מדריך הבניה על קצה המזלג – בניית בית פרטי

מדריך זה נכתב בכדי לתת לבונה המתחיל ידע בשלבי הבניה השונים.

אומרים שידע זה כוח וככל שתצאו לתהליך הבניה עם ידע גדול יותר כך תצליחו לעבור את התהליך בהצלחה ולקבל תמורה גדולה יותר לכספכם,  לחסוך זמן וכאבי ראש מיותרים.

בבניית בית מעורבים המון בעלי מקצוע, במדריך זה ננסה לכוון אתכם מהם השלבים העיקריים כולל דגשים חשובים.

לפני היציאה לתהליך הבניה ישנו צורך להכין תרשים זרימה אשר יפרט בצורה טובה כל שלב ושלב כולל ירידה לפרטים קטנים וחשובים.

הפרקים במדריך מסודרים על פי סדר כרונולוגי, מהרגע שהחלטנו לרכוש את המגרש ועד לסיום בניית הבית שעליו חלמנו.

אין לראות במידע זה תחליף לייעוץ מקצועי, מידע זה משמש כעזרה לבונים.

 מילון מושגים שיעזור לכם בבניית בית פרטי

מנהל מקרקעי ישראל – מנהל את כל אדמות המדינה
ועדה מקומית לתכנון ולבניה – אחראית על מרחב התכנון שבשטחה
היתר בניה – זה האישור מהועדה המקומית שניתן להתחיל את העבודה
גוש – מספר חלקות
חלקה – מגרש
תכנית מתאר ארצית – תכנית שמתייחסת לכל מקום במדינה וייעודו
תכנית מתאר מקומית – תכנית שמתייחסת לכל מקום ברשות המקומית
תכנית בניין עיר – תב”ע, אישור שימוש בשטח הנתון
תכנית בינוי – תכנית תכנון של שכונות (כולל הכל)
תכנית עבודה מפורטת – תכנית עבודה שיורדת למיקרו
תכנית למכרז – תכנית שכוללת כתב כמויות ואת כל הציפיות (למכרז)
תכנית לביצוע – התכנית הסופית
תקנון – רשימת חוקים
תשריט – מפה של בניין העיר
תקנות בניה – מפרט את תהליך הרישוי למבנה חדש
גרמושקה – מכלול של טפסים ותכניות שמוגשים לוועדה המקומית
טופס 1 – בקשה להיתר בניה או לשימוש במקרקעין
תרשים סביבה – מראה את המיקום של המגרש על רשת קורדינטות
תכנית מודד – מפה טופוגרפית של כל דבר ודבר
תכנית העמדה – תכנית שמראה בדיוק איך עומד הבית במגרש
חובת פרסום – חובה לפרסם לפחות ל 3 עיתונים שונים
התנגדויות – (בקשה לביטול האישור לבניה) בדרך כלל מוגש מאנשים שמקימים ליד הבית שלהם מגלים ואז זה סוגר אותם
                   או ששומרת הטבע והגנים מגישה בקשה כי זהו שטח שמור
תיק מכרז – החוזה בין הקבלן ליזם
דוח קרקע – מגיע ממהנדס קרקע לאחר בדיקה רשום בו את כל הנתונים כגון: סוג הקרקע איך לעבוד אתה ועל מה לשים דגש
דוח בטיחות – אפשר לקבל אותו מכמה גורמים והוא מכיל בתוכו את כל הליקויים שצריך לתקן באתר כולל את ביגוד הפועלים
כתב כמויות – טופס שמופיעים בו כל הפריטים שבבית עם כמויות וסכום
מפרט טכני מיוחד – הערות מיוחדות על המפרט הטכני למשל: באיזה דבק להדביק את האריח
מפרט יצרן – מפרט את כל המידע על החומר שהוזמן מימנו כגון: כמויות, סוג החומר, לאיזה שימוש הוא
המפרט הבין משרדי – הספר הכחול כולל בתוכו את כל התקנים לכל הנושאים
יועצים – אנשים שהוסמכו בתחום מסוים ויכולים להגיד בדיוק מה התקן ואיך לבצע
גיליון עבודה – יומן עבודה שמצוין בו מספר הפועלים באתר כולל פעולות שנעשו בכל יום כגון: יציקת קירות וכדומה
תכנית עבודה אדריכלית – תכנית אדריכלות לביצוע כוללת בתוכה מידות מדויקות, גבהים ועוד.
חתך – החתך הוא שרטוט דו ממדי המציג היטל של אזור מסוים בתוכנית בניצב לקרקע
חזית – שרטוט דו ממדי המציג את חלקיו החיצוניים של המבנה
פריסות – סדר הדבר בפועל למשל: פריסת ריצוף
פרטי בניה – תכניות וחתכים של פרטים מהתכנית הכללית נועדו לספק אינפורמציה נוספת ומפורטת יותר לגבי האלמנט הנתון
רשימת פתחים – מבארת לנו בכל פתח ופתח איזה סוג חלון/דלת כוללת מידות וסוגי אלומיניום
תכנית גגות – נועדה לתת מידע על חלוקת הגגות ועל אופן הביצוע שלהם
מתווה יסודות – תכנית מיקום היסודות כולל איזה סוג ובאיזה מידה
תכנית קורות – מפרטת מיקום מדויק של כל הקורות כולל גודל וגובה
תכנית רצפה – מפרטת איזה גודל הרצפה איזה עובי באיזה ברזל להשתמש וכל מה שעובר בתוך הרצפה
תיק מכרז – זהו תיק שמכיל בתוכו את כל המפרטים והאישורים של הקבלן כולל כתב כמויות ותכניות
                  ועוד הרבה אישורים והוא נועד להגשת מכרז לרוב לבחירת קבלן
מנהל פרויקט – ממונה על כל הפרויקט בודק שהכל עובד כשורה כולל מנהל העבודה
מפקח – לרוב הוא נציג של היזם והוא בא לפקח על טיב העבודה
יזם – המשקיע
קבלן ראשי – קבלן שמבצע ולפעמים לוקח קבלני משנה שיעשו במקומו את העבודה
קבלני משנה – קבלן שיבצע את העבודה בשביל הקבלן הראשי
מנהל עבודה – עובד בשטח ומסביר לפועלים מה לעשות, מזמין ציוד ומתאם בין בעלי המקצוע.
ממונה בטיחות – חתום על כל הבטיחות באתר חייב לערוך הסברים ובדיקות מידי כמה חודשים
מכרז פאושאלי – ניקרע בלשון העם עבודת קבלנות זה אומר תשלום על סך כל העבודה כולל הכול
מכרז כמויות – זהו מכרז שאתה מראה את הכתב כמויות שלך לכמה ספקים ועושה בחירה מאיפה להזמין
פיקוח עירוני – גוף אשר אחראי על אכיפת החוק בעיר כגון: שלא זורקים זבל בניה במקום לא תקין או שלא מפריעים עם משאיות וכו”…
פיקוח משרד העבודה – (מפקחים מטעם משרד העבודה) כמעט ולא מגיעים באמת לאתרים למעט מקרה של מוות באתר
מבקר איכות – עובד לרוב מטעם הקבלן בודק שהכול מתבצע ברמה גבוה ושאין בזבוזי חומרים וכו’
בקרת תכנון – זה בדיקה ופיקוח על כל התהליך של התכנון פרויקט כולל החזרת בסרטוטים לתיקון וכן גם בכספים
פיקוח על הביצוע – לרוב מתנהל על ידי מנהל העבודה שבודק שהכול נעשה כשורה וכמו שכתוב בתקן
טופס 4 – (טופס אכלוס) מאשר כניסה לבית או כל שימוש במבנה שלשמו הוא נבנה
שנת בדק – שנה ראשונה לאכלוס הדירה מבצעים רשימת תקלות והקבלן חייב לתקנם.

