הנתון המשמעותי ביותר אינו מספר הפרויקטים שאושרו – אלא אלו שלא מתקדמים.
מדובר בעשרות ומאות מתחמים שבהם קיימת תכנית סטטוטורית, לעיתים גם הסכמות דיירים, אך בפועל אין היתכנות כלכלית שמאפשרת יציאה לביצוע.

נקודת השבר – המעבר מסביבה של כסף זול למציאות של ריבית גבוהה

עד לפני כשנתיים, סביבת הריבית האפסית אפשרה ליזמים לבלוע סיכונים. מימון זול, ציפייה לעליית מחירים ויכולת למכור מראש חלק מהדירות – יצרו מודל שמסוגל לשאת גם פרויקטים גבוליים.

המציאות הזו השתנתה.

עליית הריבית הובילה לעלייה חדה בעלויות המימון, ובמקביל – להאטה בקצב המכירות. התוצאה היא פגיעה ישירה בתזרים, שהוא הבסיס לכל פרויקט פינוי-בינוי.

יוסי, שמאי מקרקעין המעורב בליווי פרויקטים מסביר כי ״פרויקט שפעם היה נסגר על רווח יזמי של 18%-20%, היום יורד לעיתים ל־10% ואף פחות. ברמות כאלה – יזמים פשוט לא נכנסים״.

הפער בין תכנון לביצוע הולך ומתרחב

אחת הבעיות המרכזיות שנוצרו היא פער הולך וגדל בין המערכת התכנונית לבין המציאות הכלכלית.

הרשויות ממשיכות לאשר תכניות, לעיתים תוך הגדלת זכויות בנייה כדי לשפר כדאיות, אך בפועל – השוק לא תמיד יודע לתרגם את זה לפרויקט בר-ביצוע.

בפריפריה, התופעה חריפה במיוחד: מחירי המכירה אינם מאפשרים כיסוי מלא של העלויות, גם לאחר הגדלת הצפיפות.

שינוי מדיניות – מעבר למתחמים גדולים

במקביל, המדינה מקדמת מעבר מפרויקטים נקודתיים למתחמי פינוי-בינוי רחבים, מתוך תפיסה שזהו המנוע המרכזי לייצור היצע משמעותי.

אלא שהמעבר הזה מייצר מורכבות נוספת:

• ריבוי בעלי זכויות
• צורך בתיאום בין בניינים שונים
• הליכים תכנוניים ארוכים יותר
• תלות גבוהה יותר בהחלטות רשות מקומית

ובמילים פשוטות: סיכון גבוה יותר לכל הצדדים.

הדיירים – בין ציפייה לשחיקה

עבור בעלי הדירות, מדובר בתהליך שמתארך מעבר לכל תחזית ריאלית.

השלב שבין חתימות ראשוניות לבין היתר בנייה הפך בשנים האחרונות לארוך במיוחד, ולעיתים נמשך 6–10 שנים ואף יותר. במהלך הזמן הזה משתנים תנאי השוק, מוחלפים יזמים ולעיתים אף נפתחות מחדש הסכמות שכבר הושגו.

עו”ד אבי מלכה המלווה דיירים בפרויקטים במרכז מציין כי ״הבעיה המרכזית היא ניהול ציפיות. דיירים נכנסים לתהליך מתוך הנחה שזה עניין של כמה שנים, ולא מבינים שהם נכנסים לפרויקט ארוך ומורכב מאוד״.

היזמים משנים אסטרטגיה

השינוי בשוק כבר ניכר גם בהתנהלות היזמים עצמם.

יותר חברות:

• מצמצמות כניסה לפרויקטים חדשים
• מתמקדות רק באזורים עם ביקוש גבוה
• בוחנות מחדש הסכמים קיימים
• דורשות התאמות בתכנון כדי לשפר רווחיות

התוצאה היא סלקטיביות גבוהה בהרבה – ופחות פרויקטים שמתקדמים בפועל.

הכדאיות לקבלן – ובדרום הפער גדול עוד יותר

הנקודה שרבים מהדיירים לא תמיד רואים היא שהפרויקט צריך להיות כדאי גם לקבלן או ליזם. פינוי-בינוי אינו מענק ציבורי, אלא עסקה כלכלית מורכבת שבה היזם נדרש לממן פינוי דיירים, שכירות חלופית, הריסה, תכנון, היטלים, מימון בנקאי ובנייה חדשה – עוד לפני שמכר את כל הדירות החדשות.

