ניתוח נדל״ני עדכני

מכרז רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון לבניית 244 יחידות דיור במתחם בית אשל בבאר שבע הסתיים השבוע ללא הצעות. אף יזם לא ניגש למכרז, למרות שמדובר בקרקע הסמוכה לשכונת הפארק, אחת השכונות החדשות והבולטות בעיר.

זהו לא מכרז שנכשל ביום אחד. ההליך פורסם לראשונה לפני כשבעה חודשים, נדחה מספר פעמים, החל כמכרז במסלול מחיר מטרה, ובהמשך שונה למכרז רגיל. גם לאחר השינוי הזה, שאמור היה לתת ליזמים גמישות גדולה יותר, השוק נשאר בחוץ.

המשמעות ברורה: היזמים לא השתכנעו שהמספרים עובדים.

תוכנית בית אשל אושרה לפני כשלוש שנים. היא מתוכננת ממערב לשכונת פארק הנחל, ומצפון לנחל באר שבע ולאתר הלאומי בית אשל.

התוכנית הכוללת מציעה הקמת שכונת מגורים חדשה עם 1,288 יחידות דיור, מתוכן 300 יחידות לדיור מיוחד. המכרז שנכשל כעת הוא שלב ראשון ומשמעותי בתוכה, שכלל שלושה מתחמים לבניית 244 דירות.

המכרז כלל שלושה מתחמים:

המתחם הראשון יועד ל-96 יחידות דיור בשטח של כ-8.6 דונם. מחיר המינימום לקרקע עמד על כ-206 אלף שקל, אך הוצאות הפיתוח והתשתיות עמדו על כ-28.1 מיליון שקל, לצד ערבות של כ-2.8 מיליון שקל.

המתחם השני יועד ל-104 יחידות דיור. מחיר המינימום עמד על כ-225 אלף שקל, אך הוצאות הפיתוח הגיעו לכ-41.9 מיליון שקל, עם ערבות של כ-4.19 מיליון שקל.

המתחם השלישי יועד ל-44 יחידות דיור. מחיר המינימום עמד על כ-94 אלף שקל, לצד הוצאות פיתוח של כ-15.8 מיליון שקל וערבות של כ-1.58 מיליון שקל.

כלומר, מחיר הקרקע עצמו לא היה בהכרח הבעיה המרכזית. הסיפור הגדול נמצא בהוצאות הפיתוח, בעלויות המימון, בקצב המכירות הצפוי ובשאלה האם יזם יכול להרוויח בפרויקט כזה בבאר שבע של 2026.

בית אשל לא לבד: גם הרקפות לא התרוממה

כישלון המכרז בבית אשל מצטרף לאיתות נוסף משוק הקרקעות בבאר שבע: מכרזים בשכונת הרקפות, שכללו מאות יחידות דיור בבנייה נמוכה יזמית ובבנייה רוויה, נסגרו גם הם ללא הצעות.

כאשר שני שיווקים שונים בעיר מסתיימים ללא מציעים, קשה להתייחס לכך כאל תקלה נקודתית. זה כבר סימן רחב יותר לשוק שנמצא בזהירות גבוהה.

היזמים מסתכלים על באר שבע, אבל לא בכל מחיר. הם בוחנים את עלויות הפיתוח, את קצב הרישוי, את מחירי המכירה, את התחרות מול ערים אחרות בדרום ואת מצב הרוכשים. אם אין ודאות מספקת, הם מעדיפים להמתין.

שוק הדירות החדשות בעיר נמצא בתקופה מורכבת

חשוב לדייק: באר שבע לא הפכה לעיר בלי ביקוש. היא עדיין העיר המרכזית של הדרום, עם אוניברסיטה, בית חולים, מוקדי תעסוקה, תחבורה, מסחר ושכונות חדשות שממשיכות למשוך משפחות צעירות ומשפרי דיור.

אבל שוק הדירות החדשות בעיר מורכב יותר מבעבר. רוכשים זהירים יותר, המשכנתאות עדיין מכבידות, וקבלנים נדרשים לעבוד קשה יותר כדי למכור. בחלק מהפרויקטים בעיר נראים מבצעי מימון, תנאי תשלום גמישים, הטבות, שדרוגים והנחות עקיפות.

