התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחת המילים החשובות ביותר בשוק הנדל״ן הישראלי. היא אמורה לתת מענה למחסור בקרקע, לחזק מבנים ישנים, להוסיף ממ״דים, לחדש שכונות ותיקות ולהגדיל את היצע הדירות דווקא במקומות שבהם כבר קיימות תשתיות עירוניות.

אבל הנתונים החדשים חושפים תמונה הרבה פחות מאוזנת: ההתחדשות העירונית בישראל ממשיכה להתרכז בעיקר במרכז הארץ ובערים שבהן ערכי הקרקע גבוהים. מנגד, בערי הדרום והפריפריה, גם כאשר יש אלפי התחלות בנייה חדשות – כמעט אף אחת מהן אינה מגיעה מתוך פינוי-בינוי או תמ״א 38.

על פי סקירה המבוססת על נתוני הלמ״ס לשנים 2024-2025 שערך אתר ״מגדילים״ לקראת כנס הנדל״ן השנתי, תל אביב-יפו ממשיכה להוביל במספר הדירות שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית. אחריה מדורגות פתח תקווה, ירושלים, בת ים ואשדוד. אך מאחורי החמישייה הזו מסתתרת תמונה מורכבת יותר: תל אביב אמנם בראש, אך נחלשת מעט; בת ים וגבעתיים הופכות לזירות לוהטות; מחוז חיפה מתחיל להתעורר; והדרום, למרות תנופת בנייה מרשימה, כמעט לא משתתף במשחק ההתחדשות.

תל אביב עדיין ראשונה – אבל הקצב נחלש

תל אביב-יפו מובילה את טבלת התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית עם 4,134 יחידות דיור שהחלו להיבנות בשנת 2025 במסגרת פינוי-בינוי ותמ״א 38. מדובר בנתון עצום, המהווה 58.4% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

כלומר, יותר ממחצית מהבנייה החדשה בתל אביב מגיעה מהתחדשות עירונית. בעיר שבה אין כמעט קרקעות פנויות משמעותיות, זהו לא נתון מפתיע. ההתחדשות העירונית היא למעשה אחד ממנועי הבנייה המרכזיים של העיר.

ועדיין, גם בתל אביב נרשמת ירידה. בשנת 2024 החלו להיבנות בעיר 4,334 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, שהיוו 62.8% מסך התחלות הבנייה. בשנת 2025 נרשמה ירידה של כ-5% בהיקף התחלות הבנייה בתחום.

המשמעות היא שתל אביב אמנם עדיין מובילה במספרים מוחלטים, אך קצב המימוש אינו חסין. בעיר שבה הרישוי מורכב, ההתנגדויות רבות, מחירי הקרקע גבוהים והפרויקטים צפופים ומסובכים, גם שוק חזק יכול להיתקל בעיכובים.

פתח תקווה מתבססת כמעצמת התחדשות

במקום השני מדורגת פתח תקווה, עם 1,905 יחידות דיור שהחלו להיבנות בשנת 2025 במסגרת התחדשות עירונית. הנתון הזה מהווה 66.6% מכלל התחלות הבנייה בעיר, והוא משקף עלייה של כ-42% ביחס לשנת 2024.

פתח תקווה היא אחת הדוגמאות הבולטות לעיר שהופכת את ההתחדשות העירונית לכלי מרכזי בצמיחה שלה. היא קרובה לתל אביב, נהנית מביקושים חזקים, מחוברת לצירי תחבורה ותעסוקה, ומחזיקה מלאי גדול של שכונות ותיקות שמתאימות להתחדשות.

במונחים יזמיים, זו עיר עם משוואה כלכלית טובה: ערכי מכירה גבוהים מספיק, ביקוש יציב, ותשתית עירונית שמאפשרת לפרויקטים להתקדם. לכן לא מפתיע שהיא ממשיכה לטפס.

ירושלים במקום השלישי – אבל ההתחדשות אינה עיקר הבנייה

ירושלים מדורגת במקום השלישי עם 1,588 יחידות דיור בהתחדשות עירונית בשנת 2025. עם זאת, שיעורן מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר עומד על 23.1% בלבד.

הנתון הזה מספר סיפור אחר. ירושלים בונה הרבה, אך ההתחדשות העירונית עדיין אינה מהווה את עיקר התחלות הבנייה שלה. בעיר יש תוכניות גדולות, מתחמים מורכבים וביקוש גבוה, אך גם מורכבות יוצאת דופן: טופוגרפיה, רגישויות קהילתיות, בעלויות מורכבות, תשתיות ותכנון עירוני צפוף.

לכן ירושלים נמצאת גבוה במספרים, אך פחות בולטת בשיעור ההתחדשות מתוך כלל הבנייה.

בת ים הופכת לשחקנית דרמטית

אחת הערים הבולטות ביותר בנתונים היא בת ים. בשנת 2025 החלו להיבנות בעיר 1,412 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית – נתון המהווה כ-80.5% מכלל התחלות הבנייה בעיר. מדובר בגידול של כ-57% ביחס לשנת 2024.

בת ים היא דוגמה כמעט קלאסית לעיר שבה התחדשות עירונית הופכת לאסטרטגיית צמיחה מרכזית. העיר צפופה, ותיקה, קרובה מאוד לתל אביב, נהנית מביקוש גובר ומחזיקה מלאי גדול של מבנים ישנים. כאשר ערכי הקרקע עולים, ההתחדשות הופכת לכלי כמעט טבעי להמשך פיתוח.

המשמעות רחבה יותר ממספר הדירות. בת ים עוברת שינוי זהות: מעיר חוף ותיקה וצפופה, לעיר שבה מגדלים חדשים, עירוב שימושים, תחבורה ותהליכי התחדשות משנים אזורים שלמים.

גבעתיים מובילה בשיעור ההתחדשות

אם מסתכלים לא רק על מספר הדירות אלא על שיעור ההתחדשות מתוך כלל התחלות הבנייה, גבעתיים היא אחת הערים המרשימות ביותר. בשנת 2025 החלו להיבנות בה 706 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, שהן 92.3% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

זה נתון חריג. הוא אומר שכמעט כל הבנייה החדשה בגבעתיים מגיעה מהתחדשות עירונית. בעיר צפופה, מבוקשת, ללא עתודות קרקע משמעותיות ובמרחק דקות מתל אביב, אין כמעט דרך אחרת להוסיף דירות.

