה הזו משתנה.

תמ״א 38, במתכונת המוכרת שלה, כבר אינה אותו כלי פשוט יחסית שהיה בעבר. בחלק מהרשויות היא עדיין רלוונטית לתקופת מעבר, בחלק מהמקומות היא מוחלפת בתכניות עירוניות, ובאזורים אחרים נכנסת לתמונה חלופת שקד – מסלול חדש שמנסה לשמר את ההתחדשות הבניינית, אבל תחת כללים אחרים לגמרי.

המשמעות לדיירים דרמטית: מי שחשב שתמ״א 38 היא מסלול בטוח ומהיר לדירה משודרגת, מגלה היום שהמציאות הרבה יותר מורכבת. הזכויות כבר לא תמיד ברורות מראש, העירייה מקבלת משקל גדול יותר, הכדאיות הכלכלית נבחנת מחדש, והיזם לא ממהר להיכנס לכל בניין שמחפש חיזוק.

סוף עידן הזכויות האוטומטיות

העיקרון של תמ״א 38 היה פשוט יחסית: בניין ישן שנבנה לפני תקן רעידות האדמה יכול לקבל זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק המבנה. בפועל נוצרו שני מסלולים מרכזיים – חיזוק ותוספת על בניין קיים, או הריסה ובנייה מחדש.

במשך שנים המודל הזה עבד בעיקר במקומות שבהם מחירי הדירות היו גבוהים מספיק. היזם קיבל אפשרות למכור דירות חדשות, ובתמורה חיזק או בנה מחדש את הבניין עבור הדיירים הוותיקים.

אבל כאן בדיוק נולד הכשל: תמ״א 38 הייתה תכנית ארצית, בעוד שהמציאות העירונית שונה לחלוטין מעיר לעיר, משכונה לשכונה ולעיתים אפילו מרחוב לרחוב.

בניין ישן בגבעתיים, רמת גן או תל אביב אינו דומה כלכלית לבניין ישן בבאר שבע, דימונה, קריית מלאכי או אופקים. עלויות הבנייה דומות במקרים רבים, אבל מחירי המכירה של הדירות החדשות שונים לחלוטין. לכן, אותו מנגנון שהפך פרויקט במרכז לרווחי, לא בהכרח עובד בדרום או בפריפריה.

למה המדינה רצתה להחליף את תמ״א 38

המדינה הבינה בשנים האחרונות שתמ״א 38 פתרה בעיה אחת, אבל יצרה בעיות אחרות. היא חיזקה בניינים נקודתיים, אבל לא תמיד טיפלה בתשתיות. היא הוסיפה דירות, אבל לעיתים בלי תוספת מספקת של חניה, מוסדות ציבור, כבישים, שטחים פתוחים ומענה תחבורתי.

במילים פשוטות: תמ״א 38 שיפרה בניין, אבל לא תמיד שיפרה שכונה.

רשויות מקומיות רבות התנגדו להמשך המודל הישן משום שהרגישו שהן מקבלות תוספת אוכלוסייה בלי כלים מספקים לנהל אותה. מבחינתן, לא מספיק להוסיף שתיים או שלוש קומות לבניין ישן. צריך להבין מה קורה לרחוב, לתנועה, לגני הילדים, לבתי הספר, לחניות ולמרחב הציבורי.

מכאן נולד המעבר לתכניות מחליפות ולחלופות עירוניות. במקום שכל בניין יתקדם כמעט בפני עצמו, הרשויות מבקשות לקבוע מדיניות רחבה יותר: איפה ניתן להוסיף קומות, איפה עדיף הריסה ובנייה, איפה אין כדאיות, ואיפה צריך לחשוב במתחמים ולא בבניין בודד.

חלופת שקד – לא אותה גברת בשינוי אדרת

חלופת שקד נולדה כדי לתת מענה ליום שאחרי תמ״א 38. הרעיון המרכזי הוא לאפשר התחדשות בניינית גם בלי להיכנס לפרויקט פינוי-בינוי גדול, אך תחת מנגנון תכנוני עדכני יותר.

