תגית: יזמי נדל״ן

אחרי שנים שבהן מכירת דירות הייתה מנוע הרווח המרכזי, ההאטה בשוק והקושי של משקי בית לרכוש דירה מחזירים לשיחה את מודל ההשכרה לטווח ארוך. פרויקטים כמו Beyond בגבעתיים ממחישים את הפוטנציאל - אבל הריבית הגבוהה עדיין מקשה להפוך אותו למיינסטרים במשך שנים, שוק הדיור הישראלי נשען כמעט לחלוטין על מודל אחד: לבנות ולמכור. היזם רוכש קרקע, מקדם תכנון, בונה דירות ומוכר אותן לרוכשים פרטיים. כך נוצר הרווח, כך נסגר הליווי הבנקאי, וכך נמדדה הצלחה עסקית. אבל בשנים האחרונות הסדקים במודל הזה נעשו בולטים יותר. מחירי הדירות הגבוהים הרחיקו חלק גדול מהציבור מרכישה, הריבית ייקרה את המשכנתאות, מלאי הדירות החדשות גדל, וקצב המכירות האט. במציאות כזו, מתחזקת מחדש שאלה שבעבר נותרה בשוליים: האם חלק גדול יותר מהבנייה בישראל צריך לעבור מהיגיון של מכירה מיידית - להיגיון של החזקה והשכרה ארוכת טווח? זו אינה שאלה תיאורטית בלבד. פרויקטים כמו Beyond בגבעתיים, הכולל מגדל מגורים עם כ-500 דירות קטנות המתוכננות להשכרה לטווח ארוך, מצביעים על כך שהשוק כבר בוחן ברצינות רבה יותר מודלים שבהם יזם או גוף מוסדי אינם ממהרים למכור כל יחידה, אלא מחזיקים מלאי מניב לאורך שנים. למה השכירות חוזרת לשיח דווקא עכשיו? יש לכך שלוש סיבות מרכזיות. הראשונה היא הקושי של משקי בית לרכוש דירה. גם מי שהכנסתו יציבה מתקשה היום לעמוד במחיר דירה ובנטל מימון גבוה. משפחות צעירות, זוגות בתחילת הדרך ורווקים בגילים מתקדמים יותר ממשיכים להזדקק לדיור - אבל לא תמיד מסוגלים או רוצים להפוך לבעלי נכס. הסיבה השנייה היא האטת המכירות אצל היזמים. כאשר קצב העסקאות יורד, מתחדד העניין במודלים עסקיים שמייצרים הכנסה רציפה ולא תלויים לחלוטין במכירה מהירה. זה לא אומר שכל קבלן יהפוך בן לילה לבעל נכסים להשכרה, אבל זה כן מרחיב את הדיון. הסיבה השלישית היא הביקוש הגובר ליציבות בשוק השכירות. שוכרים בישראל מתמודדים שנים עם חוזים קצרים, עליות מחיר חדות, חוסר ודאות לגבי חידוש הסכם ומעבר תכוף מדירה לדירה. פרויקט השכרה ארוך טווח מציע מוצר אחר: חוזה מסודר, תחזוקה מקצועית, יציבות יחסית ולעיתים גם תחושה של קהילה מנוהלת. מה הופך פרויקט השכרה ארוך טווח לכל כך שונה? בניגוד לדירה פרטית שמושכרת על ידי בעל בית אחד, פרויקט מוסדי להשכרה מנוהל כעסק. יש חברה אחת שמחזיקה את הנכס, אחראית לתחזוקה, קובעת סטנדרט שירות, מציעה חוזים מסודרים ולעיתים גם בונה סביב הדיירים שירותים משלימים. המודל הזה נפוץ מאוד בארצות הברית ובחלק ממדינות אירופה, אך בישראל הוא עדיין קטן יחסית. הסיבה אינה מחסור בביקוש מצד שוכרים, אלא בעיקר כלכלה קשה: יזם שמוכר דירה מקבל את הכסף מהר יחסית. יזם שמחזיק אותה להשכרה צריך להמתין שנים רבות עד שההשקעה תחזור אליו. כשהריבית נמוכה, ההמתנה הזו נסבלת יותר. כשהריבית גבוהה, היא הופכת למכבידה בהרבה. Beyond בגבעתיים: למה זה פרויקט שמסמן כיוון הבחירה לשלב במתחם Beyond מגדל מגורים גדול להשכרה לטווח ארוך אינה מקרית. המתחם כולו בנוי על לוגיקה של עירוב שימושים - משרדים, מגורים, מסחר ושירותים - בלב אזור מבוקש במטרופולין תל אביב. זהו בדיוק סוג המיקום שבו מודל השכרה ארוך טווח יכול לעבוד טוב יותר: שוכרים