הקדמה אישית

אני כותב את השורות האלה לא ממגדל שן, אלא מתוך שיחות עם המון משפחות – כאלה שבנו חכם, וכאלה ששילמו על טעויות וכן, גם אני בניתי את ביתי בשתי ידיי.
פגשתי אנשים עם דמעות בעיניים, שמכרו רכב כדי להשלים תשלום לקבלן, ראיתי משפחות שאיבדו אמון בעצמן – רק כי לא קיבלו הדרכה בזמן.

אז אם אתם בדרך לבנות את הבית הפרטי שלכם – עיצרו כאן לרגע. תנו לי 5 דקות, ואחזיר לכם חודשים של תסכול ועשרות אלפי שקלים.

1. יציאה לדרך בלי תכנון תקציבי מפורט

זה אולי נשמע הכי בנאלי – אבל זו המלכודת מספר 1.
אנשים יוצאים לבנייה עם מספר כללי בראש, בלי לקחת בחשבון הוצאות נלוות: היטלים, פיתוח חוץ, ריהוט, מטבח, גדרות, הצללות, מיזוג, מיסוי, יועצים – והרשימה עוד ארוכה.

סיפור אמיתי:
משפחה מהמרכז תכננה בנייה על חצי דונם. התקציב היה 2 מיליון ש”ח. בפועל – עם חריגות והפתעות – הם הגיעו ל־2.6 מיליון. לקחו הלוואות, ויתרו על גינה, היום משלמים 8,000 ש”ח בחודש.

מה עושים?
בונים תקציב בעזרת ליווי מקצועי, שמפרט הכול – מראש.

 2. בחירת קבלן לפי “הצעת מחיר הכי זולה”

אם קיבלתם 5 הצעות מחיר – והאחת זולה משמעותית מהשאר – תברחו.
בדרך כלל מדובר בקבלן חסר ניסיון, או כזה ש”משמיט” בכוונה סעיפים כדי להכניס אתכם לפרויקט – ואז מבקש עליהם תוספות בהמשך.

בדקו:

• רישיון קבלן רשום (באתר רשם הקבלנים).
• ביטוחים בתוקף.
• המלצות חמות מפרויקטים דומים באזור שלכם.
• סיירו באתרי בנייה שלו. שימו לב לניקיון, בטיחות, יחס לעובדים.

 3. אין תכנון לפי זכויות בנייה בפועל

המגרש נראה מדהים – אבל האם אפשר לבנות עליו את מה שחלמתם?
לפני כל תכנון, חשוב להוציא תיק מידע תכנוני מהרשות המקומית. רק בו מופיעות ההוראות המדויקות: אחוזי בנייה, קווי בניין, מספר קומות, הגבלות, תשתיות קיימות ועוד.

טעות נפוצה:
לתכנן עם האדריכל “על בסיס הנחות” – ואז לגלות שרוב התכנית לא תאושר.

 4. חוסר בליווי מקצועי – מפקח, מהנדס, יועצים

“נחסוך פה, נסתדר לבד…” – משפט שאני שומע יותר מדי.
אבל אתם לא אמורים להבין בקרקע, חשמל, אינסטלציה, איטום, בטון, תקנים. מי שמלווה אתכם הוא העיניים והאחריות המקצועית שלכם.

תפקידים קריטיים:

• מפקח בנייה עצמאי (לא של הקבלן)
• מהנדס קונסטרוקטור
• יועץ איטום
• יועץ קרקע
• יועץ מיזוג אוויר

אל תחסכו בליווי. זו ההשקעה הכי זולה בבנייה.

 5. התעלמות מתנאי קרקע

יש מי שקונה מגרש רק לפי מיקום, נוף או מחיר – ושוכח את הקרקע עצמה.
אם הקרקע סלעית, חרסיתית או בעלת שיפוע קיצוני – זה ישפיע על כל עלות ותהליך הבנייה.

מה בודקים?

• בדיקת גיאולוג.
• יועץ קרקע שייתן פתרון מותאם.
• אם נדרש מילוי – זה אלפי שקלים לכל קוב.