במקום זכויות כמעט קבועות מראש, כל פרויקט נבחן יותר לעומק. יש משמעות למדיניות העירונית, להיקף הזכויות שניתן לאשר, לשאלה אם מדובר בחיזוק או בהריסה ובנייה, ולתועלות הציבוריות שהרשות המקומית יכולה לקבל מהפרויקט.

על הנייר, זה נשמע נכון יותר. בפועל, זה גם מורכב יותר.

דיירים שהתרגלו לחשוב במונחים של ״מגיע לנו תמ״א״, נדרשים היום להבין שאין דבר כזה באופן אוטומטי. יכול להיות שבבניין שלהם תתאפשר התחדשות בניינית, יכול להיות שהעירייה תעדיף תכנית מתחמית, ויכול להיות שהיזם יבדוק את המספרים ויגיד בפשטות: זה לא כלכלי.

הדיירים מגלים שהעירייה היא שחקן מרכזי

אחד השינויים הגדולים בעידן שאחרי תמ״א 38 הוא התחזקות הרשויות המקומיות. בעבר, יזם ודיירים יכלו לקדם פרויקט מכוח תכנית ארצית, גם אם העירייה לא תמיד התלהבה ממנו. היום, ללא מדיניות עירונית ברורה וללא תכנית מחליפה או מסלול מתאים, קשה הרבה יותר להתקדם.

עבור דיירים, זו נקודה קריטית.

הם יכולים לגבש נציגות, לבחור עורך דין, לקבל הצעות מיזמים ולהגיע להסכמות פנימיות – ועדיין לגלות שהרשות המקומית לא רואה את הבניין שלהם כמתאים למסלול נקודתי. לעיתים העירייה תעדיף לצרף אותם למתחם גדול יותר. לעיתים היא תדרוש פתרונות חניה או תשתיות שיקטינו את הכדאיות. ולעיתים היא פשוט תעכב את ההליך עד שתושלם מדיניות עירונית חדשה.

זהו שינוי עמוק ביחסי הכוחות. התמ״א הישנה נתנה לדיירים וליזמים תחושת ודאות יחסית. המודל החדש מעביר יותר כוח אל התכנון המקומי.

למה יזמים בוחרים היום פחות פרויקטים

גם מצד היזמים, תמונת השוק השתנתה. פרויקט תמ״א 38 אינו רק ״עוד כמה קומות על בניין ישן״. מדובר בפרויקט הנדסי, תכנוני, משפטי וכלכלי מורכב.

במסלול חיזוק ותוספת, היזם עובד על בניין קיים, לעיתים עם דיירים שעדיין מתגוררים בו. זה יוצר מגבלות ביצוע קשות, סיכוני בטיחות, עלויות גבוהות, ומורכבות גדולה בתכנון. במסלול הריסה ובנייה, היזם צריך לפנות דיירים, לשלם שכירות חלופית, להרוס, לבנות מחדש, לקבל ליווי בנקאי ולמכור מספיק דירות כדי לממן את הכול.

כאשר הריבית גבוהה, עלויות הביצוע עולות וכוח האדם בענף הבנייה אינו יציב – היזמים הופכים סלקטיביים בהרבה. הם מעדיפים פרויקטים שבהם יש ודאות תכנונית, רוב דיירים ברור, רווח יזמי סביר ומיקום שמאפשר מכירה מהירה של הדירות החדשות.

בניין ישן שאולי היה מעניין יזם לפני כמה שנים, כבר לא בהכרח מעניין אותו היום.

בדרום הבעיה חדה יותר

הסיפור של תמ״א 38 בדרום חושף את הכשל המרכזי של כל המודל. הצורך בחיזוק מבנים, תוספת ממ״דים והתחדשות שכונות ותיקות גדול מאוד. יש לא מעט בניינים ישנים, חלקם ללא מיגון תקני, חלקם עם תשתיות מיושנות, וחלקם במצב תחזוקתי שמחייב טיפול עמוק.

