ההתחדשות העירונית בפריפריה ממשיכה להיתקע, גם כאשר המדינה מקצה תקציבים ייעודיים לרשויות המקומיות. דוח מבקר המדינה מציג תמונה מטרידה: הכסף קיים, ההסכמים נחתמים, התוכניות מתקדמות על הנייר – אבל בשטח פרויקטים רבים עדיין לא מגיעים לביצוע.

הבעיה המרכזית אינה רק מחסור בתקציב. הדוח מצביע על כשל עמוק יותר: רשויות מתקשות לממן תשתיות מראש, לא תמיד יודעות להעריך את העלות האמיתית של הפרויקטים, ובחלק מהמקומות חסרה מנהלת עירונית שתוביל את התהליך מול דיירים, יזמים ומוסדות התכנון.

התוצאה ברורה: בזמן שערי המרכז ותל אביב ממשיכות למשוך את רוב המיזמים, ערים בפריפריה נשארות מאחור. דווקא במקומות שבהם המבנים ישנים יותר, הסיכון הביטחוני גבוה יותר ולעיתים גם הסיכון לרעידות אדמה משמעותי יותר, ההתחדשות העירונית מתקדמת לאט מדי.

רק שליש מהתקציב נוצל בפועל

אחד הנתונים הבולטים בדוח עוסק בהסכמי המסגרת להתחדשות עירונית. מדובר בהסכמים שבמסגרתם המדינה מסייעת לרשויות לממן תשתיות הנדרשות לקידום פרויקטי פינוי-בינוי.

המטרה פשוטה: להפוך פרויקטים מורכבים לכלכליים יותר ולאפשר לרשויות לקלוט תוספת משמעותית של דירות. בפועל, לפי הנתונים שפורסמו, הרשויות ניצלו רק חלק קטן מהתקציבים שהמדינה העמידה לרשותן.

המשמעות קשה. כאשר רשות לא מנצלת תקציב לתשתיות, היא מתקשה לקדם כבישים, ניקוז, מוסדות ציבור, גנים, מבני חינוך ופתרונות תחבורה. בלי התשתיות האלה, גם פרויקט שיש לו תכנון מאושר יכול להישאר תקוע.

הרשויות מתקשות לשלם לפני שהמדינה מחזירה כסף

החסם המרכזי אינו רק בירוקרטי. רשויות מקומיות רבות טוענות לקושי תזרימי. הן צריכות לממן מראש תשתיות יקרות, ורק לאחר מכן לקבל את המימון מהמדינה.

עבור עיר חזקה עם תקציב רחב, זה אתגר שניתן לנהל. עבור רשות חלשה או בינונית בפריפריה, זה יכול לעצור פרויקט שלם.

במילים פשוטות: המדינה מציעה סיוע, אבל הרשויות צריכות להביא כסף מהבית לפני שהן רואות את ההחזר. לא כל רשות יכולה לעמוד בזה.

זהו אחד ההסברים המרכזיים לפער בין תוכניות מאושרות לבין טרקטורים בשטח.

המרכז מתקדם, הפריפריה מחכה

דוח המבקר מציג גם את הפער הגיאוגרפי. רוב מיזמי ההתחדשות העירונית מתרכזים במחוזות תל אביב והמרכז. שם ערכי הקרקע גבוהים יותר, היזמים רואים כדאיות כלכלית ברורה יותר, והבנקים מוכנים ללוות פרויקטים בקלות יחסית.

בפריפריה התמונה שונה. מחירי הדירות נמוכים יותר, עלויות הבנייה לא יורדות באותו יחס, ולעיתים היזם צריך לקבל מכפיל גבוה מאוד כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. כאשר מוסיפים לכך תשתיות חסרות, תהליכי רישוי ארוכים וחוסר ודאות, התוצאה היא עיכוב.

לכן התחדשות עירונית בפריפריה לא יכולה להישען רק על כוחות השוק. אם המדינה רוצה לראות פינוי-בינוי בבית שאן, טבריה, קריית שמונה, צפת, באר שבע, דימונה או ירוחם, היא חייבת לבנות מודל אחר.

למה זה חשוב במיוחד אחרי המלחמה?

המלחמה הדגישה את הצורך במבנים בטוחים יותר. אלפי דיירים בישראל עדיין גרים בבניינים ישנים ללא ממ״דים, ללא מעליות, עם תשתיות ישנות ולעיתים עם בעיות בטיחות.

במרכז הארץ, השוק יודע לעיתים לייצר את הפתרון בעצמו. בפריפריה, המדינה חייבת להתערב בצורה עמוקה יותר.

התחדשות עירונית אינה רק עסקת נדל״ן. היא גם כלי לחיזוק ביטחוני, חברתי וכלכלי. היא מוסיפה ממ״דים, משפרת תשתיות, מחזקת מרכזי ערים ומאפשרת למשפחות להישאר בשכונות ותיקות במקום לעבור לשוליים.

כאשר פרויקט מתעכב במשך שנים, הדיירים משלמים את המחיר. הם ממשיכים לחיות בבניינים ישנים, בלי פתרון מיגון ראוי ובלי ודאות לגבי העתיד.

מנהלת עירונית יכולה לעשות את ההבדל

עוד נתון משמעותי נוגע למנהלות ההתחדשות העירונית. רשות שמפעילה מנהלת מקצועית יודעת ללוות דיירים, לקדם תוכניות, לפתור חסמים מול יזמים ולתאם בין אגפי העירייה.

כאשר אין מנהלת, הדיירים נשארים פעמים רבות לבד מול יזמים, עורכי דין, מארגנים ושמועות. גם העירייה מתקשה לייצר מדיניות ברורה, והפרויקטים מתקדמים לאט יותר.