גבעתיים מציגה את עתיד הערים הצפופות במרכז: לא עוד הרחבה החוצה, אלא בנייה מחדש פנימה.

אשדוד בחמישייה – אך עם ירידה חדה

אשדוד מדורגת במקום החמישי עם 736 יחידות דיור שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית בשנת 2025. מדובר בכ-30.9% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

עם זאת, בעיר נרשמה ירידה של כ-24% ביחס לשנת 2024, אז עמד מספר הדירות בהתחדשות עירונית על 965 יחידות דיור.

אשדוד נמצאת במצב מעניין: מצד אחד, היא עיר גדולה, מבוקשת, עם שכונות ותיקות ופוטנציאל אדיר להתחדשות. מצד שני, תנודות בקצב המימוש מלמדות שגם בעיר חזקה יחסית, ההתחדשות אינה תהליך אוטומטי. היא תלויה ברישוי, הסכמות דיירים, ליווי בנקאי, מדיניות עירונית ומצב השוק.

החמישייה השנייה: רעננה, חיפה, רמת גן וחולון

בחמישייה השנייה מופיעות ערים שמחדדות עוד יותר את מפת ההתחדשות.

רעננה רשמה 707 יחידות דיור בהתחדשות עירונית בשנת 2025, שהן 46.2% מכלל התחלות הבנייה בעיר. גבעתיים כאמור עם 706 יחידות דיור ונתח של 92.3%. חיפה עם 689 יחידות דיור, המהוות 42.8% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

רמת גן, שבעבר נתפסה כאחת מבירות התמ״א 38, נמצאת רק במקום התשיעי עם 606 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, וירידה של 26% ביחס לשנת 2024. חולון מדורגת במקום העשירי עם 535 יחידות דיור, שהן כ-55.4% מהתחלות הבנייה בעיר.

הנתון על רמת גן מעניין במיוחד. העיר הייתה שנים מזוהה עם תמ״א 38, אך המעבר לתכנון מתחמי, שינויי מדיניות, עומסי תשתית והקשחת גישות עירוניות משפיעים על הקצב. זהו סימן לכך ששוק ההתחדשות משתנה: פחות פרויקטים נקודתיים, יותר מתחמים גדולים – אבל גם יותר זמן עד ביצוע.

מחוז חיפה מתעורר

אחד השינויים הבולטים בנתונים מגיע ממחוז חיפה. בעיר חיפה עצמה נרשם זינוק של 64% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בשנת 2025 לעומת 2024. טירת כרמל מציגה 271 יחידות דיור בהתחדשות עירונית לעומת 86 בלבד בשנה הקודמת, וקריית אתא רשמה 165 יחידות דיור בתחום, המהוות כרבע מהבנייה החדשה בעיר.

גם קריית מוצקין וקריית ביאליק רשמו כ-90 יחידות דיור כל אחת במסגרת התחדשות עירונית.

המשמעות היא שמפת ההתחדשות העירונית מתחילה להתרחב צפונה, לפחות בחלק מהערים. חיפה והקריות נהנות ממלאי גדול של מבנים ותיקים, קרבה לתעסוקה ולתחבורה, ופוטנציאל תכנוני משמעותי. אם הרשויות המקומיות יצליחו לקצר רישוי ולייצר ודאות תכנונית, מחוז חיפה עשוי להפוך לאחד ממוקדי הצמיחה הבאים של התחום.

הדרום בונה אלפי דירות – אבל כמעט בלי לחדש את השכונות הוותיקות

הנתון הדרמטי ביותר בסקירה אינו נמצא דווקא בצמרת הטבלה, אלא בתחתיתה הגיאוגרפית: בדרום נבנות אלפי דירות חדשות, אך כמעט אף אחת מהן אינה מגיעה ממסלול של התחדשות עירונית.

אופקים רשמה בשנת 2025 כ-2,346 התחלות בנייה כלליות, קריית גת עם 2,008 יחידות דיור ונתיבות עם 1,981 יחידות דיור. אלה מספרים משמעותיים מאוד שמלמדים על תנופת בנייה אמיתית בדרום. אלא שכל הבנייה הזו נשענת כמעט לחלוטין על קרקע פנויה, שכונות חדשות והרחבת גבולות הערים – ולא על חידוש של מבנים ותיקים, חיזוק בניינים ישנים או פינוי-בינוי.

גם אשקלון עם 646 יחידות דיור, אילת עם 425 יחידות דיור ודימונה עם 349 יחידות דיור מציגות תמונה דומה: בנייה חדשה יש, אבל התחדשות עירונית כמעט לא.

כלומר, הדרום צומח – אבל בעיקר החוצה. השכונות הוותיקות נשארות מאחור.

באר שבע: הנתון שצריך להדאיג את בירת הנגב

בתוך תמונת הדרום, באר שבע צריכה להטריד במיוחד. בשנת 2025 החלו להיבנות בעיר 666 יחידות דיור בלבד, ולפי הסקירה לא נרשם בה מימוש משמעותי של פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי או תמ״א 38.

עבור עיר בגודל ובמעמד של באר שבע, זהו נתון שצריך להדליק נורה אדומה. באר שבע היא לא יישוב קטן בפריפריה. היא בירת הנגב, העיר המטרופולינית המרכזית של הדרום, עם אוניברסיטה, בית חולים, מוקדי תעסוקה, תחבורה, מסחר, תרבות ומוסדות ציבור אזוריים. דווקא עיר כזו אמורה להיות עוגן של התחדשות עירונית בדרום.

אבל בפועל, שכונות ותיקות רבות בעיר עדיין ממתינות למהפך. שכונות כמו ד׳, ג׳, י״א, אזורים ותיקים סביב הצירים הישנים, וחלקים נוספים בעיר כוללים מלאי גדול של בניינים ישנים, חלקם ללא ממ״דים, ללא מעליות, עם תשתיות ותיקות ועם פוטנציאל עירוני גדול שלא מתממש.