בחירת מגרש

הגיע הרגע שמנהל מקרקעי ישראל הוציא לשיווק יחידות דיור באזור מגוריכם, מרגע הפרסום השעון מתחיל לתקתק ועליכם לקבל החלטה האם לגשת למכרז.
לאחר שקיבלתם החלטה שבאזור זה אתם מעוניינים להקים את ביתכם ישנם מספר סעיפים מאוד חשובים שעליכם לבחון והם:

• גודל המגרש– גודל המגרש משפיע באופן ישיר על גודל הבית שתוכלו לבנות ועל הגינה שתישאר לכם.
  בתב״ע מופיע לכל מגרש מהו אחוז התכסית.

אחוז התכסית מציין את אחוזי הבניה המותרים במפלס 1.

מחסן וחניה מקורה נכללים בתכסית.
בדרך כלל ניתן לבקש הקלה בהגדלת התכסית, אחוזי ההקלה יכולים להשתנות מרשות לרשות,
יש לציין שהקלות משמעותן תשלום מס השבחה וזמן ארוך יותר בקבלת היתר בניה.

• גובה המגרש– מומלץ לבחור מגרש יחסית גבוה משאר המגרשים מכוון שבזמן גשמים כל הניקוזים יגיעו למקום הנמוך ביותר.
  כבר ראינו תמונות לא נעימות במקרה של שטפון.
  יש להשים לב שאין הפרשי גבהים בתוך המגרש דבר המבטל את האפשרות לבנות במפלס 1.
  הבדלי גובה מעל 1.5 מטר בין השכנים או השצ״פ יגרמו לכם לבצע קירות תומכים שעלותם גבוה ביחס לחומה רגילה.
  הבדלי גובה בין השצ״פ למגרש יגרמו לכם לבנות מדרגות בכדי להגיע לבית.

• קווי בניין– כל רשות קובעת מהו המרחק של קווי הבניין לקווי המגרש, המרחק המקובל בדרך כלל הוא 3 מטרים, בשטח זה אסור לבנות והוא שטח שמיועד לגינון.
  החוק קובע שמרחק הקטן מ- 2.7 מטר אוסר לפתוח פתחים כלשהם לדוגמא: חלון או דלת, לכן כאשר קו הבניין קטן ממרחק זה קחו את זה בחשבון.
  בדרך כלל ניתן לבקש הקלה בקו בניין עד 10%, בקו בניין קדמי לא מתאפשרת הקלה.

• צורת המגרש– גודל השטח וקווי הבניין משפיעים על הבית שיבנה אבל גם לצורת המגרש השפעה לא קטנה,
                       לכן הדבר הטוב ביותר להכין סקיצה של גודל השטח על פי הצורה שלו לסמן את קווי הבניין ולהתחשב בתכסית וכך לקבל תמונה ראשונית של מה ניתן לבנות במפלס 1.

• גובה המבנה– בתב״ע ניתן למצוא מהו גובה המבנה המקסימלי ומספר הקומות המותר.

• כביש ללא מוצא– בכל שכונה יש כבישים, חלקם ראשיים וחלקם פנימיים, מגרש אשר נמצא בכביש ללא מוצא זוכה לתנועה דלילה ואיטית יותר,
  דבר הנותן שקט נפשי במיוחד שישנם ילדים קטנים בבית שעלולים לצאת מפתח הגינה.

• סוג הקרקע– סוג הקרקע קובע את ביסוס הבית ויכול להוות מכשול לטיפוח הגינה.
  לא תמיד ניתן לדעת מהו סוג הקרקע בעת רכישת המגרש,
  אבל ניתן לשאול דיירים בקרבת האזור בזמן שבנו מהו אופי הקרקע, לא תמיד זה יהיה דומה אבל יכול לתת כיוון.
  כמובן שלאחר רכישת הקרקע מומלץ לשכור יועץ קרקע שיבצע קידוח ויכין דוח מתאים.
  קרקע בעייתית יכולה לייקר את עלות הבית בעוד כ- 100,000 ₪.

• תכנית מתאר– תכנית המתאר מפרטת לכם מהם המוסדות או המבנים הצפויים לקום באזורכם,
  לדוגמא: מוסדות חינוך, קופת חולים, חדר שנאים של חברת חשמל ועוד.

• עלויות ומיסים– בנוסף לעלות הקרקע והוצאות הפיתוח ישנם הוצאות נוספות כגון:
  אגרות בניה, היטלי פיתוח ודמי הקמה לתאגיד המים, הסכומים יכולים להשתנות מרשות לרשות ומשכונה לשכונה,
  העלויות או אחוזי ההנחה מופיעים בחוברת המכרז, יכול להגיע ל- 200 ₪ למטר בנוי.
• יש להתחשב בנתון זה לחישוב עלויות הבניה, תוספות אלו יכולות להגיע לסכומים שבין 50,000-100,000 ₪.