אבל דווקא במקום שבו הצורך הציבורי גדול – הכדאיות הכלכלית חלשה יותר.

במרכז הארץ, יזם יכול למכור דירה חדשה במחיר גבוה מספיק כדי לממן את חיזוק הבניין, תוספת הדירות, ההוצאות המשפטיות, המימון, התכנון והרווח היזמי. בדרום, הפער בין ההכנסות האפשריות לבין העלויות מצטמצם מאוד.

עלות הבנייה בבאר שבע או בדימונה אינה נמוכה באופן דרמטי מעלות הבנייה במרכז. בטון, ברזל, כוח אדם, תקנים, ממ״דים, מעליות, פיקוח, ביטוחים ומימון – כל אלה עולים הרבה כסף בכל מקום. אבל מחיר המכירה של הדירה החדשה בדרום נמוך משמעותית ממחיר דירה דומה במרכז.

התוצאה ברורה: כדי שפרויקט יהיה כדאי בדרום, צריך לעיתים יותר זכויות בנייה, יותר דירות חדשות, יותר גובה או פתרון משלים אחר. כאשר מוסדות התכנון או הרשויות מגבילים את הזכויות, הפרויקט עלול להישאר לא כלכלי.

הבעיה הביטחונית מחזירה את הממ״ד למרכז הדיון

בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז המלחמה, שאלת המיגון חזרה להיות אחת הסוגיות המרכזיות בשוק ההתחדשות העירונית. בניינים ישנים רבים בישראל אינם כוללים ממ״דים, והדיירים מבינים היטב שהשאלה אינה רק שדרוג נדל״ני, אלא ביטחון בסיסי.

תמ״א 38 נולדה במקור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך עם השנים הפכה גם לכלי חשוב להוספת ממ״דים. במציאות הביטחונית הנוכחית, במיוחד בדרום, זהו כבר לא בונוס. זה צורך אמיתי.

אבל כאן שוב מתגלה הפער: הצורך בממ״ד אינו מספיק כדי להפוך פרויקט לכלכלי. דיירים יכולים לרצות חיזוק ומיגון, העירייה יכולה להבין את החשיבות, אבל אם אין מודל שמאפשר ליזם לממן את הפרויקט ולהרוויח באופן סביר – הבניין לא יתחדש.

זו אחת הנקודות המקוממות ביותר עבור דיירים בשכונות ותיקות: הם חיים בבניינים ישנים, לעיתים ללא ממ״ד וללא מעלית, אבל מגלים שהשוק החופשי לא תמיד יודע לפתור את הבעיה שלהם.

תמ״א 38 מול פינוי-בינוי – לא אותו פתרון

הרבה פעמים המדינה והרשויות המקומיות דוחפות לכיוון פינוי-בינוי במקום תמ״א 38. מבחינה תכנונית, זה לעיתים נכון. מתחם שלם מאפשר תכנון טוב יותר, תוספת רחובות, שטחי ציבור, פתרונות תנועה, חניה ומבני ציבור.

אבל מבחינת הדיירים, פינוי-בינוי הוא מסלול ארוך ומורכב בהרבה. במקום לחזק בניין אחד, צריך לאחד כמה בניינים, להגיע להסכמות רבות יותר, להכין תכנית רחבה, להתמודד עם התנגדויות, לאשר זכויות בהיקף משמעותי, ורק אז להגיע לביצוע.

דייר בבניין קטן שרוצה ממ״ד ומעלית לא תמיד רוצה להמתין עשור לתכנית מתחמית. אבל במודל החדש, הוא עשוי לגלות שהבניין שלו קטן מדי, לא כלכלי מדי, או לא מתאים למדיניות העירונית.