באר שבע זקוקה להתחדשות לא רק בגלל נדל״ן

בבאר שבע, ההתחדשות העירונית אינה רק עניין של תוספת דירות או שיפור חזותי. היא צורך חברתי, ביטחוני ועירוני.

במציאות הביטחונית של השנים האחרונות, ובעיקר אחרי מלחמת ״חרבות ברזל״, שאלת המיגון הפכה לסוגיה בסיסית. אלפי משפחות בדרום עדיין מתגוררות בבניינים ישנים ללא ממ״ד דירתי. במרכז הארץ, פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38 מוסיפים מדי שנה אלפי דירות ממוגנות. בבאר שבע ובדרום, הפער בין הצורך לבין הביצוע בפועל עדיין גדול מאוד.

המשמעות היא שתושבים רבים ממשיכים לחיות בבניינים ישנים, בזמן שהבנייה החדשה מתרחשת בעיקר בשכונות חדשות ובקרקעות פנויות. כך נוצר מצב שבו העיר מתרחבת החוצה, אך חלקים ותיקים בתוכה נשארים באותו מצב: בניינים מיושנים, תשתיות עייפות, מחסור במיגון ופער הולך וגדל מול השכונות החדשות.

למה זה לא קורה בבאר שבע?

החסם המרכזי הוא כלכלי. בפרויקט פינוי-בינוי היזם צריך להרוס בניינים קיימים, לפנות דיירים, לשלם שכירות חלופית, לתכנן, לממן, לבנות דירות חדשות, להחזיר דירות משודרגות לדיירים הוותיקים ולמכור את יתר הדירות בשוק החופשי.

במרכז הארץ, מחירי הדירות הגבוהים מאפשרים במקרים רבים להפוך את המשוואה הזו לכלכלית. בבאר שבע, לעומת זאת, עלויות הבנייה, המימון, התכנון והביצוע אינן נמוכות באופן דרמטי מהמרכז – אבל מחירי המכירה נמוכים בהרבה.

התוצאה היא שפינוי-בינוי בבאר שבע דורש מכפילי דירות גבוהים מאוד, צפיפות משמעותית ולעיתים גם סיוע חיצוני כמו קרקע משלימה, מענקים, ערבויות או מנגנוני מימון ממשלתיים. בלי כלים כאלה, פרויקטים רבים נראים טוב במצגות, מקבלים כותרות יפות ולעיתים אף מגיעים לשלב החתמות דיירים – אך לא מתקדמים לשלב שבו עולים מנופים לשטח.

החתמות יש, ודאות אין

בבאר שבע קיימת בשנים האחרונות פעילות ערה של החתמות דיירים במתחמי התחדשות עירונית. תושבים בשכונות ותיקות מספרים על יזמים, מארגנים ונציגים שמגיעים לבניינים, מציגים הבטחות, מדברים על דירות חדשות, ממ״דים, מרפסות וחניות – אך במקרים רבים התהליך נתקע.

חלק מהמתחמים אינם מגיעים לרוב הדרוש. אחרים נתקעים במדיניות תכנונית, חוסר כדאיות כלכלית, בעיות רישוי או היעדר ליווי בנקאי. יש גם מתחמים שבהם התושבים חתמו בעבר מול גורמים שונים, אך לאחר זמן גילו שהפרויקט אינו מתקדם או שהגורם שהחתים כבר אינו מוביל מהלך ממשי.

לכן הנתונים של הלמ״ס חשובים כל כך: הם מזכירים שהמדד האמיתי אינו כמה מתחמים מדברים על התחדשות, אלא כמה דירות באמת החלו להיבנות במסגרת פינוי-בינוי או תמ״א.

באר שבע מול נתיבות, אופקים וקריית גת: תחרות אזורית לא פשוטה

היעדר ההתחדשות העירונית בבאר שבע בולט במיוחד מול תנופת הבנייה בערים הסמוכות. נתיבות, אופקים וקריית גת מצליחות לייצר אלפי יחידות דיור חדשות, בעיקר באמצעות קרקעות פנויות ושכונות חדשות.

בחלק מהמקרים הן גם נהנות מתדמית של עיר בצמיחה, מחירים נגישים יותר, ובערים מסוימות גם מהטבות מס שמגבירות את האטרקטיביות למשפחות צעירות.

באר שבע, לעומת זאת, נמצאת במצב מורכב: מצד אחד היא העיר המרכזית של הדרום, עם יתרונות מטרופוליניים מובהקים. מצד שני, היא מתחרה על אוכלוסייה צעירה וחזקה מול ערים שמציעות דירות חדשות, לעיתים במחירים נוחים יותר, ובחלק מהמקרים עם תמריצים כלכליים שאין לתושבי באר שבע.

במצב כזה, התחדשות עירונית הייתה יכולה להיות הכלי המרכזי של באר שבע לחזק את השכונות הוותיקות, להשאיר אוכלוסייה חזקה בתוך העיר, להוסיף ממ״דים, לשפר תשתיות ולייצר מוצר מגורים חדש בלב העיר הקיימת. בפועל, הכלי הזה עדיין לא מצליח לפרוץ.

הבעיה אינה רק של באר שבע – אלא של כל מדיניות ההתחדשות בפריפריה

הפער בין המרכז לדרום אינו מקרי. הוא חושף כשל עמוק במדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. המודל הכלכלי הקיים עובד היטב יחסית במקומות שבהם הקרקע יקרה ומחירי הדירות גבוהים. הוא מתקשה מאוד לעבוד במקומות שבהם הצורך החברתי והביטחוני גדול – אבל ערכי הקרקע אינם מספיקים.

במילים אחרות: המדינה זקוקה להתחדשות עירונית דווקא בפריפריה, אבל הכלים הכלכליים שלה עדיין בנויים בעיקר לשוק המרכז.