מחפשים נגישות, קירבה לתעסוקה, תחבורה ציבורית, מרכזיות עירונית ופחות תלות ברכב פרטי. אבל Beyond גם ממחיש את מגבלות המודל. הוא נמצא בגבעתיים, באחד האזורים היקרים והמבוקשים בישראל. כלומר, השכירות ארוכת הטווח מקבלת הזדמנות במקום שבו הביקוש הבסיסי כבר חזק. השאלה האמיתית היא האם מודל כזה יוכל להתרחב גם לערים נוספות, כולל אזורים שבהם השכר דירה נמוך יותר ולכן התשואה מורכבת יותר. האם האטת מכירות תגרום ליותר יזמים לעבור להשכרה? במידה מסוימת כן, אך לא באופן גורף. יזמים שמחזיקים קרקעות במיקומים מעולים, ובייחוד כאלה שפועלים לצד גופים מוסדיים בעלי אופק השקעה ארוך, עשויים לראות בשכירות ארוכת טווח מסלול שמאזן את הסיכון. במקום לרדוף אחרי מכירות בכל מחיר, אפשר להחזיק חלק מהפרויקט ולהבטיח תזרים קבוע. לעומת זאת, יזמים ממונפים יותר, או כאלה שהמודל העסקי שלהם מבוסס על מחזור מהיר של מכירה, אינם יכולים תמיד להרשות לעצמם להפוך מלאי לדירות להשכרה. הם זקוקים לכסף כדי לפרוע חוב, לשחרר אשראי ולממן את הקרקע הבאה. לכן, אם שוק ההשכרה המוסדית יצמח, הוא כנראה ייעשה דרך: חברות גדולות וחזקות. שיתופי פעולה עם גופים מוסדיים. פרויקטים ייעודיים במיקומים חזקים. תמריצים ממשלתיים, אם המדינה תרצה להרחיב את המודל מעבר לנישות יוקרתיות יחסית. מה האינטרס של המדינה? למדינה יש אינטרס ברור בפיתוח שכירות ארוכת טווח. שוק כזה יכול לייצר אלטרנטיבה לרכישה, להפחית לחץ מיידי על משקי בית, לאפשר יציבות תעסוקתית ולתמוך בניידות של צעירים. במדינה שבה חלק ניכר מהציבור מרגיש שבלי דירה בבעלות אין ביטחון כלכלי, יצירת שוק שכירות אמין יותר עשויה לשנות בהדרגה גם תפיסות חברתיות. אבל כדי שזה יקרה, נדרש יותר מפרויקט אחד מרשים בגבעתיים. צריך רצף מדיניות: קרקעות ייעודיות, מכרזים מתאימים, ודאות רגולטורית, תנאי מימון סבירים, ולעיתים גם הטבות שמפצות על תקופת החזר ארוכה. מה זה אומר למשקיעים ולשוק הרחב? שוק ההשכרה המוסדית יוצר גם אפיק השקעה אחר. במקום לרכוש דירה אחת ולהתמודד לבד עם שוכר, תחזוקה ורגולציה, משקיעים יכולים להיחשף דרך חברות נדל״ן מניב, קרנות או גופים שמחזיקים פורטפוליו שלם של נכסי מגורים להשכרה. זהו שינוי תפיסתי. נדל״ן למגורים בישראל נחשב במשך שנים בעיקר למוצר צרכני או ספקולטיבי. שכירות ארוכת טווח הופכת אותו בהדרגה גם לנכס תפעולי, בדומה למשרד, מרכז מסחרי או מלון. מה חשוב להבין על שכירות ארוכת טווח בישראל? שכירות ארוכת טווח היא מודל שבו גוף אחד מחזיק דירות ומציע יציבות חוזית ושירות מקצועי. המודל מקבל עניין מחודש בתקופה של האטת מכירות וקושי גובר לרכוש דירה. פרויקטים כמו Beyond בגבעתיים ממחישים את הפוטנציאל - אך גם את העובדה שהמודל עובד כיום בעיקר במיקומים חזקים מאוד. האם זה העתיד? השכירות ארוכת הטווח אינה עומדת להחליף את שוק הבעלות הפרטית בישראל. התרבות הכלכלית, המיסוי, ההון העצמי והשאיפה לבעלות על נכס ימשיכו להשפיע. אבל היא עשויה לתפוס מקום גדול יותר בתוך התמהיל, במיוחד אם שוק המכירות ימשיך להתנהל בקצב איטי יותר ממה שהיזמים התרגלו אליו. הדירות אולי לא נמכרות בקצב שקיוו. השאלה היא האם דווקא ההאטה הזו תסייע לישראל לבנות סוף סוף שוק שכירות יציב, ארוך טווח ומקצועי יותר.