במקביל, באר שבע מתמודדת עם תחרות אזורית חזקה. נתיבות, אופקים, קריית גת, ירוחם ודימונה משווקות אלפי דירות חדשות, לעיתים במחירים נגישים יותר ובחלק מהמקרים עם הטבות מס או סיפור צמיחה אגרסיבי. מצד שני, יישובי הלוויין כמו להבים, עומר ומיתר ממשיכים למשוך אוכלוסייה חזקה שמחפשת איכות חיים וצמודי קרקע.

בתווך הזה, באר שבע צריכה להציע ליזמים ולרוכשים יתרון ברור יותר: מחיר נכון, תשתיות, רישוי יעיל, ודאות תכנונית ופרויקטים שמסוגלים להימכר בקצב סביר.

למה המעבר ממחיר מטרה למכרז רגיל לא עזר?

המכרז התחיל כמחיר מטרה, ובהמשך שונה למכרז רגיל. לכאורה, שינוי כזה אמור להקל על היזמים, משום שהוא משאיר להם גמישות גדולה יותר במחירי המכירה.

אבל גם זה לא הספיק. המשמעות היא שהבעיה אינה רק במסלול המכרז. ייתכן שהשוק רואה בעיה עמוקה יותר בתמהיל הכולל: הוצאות הפיתוח, הערבויות, עלויות הבנייה, סביבת הריבית, קצב מכירות לא ודאי ותחרות חזקה מאוד בדרום.

במילים פשוטות: יזם לא ניגש למכרז רק כי הקרקע מעניינת. הוא ניגש רק אם הוא מאמין שהפרויקט כלכלי.

הקרקע המשלימה להתחדשות עירונית נשארת בסימן שאלה

לתוכנית בית אשל יש גם קשר חשוב להתחדשות עירונית בבאר שבע. במהלך הדיונים על הפקדת התוכנית העלתה הוועדה המחוזית דרום את הצורך לבחון הקצאת קרקע משלימה לטובת פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.

ההיגיון ברור: בבאר שבע יש שכונות ותיקות רבות שבהן קשה לקדם פינוי-בינוי בגלל חוסר כדאיות כלכלית. קרקע משלימה יכולה לאפשר ליזם לקבל זכויות נוספות במקום אחר, ובכך להפוך פרויקט התחדשות עירונית לכלכלי יותר.

אלא שכעת עולה שאלה לא פשוטה: אם הקרקע בבית אשל עצמה לא מצליחה למשוך יזמים, כיצד היא תוכל לשמש מנוף כלכלי אפקטיבי להתחדשות עירונית?

זו נקודה שצריכה להטריד גם את רמ״י, גם את משרד הבינוי והשיכון וגם את עיריית באר שבע. קרקע משלימה היא כלי חשוב, אבל רק אם היא באמת אטרקטיבית ומסוגלת לייצר ערך.

אי אפשר לשווק את באר שבע כמו את המרכז

כישלון המכרז בבית אשל, יחד עם הרקפות, הוא מסר ברור למדינה. באר שבע אינה תל אביב, פתח תקווה או בת ים. עלויות הבנייה והפיתוח אולי דומות בחלקן, אבל מחירי המכירה וקצב הביקוש שונים לגמרי.

לכן, שיווק קרקע בבאר שבע צריך להיות מותאם למציאות המקומית. ייתכן שנדרשת הפחתת עלויות פיתוח, חלוקה אחרת של המתחמים, שיווק מדורג, תנאי תשלום גמישים יותר, התאמת ערבויות או תמריצים שיקטינו את הסיכון היזמי.

פרסום חוזר של אותו מכרז באותם תנאים עלול להסתיים באותה תוצאה.

עבור באר שבע, מדובר בתמרור אזהרה. העיר רוצה להמשיך לצמוח, לחזק את שכונת הפארק, להרחיב את הפיתוח סביב נחל באר שבע ולמשוך אוכלוסייה חדשה. אבל אם יזמים לא ניגשים למכרזים, התוכניות נשארות על הנייר.

הבעיה אינה רק בית אשל. היא רחבה יותר: איך מייצרים בבאר שבע שוק דירות חדשות יציב, שמצד אחד מאפשר ליזמים להרוויח, ומצד שני מציע לרוכשים מחיר ותנאים שמתאימים לעיר ולכוח הקנייה המקומי.

באר שבע לא צריכה עוד תוכניות מאושרות שלא מתממשות. היא צריכה מכרזים שהשוק מאמין בהם.