 6. תכנון מתוך פנטזיה ולא מתוך מציאות

לקוחות מביאים לאדריכל תמונות מהאינסטגרם, רצונות עיצוביים מרהיבים – אבל שוכחים את השטח, האקלים, התקנות, כיווני אוויר והצללה.
התוצאה? בית יפה בתמונות – שלא נעים לחיות בו.

עצה חמה:
עיצוב יפה מתחיל בפונקציונליות. עיצוב אמיתי הוא כזה שמתאים למשפחה שלך ביום יום.

 7. היעדר כתב כמויות מפורט

כתב כמויות הוא לא סתם טבלה – הוא חוזה טכני.
הוא מונע ויכוחים אינסופיים עם הקבלן: “זה היה כלול”, “זה לא היה”, “זה תוספת”…

אל תתחילו בנייה בלי מסמך שמפרט כל פרט – מהריצוף ועד הברגים.

 8. אין פיקוח באתר – ונעשות טעויות יקרות

מישהו צריך לבדוק את מה שנעשה כל יום.
בטון שנשפך לא לפי תקן, שלד שלא עומד בדרישות, חיבור חשמל לא תקני – כל טעות כזו עולה עשרות אלפי שקלים לתיקון.

תפקידו של המפקח:
למנוע טעויות, לעקוב אחרי התקדמות, לבדוק חשבוניות, ולהיות איש הקשר המקצועי שלכם.

 9. חוזה מול הקבלן – לא מעודכן, לא משפטי

אנשים חותמים על חוזים מבלי להבין מילה – וזו טעות הרסנית.
חוזה מסודר צריך לכלול: לוחות זמנים, קנסות על איחור, תנאי תשלום, ביטוחים, סנקציות ועוד.

שכרו עו”ד שמבין בחוזי בנייה פרטית – זו לא פרוצדורה, זו הגנה משפטית.

 10. בנייה בלי ראייה עתידית

היום אתם שלושה בני משפחה – מחר תהיו חמישה. בעוד עשור תרצו קליניקה או יחידת דיור. תכננו את הבית כך שיהיה ניתן להתרחבות, שינויים, שדרוגים.

דוגמאות:

• הכנה לקומה נוספת
• מקום למעלית בעתיד
• יציאות מים לחשמל חכם שלא יופעל עדיין
• אפשרות לפיצול עתידי (יחידת דיור או מכירת חלק מהבית)

לסיכום – תבנו לא רק בית, תבנו את השקט הנפשי שלכם

לבנות בית פרטי זו חוויה של פעם בחיים. אל תתנו לה להפוך לעוגמת נפש.
עשו את הבחירות הנכונות, תשאלו, תתייעצו, אל תתביישו – זה הכסף, הבריאות והעתיד שלכם.

אם אתם מרגישים שאתם לא לבד – סימן שהכתבה הזו עשתה את שלה.

The post “תעצור רגע לפני שאתה בונה” – 10 הטעויות הכי נפוצות (וכואבות) של בונים פרטיים appeared first on בילדאין.

רצינו לדבר על בניית בית או שיפוץ משמעותי.

The post מפקח בנייה – כמה זה חשוב בתהליך הבנייה? appeared first on בילדאין.

כולנו מעוניינים להיות מעורבים ולקבל תמונת מצב בכל רגע נתון בהשקעות השונות שלנו.
השקעה בפרויקט בניה היא השקעה גדולה במיוחד
שמרבית הישראלים נאלצים לקחת משכנתא על מנת לממן אותה. אם לרגע נודה באמת,
רוב הלקוחות אינם מבינים דבר בתחום הבניה,
אך בכל זאת ברצוננו להיות מעורבים ולדעת כי תהליך הבניה מתנהל כשורה, מה עושים?

פיקוח בנייה בשביל השקט הנפשי שלך…

מעטים האנשים שיסמכו בעיניים עצומות על קבלן הבניה שלהם,
במיוחד שמדובר בפרויקטים יקרים במיוחד.
התשובה לאותם אנשים מסתכמת בשתי מילים: פיקוח בנייה.
תפקידו של מפקח הבניה הוא למעשה להיות “יועץ ומפקח”
בעל ידע רב בתחום שילווה אתכם לאורך כל תהליך הבניה
ועד סיומו ויוודא כי תהליך הבניה מתבצע בצורה המקצועית ביותר.
מפקח הבניה הוא גורם חיצוני שאינו קשור לקבלן הבניה.

