ההתחדשות העירונית בפריפריה ממשיכה להיתקע, גם כאשר המדינה מקצה תקציבים ייעודיים לרשויות המקומיות. דוח מבקר המדינה מציג תמונה מטרידה: הכסף קיים, ההסכמים נחתמים, התוכניות מתקדמות על הנייר – אבל בשטח פרויקטים רבים עדיין לא מגיעים לביצוע.

הבעיה המרכזית אינה רק מחסור בתקציב. הדוח מצביע על כשל עמוק יותר: רשויות מתקשות לממן תשתיות מראש, לא תמיד יודעות להעריך את העלות האמיתית של הפרויקטים, ובחלק מהמקומות חסרה מנהלת עירונית שתוביל את התהליך מול דיירים, יזמים ומוסדות התכנון.

התוצאה ברורה: בזמן שערי המרכז ותל אביב ממשיכות למשוך את רוב המיזמים, ערים בפריפריה נשארות מאחור. דווקא במקומות שבהם המבנים ישנים יותר, הסיכון הביטחוני גבוה יותר ולעיתים גם הסיכון לרעידות אדמה משמעותי יותר, ההתחדשות העירונית מתקדמת לאט מדי.

רק שליש מהתקציב נוצל בפועל

אחד הנתונים הבולטים בדוח עוסק בהסכמי המסגרת להתחדשות עירונית. מדובר בהסכמים שבמסגרתם המדינה מסייעת לרשויות לממן תשתיות הנדרשות לקידום פרויקטי פינוי-בינוי.

המטרה פשוטה: להפוך פרויקטים מורכבים לכלכליים יותר ולאפשר לרשויות לקלוט תוספת משמעותית של דירות. בפועל, לפי הנתונים שפורסמו, הרשויות ניצלו רק חלק קטן מהתקציבים שהמדינה העמידה לרשותן.

המשמעות קשה. כאשר רשות לא מנצלת תקציב לתשתיות, היא מתקשה לקדם כבישים, ניקוז, מוסדות ציבור, גנים, מבני חינוך ופתרונות תחבורה. בלי התשתיות האלה, גם פרויקט שיש לו תכנון מאושר יכול להישאר תקוע.

הרשויות מתקשות לשלם לפני שהמדינה מחזירה כסף

החסם המרכזי אינו רק בירוקרטי. רשויות מקומיות רבות טוענות לקושי תזרימי. הן צריכות לממן מראש תשתיות יקרות, ורק לאחר מכן לקבל את המימון מהמדינה.

עבור עיר חזקה עם תקציב רחב, זה אתגר שניתן לנהל. עבור רשות חלשה או בינונית בפריפריה, זה יכול לעצור פרויקט שלם.

במילים פשוטות: המדינה מציעה סיוע, אבל הרשויות צריכות להביא כסף מהבית לפני שהן רואות את ההחזר. לא כל רשות יכולה לעמוד בזה.

זהו אחד ההסברים המרכזיים לפער בין תוכניות מאושרות לבין טרקטורים בשטח.

המרכז מתקדם, הפריפריה מחכה

דוח המבקר מציג גם את הפער הגיאוגרפי. רוב מיזמי ההתחדשות העירונית מתרכזים במחוזות תל אביב והמרכז. שם ערכי הקרקע גבוהים יותר, היזמים רואים כדאיות כלכלית ברורה יותר, והבנקים מוכנים ללוות פרויקטים בקלות יחסית.

בפריפריה התמונה שונה. מחירי הדירות נמוכים יותר, עלויות הבנייה לא יורדות באותו יחס, ולעיתים היזם צריך לקבל מכפיל גבוה מאוד כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. כאשר מוסיפים לכך תשתיות חסרות, תהליכי רישוי ארוכים וחוסר ודאות, התוצאה היא עיכוב.

לכן התחדשות עירונית בפריפריה לא יכולה להישען רק על כוחות השוק. אם המדינה רוצה לראות פינוי-בינוי בבית שאן, טבריה, קריית שמונה, צפת, באר שבע, דימונה או ירוחם, היא חייבת לבנות מודל אחר.

למה זה חשוב במיוחד אחרי המלחמה?