כדי שהתחדשות עירונית תצא לפועל בבאר שבע, דימונה, אופקים, נתיבות, אשקלון ואילת, נדרשת מדיניות אחרת: סבסוד ישיר, קרקע משלימה, מענקי היתכנות, ערבויות מדינה, מסלולי מימון ייעודיים, קיצור רישוי, ודאות תכנונית ותמרוץ אמיתי ליזמים.

בלי זה, הדרום ימשיך לבנות שכונות חדשות – אבל לא יצליח לחדש את הישן.

גם בצפון התמונה מורכבת

הפער אינו ייחודי רק לדרום. גם בצפון, בערים כמו נוף הגליל עם 901 יחידות דיור, טבריה עם 749 יחידות דיור ועפולה עם 621 יחידות דיור, הבנייה החדשה מבוססת כמעט לחלוטין על קרקעות פנויות, ללא התחדשות של שכונות ומבנים ותיקים במהלך 2025.

אבל בדרום הפער צורם במיוחד בשל המציאות הביטחונית, הצורך בממ״דים, והפער בין תדמית הצמיחה של ערי הנגב לבין מצב השכונות הוותיקות.

הערים המובילות במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית

בשנים 2024-2025 ( נתוני למ”ס )

כרמלה קופר: ״החסמים עולים בשלב הרישוי והליווי הבנקאי״

כרמלה קופר, העורכת הראשית של אתר ״מגדילים״, מציינת כי ״המלחמה הדגישה את חשיבות ההתחדשות העירונית ככלי מרכזי ליצירת דירות ממוגנות, אך התקופה המאתגרת בענף הבנייה גורמת דווקא לעיכוב ביציאה לדרך של פרויקטים חדשים. לכן, אנו עדים לתופעה שלמרות העלייה בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות לא עולות ביחס דומה״.

לדבריה, ״ברמת התכנון מדי יום מאושרות תוכניות התחדשות חדשות, חלקן בהיקפים של אלפי יחידות דיור. החסמים עולים לרוב בשלב הרישוי והליווי הבנקאי. גם לערי הפריפריה טרם נמצא פתרון, ולמרות שברמת התכנון יש כבר תוכניות מאושרות של התחדשות גם בדרום הארץ וצפונה – המימוש בפועל עוד לא קורה״.

הדברים האלה מסבירים היטב את הפער בין הכותרות לבין המציאות. תוכניות יש. אישורים יש. דיבורים יש. אבל התחלות בנייה בפועל – בדרום כמעט ואין.

באר שבע צריכה להפוך את ההתחדשות העירונית למשימה מרכזית

עבור באר שבע, המשמעות ברורה: התחדשות עירונית אינה יכולה להישאר רק יוזמה של יזמים פרטיים. העירייה, מנהלת ההתחדשות העירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרדי הממשלה חייבים לגבש תוכנית ביצועית למתחמים שבהם יש סיכוי אמיתי למימוש.

לא מספיק להכריז על מתחמים מועדפים. צריך לבחור אזורי עדיפות, להסדיר תשתיות, לייצר ודאות לגבי גובהי בנייה, צפיפות, שטחי ציבור, חניה, תחבורה ומוסדות חינוך – ובעיקר לוודא שהפרויקטים מסוגלים לקבל ליווי בנקאי ולצאת לדרך.

באר שבע לא צריכה עוד רשימה של תוכניות על הנייר. היא צריכה פרויקטים שמגיעים להריסה, לפינוי, לבנייה ולאכלוס.

הנתון שצריך להדליק נורה אדומה

כאשר בת ים מגיעה לכך שכ-80% מהתחלות הבנייה שלה הן בהתחדשות עירונית, וגבעתיים מגיעה ליותר מ-92%, בזמן שבבאר שבע אין כמעט מימוש בתחום – זהו לא רק פער נדל״ני. זהו פער עירוני, חברתי וביטחוני.

במרכז הארץ ההתחדשות העירונית מייצרת דירות חדשות בתוך העיר הקיימת. בדרום, הבנייה החדשה עדיין מתרחבת החוצה. אם המגמה הזו תימשך, השכונות החדשות ימשיכו לצמוח – אבל השכונות הוותיקות יישארו עם אותם בניינים, אותן תשתיות ואותו מחסור במיגון.

באר שבע, כעיר המרכזית של הנגב, חייבת להיות חלק ממפת ההתחדשות העירונית בישראל. לא בעוד עשור, אלא עכשיו.

איזו עיר מובילה בהתחדשות עירונית בשנת 2025?
תל אביב-יפו מובילה במספר הדירות שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית, עם 4,134 יחידות דיור.

איזו עיר מובילה בשיעור ההתחדשות מתוך כלל הבנייה?
גבעתיים בולטת במיוחד עם 92.3% מהתחלות הבנייה בעיר במסגרת התחדשות עירונית.

איזו עיר רשמה זינוק משמעותי בהתחדשות עירונית?
בת ים רשמה גידול של כ-57% ביחס לשנת 2024, עם 1,412 יחידות דיור בהתחדשות עירונית בשנת 2025.

מה קורה בדרום?
בערי הדרום נרשמות אלפי התחלות בנייה חדשות, אך כמעט ללא התחלות בנייה במסגרת פינוי-בינוי או תמ״א 38.

מה המצב בבאר שבע?
באר שבע רשמה בשנת 2025 כ-666 התחלות בנייה כלליות, אך כמעט ללא מימוש משמעותי של התחדשות עירונית, למרות הצורך הגדול בשכונות הוותיקות.

למה התחדשות עירונית לא מתקדמת בדרום?
החסם המרכזי הוא כלכלי: מחירי המכירה בדרום נמוכים יותר, בעוד עלויות הבנייה, הפינוי, המימון והתכנון נותרות גבוהות. לכן נדרש סיוע ממשלתי וכלים משלימים.

הפער הגדול של שוק ההתחדשות

נתוני 2025 מציגים את ישראל בשתי מהירויות. במרכז, ההתחדשות העירונית היא כבר מנוע בנייה מרכזי. בתל אביב, פתח תקווה, בת ים, גבעתיים וחולון היא משנה אזורים שלמים ומייצרת אלפי דירות חדשות בתוך העיר הקיימת.