חתימת חוזה עם חברת הפיתוח

במידה וזכיתם בשטח עליכם לחתום על חוזה עם חברת הפיתוח אשר כפופה למשרד השיכון, במידה ולא זכיתם השיק עם הפיקדון יחזור עליכם בדואר רשום לאחר כ-14 ימים.

החוזה עם חברת הפיתוח כולל את התחייבותכם ואת התחייבות חברת הפיתוח.

לאחר חתימה על החוזה יש לבצע מספר שלבים:

• הוצאות פיתוח- יש לשלם את הוצאות הפיתוח עד 50 יום מיום הזכייה, סכום זה צמוד למדד תשומות הבניה, במידה ולא ישולם סכום זה זכייתם במגרש תבוטל.
• ערבות בנקאית- יש צורך להעביר ערבות בנקאית לתקופה של 3 שנים,
  מקובל לשלם 5% מסך העסקה, מטרת הערבות שבמידה והיזם או הקבלן גרמו נזק בסביבת המגרש, משרד השיכון יהיה רשאי לחלט אותה.
• תשלום לרמ”י- ניתן לשלם עד 60 ימים את עלות הקרקע למנהל מקרקעי ישראל, במידה ולא שולם הסכום לאחר 30 ימים,
  סכום זה יוצמד לריבית המקובלת במשק, יש לברר במוקד רמ”י מהי הריבית לאותה תקופה.

מיסוי מקרקעין

כל עסקת מקרקעין עבור קרקע מחויבת במס רכישה, אחוז מס הרכישה הינו 6% על סכום הקרקע ו- 6% מסכום הוצאות הפיתוח (תלוי באחוז הפיתוח),
במידה וקיבלתם היתר בניה בתוך שנתיים מיום הרכישה מגיע לכם לקבל חזרה 1%, כלומר שילמתם למעשה רק 5%.

חובתכם לגשת למיסוי מקרקעין ולדווח על עסקת הרכישה, כולל ביצוע תשלום מס הרכישה בתוך 60 ימים מיום העסקה.

רישום בטאבו כל השלבים

לאחר שזכיתם בשטח והשלמתם את התשלומים למנהל מקרקעי ישראל, למשרד השיכון ולמיסוי מקרקעין,
עליכם להשלים את עסקת הרכישה ברישום הנכס בטאבו.

ברשימה מטה מפורטים שלבי התהליך בסדר כרונולוגי, כולל טלפונים וכתובות של המשרדים השונים, מתייחס לבניה בדרום:

1. מיסוי מקרקעין- לגשת לרחוב שדרות שז”ר 31 באר שבע, ליד בית נועם (טלפון 08-6293555),
   עליכם לבקש 3 טפסים מס שבח, מס רכישה ואישור לרישום בספרי מקרקעין.

ימים ושעות קבלת קהל – א,ב,ד,ה 8:30-13:00 ימים ב,ד 14:00-15:30, ימי שלישי אין קבלת קהל.

2. הכנת הניירת לעו”ד- 3 הטפסים ממיסוי מקרקעין, תשלום למנהל, תשלום הוצאות פיתוח, טופס ממשרד השיכון על הסדרת כל התשלומים.

3. לגשת לעו”ד עם הטפסים שצויינו בכדי לחתום על שטר מכר עם הערת אזהרה, השטר חייב להיות ממולא במחשב ולא בכתב יד ובחמישה העתקים, חשוב לציין מכר ולא חכירה.

4. מנהל מקרקעי ישראל – נמצא ברחוב התקווה 4 קריית הממשלה, קומה 1, טלפון 02-5456158.

ימים ושעות קבלת קהל – ב,ד 8:00-13:00 יום ב 16:00-17:30.

שם הם בודקים את כל הניירת שהכנתם ונותנים לכם אישור לגשת למחלקת חוזים באותה הקומה ממש ממול.

5. מחלקת חוזים – במידה והשטח רשום על בני הזוג יש להגיע שניכם, במידה ולקחתם משכנתא על השטח יש להביא טופס התחייבות מהבנק למשכנתאות.
   לאחר שחתמתם על שטר המכר יפנו אתכם לקומה 2 לרישום בטאבו.

6. רישום בטאבו – נמצא בקומה 2 מעל המנהל, שם תקבלו רשימת מטלות שאת רובן כבר בצעתם יש להשלים את הרשות המקומית.

ימים ושעות קבלת קהל רישום בטאבו – א,ב,ד,ה 8:30-12:30 , מענה טלפוני א-ה 8:00-17:00 טלפון 076-5300900.

תקף לבונים בבאר שבע הרשות המקומית נמצאת בבית גוזלן ברחוב הדסה, יש לגשת לפקידה בשם לין היא נמצאת בקומה 2 ומטפלת בכלניות,
יש צורך להגיע עם חוזי המכר ותעודת זהות, לאחר כשעה האישור יהיה מוכן, יש לציין שהעסקה היא מכר ולא חכירה, עלות האישור 66 ש”ח.

ימים ושעות קבלת קהל – א,ב,ג,ה 8:30-13:00, יום ג 16:30-18:30, יום ד אין קבלת קהל, טלפון 08-6206511.

• לאחר השלמת כל המטלות חוזרים לרישום בטאבו בקומה 2, נגשים לדלפק משלמים דמי טיפול ופותחים תיק לא לשכוח לקחת אישור.
  הניירת החתומה חוזרת אליכם בדואר רשום לאחר כשלושה שבועות.

קבלת מפות מדידה

כדי להתחיל בתכנון האדריכלי עליכם לקבל את מפות המדידה מחברת הפיתוח, את מפות המדידה מקבלים ביחד עם דיסק וחוברת למשתכן.