לכן, המעבר מתמ״א 38 לפינוי-בינוי ולחלופות עירוניות אינו רק שינוי תכנוני. הוא שינוי בחיי היומיום של בעלי הדירות.

מי מרוויח מהעידן החדש

העידן החדש של ההתחדשות הבניינית עשוי להתאים בעיקר לערים שמקדמות תכניות מחליפות מסודרות, עם מדיניות ברורה ועם איזון בין צרכי התושבים לבין יכולת היזמים לבצע.

עיר שיודעת לקבוע מראש באילו רחובות ניתן להרוס ולבנות, איפה אפשר להוסיף קומות, מה נדרש מבחינת חניה, מה המדיניות לגבי ממ״דים ומהן זכויות הבנייה האפשריות – יוצרת ודאות. ודאות היא המפתח למשיכת יזמים.

לעומת זאת, עיר שאין בה מדיניות ברורה משאירה את הדיירים והיזמים בערפל. ובענף הנדל״ן, ערפל פירושו סיכון. וסיכון פירושו פחות פרויקטים.

מי עלול להישאר מאחור

הקבוצות שעלולות להיפגע יותר מכל הן בעלי דירות בבניינים קטנים, באזורים עם ערכי קרקע נמוכים, וברשויות שלא מצליחות לקדם תכניות מחליפות בזמן.

אלה בדיוק הבניינים שבהם הצורך בחיזוק גדול, אבל היכולת הכלכלית נמוכה. מדובר לעיתים באוכלוסיות שאינן יכולות לממן בעצמן חיזוק, אינן יודעות להתארגן מול יזמים, ונמצאות בעמדת נחיתות מול מערכת תכנונית מורכבת.

במובן הזה, הסיפור של תמ״א 38 הוא גם סיפור חברתי. מי שגר באזור יקר מקבל יותר סיכוי להתחדשות. מי שגר באזור חלש יותר, עלול לגלות שגם אם הבניין שלו מסוכן יותר או ישן יותר – הוא פחות אטרקטיבי ליזם.

מה דיירים צריכים לבדוק עכשיו

דיירים בבניינים ישנים לא צריכים להמתין שהיזם יגיע אליהם. בעידן החדש, השאלה הראשונה צריכה להיות מה המדיניות העירונית לגבי הבניין שלהם.

לפני שמדברים עם יזם, צריך להבין:
האם בעיר קיימת תכנית מחליפה לתמ״א 38, האם הבניין נמצא באזור שבו מותרת התחדשות בניינית, האם הרשות מעדיפה פינוי-בינוי מתחמי, ומהן זכויות הבנייה האפשריות.

רק לאחר מכן כדאי לבחון יזמים, הצעות, תמורות ולוחות זמנים.

הטעות הגדולה ביותר היא להתלהב מהבטחה של יזם בלי לבדוק אם העירייה בכלל תאפשר את הפרויקט. בעידן החדש, ההבטחה של היזם היא רק חלק מהסיפור. המדיניות העירונית היא לעיתים הסיפור האמיתי.

המבחן של המדינה

תמ״א 38 הייתה פתרון לא מושלם, אבל היא נתנה מענה לבניינים רבים. המעבר לחלופות חדשות יכול להיות נכון מבחינה תכנונית, אך הוא ייבחן בשאלה אחת פשוטה: האם הוא יגרום ליותר בניינים להתחזק ולהתחדש, או לפחות בניינים.

אם התוצאה תהיה תכנון מסודר יותר אבל פחות ביצוע בפועל, המדינה תמצא את עצמה בבעיה קשה. בניינים ישנים ימשיכו להתיישן, דיירים יישארו בלי ממ״דים, וההתחדשות העירונית תהפוך לתהליך ששייך בעיקר לאזורים החזקים.

כדי שזה לא יקרה, המדינה והרשויות המקומיות יצטרכו לתת פתרון אמיתי לאזורים שבהם הכדאיות הכלכלית נמוכה. בדרום, המשמעות יכולה להיות תוספת זכויות משמעותית יותר, מענקים משלימים, קרקעות משלימות, או מסלולים ייעודיים לחיזוק ומיגון.