מנהלת טובה אינה מבטיחה ביצוע מיידי, אבל היא מייצרת סדר. היא מסבירה לדיירים מה הזכויות שלהם, עוזרת לרשות לקבוע סדרי עדיפויות ומפחיתה את הסיכון לפרויקטים שלא יבשילו.

בפריפריה, שבה הכדאיות הכלכלית חלשה יותר, מנהלת עירונית חשובה אפילו יותר.

קרקע משלימה אינה פתרון קסם

אחד הכלים שהמדינה מנסה לקדם בפריפריה הוא קרקע משלימה. הרעיון ברור: אם פרויקט פינוי-בינוי אינו כלכלי בתוך השכונה הוותיקה, היזם יקבל זכויות נוספות בקרקע אחרת, וכך יוכל לאזן את הפרויקט.

אבל גם כאן המציאות מורכבת. קרקע משלימה עובדת רק אם היא זמינה, מתוכננת, אטרקטיבית וניתנת לשיווק. אם הקרקע רחוקה, לא מבוקשת או דורשת הוצאות פיתוח גבוהות, היא לא באמת פותרת את הבעיה.

במילים אחרות, המדינה לא יכולה רק להכריז על קרקע משלימה. היא צריכה לוודא שהקרקע מייצרת ערך אמיתי.

הדוגמאות שממחישות את הכשל

הדוח מציג גם פרויקטים שנמרחים שנים ארוכות. בחלק מהמקרים תוכניות ממתינות להיתרים. במקרים אחרים שומות קרקע משלימה מתעכבות. יש גם מתחמים שבהם התנגדויות והליכים משפטיים עוצרים את ההתקדמות.

אלה לא מקרים חריגים. הם משקפים בעיה מבנית.

פינוי-בינוי הוא תהליך מורכב: צריך דיירים, יזם, תכנון, כדאיות כלכלית, תשתיות, היתרים, ליווי בנקאי ופינוי בפועל. אם חוליה אחת נתקעת, כל השרשרת נעצרת.

לכן המדינה לא יכולה למדוד הצלחה רק לפי מספר תוכניות שאושרו. המדד האמיתי צריך להיות כמה פרויקטים הגיעו להריסה, בנייה ואכלוס.

מה המדינה צריכה לעשות אחרת?

הפתרון צריך להיות מעשי יותר. המדינה צריכה להעביר לרשויות מנגנון מימון שלא דורש מהן לשלם סכומים גדולים מראש. בנוסף, היא צריכה לחזק מנהלות עירוניות, לזרז שומות קרקע משלימה, לקבוע לוחות זמנים מחייבים ולמקד מאמץ בערים שבהן הסיכון הביטחוני והמבני גבוה במיוחד.

צריך גם להפריד בין מרכז לפריפריה. מה שעובד ברמת גן או בת ים לא בהכרח יעבוד בקריית שמונה, טבריה או באר שבע. בפריפריה נדרש מודל עם מענקים, קרקע משלימה, ודאות תכנונית ותמיכה ממשלתית ישירה.

אם המדינה תמשיך להניח שהשוק הפרטי יפתור הכול, הפערים ימשיכו לגדול.

שאלות ותשובות על התחדשות עירונית בפריפריה

מה הבעיה המרכזית בהתחדשות עירונית בפריפריה?
הבעיה המרכזית היא חוסר כדאיות כלכלית. מחירי הדירות נמוכים יותר, אך עלויות הבנייה והתשתיות גבוהות. לכן יזמים רבים מתקשים לקדם פרויקטים בלי סיוע ממשלתי.

מהם הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית?
אלה הסכמים בין המדינה לרשויות מקומיות, שנועדו לסייע במימון תשתיות הנדרשות לפרויקטי פינוי-בינוי.

למה הרשויות לא מנצלות את כל התקציב?
רשויות רבות מתקשות לממן תשתיות מראש. בנוסף, חלקן מתקשות להעריך את עלות התשתיות האמיתית בזמן החתימה על ההסכם.

למה רוב הפרויקטים מתקדמים במרכז?
במרכז ערכי הקרקע גבוהים יותר, ולכן פרויקטים רבים כלכליים יותר ליזמים. בפריפריה נדרש לעיתים סיוע ממשלתי כדי להפוך את הפרויקט לכדאי.

מהי מנהלת התחדשות עירונית?
מנהלת היא גוף עירוני שמלווה דיירים, יזמים והרשות המקומית. היא מסייעת בקידום פרויקטים, בהסברה ובפתרון חסמים.

מהי קרקע משלימה?
קרקע משלימה היא קרקע נוספת שהמדינה מקצה ליזם כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי-בינוי שאינו רווחי מספיק בפני עצמו.

לא מספיק להקצות כסף. צריך לדעת להזיז אותו

דוח מבקר המדינה מציב מראה מול מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. המדינה כבר מבינה שצריך לחדש שכונות ותיקות. היא גם מקצה לכך תקציבים. אבל בין החלטת ממשלה לבין בניין חדש עומדת מערכת שלמה של חסמים.

הבעיה אינה רק כמה כסף המדינה מקצה. הבעיה היא האם הכסף מגיע בזמן, האם הרשויות יודעות להשתמש בו, והאם הדיירים רואים שינוי אמיתי בשטח.

התחדשות עירונית בפריפריה לא תתקדם באמצעות כותרות בלבד. היא דורשת מימון זמין, ניהול מקצועי, תכנון מהיר, קרקע משלימה שעובדת ומעורבות ממשלתית עמוקה יותר.

עד שזה יקרה, הכסף ימשיך להמתין בתקציבים, והבניינים הישנים ימשיכו להמתין לדחפורים.

The post הכסף מחכה, הבניינים מתיישנים: הכשל שמעכב את ההתחדשות העירונית appeared first on בילדאין.