בחירת אדריכל

בחירת אדריכל היא אחת המשימות החשובות ביותר בפרויקט הבנייה.
האדריכל הוא איש המקצוע היחיד המלווה אותנו משלב ה”חלום” ועד קבלת המפתח וכניסתנו לבית ואף לאחר מכן.
מאוד קל לסגור עם אדריכל ולומר בדיעבד שטעינו בבחירה מכיוון שהוא גרוע.
אדריכל צריך להתאים את תכנון הבית לצרכי משפחתנו, ולא לנסות “להטביע את חותמו” בפרויקט הבנייה.
כדי למצוא אדריכל טוב שעונה על צרכינו כדאי לעשות מספר פעולות. אין דרך שידועה כדרך הטובה והמועילה ביותר, אך כל האפשרויות שיצוינו להלן, הן טובות ומניבות תוצאות:

• ביקור בשכונות אשר יש בהן מספר רב של בתים שנבנו ב”בנייה עצמית” ובהרחבות של ישובים. בבואנו לשכונות אלה, אנו צריכים למצוא לא רק את הבתים “היפים”,
  אלא גם את הבתים שבהם ניתן להבחין שבתכנון הבית הייתה התייחסות למיקום החלונות בבית,
  לראות אחידות בתכנון הבית, לראות שהמרזבים וצינורות הניקוז אינם גלויים לעין אלא מוסווים בתוך הבניין ועוד. מצד שני,
  צריך לזכור שאדריכל אמור לתכנן בית עבור המזמין ולכן בית שלא לטעמנו, לא בהכרח יצביע על בחירה גרועה של אדריכל, לפעמים מדובר דווקא בטעם גרוע של מזמין העבודה.
  כאשר אנו מסתובבים בשכונות, רצוי מאוד לצלם את הפרטים שאהבנו וגם את מה שלא אהבנו.
  זה יחסוך לאדריכל ולנו טרחה בהכנת הסקיצות. במסגרת מסע הצילומים יש לציין היכן בדיוק ממוקם האלמנט המצולם, כדי שנוכל לשוב לשם בעתיד.
• אפשר לבחור אדריכל גם דרך חיפוש באתרי אינטרנט. ניתן להבחין בטעם ובדגשים של האדריכל על פי מוטיב מסוים שיופיע במספר פרויקטים שונים.
• ניתן להתייעץ עם חברים שכבר בנו בית ולהתעניין כיצד בחרו את האדריכל ואם היו מרוצים ממנו. יש להתעניין איך הייתה הכימיה עם האדריכל,
  אם הם זוכרים וויכוחים מסוימים ומה היה הרקע לוויכוח, אם הייתה בעיית התנהלות עם האדריכל, אם ניתן מענה מהיר לשאלות ובעיות,
  אם היו בעיות כספיות כלשהן ועוד. חשוב לציין כי יש לקחת בעירבון מוגבל המלצות של חברים, ראשית מכיוון שלא תמיד צרכיהם דומים לצרכינו ולכן בית שיתכנן האדריכל שלהם,
  לא בהכרח יתאים לנו. שנית, אנשים אינם נוטים להודות בטעויות שעשו ולכן ההמלצות שלהם עשויות להיות הרות אסון עבורנו.

אדריכלות מוצלחת היא זו המשלבת פרקטיות ונוחות עם איכות אסתטית.
רצוי להתקשר עם אדריכל טרם רכישת המגרש, כך תקבלו דעה מקצועית נוספת לצורך בחירת מגרש אשר יתאים יותר לצרכיכם.
לא כל מגרש עונה ל”חלומות” שלנו. אם אנו אוהבים בית עם חלונות גדולים למשל, לא יתאים לנו מגרש בו השכנים קרובים ואין פרטיות.

הצעות מחיר נמוכות מדי יצביעו, ככל הנראה, על אדריכלים שעבודתם לא תענה במלואה לדרישותינו.
הצעות גבוהות מאוד עלולות להצביע על אדריכלים הרגילים למכור ‘שם’ המהווה מותג.
חשוב למצוא את האיזון בין המרכיבים ולהשקיע זמן בבחינת אדריכלים שונים, אופן עבודתם ושכרם.
ככלל ניתן לומר שאדריכלות איכותית דורשת אמנם השקעה לא קטנה אך תניב ברוב המקרים תמורה נדיבה.

עלויות אדריכל נעה בין 20,000-50,000 ₪ הפערים נובעים בעקבות הניסיון ומוניטין האדריכל.

חשוב להכין עם האדריכל במפגש הראשון דף דרישות שהייתם רוצים בבית, לדוגמה חימום תת רצפתי, טלויזיה בחצר וכו’.

מומלץ לקיים מפגש עם האדריכל בשטח, טרם התכנון.

שאלות מומלצות במפגש עם האדריכל

• האם יש הגבלה בכמות הסקיצות עד לקבלת החלטה.
• האם המחיר כולל עיצוב פנים.
• האם המחיר כולל תכניות חשמל, שקעים ומאור.
• האם המחיר כולל מפרט אלומיניום.
• האם המחיר כולל תכנית גבס.
• האם המחיר כולל קונסטרוקציה.
• האם המחיר כולל פיקוח עליון, ביקור האדריכל בנקודות מסוימות בבניה.
• האם יש הגבלה במספר הפגישות.
• חשוב להבהיר לאדריכל מהו התקציב בכדי שיתאימו לתכנון.
• האם כולל הדמיות, באיזה תוכנה ומספר ההדמיות.

קבלת מגרש

הגיע העת לקבלת המגרש מהרשויות ובעקבות כך עולות המון שאלות, לדוגמא:

1) מי אחראי לטפל בליקויים?

2) מתי אמורים לטפל בליקויים?

3) האם חייבים לחתום למרות הליקויים?

4) האם יש צורך למדוד עצמאית את המגרש?

5) האם יש צורך לגדר את השטח?

6) האם חברת הפיתוח אחראית על חיבור החשמל, מים, הוט ובזק?

7) למה אין ברז על הקו מים?

8) מה צריך לבדוק ומה אומרים כל הסימונים בשטח?

9) מהו גובה 0.0 של המגרש?

לפניכם תשובות מסודרות

1) חברת הניהול המייצגת את הרשויות מחויבת לתקן את הליקויים, עליכם להוסיף הערה על גבי הטופס מסירה, לא לשכוח לצלם את הטופס שיישאר לכם כהוכחה.

2) חברת הניהול אמורה לדאוג לטפל בליקויים בהקדם האפשרי, לפעמים כבר באותו היום ועד מספר ימים, בגמר הטיפול ניתנת הודעה לרוכש שיגיע לבדיקה חוזרת.

3) אין שום מניעה לחתום על הטופס כל עוד רשמתם את כל הליקויים, חברת הניהול עדיין בשטח ואמורה לספק מענה לכל בעיה.

4) אין חובה למדוד, מתקבלת מפה מעודכנת ודיסק עם כל הנקודות מדידה, המדידה מבוצעת ע״י מודד חיצוני מטעם משרד השיכון אשר מבקר את עבודתם של חברת הניהול,
גם במידה ונפל סימון לאחר קבלת המגרש ניתן יהיה להוציא את הנתון מהדיסק, מי שעדיין מעוניין למדוד אין מניעה.