בלי זה, החלפת תמ״א 38 עלולה להפוך ממהלך תכנוני נכון על הנייר – למשבר ביצוע בשטח.

תמ״א 38 משנה צורה, לא נעלמת

מי שאומר שתמ״א 38 מתה מפשט מדי את המציאות. נכון יותר לומר שהיא משנה צורה. התכנית הארצית הישנה מפנה מקום לעולם חדש של תכניות מחליפות, חלופת שקד, מדיניות עירונית ופרויקטים שנבחנים הרבה יותר לעומק.

עבור חלק מהדיירים, זה יכול להיות טוב יותר. עבור אחרים, זה עלול להיות מסובך יותר, איטי יותר ופחות ודאי.

הדיירים שיצליחו להתקדם יהיו אלה שיבינו מוקדם את כללי המשחק החדשים: לבדוק מדיניות עירונית, לגבש נציגות חזקה, לבחור ליווי משפטי מקצועי, לא להסתמך רק על הבטחות יזמים, ולדרוש כבר בתחילת הדרך תשובה ברורה לשאלה החשובה ביותר – האם הפרויקט באמת כלכלי לביצוע.

כי בעידן החדש של ההתחדשות העירונית, לא מספיק שהבניין צריך חיזוק. צריך שגם המספרים יחזיקו את הסיפור.

The post תמ״א 38 לא באמת מתה – אבל הדיירים מגלים שהמשחק השתנה לגמרי appeared first on בילדאין.

הנתון המשמעותי ביותר אינו מספר הפרויקטים שאושרו – אלא אלו שלא מתקדמים.
מדובר בעשרות ומאות מתחמים שבהם קיימת תכנית סטטוטורית, לעיתים גם הסכמות דיירים, אך בפועל אין היתכנות כלכלית שמאפשרת יציאה לביצוע.

נקודת השבר – המעבר מסביבה של כסף זול למציאות של ריבית גבוהה

עד לפני כשנתיים, סביבת הריבית האפסית אפשרה ליזמים לבלוע סיכונים. מימון זול, ציפייה לעליית מחירים ויכולת למכור מראש חלק מהדירות – יצרו מודל שמסוגל לשאת גם פרויקטים גבוליים.

המציאות הזו השתנתה.

עליית הריבית הובילה לעלייה חדה בעלויות המימון, ובמקביל – להאטה בקצב המכירות. התוצאה היא פגיעה ישירה בתזרים, שהוא הבסיס לכל פרויקט פינוי-בינוי.

יוסי, שמאי מקרקעין המעורב בליווי פרויקטים מסביר כי ״פרויקט שפעם היה נסגר על רווח יזמי של 18%-20%, היום יורד לעיתים ל־10% ואף פחות. ברמות כאלה – יזמים פשוט לא נכנסים״.

הפער בין תכנון לביצוע הולך ומתרחב

אחת הבעיות המרכזיות שנוצרו היא פער הולך וגדל בין המערכת התכנונית לבין המציאות הכלכלית.

הרשויות ממשיכות לאשר תכניות, לעיתים תוך הגדלת זכויות בנייה כדי לשפר כדאיות, אך בפועל – השוק לא תמיד יודע לתרגם את זה לפרויקט בר-ביצוע.

בפריפריה, התופעה חריפה במיוחד: מחירי המכירה אינם מאפשרים כיסוי מלא של העלויות, גם לאחר הגדלת הצפיפות.

שינוי מדיניות – מעבר למתחמים גדולים

במקביל, המדינה מקדמת מעבר מפרויקטים נקודתיים למתחמי פינוי-בינוי רחבים, מתוך תפיסה שזהו המנוע המרכזי לייצור היצע משמעותי.