תפקידיו של מפקח הבנייה רבים:

• תיאום ציפיות: בתהליך הבניה מעורבים כל כך הרבה גופים מקצועיים
  ועבודה שאינה מתנהלת על פי הסכמים ותיאומי ציפיות עלולה להיות שגויה.
  תפקידו של מפקח המבנה הוא לפקח על תיאום הביצוע ולספק לקבלן הסברים שוטפים לגבי תהליך הבנייה.
• העסקת עובדים: כפי שהזכרנו, אנשי מקצוע רבים משתתפים בתהליך הבניה. 
  תפקידו של מפקח הבניה הוא להעסיק את האנשים הנכונים ולבקר את עבודתם.
  אנשי מקצוע שונים כמו: אדריכל, קבלן חשמל, קבלן אינסטלציה,
  מסגרות, נגרות ואיטום ישתתפו בתהליך הבנייה.
• איכות העבודה: מפקח הבניה צריך לוודא כי ביצוע העבודות של אנשי המקצוע השונים מתבצעים על הצד הטוב ביותר.
  עליו לדרוש תיקונים לביצועים כושלים ולאבחן את התוצר לאחר כל עבודה.
• ניהול יומן עבודה: דיווח באופן שוטף על פעילות הבנייה ללקוח בכל שלבי תהליך הבניה.

The post ניהול ופיקוח בניה פרטית appeared first on בילדאין.

הכנת רשימת הוצאות לפי שלבי הבנייה

רשימת ההוצאות שלכם צריכה להיבנות בקובץ מסודר שיהיה מחולק לעלויות השונות לפי שלבי הבנייה העתידיים. ר
אשית כל, רישמו לעצמכם את כל ההוצאות שכבר שילמתם על הקרקע, ההיטלים והמיסים השונים וכל מה שקשור למשכנתא ולשכר הטרחה של עורך הדין.
לאחר מכן, חלקו את רשימת ההוצאות לפי שלבי הבנייה בפועל:

• תכנון – אדריכל, קבלן, אגרות, מדידה, קבלת היתר בנייה.
• קונסטרוקציה – הקמת השלד, בדיקות מעבדה, חציבה והכנת הקרקע (אם יש צורך), הכנת תשתיות ראשונית, ממ”ד, חומות, חיבור חשמל זמני אם צריך.
• עבודות גמר – טיח, חיפוי, קופינג וספי חלון, עבודות אלומיניום, כלים סניטריים, איטום, ריצוף, צביעה, שיש, מטבח,
                      נקודות חשמל, מעקות, סורגים, מיזוג אוויר, עבודות סיום ממ”ד (מיזוג, איטום, מסנן וכו’).

כמובן שיש להוסיף להוצאות את כל מה שקשור לעבודה על הקרקע שאינה משמשת למגורים – פרגולות, גינה, בריכת שחייה, מסלעות וכל אלמנט נוסף.

הוצאות בלתי צפויות

רשימת ההוצאות חייבת לכלול בנוסף גם תוספת של בין 10 ל- 15 אחוזים מסך כל העלויות, עבור הוצאות בלתי צפויות.
הוצאות אלו עשויות לגרום לחשיבה מחדש יחד עם האדריכל היכן ניתן “לקצץ” בעלויות במקומות אחרים,
על מנת שאם ואכן יתרחשו העלויות הבלתי צפויות, הדבר לא יביא למצוקה כלכלית בהיעדר משאבים.
הוצאות בלתי צפויות צצות ברוב המקרים בשלבי עבודות הגמר, כאשר לפתע עולה צורך כזה או אחר, קבלן מסויים דורש יותר כסף בעקבות אי הבנה,
יש צורך בתיקון ליקויים, או שפשוט ישנו שינוי העדפה שלכם כלקוחות, שכן על הנייר או בהדמיה, דברים נראים אחרת מהמציאות.