5) מומלץ לגדר את המגרש, הרשות אמורה לבצע אכיפה למניעת זריקת פסולת באתר,
במידה ותיזרק פסולת ניתן באמצעות המצלמות לאתר את העבריין ולקנוס אותו בהתאם.

6) על פי החוזה שנחתם חברת הניהול לא אחראית על חיבור החשמל והתקשורת. יש להוסיף הערה בטופס על מצב קיימות התשתיות.

7) קו המים פקוק למניעת גניבת מים או ברז, בשלב ההגשה להיתר על יש לחתום על חוזה עם תאגיד המים שבו יתקינו במגרש מונה מים וברז.

8) יש לבדוק שקיימות אבני שפה תקינות, מגרש ישר וללא פסולת, ארון תקשורת בזק והוט תקין ובמיקום המסומן, קיים קו מים בגומחה,
מיקום קצה קו ביוב במידה ונפל הסימון להוסיף הערה שיבצעו חידוש, 4 יתדות המסמנות את גבולות המגרש,
במגרש פינתי יכול להיות יותר מארבע, פילר חשמל נמצא בדרך כלל בדיוק בין שני מגרשים לבדוק שתואם למפה,
יש להוסיף הערה על גבי הטופס לכל בעיה שנראית לעין, מה שלא כתוב לא קיים.

9) בזמן קבלת המגרש מקבלים מפה עדכנית, יש להשוות את גובה 0.0 של המגרש המופיע במפה הראשונה שקיבלתם לעומת הגובה בפועל של המגרש במפה החדשה.

הפרש גבהים יכול לגרום לכם להוצאה מיותרת, לדוגמא מגרש גבוה בעשרה ס”מ, המשמעות פינוי עודפי אדמה של כ-40 קו”ב לאתר מוסדר כגון דודאים.

ייעוץ קרקע

הקונסטרוקטור אחראי על תכנון השלד כולל ביסוסו, תפקיד יועץ הקרקע להמליץ לקונסטרוקטור מהי שיטת הביסוס הנכונה לבניית הבית על פי בדיקת הקרקע בשטח.

יועץ הקרקע מבצע קידוחי ניסיון וסקר גאולוגי כולל פיקוח למציאת שכבות, בדגש על שכבות מילוי שהונחו בזמן הפיתוח.

מבוצעת בדיקת מעבדה למיון ואבחון תכונות הקרקע כולל עריכת חישובים ומתן חוות דעת לביסוס

יועץ קרקע מקצועי לא יעביר דוח ללא קידוח מקומי עד לעומק של כ-12 מטר.

ביום ביצוע הכלונסאות יגיע לפיקוח עליון לוודא שהמלצותיו מיושמות.

באחריות קובי להוסיף מידע, חשיבות הקידוח, מדוע עדיף שבילים מחוברים לרצפת הבית ומהי ההמלצה בנוגע לחומות בהתאם לסוג הקרקע.

מודד

במהלך הבניה יש צורך לבצע מדידות בשלוש נקודות שונות כמצוין מטה:

• בהגשה להיתר בניה.
• לפני העלייה לשטח לסימון כלונסאות, קווי בניין, רצפה וחתימה על טופס של המועצה/רשות.
• בסיום הבניה לצורך קבלת היתר.
• להוסיף קישור לדיל קבוצתי

מדידה ראשונה

האדריכל זקוק למפה מצבית שבה מופיעים גבולות המגרש, גבהים בשטח המגרש, דרכים בקרבת המגרש ותשתיות.

תוקף המדידה הינו ל- 6 חודשים מיום המדידה.

ימסרו למזמין שני עותקי מקור חתומים על פי הדרישות לצורך הגשת התוכניות לרשות.

מדידה שניה

לפני העלייה לשטח יש צורך בסימון כלונסאות, קווי בניין, רצפה וחתימה על הטופס של המועצה/רשות.

מדידה שלישית

בסיום הבניה לצורך קבלת טופס 4.

קבלת מפות מעודכנות מחברת הפיתוח

עם קבלת המגרש חברת הפיתוח מוסרת לכל משתכן מפות מעודכנות של השטח עם התשתיות ודיסק עם המידע.

תהליך הגשה להיתר

ברשות המקומית באר שבע עברו למערכת רישוי זמין ולכן כל פעולה מבוצעת על ידי המתכנן באמצעות מחשב.
הפעולה הראשונה שמבצעים לפני הבקשה לאתר בנייה‏ היא הגשת בקשה לתיק מידע תכנוני.
‏פרק הזמן עד לקבלת התיק מידע תכנוני הוא 45 ימי עבודה ממועד פתיחת תיק המידע.

תיק מידע תכנוני- ‏יחידת הנדסה מכינה למבקש תיק ובו כל המידע הנדרש לאותו השטח ובהתאם לכך יבוצע התכנון של הבית.
‏במקביל תוגש הבקשה למידע לגופים מקומיים וארציים כגון: הג״א, חברת חשמל, רשות העתיקות ואחרים על פי עניין.
תוקפו של תיק המידע הוא לשנתיים.

‏עלות הבקשה לתיק מידע תכנוני היא כ- 200 שקלים שאותם ניתן לשלם דרך מערכת התשלומים של עיריית באר שבע על-פי מספר שובר, קישור לביצוע תשלום

https://www.citypay.co.il/htmls_Heb/tofes_tashlum.asp…

לאחר קבלת התיק מידע תכנוני ולאחר שהכנתם עם המתכנן את התוכנית הסופית של הבית על פי הנחיות שהתקבלו ניתן לפתוח בקשה להיתר בנייה.

‏ישנם שני מסלולי הגשה, הראשון ללא הקלות שהזמן המרבי הינו 45 ימי עבודה או המסלול השני הארוך יותר, הכולל הקלות שהזמן המרבי לקבלת היתר הינו 90 ימי עבודה.
‏בשני המסלולים יש צורך עם פתיחת התיק לשלם 20% מאגרות הבניה כ-32 ₪  למטר, גם תשלום זה ניתן לבצע עם מערכת התשלומים של הרשות על-פי מספר שובר שתקבלו מהמתכנן.