אלא שהמעבר הזה מייצר מורכבות נוספת:

• ריבוי בעלי זכויות
• צורך בתיאום בין בניינים שונים
• הליכים תכנוניים ארוכים יותר
• תלות גבוהה יותר בהחלטות רשות מקומית

ובמילים פשוטות: סיכון גבוה יותר לכל הצדדים.

הדיירים – בין ציפייה לשחיקה

עבור בעלי הדירות, מדובר בתהליך שמתארך מעבר לכל תחזית ריאלית.

השלב שבין חתימות ראשוניות לבין היתר בנייה הפך בשנים האחרונות לארוך במיוחד, ולעיתים נמשך 6–10 שנים ואף יותר. במהלך הזמן הזה משתנים תנאי השוק, מוחלפים יזמים ולעיתים אף נפתחות מחדש הסכמות שכבר הושגו.

עו”ד אבי מלכה המלווה דיירים בפרויקטים במרכז מציין כי ״הבעיה המרכזית היא ניהול ציפיות. דיירים נכנסים לתהליך מתוך הנחה שזה עניין של כמה שנים, ולא מבינים שהם נכנסים לפרויקט ארוך ומורכב מאוד״.

היזמים משנים אסטרטגיה

השינוי בשוק כבר ניכר גם בהתנהלות היזמים עצמם.

יותר חברות:

• מצמצמות כניסה לפרויקטים חדשים
• מתמקדות רק באזורים עם ביקוש גבוה
• בוחנות מחדש הסכמים קיימים
• דורשות התאמות בתכנון כדי לשפר רווחיות

התוצאה היא סלקטיביות גבוהה בהרבה – ופחות פרויקטים שמתקדמים בפועל.

הכדאיות לקבלן – ובדרום הפער גדול עוד יותר

הנקודה שרבים מהדיירים לא תמיד רואים היא שהפרויקט צריך להיות כדאי גם לקבלן או ליזם. פינוי-בינוי אינו מענק ציבורי, אלא עסקה כלכלית מורכבת שבה היזם נדרש לממן פינוי דיירים, שכירות חלופית, הריסה, תכנון, היטלים, מימון בנקאי ובנייה חדשה – עוד לפני שמכר את כל הדירות החדשות.

במרכז הארץ, מחירי המכירה הגבוהים מאפשרים לעיתים לספוג חלק מהסיכונים האלה. בדרום, לעומת זאת, הפער מורכב הרבה יותר. בערים שבהן מחיר הדירה החדשה נמוך משמעותית לעומת אזורי הביקוש, אותו פרויקט צריך להתמודד כמעט עם אותן עלויות בנייה, מימון ותכנון – אבל עם הכנסות נמוכות יותר ממכירת הדירות.

המשמעות היא שבדרום נדרש יחס גבוה יותר של דירות חדשות מול דירות קיימות כדי להפוך את הפרויקט לכדאי. כלומר, על כל דירה ישנה שמפנים, היזם צריך לקבל מספיק זכויות לבניית כמה דירות חדשות שיממנו את כל המהלך. כאשר הרשות המקומית או מוסדות התכנון מגבילים את הגובה, הצפיפות או היקף הזכויות, הפרויקט עלול להפוך ללא כלכלי גם אם הוא נכון תכנונית וחברתי.

זו אחת הסיבות לכך שדווקא באזורים שבהם הצורך במיגון, חידוש תשתיות ושדרוג שכונות ותיקות הוא גדול במיוחד – הפינוי-בינוי מתקשה להתקדם. מבחינת הדיירים זו הזדמנות לחיים בדירה חדשה ובטוחה יותר, אבל מבחינת הקבלן זו עסקה שחייבת לעמוד במספרים. אם אין רווח יזמי סביר, אין ליווי בנקאי, ואם אין ליווי בנקאי – אין פרויקט.