השוק שלח מסר, עכשיו המדינה צריכה להגיב

כישלון מכרז בית אשל אינו אומר שבאר שבע אינה אטרקטיבית. הוא כן אומר שתנאי השיווק הנוכחיים לא הספיקו כדי לשכנע יזמים להיכנס.

במצב שבו גם הרקפות לא צלחה, ושוק הדירות החדשות בעיר מתקדם בזהירות, רמ״י ומשרד הבינוי והשיכון יצטרכו לעשות התאמות. באר שבע יכולה וצריכה להמשיך להתפתח, אבל זה יקרה רק אם הקרקע תשווק בתנאים שמתאימים למציאות הכלכלית של העיר.

כרגע, המסר של היזמים חד מאוד:
הפוטנציאל קיים – אבל המספרים עדיין לא עובדים.

The post אף יזם לא ניגש: המכרז שמדליק נורה אדומה בבאר שבע appeared first on בילדאין.

התוכנית לבית אשל כוללת הקמת שכונת מגורים חדשה בהיקף של 1,290 יחידות דיור, על פני שטח של כ-286 דונם. היא גובלת בפארק נחל באר שבע, בשכונת פארק הנחל, בכביש 25 ובאתר הלאומי בית אשל – מיקום שמעניק לה יתרון נדל״ני ברור כבר משלב התכנון.

הבינוי המתוכנן במתחם כולל שילוב של מגורים, מבני ציבור וחזיתות מסחריות, עם בנייה מרקמית, בתי חצר עד חמש קומות ובנייה מדורגת עד שמונה קומות. תמהיל הדירות מגוון וכולל גם דירות קטנות, דירות בינוניות, יחידות דיור גדולות, דיוריות בשטח של 35 מ״ר כחלק מיחידות דיור גדולות, וכן יחידות להשכרה בהישג יד.

אחד המרכיבים המשמעותיים בתוכנית הוא החיבור שלה להסכם הגג של באר שבע. השכונה צורפה להסכם הגג בין עיריית באר שבע לרשות מקרקעי ישראל, והוחלו עליה עקרונות ההסכם גם ביחס לקרקע משלימה להתחדשות עירונית. המשמעות היא שבית אשל אינה עומדת לבד, אלא משתלבת במהלך רחב יותר של פיתוח העיר, חיזוק שכונות קיימות ויצירת עתודות מגורים חדשות.

הסיפור הנדל״ני של בית אשל התחזק בחודשים האחרונים בעקבות שורה של פרויקטי ענק שמתפתחים סביב פארק נחל באר שבע. בראשם עומד הכפר הציוני העולמי של JNF ארה״ב, פרויקט חינוכי-תיירותי בינלאומי שעתיד להשתרע על כ-60 דונם ולהביא לאזור אלפי צעירים, סטודנטים ומבקרים מהעולם מדי שנה. מבחינת יזמים, מדובר בעוגן שמייצר תנועה, חשיפה, ביקוש ושינוי תדמיתי של האזור כולו.

אל הכפר הציוני מצטרפים עוגנים נוספים בתחום הספורט והפנאי: שלוחת וינגייט דרום, מסלולי אופניים בפארק נחל באר שבע, מתחמי ספורט, טיילות, ספורטק, קומפלקס בריכות שחייה והאגם המלאכותי הגדול בישראל. כל אלה הופכים את פארק נחל באר שבע ממרחב פתוח בלבד למוקד מטרופוליני פעיל, שמסביבו נבנית סביבת חיים שלמה.

אבל הערך של בית אשל לא נשען רק על פנאי ונוף. בסביבת המתחם מתפתחים גם מנועי תעסוקה מהחזקים ביותר בדרום: קריית התקשוב של צה״ל, שצפויה להביא לאזור אלפי אנשי קבע ומשרתי חובה מתחום הטכנולוגיה; קריית המודיעין בליקית, שתוסיף בעתיד ביקושים משמעותיים; והמרכז הרפואי שיבא נגב, שלצידו מתוכננת גם קריית ביוטק. אלו הם בדיוק סוגי הפרויקטים שיוצרים ביקוש יציב למגורים מצד אנשי טכנולוגיה, רפואה, אקדמיה ומשפחות צעירות.

לכן שיווק המגרשים האחרונים בבית אשל מעורר עניין בקרב חברות בנייה ויזמים. לא מדובר רק בקרקע לבנייה, אלא בקרקע שנמצאת בלב אזור שמקבל השקעות מדינה, פילנתרופיה בינלאומית, תשתיות תחבורה, עוגני חינוך, בריאות, ספורט ותעסוקה. החיבור הזה הוא מה שמייצר את הפוטנציאל הכלכלי האמיתי.