‏במסלול הקלות עליכם לבצע פרסום בעיתונות, להחתים את השכנים על הגרמושקה ולתלות מודעת פרסום על גבי הפילר.
לאחר 15 יום יש לגשת לעורך דין ולהחתימו על גבי תצהיר שבו אתם מצהירים שפעלתם על פי ההנחיות שקיבלתם ומילאתם את כל חובותיכם.

‏התוכנית שהגשתם נבדקת על-ידי בודקות ומהנדסת הרישוי במחלקת רישוי בניה, תפקידן לוודא שהמתכנן יישם את כל ההוראות שניתנו בתיק מידע תכנוני,
‏במידה וישנן הערות התוכנית חוזרת למתכנן לתיקונים, חשוב לציין שככל שהמתכנן יפעל על פי הנחיות כך גם התיק שלכם יעבור לשלב הבא מהר יותר.
‏בשלב זה הנכם נדרשים להחתים את השכנים הגובלים למגרשכם על התוכנית או תצהיר שבו הם מסכימים אתכם על החומות המשותפות,
ניתן לשלוח לשכן במייל את התוכנית ואת התצהיר ולקבל חתום חזרה במייל.

‏לאחר שהתוכנית מאושרת ויש בידכם את החתימות של השכנים על החומות המשותפות התיק עובר לוועדה בכדי שיאושר ויעבור לשלב הבא.

‏בשלב הבא עליכם לשכור את שירותיו של יועץ אינסטלציה,
תפקידו להכין תוכנית סניטרית של הבית ולהגישה למי שבע לאחר בדיקת התוכנית עליכם לשלם למי שבע תשלום עבור דמי הקמה על סך כ-11 שקלים לא כולל מע״מ למטר..
‏המתכנן יכין נספח איטום ונספח תרמי.
‏עליכם לשכור את שירותי של מהנדס בניין שתפקידו בשלב זה להכין חישובים סטטיים של הבית.
‏המתכנן ייחשב את כמות פסולת הבניין ואת עודפי העפר הצפויים להתקבל ויגיש את החישוב לאישור מחלקת מדור פסולת בניין.
‏החישוב הוא שכל 100 מטר בנייה מייצר 20 טון פסולת וכל טון פסולת עלות הטיפול בו כ- 40 שקלים לא כולל מע״מ, במקרה של בריכה או מרתף כל 100 מטר בנייה מייצר 8 טון פסולת.
‏עלות הטיפול בעודפי עפר 10 שקלים לטון לא כולל מע״מ.
‏לאחר אישור מדור פסולת יש ליצור קשר עם מועצה אזורית בני שמעון לביצוע הסכם מול אתר דודאים טלפון 08-9911715.
כיבוי אש נכון לעכשיו בוטל ואין צורך לבצע.

‏לאחר הגשת כל הניירת יכינו עבורכם שוברים לתשלום עבור אגרות בנייה, היטלי תיעול, היטלי סלילת רחובות, היטלי שצ״פ והיטל השבחה במידה ויש.
‏לאחר תשלום השוברים והגשתם מתקבל בתוך מספר ימים היתר הבניה.

הליך קבלת תיק מידע והיתרי בניה

מתפקידו של האדריכל לעבוד מול הרשות והוועדות עד לאישור המיוחל

קונסטרוקטור
פרויקט בניה, בכל סדר גודל, מעסיק בעלי מקצוע רבים המעורבים בתהליכים שונים – החל משלב התכנון ועד לשלב הביצוע.
מבין צוות התכנון, מתכנן השלד (הקונסטרוקטור) הוא ללא ספק דמות מפתח ובעל חשיבות קריטית במיוחד.

אז מיהו מתכנן השלד? מהו תפקידו? וכיצד נבחר כזה המתאים עבורנו?
מאמר זה ינסה לכלול את הנקודות החשובות בהן יש להתמקד בשלב בחירת בעל מקצוע זה.
מהנדס מבנים הוא מי שסיים בהצלחה לימודי הנדסה אזרחית
או הנדסת בניין במסלול הנדסת מבנים במוסד להשכלה גבוהה דוגמת הטכניון בחיפה או אוניברסיטת בן-גוריון בנגב .
משך B.Sc הלימודים הינו כארבע שנים אשר בסופם מקנים לבוגר את התואר בהנדסה.
(גם הנדסאי בנין יוכל לתכנן עד לגובה 11 מטר)  
השכלתו של המהנדס כוללת הן לימודים תיאורטיים מדעיים והן לימודים פרקטיים הנדסיים.
בצד התיאורטי, נכללים לימודי המתמטיקה, הכימיה, והפיזיקה בדגש על מכניקה, דינמיקה ותורת החוזק.

כאשר בצד הפרקטי נכללים לימוד התקנים והתקנות בענף הבניה,
ניהול הבניה ועקרונות התכן ההנדסי. בנוסף, על מנת שיוכל המהנדס לעסוק באופן חוקי בתחום אותו רכש עליו להירשם בסיום לימודיו ע”י רשם המהנדסים והאדריכלים במשרד הכלכלה.
למהנדס המבנים תפקיד מרכזי בכל הקשור לכלל תהליך בניית בית מגורים. בעוד שתפקיד האדריכל מתמקד בתכנון ועיצוב המבנה מבחינה ויזואלית,
תפקידו של המהנדס הוא לתכנן את שלד המבנה הנושא את חזונו של זה הראשון. ולכן, לעבודתו השפעה ישירה על עלויות הבניה,
תפקוד המבנה בעת אירוע חריג (מלחמה, אש וכו’..) ועמידותו כנגד תופעות טבע (רעידת אדמה, רוח, שטפון וכדו’..). במהלך תכנון שלד המבנה,
יערוך המהנדס חישובים סטטיים ודינמיים למבנה עבור ההטרחות הפועלות עליו (עומסים עצמיים, קבועים ושימושיים) לאורך תהליך הבניה ולאחריו.
במסגרת תהליך זה, יקבע המהנדס את מידות, סוג הבטון וכמות הפלדה הנדרשים עבור רכיבי השלד השונים לעמידה בדרישות התקנים השונים הנדרשים עבור אותו אזור.
בהתבסס על חישוביו, יפיק המהנדס תכניות מפורטות עבור ביצוע שלד המבנה. התכניות יתארו את רכיבי השלד העיקריים,
דהיינו – פרטי הביסוס, הקורות, הקירות, העמודים והתקרות במפלסים השונים. בנוסף על תפקידיו,
ישמש המהנדס כאחראי לביקורת בתחום השלד ויערוך פיקוח עליון על ביצוע הקונסטרוקציה.