ניתן להיעזר באדריכל על מנת לכתוב את רשימת ההוצאות או לחלופין, בקבלן עד מפתח שבחרתם.

לפניכם קובץ אומדן (מחשבון) בניה להורדה בקובץ אקסל xls – עיבדו מולו וקבלו הצעות מחיר כדי לא לחרוג יתר על המידה מהתקציב

The post רשימת ההוצאות בבנייה פרטית עוד לפני שמתחילים לבנות appeared first on בילדאין.

אז מה עושים?
ובכן, על שירותי פיקוח וליווי בנייה כבר חשבתם?
זהו בדיוק הדבר שאתם צריכים לברר לגביו, ומייד גם תבינו מדוע.

שירותי פיקוח וליווי בנייה –  בשביל השקט הנפשי שלכם

בפרוייקט כל כך גדול כמו בניית בית פרטי, אין שום מקום לטעויות.
עליכם להבין כי כל טעות ולו הקטנה ביותר עלולה לגרום לעיכוב משמעותי בלוחות הזמנים של הפרוייקט,
או להביא לצורך בתיקונים עתידיים והוצאות כספיות נוספות בהמשך.
זה נכון שהאדריכל שתיכנן את ביתכם יכול לפקח על הנעשה ולתזמן את השלבים השונים,
אך קחו בחשבון כי הוא אינו יכול להיות נוכח במקום כל העת.
ובהנחה שלכם אין את הידע המתאים בכל הקשור לבניית מבנים, גם אין שום סיבה כי אתם תסתובבו שם.

התקשרות עם חברה המתמחה בפרוייקטי בנייה ומציעה שירותי פיקוח וליווי תעניק לכם את כל השקט הנפשי שאתם כל כך מחפשים בפרוייקט הגדול של חייכם.

השירות כולל את הצבה של מפקח בנייה קבוע לכל אורך שלבי הפרויקט והוא זה שדואג שהביצוע יהיה מדויק,
יעיל ומקצועי מכל בחינה. כשאיש מקצוע זה נוכח במקום, השקט הנפשי כולו שלכם ויש מי שדואג לאינטרסים שלכם.

חיסכון בזמן ובכסף

החשיבות של היעזרות בשירותי פיקוח וליווי בנייה קשורה גם למספר דברים נוספים. חיסכון בזמן למשל,
שכן מפקח מקצועי ובעל ניסיון ידע כיצד לתזמן בין אנשי המקצוע השונים באופן יעיל בהתאם ללוחות הזמנים,
ואף ימנע אבטלה סמויה שתאריך את משך הפרוייקט שלא לצורך, מה שיצריך מכם הוצאת כספים נוספים. 

חשיבות נוספת שמיוחסת למפקח קבוע במקום היא האינטרס שלו לדאוג לטיב העבודה בפועל.
באופן זה כל בעל מקצוע שעובד בשטח יודע כי הוא נבחן תחת עינו של המפקח שמוודא כי הכל מבוצע באופן מקצועי ואיכותי,
בדיוק על פי התוכנית ודרישות החוק.

כך למשל, המפקח יכול לבדוק כי כל החומרים שמשמשים בבנייה הם אכן אלו שנרשמו בכתב הכמויות ובהתחייבות הקבלנים,
כך שהבית לא ייבנה על חומרים זולים ובאיכות ירודה.

מפקח בנייה פרטי או מטעם הקבלן?

חלק מקבלני הבנייה אכן מציעים שירותי פיקוח מטעמם במקום,
אך קחו בחשבון כי שירותי הפיקוח שלהם אמורים לשרת בעיקר אותם מבחינת אינטרסים (העדפת שיקולי זמן על איכות למשל).
על כן ההמלצה שלנו היא קבלת שירותי פיקוח וליווי בנייה מחברה חיצונית שתלווה את הפרוייקט שלכם ותהיה בלתי תלויה בכפיפותה לקבלן,
אלא מוכוונת לשמירה על האינטרסים שלכם בלבד.

בהצלחה!

The post פיקוח וליווי בנייה – העיניים שלכם בכל תהליך בנייה appeared first on בילדאין.