בדרום, לעומת זאת, המדינה עדיין בונה בעיקר על קרקעות חדשות. זו בנייה חשובה, אבל היא לא מחליפה את הצורך לחדש את השכונות הוותיקות, להוסיף ממ״דים, לחזק מבנים ולשדרג תשתיות קיימות.

אם מדינת ישראל רוצה התחדשות עירונית אמיתית ולא רק התחדשות באזורי ביקוש, היא חייבת לבנות מודל חדש לפריפריה. כזה שלא מחכה שערכי הקרקע יעשו את העבודה לבד, אלא מתערב, מסבסד, מייצר ודאות ומביא את המנופים גם למקומות שבהם הצורך הוא הגדול ביותר.

ובמקרה של באר שבע, השאלה כבר אינה אם צריך התחדשות עירונית.
השאלה היא למה היא עדיין לא מתחילה באמת.

The post הנתונים נחשפים: איפה ההתחדשות העירונית פורחת – ולמה בדרום הכול עדיין תקוע appeared first on בילדאין.

בשנת 2026 יושלמו או ייכנסו לשלבי אכלוס כמה ממיזמי המשרדים המרשימים שנבנו בישראל בשנים האחרונות. חלקם ישנו את קו הרקיע של גוש דן, חלקם יוסיפו מאות אלפי מטרים רבועים של שטחי תעסוקה, וכולם יחד יציבו בפני השוק שאלה פשוטה אך טעונה: האם הביקוש למשרדים בישראל באמת חזק כפי שנראה בתוכניות – או שההיצע מתחיל לנוע מהר יותר מהשוכרים?

זו אינה שאלה תיאורטית. מגדל ToHa 2 בתל אביב, שמקדמות אמות וגב-ים, צפוי לכלול כ-140 אלף מ״ר משרדים ולהתנשא לגובה של כ-300 מטר. בגבעתיים נבנה קומפלקס Beyond Towers, שבמרכזו מגדל משרדים עצום שהפך לגבוה בישראל, לצד מגדל מגורים נוסף במסגרת פרויקט מעורב שימושים רחב היקף. מדובר בפרויקטים שמסמלים את האמונה המתמשכת של יזמים וגופים מוסדיים בכוחם של אזורי הפריים במטרופולין תל אביב. .

אבל מאחורי האדריכלות המרשימה והמיתוג היוקרתי מסתתרת שאלה עסקית קשוחה יותר: מי יחתום על חוזים בהיקפים האלה, ובאיזה מחיר?

ישראל בונה לגובה – והשוק צריך להוכיח שהוא מסוגל לספוג

בעשור האחרון, שוק המשרדים בישראל עבר מהפכה. מרכזי תעסוקה מסורתיים התרחבו, אזורי תעשייה הפכו לרבעי עסקים, וחברות טכנולוגיה, פיננסים, ביטוח ושירותים מקצועיים שכרו שטחים עצומים במגדלים חדשים. תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בני ברק ופתח תקווה התחרו על שוכרים איכותיים, והיזמים התחרו מי יבנה גבוה יותר, מתקדם יותר ויוקרתי יותר.

הבעיה היא שהשוק של 2026 אינו זהה לשוק של 2019.

העבודה ההיברידית הפכה להרגל קבוע בחלק גדול מהחברות. חברות טכנולוגיה, שבעבר שכרו שטחים גדולים מתוך ציפייה לצמיחה מהירה, נעשו זהירות יותר. מנהלי כספים בוחנים מחדש עלויות תפעול. שוכרים מחפשים גמישות, ולעיתים גם מוכנים להצטמצם בשטח אם המיקום או המחיר אינם מצדיקים את ההוצאה. לכך מצטרפת תקופה כלכלית שבה עלות הכסף גבוהה יותר, מה שמחייב את בעלי המגדלים להיות רגישים הרבה יותר לקצב האכלוס ולגובה דמי השכירות.

המשמעות אינה שמגדלי משרדים נכנסים למשבר רוחבי. להפך: המיקומים הטובים ביותר, ובעיקר אלה הסמוכים לרכבת, לצירי תחבורה חזקים ולמוקדי מסחר ופנאי, עדיין נהנים מביקוש משמעותי. אבל השוק הופך לסלקטיבי יותר. מגדל איכותי במיקום מעולה אינו דומה למגדל בינוני באזור שהתחבורה אליו פחות נוחה או שהסביבה האורבנית שלו דלה יותר.

ToHa 2 מגדל איקוני במקום שבו השוק עדיין מאמין בפרמיה

פרויקט ToHa 2 הוא אולי הדוגמה המובהקת ביותר לגישת ה״פריים או לא להיות״. המגדל החדש, שמתווסף ל-ToHa 1 המצליח, ממוקם בציר יגאל אלון-תוצרת הארץ, בסמוך לתחנת רכבת השלום ולמוקדי התעסוקה החזקים ביותר בתל אביב. ToHa 1 כבר ביסס את המתחם כאחד המותגים הבולטים בשוק המשרדים המקומי, ו-ToHa 2 נבנה מתוך הנחה שהביקוש למשרדים ברמה הגבוהה ביותר יישאר קיים גם בסביבה משתנה.

מבחינה נדל״נית, זו אינה רק תוספת שטחים. זהו מבחן של ערך מותג. אם ToHa 2 יתמלא בקצב גבוה ובדמי שכירות חזקים, הוא יוכיח שהשוק עדיין יודע להבחין בין עוד בניין משרדים לבין נכס עוגן בלב אזור תעסוקה מבוקש. אם האכלוס יהיה איטי יותר מהמצופה, זה ישמש איתות שגם הנכסים הכי נוצצים צריכים להתמודד עם מציאות חדשה.

Beyond  בגבעתיים: לא רק גובה, אלא מודל עירוני שלם

קומפלקס Beyond בגבעתיים מעניין במיוחד משום שהוא לא מציג רק מגדל משרדים, אלא תפיסה רחבה יותר של עירוב שימושים. לפי התכנון, המתחם כולל מגדל משרדים גבוה במיוחד, מגדל מגורים נוסף, שטחי מסחר, שירותים עירוניים ואלמנטים משלימים שנועדו לייצר מרחב פעיל לאורך כל שעות היום.