במסגרת הפיקוח העליון, יבדוק המהנדס את אופן הביצוע של קבלן השלד על מנת להבטיח את התאמתו לתכנון.
מעבר לכך, יסייע המהנדס במתן הנחיות ביצוע ופתרונות הנדסיים, אם וכאלה יתעוררו לאורך תהליך הבניה. בנוסף, יתריע מפני ליקויי בטיחות באספקטים שונים.
אם כן, מהנדס המבנה הינו האחראי ליציבותו של המבנה ובטיחותו, עבודה רשלנית בתחום זה עשויה לגרום לאסון.
מהנדס שאינו מקצועי ואינו מתמצא במלאכתו עשוי לגרום לעיכובים, עלויות נוספות ולנזק כבד.
בבואנו לבחור מהנדס אשר יהא אמון על תכנון ביתנו נתייחס למספר שיקולים אשר יהוו אבני דרך בתהליך זה.

השכלה – כפי שנכתב ברישא, הכשרתו הראשונית של המהנדס מהווה את נקודת הפתיחה שלו כמתכנן מבנים.
אך מהנדס טוב אינו מסתפק בהכשרתו הראשונית וממשיך לרכוש ידע מקצועי לאורך כל תקופת עבודתו.
יש לתת את הדעת עבור השכלתו האקדמית של המתכנן ועבור רכישת ידע נוסף אשר מקנה לו יתרון משמעותי.

ותק וניסיון בתחום – אחד היתרונות המשמעותיים ביותר המאפיינים בעלי מקצוע בתחום ההנדסה הוא הותק והניסיון המקצועי.
תפקידיו של המהנדס כוללים ייעוץ ומתן פתרונות הנדסיים שונים לבעיות שונות שיתרחשו במהלך הבניה במקביל לזיהויים בטרם עת,
התמצאות בתקנים וחוקי התכנון והבניה המורכבים. אלה נרכשים רק מתוך ניסיון רב שנים בתחום הספציפי בו מתמחה המהנדס ולכן יש לתת לשיקול הותק כובד משקל נוסף.

המלצות – ההמלצה הראשונה שמתקבלת עבור מהנדס מסוים ניתנת בד”כ ע”י אדריכל המבנה,
שמצוי ומכיר את קהילת המתכננים ומורגל לעבוד בשיתוף פעולה עם מהנדסים מסוימים. למרות זאת,
רצוי לשמוע המלצות נוספות מבעלי מקצוע אחרים בתחום אך לבחון יחד עם האדריכל את נכונותו לעבוד עם מהנדס מסוים.

אופן העבודה – כאשר נבחר במהנדס מסוים לא מן ההכרח כי בפועל הוא זה אשר יעסוק באופן אישי בתכנון המבנה. ולכן,
בעיקר בהתקשרות מול משרד תכנון גדול, מומלץ לבדוק מי עורך בפועל את תכניות הביצוע ומקיים את חובת הפיקוח העליון.

גישת התכנון – מהנדסים שונים דוגלים בגישות תכנון שונות ויציעו סוגי קונסטרוקציה שונים עבור אותו מבנה.
בולטת בסוגיה זו היא סוג התקרה אותה רגיל המתכנן כפתרון (צלעות או מקשית) ולכן רצוי לבחון את הנושא בטרם עת (ניתן אף לבקש לקבל תכניות לדוגמה).
נושא קריטי נוסף אשר לעיתים אינו זוכה לתשומת לב תכנונית מספקת הוא נושא הפיתוח. יש להקפיד כי מתכנן השלד יכלול בתכניותיו את החניה,
שבילי הגישה והחומות (לרבות קירות תומכים). חוסר הקפדה בתכנון הפיתוח יוביל למפח נפש בעקבות התרוממות או שקיעות שבילים, סדקים בחומות וכיו”ב.

שירות וזמינות – ככלל, ממשק העבודה בין היזם (בעל הנכס) והמהנדס הוא מועט מאוד ורוב מערכת היחסים המקצועית מתקיימת בין המהנדס לבין האדריכל
בשלב התכנון ובין המהנדס לקבלן השלד בשלב הביצוע.
בנקודה זו מומלץ אם כן להתמקד בקבלת הערכת זמן לביצוע תכניות עבודה ע”מ שלא לגרום לעיכובים בתהליך התכנון ולבחון את זמינותו של המהנדס לביצוע פיקוח עליון.
בנוסף, יש להתרשם מתכונות כגון התנהלות סדר וארגון.

תכולת העבודה – הצעת המחיר של מתכנן השלד תכלול באופן בסיסי את שכה”ט עבור תכנון שלד המבנה ובאופן נלווה את הפיקוח העליון על ביצוע השלד.
עלויות שינויי תכנית תחושב עפ”י תעריף שעת עבודה ולכן במידה וידועים על שינויים כלשהם במהלך התכנון יש מראש לקחת זאת בחשבון.
כמו כן, ביקורים נוספים לצורך פיקוח עליון (מעבר לכמות שסוכמה) יחויבו גם הם בתשלום נוסף ולכן יש לבדוק נקודות אלה כבר בשלב הצעת המחיר.

מחיר – השיקול הנבחן בד”כ באופן הראשוני ולעיתים כמעט היחידי הוא פרמטר המחיר.
ניתן לומר באופן חד-משמעי שזוהי טעות יסודית כיוון שפערי המחירים בין כלל המהנדסים הינם זניחים ביחס לעלויות הפרויקט.
מהנדס טוב יביא לצמצום עלויות מיותרות וחסכון משמעותי בעלויות הביצוע כולו לרבות עלויות התחזוקה העתידיות. יש לזכור כי תכנון זול – עולה ביוקר!
כלל השיקולים שפורטו לעיל נכתבו ע”מ להתוות דרך שקולה בשלב בחירת מתכנן השלד.
אנו מאמינים כי צוות תכנון אחראי ומקצועי יוביל להשלמת פרויקט הבניה בצורה המוצלחת ביותר, תוצאה אשר לעיתים נבחנת על פני מספר שנים.

אומדן עלויות בניה

המון בונים ניגשים לבניה על פי כלל אצבע של מחיר למטר,
דבר אשר יכול לגרום לטעויות ולהוצאות בלתי מתוכננות בתחילת הדרך ולחריגה משמעותית ללא יכולת לסיים את בניית הבית,
לכן מומלץ לבקש מבעל מקצוע העוסק בתחום לבצע אומדן אשר יכניס אתכם למסגרת תקציבית כבר בתחילת הדרך.