המלחמה הדגישה את הצורך במבנים בטוחים יותר. אלפי דיירים בישראל עדיין גרים בבניינים ישנים ללא ממ״דים, ללא מעליות, עם תשתיות ישנות ולעיתים עם בעיות בטיחות.

במרכז הארץ, השוק יודע לעיתים לייצר את הפתרון בעצמו. בפריפריה, המדינה חייבת להתערב בצורה עמוקה יותר.

התחדשות עירונית אינה רק עסקת נדל״ן. היא גם כלי לחיזוק ביטחוני, חברתי וכלכלי. היא מוסיפה ממ״דים, משפרת תשתיות, מחזקת מרכזי ערים ומאפשרת למשפחות להישאר בשכונות ותיקות במקום לעבור לשוליים.

כאשר פרויקט מתעכב במשך שנים, הדיירים משלמים את המחיר. הם ממשיכים לחיות בבניינים ישנים, בלי פתרון מיגון ראוי ובלי ודאות לגבי העתיד.

מנהלת עירונית יכולה לעשות את ההבדל

עוד נתון משמעותי נוגע למנהלות ההתחדשות העירונית. רשות שמפעילה מנהלת מקצועית יודעת ללוות דיירים, לקדם תוכניות, לפתור חסמים מול יזמים ולתאם בין אגפי העירייה.

כאשר אין מנהלת, הדיירים נשארים פעמים רבות לבד מול יזמים, עורכי דין, מארגנים ושמועות. גם העירייה מתקשה לייצר מדיניות ברורה, והפרויקטים מתקדמים לאט יותר.

מנהלת טובה אינה מבטיחה ביצוע מיידי, אבל היא מייצרת סדר. היא מסבירה לדיירים מה הזכויות שלהם, עוזרת לרשות לקבוע סדרי עדיפויות ומפחיתה את הסיכון לפרויקטים שלא יבשילו.

בפריפריה, שבה הכדאיות הכלכלית חלשה יותר, מנהלת עירונית חשובה אפילו יותר.

קרקע משלימה אינה פתרון קסם

אחד הכלים שהמדינה מנסה לקדם בפריפריה הוא קרקע משלימה. הרעיון ברור: אם פרויקט פינוי-בינוי אינו כלכלי בתוך השכונה הוותיקה, היזם יקבל זכויות נוספות בקרקע אחרת, וכך יוכל לאזן את הפרויקט.

אבל גם כאן המציאות מורכבת. קרקע משלימה עובדת רק אם היא זמינה, מתוכננת, אטרקטיבית וניתנת לשיווק. אם הקרקע רחוקה, לא מבוקשת או דורשת הוצאות פיתוח גבוהות, היא לא באמת פותרת את הבעיה.

במילים אחרות, המדינה לא יכולה רק להכריז על קרקע משלימה. היא צריכה לוודא שהקרקע מייצרת ערך אמיתי.

הדוגמאות שממחישות את הכשל

הדוח מציג גם פרויקטים שנמרחים שנים ארוכות. בחלק מהמקרים תוכניות ממתינות להיתרים. במקרים אחרים שומות קרקע משלימה מתעכבות. יש גם מתחמים שבהם התנגדויות והליכים משפטיים עוצרים את ההתקדמות.

אלה לא מקרים חריגים. הם משקפים בעיה מבנית.

פינוי-בינוי הוא תהליך מורכב: צריך דיירים, יזם, תכנון, כדאיות כלכלית, תשתיות, היתרים, ליווי בנקאי ופינוי בפועל. אם חוליה אחת נתקעת, כל השרשרת נעצרת.

לכן המדינה לא יכולה למדוד הצלחה רק לפי מספר תוכניות שאושרו. המדד האמיתי צריך להיות כמה פרויקטים הגיעו להריסה, בנייה ואכלוס.

מה המדינה צריכה לעשות אחרת?

הפתרון צריך להיות מעשי יותר. המדינה צריכה להעביר לרשויות מנגנון מימון שלא דורש מהן לשלם סכומים גדולים מראש. בנוסף, היא צריכה לחזק מנהלות עירוניות, לזרז שומות קרקע משלימה, לקבוע לוחות זמנים מחייבים ולמקד מאמץ בערים שבהן הסיכון הביטחוני והמבני גבוה במיוחד.