זו מגמה חשובה מאוד בשוק הנדל״ן המניב. בעבר, רובע משרדים נבחן לפי כמה עובדים הוא מסוגל להכיל בשעות העבודה. היום, היזמים והרשויות מבינים שאזור מוצלח צריך לתפקד גם אחרי השעה 18:00. בתי קפה, מסעדות, מגורים, תחבורה ציבורית, מרחב ציבורי איכותי ושירותים משלימים הופכים להיות חלק מהנכס עצמו.

במילים אחרות, מי שמשכיר משרד לא שוכר רק קומת עבודה. הוא שוכר חוויית מיקום. זו הסיבה שפרויקטים כמו Beyond עשויים להחזיק יתרון מול מתחמים ותיקים יותר שבהם המשרד קיים – אבל הסביבה כבר פחות מתאימה לציפיות של חברות ולצרכי עובדים.

מה יקרה למגדלים פחות מרכזיים?

הבעיה האמיתית בשוק המשרדים אינה בהכרח בפרויקטי הדגל. היא באזורים שבהם נבנו או נבנים מגדלים מתוך הנחה שהביקוש יתפשט לכל הכיוונים. ברגע שהשוכרים נעשים בררניים יותר, נכסים מדרג שני עלולים למצוא עצמם מתמודדים עם תחרות קשה: פחות ביקוש, יותר שטחים פנויים, ולחץ להציע התאמות, תקופות גרייס או שכר דירה גמיש יותר.

המשקיע שמסתכל על שוק המשרדים דרך כותרות על מגדלי ענק עלול לפספס את ההבחנה החשובה: לא כל עודף היצע נראה אותו דבר. יש הבדל בין תוספת שטחים ב-ToHa 2 או Beyond לבין קומות שיווקיות בפרויקט משרדים רחוק מתחנת רכבת או במתחם שאינו מצליח לייצר סביבת עבודה מושכת.

אזורי הפריים עדיין חזקים – אבל אפילו הם צריכים לעבוד קשה יותר

אזורי הפריים של תל אביב וגוש דן עדיין נהנים מכמה יתרונות בסיסיים: נגישות, הון אנושי, נוכחות של חברות בינלאומיות, מסעדות, תחבורה, מלונאות וקרבה לקהלי יעד איכותיים. לכן, סביר להניח שהם ימשיכו להוביל את השוק גם ב-2026.

עם זאת, גם שם כבר אי אפשר לבנות מתוך הנחה שהשטחים ייחטפו באופן אוטומטי. בעלי הנכסים יצטרכו להציע מוצר איכותי יותר: גמישות תכנונית, בנייה ירוקה, חללי עבודה מגוונים, שירותי מעטפת, חניונים חכמים, קישוריות טובה ולפעמים גם תמהיל מסחרי שמשפר את חוויית המשתמש.

ההשלכות על מחירי הקרקע ועל החלטות יזמים

אם 2026 תוכיח שהביקוש למשרדים יוקרתיים נשאר חזק, היא עשויה להצדיק את המשך ההשקעה בקרקעות תעסוקה איכותיות באזורי הביקוש. אם יתברר שהאכלוס איטי יותר, יזמים עלולים לחשוב מחדש לפני שהם רצים למכרז נוסף למגדל בן עשרות קומות.

לכן, השאלה מי יאכלס את ToHa 2, Beyond והפרויקטים הבאים אחריהם, אינה שאלה של בעלי נכסים בלבד. היא משפיעה על מדיניות תכנון, על שווי קרקעות, על הכנסות עתידיות של חברות נדל״ן מניב ועל ההחלטה של רשויות מקומיות כמה שטחי תעסוקה עוד נכון לאשר.

שוק המשרדים בישראל ב-2026 אינו במשבר גורף, אך הוא הופך לשוק מפוצל יותר:

• מגדלי פריים ליד תחבורה ומרכזי תעסוקה חזקים צפויים להמשיך ליהנות מביקוש.
• פרויקטים שאפתניים כמו ToHa 2 ו-Beyond יהיו מבחן מרכזי לספיגת היצע חדש.
• מגדלים מדרג שני עשויים להרגיש מהר יותר את הלחץ, אם הביקוש לא יתרחב בהתאם.

המבחן של 2026

במשך שנים שאלו כמה גבוה אפשר לבנות. השנה השאלה משתנה: כמה מהר אפשר לאכלס?
אם המגדלים החדשים ימלאו את הקומות בקצב טוב, הם יהפכו להוכחה שהשוק הישראלי עדיין צמא למשרדי על. אם לא, 2026 תיזכר כשנה שבה השאיפה לגובה פגשה לראשונה מבחן ביקוש קשוח יותר.

The post המגדלים כבר באוויר, השאלה מי ייכנס: 2026 תהיה שנת המבחן של שוק המשרדים appeared first on בילדאין.

על פי דיווח החברה והפרסומים הכלכליים, גב-ים חתמה על רכישת 4.6 דונם במתחם טרה, סמוך לרחובות יגאל אלון ובן שמן, תמורת 830 מיליון שקל בתוספת מע״מ. הקרקע כוללת זכויות בנייה מאושרות בהיקף של כ-85 אלף מ״ר למגורים ולמשרדים, והמחיר משקף כ-180 מיליון שקל לדונם – אך בענף ברור שהעסקה אינה מתומחרת רק לפי שטח הקרקע, אלא בעיקר לפי זכויות הבנייה והמיקום האסטרטגי שלה.

מתחם טרה כולו משתרע על כ-23 דונם, ועל פי התכנון הרחב יותר אמורים לקום בו ארבעה מגדלי מגורים עם כ-663 דירות, לצד שטחי משרדים בהיקף של כ-193 אלף מ״ר ושטחי ציבור. חלקה של גב-ים בעסקה הנוכחית הוא רכיב מרכזי בתוך פאזל רחב בהרבה של פיתוח מזרח תל אביב.

לא רק קרקע – שליטה בצומת נדל״נית

המשמעות האמיתית של העסקה נמצאת במיקום. מגרש טרה יושב באחד האזורים שבהם תל אביב משנה צורה: פחות אזור תעשייה ישן, יותר רובע עסקים, מגורים, תחבורה ותעסוקה אינטנסיבית.