בית אשל היא עוד חוליה במהלך ארוך של שינוי פני העיר. שכונת הפארק, פארק נחל באר שבע, קריות צה״ל, שיבא נגב והכפר הציוני אינם פרויקטים נפרדים – הם חלק מאותה תמונה עירונית חדשה, שבה מזרח העיר והאזור הדרומי של הפארק הופכים לאחד ממוקדי הצמיחה החשובים ביותר בנגב. עבור יזמים, זו הזדמנות לזהות את השלב שבו תכנון ארוך שנים הופך למציאות בשטח. עבור העיר, זו עוד הוכחה לכך שבאר שבע ממשיכה להתפתח לא רק כמרכז מטרופוליני בדרום, אלא כעיר שמושכת אליה השקעות לאומיות ובינלאומיות. ועבור רוכשי הדירות העתידיים, בית אשל עשויה להפוך לאחת השכונות שמחברות בין איכות חיים, נגישות, תעסוקה, חינוך ופנאי – במקום אחד.

The post המגרשים האחרונים בבית אשל: כך הפכה שכונה חדשה בבאר שבע להזדמנות נדל״נית אסטרטגית appeared first on בילדאין.

בשכונת הפארק באופקים

את החוברת ניתן יהיה להוריד מאתר מינהל מקרקעי ישראל החל מתאריך 08/02/21,
המועד האחרון להגשת ההצעות הינו עד לתאריך 12/04/21 עד השעה 12:00
ניתן להוריד ולעיין בחוברת ללא כל תמורה.

מודגש כי כל הצעה שתוגש לקרקעות בשכונת הפארק באופקים במערכת המכרזים המקוונת באמצעות אותה ההזדהות בממשל זמין
(באמצעות אותו משתמש), תעדכן את קודמתה.
ההצעה האחרונה שתוגש על ידי אותו המשתמש היא ההצעה,
אשר תובא לדיון בפני ועדת המכרזים והצעות קודמות ככל שהוגשו על ידי אותו המשתמש , יפסלו.

במכרז תשתתפנה רק הצעות אשר במועד האחרון להגשת ההצעות תימצאנה במלואן במערכת המכרזים המקוונת.

הרשות רשאית לשנות כל אחד מהמועדים הנזכרים, לרבות המועד האחרון להגשת הצעות,
ככל שתימצא לנכון על פי שיקול דעתה הבלעדי.

לבדיקת תוצאות המכרזים לחצו כאן >>>

תכנית המתאר הכוללנית לעיר אופקים מתווה התפתחות של העיר לכיוון מזרח,
באופן שהפארק הנמצא כיום בשולי העיר יהיה ממוקם במרכזה, ומעבר לפארק יוקם מרקם מגורים חדש.

השכונה מתוכננת בסמוך לפארק,
במרכז העיר העתידית אשר יקשר בין שכונותיה החדשות לשכונות הותיקות.
בשל מיקומה ירוכזו בשכונה מוסדות ציבור כלל עירוניים כגון בית ספר יסודי ועל יסודי,
אצטדיון עירוני, מתנ”ס, היכל ספורט ועוד. השכונה מתוכננת לפי עקרונות של עירוב שימושים,
בניה מרקמית ועידוד הליכתיות. זאת במטרה להקים שכונה הנהנית מאיכויות עירוניות גבוהות,
בסמוך לשימושים ציבוריים ובסמוך לפארק העירוני.

מפת שכונת הפארק אופקים – למציאת מספר מגרש

The post מכרז לרכישת מגרשים המנהל בשכונת הפארק באופקים appeared first on בילדאין.

טיפים חשובים להתנהלות בתהליך הבניה

בניית בית בפעם הראשונה נשמע אולי פרויקט פשוט,
אבל האמת שמדובר בפרויקט מורכב למדיי
לפניכם עשרה טיפים חשובים ובסיסיים להבטחת הצלחת הפרויקט

 

לעיתים, האתגר בניהול תהליך הבנייה אינו ברור ומובן ליזם שבונה את ביתו בפעם הראשונה. 
חשוב להיות ממוקדים בתהליך הבנייה לתכנן את דרכי הפעולה ולנהל את המשימות הרבות ביעילות ובצורה מסודרת.