צריך גם להפריד בין מרכז לפריפריה. מה שעובד ברמת גן או בת ים לא בהכרח יעבוד בקריית שמונה, טבריה או באר שבע. בפריפריה נדרש מודל עם מענקים, קרקע משלימה, ודאות תכנונית ותמיכה ממשלתית ישירה.

אם המדינה תמשיך להניח שהשוק הפרטי יפתור הכול, הפערים ימשיכו לגדול.

שאלות ותשובות על התחדשות עירונית בפריפריה

מה הבעיה המרכזית בהתחדשות עירונית בפריפריה?
הבעיה המרכזית היא חוסר כדאיות כלכלית. מחירי הדירות נמוכים יותר, אך עלויות הבנייה והתשתיות גבוהות. לכן יזמים רבים מתקשים לקדם פרויקטים בלי סיוע ממשלתי.

מהם הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית?
אלה הסכמים בין המדינה לרשויות מקומיות, שנועדו לסייע במימון תשתיות הנדרשות לפרויקטי פינוי-בינוי.

למה הרשויות לא מנצלות את כל התקציב?
רשויות רבות מתקשות לממן תשתיות מראש. בנוסף, חלקן מתקשות להעריך את עלות התשתיות האמיתית בזמן החתימה על ההסכם.

למה רוב הפרויקטים מתקדמים במרכז?
במרכז ערכי הקרקע גבוהים יותר, ולכן פרויקטים רבים כלכליים יותר ליזמים. בפריפריה נדרש לעיתים סיוע ממשלתי כדי להפוך את הפרויקט לכדאי.

מהי מנהלת התחדשות עירונית?
מנהלת היא גוף עירוני שמלווה דיירים, יזמים והרשות המקומית. היא מסייעת בקידום פרויקטים, בהסברה ובפתרון חסמים.

מהי קרקע משלימה?
קרקע משלימה היא קרקע נוספת שהמדינה מקצה ליזם כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי-בינוי שאינו רווחי מספיק בפני עצמו.

לא מספיק להקצות כסף. צריך לדעת להזיז אותו

דוח מבקר המדינה מציב מראה מול מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. המדינה כבר מבינה שצריך לחדש שכונות ותיקות. היא גם מקצה לכך תקציבים. אבל בין החלטת ממשלה לבין בניין חדש עומדת מערכת שלמה של חסמים.

הבעיה אינה רק כמה כסף המדינה מקצה. הבעיה היא האם הכסף מגיע בזמן, האם הרשויות יודעות להשתמש בו, והאם הדיירים רואים שינוי אמיתי בשטח.

התחדשות עירונית בפריפריה לא תתקדם באמצעות כותרות בלבד. היא דורשת מימון זמין, ניהול מקצועי, תכנון מהיר, קרקע משלימה שעובדת ומעורבות ממשלתית עמוקה יותר.

עד שזה יקרה, הכסף ימשיך להמתין בתקציבים, והבניינים הישנים ימשיכו להמתין לדחפורים.

The post הכסף מחכה, הבניינים מתיישנים: הכשל שמעכב את ההתחדשות העירונית appeared first on בילדאין.

בעקבות הדוח, הנהלת תאגידי כוח האדם הזר בענף הבנייה פנתה לשר הבינוי והשיכון, לשר האוצר ולמנכ״ל משרד ראש הממשלה, בדרישה לקדם רפורמה דחופה במנגנון התפעול של רשות האוכלוסין וההגירה. לטענתם, ללא שינוי יסודי באופן שבו המדינה מנהלת את קליטת העובדים, ענף הבנייה ימשיך לסבול ממחסור חמור, עיכובים בפרויקטים ופגיעה ישירה ברוכשי הדירות.

על פי ממצאי הדוח, בירוקרטיה, חוסר תיאום בין הגופים וסחבת במיון העובדים הזרים בחו״ל עיכבו את הבאתם של עד 100 אלף עובדים לענף הבנייה. מדובר במספר דרמטי, במיוחד לאור העובדה שאחרי 7 באוקטובר הופסקה כמעט לחלוטין כניסת עובדים פלסטינים לאתרי הבנייה בישראל, והענף נדרש להישען במהירות על עובדים זרים כחלופה מרכזית.