רחוב יגאל אלון הפך בשנים האחרונות מאזור משרדים מתפתח לאחד מצירי הנדל״ן החזקים בעיר. הקרבה לעזריאלי, תחנת רכבת השלום, נתיבי איילון, דרך השלום, תוצרת הארץ ומתחמי תעסוקה קיימים הופכת את האזור לנקודת מפגש בין עובדים, דיירים, משקיעים, יזמים וחברות ענק.

גב-ים לא נכנסת לאזור הזה במקרה. החברה כבר מחזיקה, יחד עם אמות השקעות, בזכויות בפרויקט ToHa, אחד ממתחמי המשרדים הבולטים בישראל. ToHa 1 הושלם בשנת 2018, ואילו ToHa 2 נמצא בבנייה וצפוי לכלול כ-160 אלף מ״ר עילי לשיווק וכ-45 אלף מ״ר חניון תת-קרקעי, בעלות הקמה מוערכת של כ-3 מיליארד שקל.

לכן, רכישת חלק ממתחם טרה אינה רק עסקת נדל״ן נקודתית. היא חיזוק אחיזה במרחב שבו גב-ים כבר פועלת, מכירה את השוק, מחוברת לתשתיות, ויכולה לבנות רצף של נכסים מניבים ומגורים סביב אחד ממוקדי התעסוקה החשובים במדינה.

העסקה מגיעה בתקופה מורכבת לשוק המשרדים. אחרי שנים של ביקושים גבוהים, שוק העבודה ההיברידי, האטה בחלק מענפי ההייטק ועלייה בעלויות המימון יצרו סלקטיביות גבוהה יותר אצל שוכרים ויזמים. לא כל מגדל משרדים מצליח באותה מידה, ולא כל מיקום יודע לשמור על ביקושים.

אבל כאן בדיוק נמצא ההבדל בין קרקע רגילה לבין קרקע בלב ציר יגאל אלון. גב-ים מהמרת למעשה על כך ששוק המשרדים אולי משתנה, אבל אזורי הפריים של תל אביב ימשיכו למשוך חברות חזקות. במקומות שבהם יש תחבורה, נגישות, מסה של עובדים, מסעדות, מסחר, מגורים וסביבה עסקית קיימת – הביקוש נשאר עמוק יותר.

זו גם הסיבה שהעסקה מעניינת במיוחד: בזמן שחלק מהשוק חושש מעודף שטחי משרדים, גב-ים בוחרת להעמיק דווקא באחד האזורים שבהם היא מאמינה שהביקוש האיכותי יישאר.

עירוב שימושים כמודל החדש של תל אביב

הפרויקט המתוכנן במתחם טרה אינו רק משרדים. הוא אמור לכלול גם מגורים, שטחי ציבור ושימושים מעורבים. זו נקודה קריטית להבנת העסקה.

תל אביב הולכת יותר ויותר לעירוב שימושים: מתחמים שבהם עובדים, גרים, צורכים שירותים ונעים בתחבורה ציבורית במרחב אחד צפוף ומתוכנן. במקום אזור תעסוקה שמתעורר בבוקר ומתרוקן בערב, המודל החדש הוא רובע עירוני חי לאורך כל היום.

במובן הזה, מתחם טרה משתלב בדיוק במגמה העירונית: מגרש היסטורי של שימושים תעשייתיים ועסקיים הופך לחלק מרובע עירוני חדש, צפוף, גבוה, מחובר לתחבורה ומבוסס על שילוב של מגורים ותעסוקה.

עבור גב-ים, שצמחה כחברת נדל״ן מניב עם התמחות בפארקי הייטק, תעסוקה ומשרדים, הכניסה למתחם כזה מאפשרת לה להרחיב את הנוכחות שלה גם במרחב שבו המגורים הופכים לחלק בלתי נפרד מהערך הכולל של הקרקע.

המחיר החריג מספר סיפור רחב יותר

830 מיליון שקל עבור 4.6 דונם הוא מחיר שמושך תשומת לב, ובצדק. לפי הפרסום, המחיר משקף כ-180 מיליון שקל לדונם, כאשר חלק מהתמורה צפוי להיות משולם לרשות מקרקעי ישראל, שמחזיקה בכ-10% מהזכויות, והיתרה למוכרים פרטיים. שמונה בעלי קרקע צפויים לקבל בממוצע כ-90 מיליון שקל כל אחד.

אבל מחיר כזה אינו משולם על דונמים בלבד. הוא משולם על מיקום, על זכויות מאושרות, על ודאות תכנונית יחסית, ועל האפשרות לחבר את הקרקע לאסטרטגיה קיימת.

במילים פשוטות: גב-ים קונה כאן לא רק נכס, אלא שלב נוסף בבניית רובע שלם שבו היא כבר שחקנית מרכזית.

החיבור ל-ToHa משנה את התמונה

פרויקט ToHa הפך בשנים האחרונות לסמל של מזרח תל אביב החדשה. ToHa 1, בתכנונם של רון ארד ואבנר ישר, ביסס את המתחם כאחד ממגדלי המשרדים הבולטים בישראל. ToHa 2, שמוקם על ידי אמות וגב-ים, צפוי להיות מגדל גבוה במיוחד, עם 75 קומות לפי אתר אמות וכ-160 אלף מ״ר שטחי משרדים לשיווק.

החיבור בין ToHa לבין מתחם טרה יוצר יתרון תחרותי ברור: גב-ים לא פועלת כאורחת חדשה במרחב, אלא כשחקנית שכבר נמצאת שם עמוק. היא מכירה את הביקושים, את השוכרים הפוטנציאליים, את נגישות התחבורה, את המגבלות ואת הפוטנציאל.

כאשר חברה מחזיקה נכסים סמוכים או משלימים באותו אזור, היא יכולה ליהנות מיתרון ניהולי ושיווקי: מיתוג אזורי, ניהול נכסים סמוכים, יכולת לייצר רצף עסקי, והבנה טובה יותר של קהל היעד.