לכן, חשוב לנו להעניק לכם במתנה את 10 המפתחות  שיהיו האור שיאיר את דרככם,
לפני שאתם מתחילים בתהליך החוויתי והמאתגר של בניית בית חלומותיכם… 

 

 

להלן 10 המפתחות לניהול פרוייקט בניה:

תכנון

תכנון טוב חוסך המון כסף, חשוב לבצע תכנון אדריכלי והנדסי בהתאם ליכולת התקציבית / מימונית שלכם,
בדגש על גודל הבית, מספר הקומות, הצורך במרתף / בריכה וכו’.

הקפידו על בחירת חומרים ואלמנטים לשלב הגמר בהתאם לתקציב וליכולת הכלכלית שלכם.
עוד לפני תהליך הבנייה בצעו סקרי שוק אצל ספקים שונים.

אומדן תקציבי

יש לבנות אומדן תקציבי לאחר שבידינו תכניות עבודה סופיות ומפרטים טכניים!
מומלץ להשתמש במודל WBS לניהול פרויקטים. קחו בחשבון הוצאות בלתי צפויות.

ניהול מקצועי של הצעות מחיר

הכינו 5 סטים של תכניות עבודה מכל תחום, על מנת לזרז את שלב הצעות המחיר (בכתב בלבד).
להשוואה אופטימאלית יש להקפיד על מפרטים זהים לכל תחום. מומלץ לקבל לפחות 3 הצעות מכל תחום בבנייה.

לנהל מו”מ אפקטיבי ומקצועי ולרכז טבלת הצעות המחיר.

לבחור קבלנים ע”י המלצות מהימנות.

לקחת בחשבון שנות ניסיון, עבודות קודמות, שירות, אחריות ומחיר.

דרישת הכתב

הקפדה על עריכת הסכמים בכתב עם כל בעלי מקצוע, (פירוט העבודה, ביטוחים,
מפרטי עבודה וחומרים, לו”ז, מחיר סופי ועוד,
שימנע חילוקי דעות, סכסוכים ואי עמידה בהתחייבויות הקבלנים והספקים, עוגמת נפש והפסדים כספיים.

תיק פרויקט

הכנת תיק פרויקט מסודר, החל משלב רכישת המגרש עם כל החומר, קבלות, הסכמים, מפרטים, יומן עבודה, תקציב וכו’.

“ראש גדול”

יש לחשוב על הכנות מיוחדות (חימום, קירור, חשמל חכם, בית שומר שבת, וכו’) לפני הבניה,
לסכם עם בעלי המקצוע מראש על מנת למנוע תוספות במחירים.

ניהול מדויק של בעלי המקצוע השונים

תזמון וסנכרון בעלי המקצוע והקבלנים השונים בסדר נכון ומדויק.
חשוב להיות בקשר עם כל בעלי המקצוע ולוודא שכל אחד מגיע לאתר בזמן ומבצע בהתאם לאותו השלב.

אין לשחרר תשלומים לקבלן אם לא סיים ב-100% את אותו שלב. אין לשלם על שלב שלא בוצע בפועל.

בקרת איכות

נוכחות בשטח באופן שוטף לבקרה ושליטה על התקדמות הפרויקט הכרחית, עדיף לפחות פעמיים בשבוע.
חשוב ביותר להתאים את העבודה בפועל למפרטים ולחומרים שנסגרו בחוזי העבודה.

תיעוד, צילום, רישום וסימון

חשוב לצלם את האתר לאורך כל התהליך, על מנת לזכור היכן עוברות ההכנות החשובות (מים, מעברי חשמל, גינה, גז וכו’).

קידום מנהלות לטופס 4

מסיום השלד ניתן להכין קלסר לטופס 4 ולהתחיל לקדם מנהלות תוך כדי בנייה.
יש לאסוף את כל החומר הרלוונטי: בדיקות בטון, חתימות מהנדס, אדריכל, קבלן, מודד, הג”א, סט ממ”ד,
אינסטלציה וכו’ לקלסר מסודר.

את הקלסר יש לשלוח בסיום הבנייה למועצה / עירייה על מנת לקבל טופס אכלוס
ולהזמין בדיקה של חברת החשמל לחיבור חשמל קבוע!

 

 

 

 

The post 10 המפתחות לניהול נכון של פרויקט בנייה appeared first on בילדאין.