הנתונים ממחישים את עומק הבעיה. ערב מלחמת חרבות ברזל פעלו בענף 48 תאגידים להעסקת עובדים זרים. לאחר פרוץ המלחמה, במטרה להחזיר את ענף הבנייה לתפקוד מלא, גדל מספר התאגידים לכ-220. אלא שמנגד, אגף הבינוי ברשות האוכלוסין נדרש לטפל בהיקף פעילות גדול פי כמה, מבלי שקיבל את המשאבים וכוח האדם הדרושים לכך.

בפועל, לפי הנתונים שהוצגו, גויסו לענף כ-53 אלף עובדים זרים בלבד, מהם כ-45 אלף במסלול הפרטי. המשמעות היא שמדינת ישראל עדיין רחוקה מהיעד הנדרש לשיקום כוח העבודה בענף. בשטח, קבלנים מדווחים על מחסור של עשרות אלפי עובדים, על התארכות לוחות הזמנים ועל קושי לעמוד בהתחייבויות למסירת דירות.

הנזק אינו נעצר אצל הקבלנים. מחסור בעובדים בענף הבנייה משפיע כמעט על כל חוליה בשרשרת הנדל״ן: פרויקטים מתעכבים, עלויות הביצוע עולות, קבלני משנה מתקשים להתחייב ללוחות זמנים, יזמים סופגים עלויות מימון גבוהות יותר, ורוכשי דירות ממתינים זמן רב יותר לקבלת המפתח. בסופו של דבר, חלק מהעלויות האלו עלול להתגלגל לציבור הרחב.

אחת הביקורות המרכזיות בדוח נוגעת גם להתנהלות המדינה עוד לפני פרוץ המלחמה. מבקר המדינה קבע כי יש לבדוק מדוע הגופים הרלוונטיים לא פעלו לגיוון מקורות הבאת העובדים הזרים כבר בשנתיים שקדמו למלחמה, ומדוע ישראל התרכזה בעיקר בהבאת עובדים ממדינות כמו סין ומולדובה. כאשר המשבר הביטחוני פרץ, התברר כי למדינה אין מנגנון חלופי מהיר, רחב וגמיש מספיק.

בהנהלת תאגידי כוח האדם טוענים כי המסלול הפרטי הוכיח את עצמו כיעיל יותר, וכי יש לחזק אותו באמצעות מנגנון תפעולי מודרני. יו״ר תאגידי כוח האדם, אלדד ניצן, כתב בפנייה כי משרד האוצר חייב להקים מנגנון מהיר להבאת עובדים לענף הבנייה באמצעות תאגידי כוח האדם, כדי להתגבר על המחסור שנוצר בעקבות היעדר העובדים הפלסטינים.

מבחינת ענף הנדל״ן, מדובר בצומת קריטי. מצד אחד, המדינה מדברת על הגדלת היצע הדירות, האצת התחלות בנייה וקיצור זמני ביצוע. מצד שני, ללא כוח אדם זמין באתרי הבנייה, גם תוכניות מאושרות, מכרזים חדשים והיתרי בנייה אינם מספיקים. השאלה אינה רק כמה דירות מתוכננות על הנייר, אלא מי יבנה אותן בפועל ובאיזה קצב.

המשבר בכוח האדם חושף שוב את הפער בין מדיניות הדיור לבין יכולת הביצוע של המדינה. כדי להוריד מחירים, צריך להגדיל היצע. כדי להגדיל היצע, צריך לבנות מהר יותר. וכדי לבנות מהר יותר, צריך עובדים. כאשר השלב הבסיסי הזה נתקע, כל מערכת הדיור משלמת את המחיר.

כעת הלחץ עובר לממשלה. אם משרדי האוצר, הבינוי והשיכון, הפנים ורשות האוכלוסין לא יגבשו מנגנון מהיר, יעיל ומתואם, ענף הבנייה עלול להמשיך לפעול בחצי כוח. המשמעות עבור שוק הנדל״ן ברורה: פחות ודאות, יותר עיכובים, עלויות גבוהות יותר וקושי אמיתי להגדיל את היצע הדירות בזמן שהביקוש למגורים בישראל ממשיך לעלות.

The post המחדל שעצר את אתרי הבנייה: 100 אלף עובדים שלא הגיעו ומחיר של מיליארדים appeared first on בילדאין.