רכישת מתחם טרה מגיעה בסמיכות לעסקה אחרת של גב-ים: מכירת 65 דונם באזור התעשייה הצפוני ביבנה לאיתן יוחננוף תמורת 393 מיליון שקל. לפי הפרסום בכלכליסט, שילוב המהלכים עשוי להצביע על שינוי אסטרטגי – פחות החזקות באזורי תעשייה מסורתיים, ויותר התמקדות באזורי ביקוש חזקים.

אם זו אכן המגמה, מדובר במהלך מעניין מאוד. גב-ים אינה מוותרת על נדל״ן מניב, אלא ממקדת אותו במיקומים שבהם הערך העירוני, התחבורתי והעסקי גבוה יותר. במקום להחזיק קרקעות רחבות באזורי תעשייה, החברה מחזקת אחיזה בלב תל אביב, במקום שבו כל מטר מתומחר לפי פוטנציאל עתידי ולא רק לפי שימוש קיים.

אחד האלמנטים המעניינים בעסקה הוא המורכבות של הבעלות. הקרקע נרכשה ממספר בעלי זכויות פרטיים ומרשות מקרקעי ישראל, שהחזיקה בכ-10% מהזכויות. לפי הפרסום, חלק מבעלי הקרקע הם פרטיים וחלקם חברות, בהם גם גופים הקשורים למתחם ההיסטורי.

עורכי הדין אבי בן יעקב ואוראל בר דיין ממשרד וקסלר ברגמן, שייצגו את המוכרים וליוו את קידום התכנית במשך יותר מעשור, ציינו כי מדובר בהבשלה של הליכים תכנוניים מורכבים שנמשכו כ-15 שנים. הדברים מדגישים את מה שכל מי שמכיר נדל״ן בתל אביב יודע: עסקאות כאלה אינן נולדות ביום אחד. הן תוצאה של שנים של תכנון, זכויות, בעלויות, משא ומתן והבשלה רגולטורית.

החלק המגורי במתחם טרה חשוב לא פחות מהחלק המשרדי. תל אביב סובלת ממחסור עמוק בדירות חדשות, במיוחד באזורים עם נגישות תחבורתית גבוהה. תוספת של מאות יחידות דיור במיקום כזה אינה משנה לבדה את מחירי העיר, אבל היא מחזקת את המגמה של מעבר לאזורי מגורים צפופים יותר סביב מוקדי תעסוקה.

הדירות במתחם כזה לא צפויות להיות זולות. אבל הן מייצרות מוצר עירוני אחר: מגורים סמוך למשרד, לרכבת, לקו הרכבת הקלה, לצירי תנועה ולשירותים. עבור קהל מסוים – בעיקר אנשי הייטק, בעלי מקצועות חופשיים, משקיעים ומשפרי דיור עירוניים – זו הצעת ערך חזקה מאוד.

במובן הזה, מתחם טרה הוא לא פתרון דיור עממי. הוא חלק מתל אביב החדשה: גבוהה, יקרה, צפופה ומעורבת שימושים.

ומה לגבי שוק המשרדים?

זו השאלה הגדולה. האם תל אביב צריכה עוד מאות אלפי מטרים של משרדים? התשובה תלויה במיקום.

בשולי השוק, באזורי תעסוקה פחות מבוקשים, עודף שטחים עלול להכביד. אבל בצירי פריים כמו יגאל אלון, הסיפור שונה. חברות גדולות עדיין מחפשות נגישות, מיתוג, קירבה לעובדים, תחבורה ומבנים איכותיים. מגדלים חדשים עם תקני בנייה ירוקה, תכנון מודרני וסביבה עירונית פעילה ממשיכים להיות רלוונטיים.

גב-ים היא אחת החברות הוותיקות בישראל בתחום הנדל״ן המניב, עם פעילות בפארקי הייטק, תעשייה, משרדים, לוגיסטיקה ומגורים, והיא נסחרת בבורסה בתל אביב מאז 1978. ההחלטה שלה לשלם סכום כזה על קרקע במזרח תל אביב מצביעה על אמון עמוק במיקום, גם בתקופה שבה שוק המשרדים דורש זהירות.

העסקה שמעבירה מסר לשוק

עסקת טרה היא מסר לשלושה שווקים במקביל.

לשוק הנדל״ן המניב היא אומרת: אזורי הפריים של תל אביב עדיין חזקים.
לשוק המגורים היא אומרת: העירוב שימושים הוא המודל שימשיך להוביל את העיר.
ולשוק הקרקעות היא אומרת: הקרקעות האחרונות במיקומים אסטרטגיים בתל אביב יתומחרו בפרמיה חריגה.

זו אינה עסקה לכל יזם. היא דורשת הון, סבלנות, יכולת ביצוע, ניהול סיכונים והבנה עמוקה של השוק. אבל עבור חברה כמו גב-ים, שכבר מחזיקה פעילות משמעותית באזור, מדובר במהלך שנראה פחות כהימור ויותר כהעמקת שליטה.

מתחם טרה הוא עוד עדות לכך שתל אביב של השנים הקרובות תמשיך להיבנות לגובה, בעיקר סביב צירי תחבורה ותעסוקה. אזורים שבעבר שימשו לתעשייה קלה, מחלבות, מוסכים ומגרשים נמוכים עוברים הסבה למגדלים, דירות, משרדים, מסחר ושטחי ציבור.

הסיפור כאן אינו רק של גב-ים. זה הסיפור של העיר כולה: מי שמחזיק קרקע במיקומים הנכונים מחזיק נכס נדיר. מי שיודע לחבר אותה לתכנון, תחבורה ושימושים מעורבים – מחזיק מנוע ערך משמעותי.

830 מיליון שקל הם מספר מרשים. אבל בעסקה הזו, הסכום הוא רק הכותרת. הסיפור האמיתי הוא מזרח תל אביב, שממשיכה להפוך לאחד ממוקדי הנדל״ן החזקים, הצפופים והיקרים בישראל.

The post 830 מיליון שקל על 4.6 דונם: העסקה שחושפת לאן הולכת תל אביב appeared first on בילדאין.