במרכז הארץ, מחירי המכירה הגבוהים מאפשרים לעיתים לספוג חלק מהסיכונים האלה. בדרום, לעומת זאת, הפער מורכב הרבה יותר. בערים שבהן מחיר הדירה החדשה נמוך משמעותית לעומת אזורי הביקוש, אותו פרויקט צריך להתמודד כמעט עם אותן עלויות בנייה, מימון ותכנון – אבל עם הכנסות נמוכות יותר ממכירת הדירות.

המשמעות היא שבדרום נדרש יחס גבוה יותר של דירות חדשות מול דירות קיימות כדי להפוך את הפרויקט לכדאי. כלומר, על כל דירה ישנה שמפנים, היזם צריך לקבל מספיק זכויות לבניית כמה דירות חדשות שיממנו את כל המהלך. כאשר הרשות המקומית או מוסדות התכנון מגבילים את הגובה, הצפיפות או היקף הזכויות, הפרויקט עלול להפוך ללא כלכלי גם אם הוא נכון תכנונית וחברתי.

זו אחת הסיבות לכך שדווקא באזורים שבהם הצורך במיגון, חידוש תשתיות ושדרוג שכונות ותיקות הוא גדול במיוחד – הפינוי-בינוי מתקשה להתקדם. מבחינת הדיירים זו הזדמנות לחיים בדירה חדשה ובטוחה יותר, אבל מבחינת הקבלן זו עסקה שחייבת לעמוד במספרים. אם אין רווח יזמי סביר, אין ליווי בנקאי, ואם אין ליווי בנקאי – אין פרויקט.

במובן הזה, הדרום מציף את הכשל הגדול של ההתחדשות העירונית בישראל: המדינה מבקשת להשתמש בפינוי-בינוי ככלי חברתי ותכנוני, אבל משאירה את המימוש שלו כמעט כולו על כתפי הכדאיות העסקית של היזם. כאשר השוק חזק – המודל עובד. כאשר המחירים נמוכים יותר והסיכון גבוה יותר – הוא נתקע.

הכדאיות לקבלן – ובדרום הפער גדול עוד יותר

הנקודה שרבים מהדיירים לא תמיד רואים היא שהפרויקט צריך להיות כדאי גם לקבלן או ליזם. פינוי-בינוי אינו מענק ציבורי, אלא עסקה כלכלית מורכבת שבה היזם נדרש לממן פינוי דיירים, שכירות חלופית, הריסה, תכנון, היטלים, מימון בנקאי ובנייה חדשה – עוד לפני שמכר את כל הדירות החדשות.

במרכז הארץ, מחירי המכירה הגבוהים מאפשרים לעיתים לספוג חלק מהסיכונים האלה. בדרום, לעומת זאת, הפער מורכב הרבה יותר. בערים שבהן מחיר הדירה החדשה נמוך משמעותית לעומת אזורי הביקוש, אותו פרויקט צריך להתמודד כמעט עם אותן עלויות בנייה, מימון ותכנון – אבל עם הכנסות נמוכות יותר ממכירת הדירות.

המשמעות היא שבדרום נדרש יחס גבוה יותר של דירות חדשות מול דירות קיימות כדי להפוך את הפרויקט לכדאי. כלומר, על כל דירה ישנה שמפנים, היזם צריך לקבל מספיק זכויות לבניית כמה דירות חדשות שיממנו את כל המהלך. כאשר הרשות המקומית או מוסדות התכנון מגבילים את הגובה, הצפיפות או היקף הזכויות, הפרויקט עלול להפוך ללא כלכלי גם אם הוא נכון תכנונית וחברתי.

זו אחת הסיבות לכך שדווקא באזורים שבהם הצורך במיגון, חידוש תשתיות ושדרוג שכונות ותיקות הוא גדול במיוחד – הפינוי-בינוי מתקשה להתקדם. מבחינת הדיירים זו הזדמנות לחיים בדירה חדשה ובטוחה יותר, אבל מבחינת הקבלן זו עסקה שחייבת לעמוד במספרים. אם אין רווח יזמי סביר, אין ליווי בנקאי, ואם אין ליווי בנקאי – אין פרויקט.

במובן הזה, הדרום מציף את הכשל הגדול של ההתחדשות העירונית בישראל: המדינה מבקשת להשתמש בפינוי-בינוי ככלי חברתי ותכנוני, אבל משאירה את המימוש שלו כמעט כולו על כתפי הכדאיות העסקית של היזם. כאשר השוק חזק – המודל עובד. כאשר המחירים נמוכים יותר והסיכון גבוה יותר – הוא נתקע.