במובן הזה, הדרום מציף את הכשל הגדול של ההתחדשות העירונית בישראל: המדינה מבקשת להשתמש בפינוי-בינוי ככלי חברתי ותכנוני, אבל משאירה את המימוש שלו כמעט כולו על כתפי הכדאיות העסקית של היזם. כאשר השוק חזק – המודל עובד. כאשר המחירים נמוכים יותר והסיכון גבוה יותר – הוא נתקע.

הכדאיות לקבלן – ובדרום הפער גדול עוד יותר

הנקודה שרבים מהדיירים לא תמיד רואים היא שהפרויקט צריך להיות כדאי גם לקבלן או ליזם. פינוי-בינוי אינו מענק ציבורי, אלא עסקה כלכלית מורכבת שבה היזם נדרש לממן פינוי דיירים, שכירות חלופית, הריסה, תכנון, היטלים, מימון בנקאי ובנייה חדשה – עוד לפני שמכר את כל הדירות החדשות.

במרכז הארץ, מחירי המכירה הגבוהים מאפשרים לעיתים לספוג חלק מהסיכונים האלה. בדרום, לעומת זאת, הפער מורכב הרבה יותר. בערים שבהן מחיר הדירה החדשה נמוך משמעותית לעומת אזורי הביקוש, אותו פרויקט צריך להתמודד כמעט עם אותן עלויות בנייה, מימון ותכנון – אבל עם הכנסות נמוכות יותר ממכירת הדירות.

המשמעות היא שבדרום נדרש יחס גבוה יותר של דירות חדשות מול דירות קיימות כדי להפוך את הפרויקט לכדאי. כלומר, על כל דירה ישנה שמפנים, היזם צריך לקבל מספיק זכויות לבניית כמה דירות חדשות שיממנו את כל המהלך. כאשר הרשות המקומית או מוסדות התכנון מגבילים את הגובה, הצפיפות או היקף הזכויות, הפרויקט עלול להפוך ללא כלכלי גם אם הוא נכון תכנונית וחברתי.

זו אחת הסיבות לכך שדווקא באזורים שבהם הצורך במיגון, חידוש תשתיות ושדרוג שכונות ותיקות הוא גדול במיוחד – הפינוי-בינוי מתקשה להתקדם. מבחינת הדיירים זו הזדמנות לחיים בדירה חדשה ובטוחה יותר, אבל מבחינת הקבלן זו עסקה שחייבת לעמוד במספרים. אם אין רווח יזמי סביר, אין ליווי בנקאי, ואם אין ליווי בנקאי – אין פרויקט.

במובן הזה, הדרום מציף את הכשל הגדול של ההתחדשות העירונית בישראל: המדינה מבקשת להשתמש בפינוי-בינוי ככלי חברתי ותכנוני, אבל משאירה את המימוש שלו כמעט כולו על כתפי הכדאיות העסקית של היזם. כאשר השוק חזק – המודל עובד. כאשר המחירים נמוכים יותר והסיכון גבוה יותר – הוא נתקע.

ההשלכה הרחבה – לא רק התחדשות עירונית

למשבר בפינוי-בינוי יש משמעות רחבה בהרבה משדרוג בניינים ישנים.

מדובר באחד ממנועי ההיצע המרכזיים של שוק הדיור בישראל. כאשר הוא מאט – ההשפעה מחלחלת לכל השוק:

• קצב הבנייה נפגע
• היצע הדירות קטן
• הלחץ על המחירים נמשך

הפתרון אינו פשוט, והוא לא נמצא רק בתחום התכנון.

ללא התאמות במודל הכלכלי – בין אם דרך הגדלת זכויות, תמריצים ממשלתיים או שינוי מבני באופן המימון – חלק גדול מהפרויקטים יישארו במצב של קיפאון.

במילים אחרות: הפינוי-בינוי לא נעצר – אבל הוא כבר לא עובד באותם כללים.

The post המספרים כבר לא עובדים: מאות פרויקטי פינוי-בינוי נתקעים – והמשמעות רחבה הרבה יותר ממה שחושבים appeared first on בילדאין.