ההשלכה הרחבה – לא רק התחדשות עירונית

למשבר בפינוי-בינוי יש משמעות רחבה בהרבה משדרוג בניינים ישנים.

מדובר באחד ממנועי ההיצע המרכזיים של שוק הדיור בישראל. כאשר הוא מאט – ההשפעה מחלחלת לכל השוק:

• קצב הבנייה נפגע
• היצע הדירות קטן
• הלחץ על המחירים נמשך

הפתרון אינו פשוט, והוא לא נמצא רק בתחום התכנון.

ללא התאמות במודל הכלכלי – בין אם דרך הגדלת זכויות, תמריצים ממשלתיים או שינוי מבני באופן המימון – חלק גדול מהפרויקטים יישארו במצב של קיפאון.

במילים אחרות: הפינוי-בינוי לא נעצר – אבל הוא כבר לא עובד באותם כללים.

The post המספרים כבר לא עובדים: מאות פרויקטי פינוי-בינוי נתקעים – והמשמעות רחבה הרבה יותר ממה שחושבים appeared first on בילדאין.

1. רכישת דירה למגורים. 2.רכישת דירה להשקעה.

במאמר זה לא ניכנס להבדלים בין משכנתא למגורים למשכנתא להשקעה, אך נציין בקצרה כי כל הלוואת משכנתא חייבת להיות מותאמת למטרה שלשמה היא נלקחה, תוך תכנון קפדני של מסלולים, מגבלות מימון, תקרות הכנסה, הכנסות פנויות, תרחישים עתידיים צפויים ועוד.

הטעות הגדולה ביותר: לשכוח את המשכנתא

אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא לחשוב שהמשכנתא היא “חתונה קתולית”: לוקחים אותה, משלמים מדי חודש, ומסיימים אחרי 20 או 30 שנה. אבל המציאות משתנה – שוק הדיור, הריבית במשק, מדיניות הבנקים, האינפלציה, הרגולציה – כל אלה משפיעים באופן ישיר על המשכנתא שלכם.

אם לא תתאימו אותה למציאות המשתנה, אתם עלולים לשלם סכומים גבוהים בהרבה ממה שניתן היה לחסוך. וכאן נכנס לתמונה מחזור משכנתא – פעולה שיכולה לחסוך למשק הבית הישראלי עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

דוגמה מהשטח: משפחה אחת, חיסכון של רבע מיליון שקל

משפחה מבאר שבע, שלפני מספר שנים לקחה משכנתא בגובה של מיליון שקל, פנתה לבדיקה של מחזור. עקב עליות הריבית, ההחזר החודשי שלהם זינק ב-2,000 ש”ח. הם ביקשו לשמור על רמת החזר דומה, אך לקצר את תקופת ההחזר – וביקשו ביטחון שההחזר לא יעלה שוב.

לאחר ניתוח המשכנתא, בוצע עבורם מחזור שהתוצאות שלו היו:

1. קיצור תקופת המשכנתא ב-3 שנים.
2. שמירה על החזר חודשי כמעט זהה.
3. חיסכון של 232,000 ש”ח בעלות הכוללת של המשכנתא.
4. ירידה מהחזר של 1.75 ש”ח לכל שקל הלוואה, ל-1.51 ש”ח.
5. תמהיל חדש המעניק יציבות וביטחון – גם אם הריבית שוב תעלה.

מה אפשר לעשות עם 232,000 ש”ח?

במקום לשלם אותם לבנק, הסכום הזה יכול לממן תואר לילד, שיפוץ משמעותי בבית או אפילו השקעה לטווח ארוך. המשמעות של חיסכון כזה – במיוחד למשפחה עם ילדים – היא עצומה.

מסקנה: לא קונים משכנתא – מנהלים אותה

המשכנתא היא ההוצאה הגדולה ביותר כמעט בכל בית בישראל. בדיקה פשוטה, אחת לכמה שנים, יכולה לחולל הבדל עצום.

מבצע בלעדי לקוראי פורטל בילדאין: 15% הנחה על מחזור משכנתה דרך חברת “אפסייד משכנתאות”.
לקבלת ייעוץ למחזור משכנתה – לחצו כאן

The post אם יש לכם משכנתא – ייתכן שהכתבה הזו שווה לכם עשרות או מאות אלפי שקלים appeared first on בילדאין.