אייל תוסיף מלל בהתאם

קבלת היתר בניה ויציאה למכרז קבלנים

הגיע הרגע לו חיכיתם והוא היתר בניה, זהו השלב שיוצאים למכרז קבלנים.

• חברת ניהול ופיקוח
• קבלן שלד או עד מפתח
• קבלן אינסטלציה
• קבלן חשמל
• קבלן איטום
• אלומיניום
• טייח
• רצף
• יועץ מיזוג ומתקין מזגנים
• חימום תת רצפתי- אופציונלי
• שואב אבק מרכזי- אופציונלי
• בית חכם- אופציונלי
• ביטוח קבלני
• משכנתא

לפרט כל סעיף מה חשוב לבדוק כמו שמופיע בביטוח קבלני

רשימת שאלות לבחירת קבלן שלד

שאלות הכרות

• מהו מספר הקבלן רשום ושם החברה?
• כמה שנים קיימת החברה?
• האם יש בתים מוכנים או בתים בשלבי בניה שניתן לראות?
• רשימת ממליצים?
• כמה צוותים יש לך, מי הצוות שאמור לבצע את העבודה שלי, כמה ניסיון?

שאלות על ההצעה

• מה כלול במחיר:

• שבילים- יש שבילים שלא קשורים לרצפת הבית, דבר זה מוזיל את 

                 העלויות אבל ברוב המקרים השבילים קורסים, שביל קונזולה 

                 ברזלים שיוצאים מרצפת המבנה (לא קוצים) דבר המחזק את 

                 השביל בדיוק כמו מרפסת של בית, שביל רחב בנוסף לקונזולה

                 מבוצע כולנס (מומלץ להתייעץ עם הקונסטרוקטור)

• חומות- מה גובה החומה והאם כולל טייח, חיפוי או שליכט, מהי עלות 

                  החומה על מנת להתקזז עם השכנים.

• בריכה- האם המחיר כולל תוסף לבטון בשם פנטרון ההופך את הבטון

                  לאטום ולמניעת דליפות.

• מרתף- האם המחיר כולל תוסף לבטון בשם פנטרון ההופך את הבטון

לאטום ולמניעת דליפות, האם האדמה שנחפרה למרתף מוחלפת באדמה חדשה, דבר המאפשר הידוק טוב יותר של הקרקע.

הכנסת עצר מים מכני בין יציקת הרצפה לקירות למניעת רטיבות.

• חפירות- המחיר כולל חפירה למרתף/בריכה.
• פינוי פסולת ועודפי חפירה- האם המחיר כולל את פינוי הפסולת

לדודאים.

• גשרי קור- האם מבוצעים גשרי קור בעמודי הבטון, דבר המגדיל את

כושר הבידוד של הבית.

• מדידות- במהלך הבניה יש צורך בשלוש מדידות, האם כלול במחיר.
• ביטוח קבלני- האם לקבלן יש ביטוח.
• גידור השטח- האם הקבלן מבצע ומאיזה חומר.
• הכנות למזגנים- בשלב היציקה יש צורך בהשחלת צנרת לניקוז וצנרת

המיזוג.

• האם המחיר כולל מילוי ויישור השטח לפני הבניה.

• לפי כמה מטרים חושב המחיר?
• מהו אופן התשלום- מומלץ להעביר תשלום רק לאחר ביצוע השלב, דבר המוכיח שלקבלן יש חוסן כלכלי.
• צפי לסיום השלד?
• האם המחיר משתנה בהתאם לסוג הבלוק?
• במידה ורוצים לקחת דרכך לשלב השלד אינסטלטור, חשמלאי, איטום וטייח מה העלות של כל אחד מהם?
• האם כלול במחיר סט ממ”ד?
• האם המחירים כוללים מע”מ?

אין לראות בהסבר זה כתחליף לייעוץ מקצועי, הסבר זה נכתב בכדי לעזור ולכוון את הבונים בדרכם, אחר חיפוש קבלן שלד.

ביטוח קבלני

לפני תחילת הבניה מומלץ לרכוש פוליסת ביטוח קבלני, הביטוח מעניק לכם רשת בטחון ושקט נפשי במהלך הבניה.

הביטוח מכסה מספר דברים:

• רכוש– מכסה את עלות ההקמה מחדש של הפרויקט בתקופת הבניה, הכיסויים הניתנים תמורת פרמיה נוספת הם:
  סיכוני גניבה פריצה ושוד (ובכפוף לקיום תנאי מיגון שהוסכמו לפי הפוליסה), סיכוני רעידת אדמה וסיכוני טבע.
• אחריות כלפי צד ג’– הביטוח מכסה את אחריות המבוטח על פי דין כלפי צד שלישי בשל ביצוע הפרויקט.
• חבות מעבידים– הביטוח מכסה בפני תביעות העובדים בפרויקט הנובעות מפגיעות גוף בעקבות תאונת עבודה,
                           וזאת מעל לתשלומי המוסד לביטוח לאומי בשל הפגיעה.

אינסטלציה

אחד מבעלי המקצוע הדרושים בתחילת הבניה הוא אינסטלטור, לכן עוד לפני תחילת הבניה יש צורך לחתום על חוזה עם אינסטלטור.

לפני חתימת הסכם צריך לדעת מהם סוגי הצנרת העיקריים בהם משתמשים.

סוגי צנרת

• פקסגול PEX
• (SP -(super pipe
• מולטיגול

צנרת פקסגול

צנרת תוצרת שער גולן, בעלת תו תקן ישראלי, עמידה במים חמים עד 95 מעלות צלסיוס ובלחץ של 10 אטמ’, אינו צובר אבנית.

קיימת מרכזייה שעליה מגיעים הצינורות מכל נקודה ללא חיבורים באמצע, כל צינור מושחל בצינור נוסף,
היתרון בשיטה זאת שבמידה ויש כשל בצינור ניתן יהיה לשלוף אותו מבלי לפרק קרמיקות,
כמובן שדבר זה תלוי במקצועיות של האינסטלטור קרו מקרים שלא היה ניתן לשלוף את הצינור במקרה של כשל.

יש צורך לתכנן מראש היכן למקם את המרכזייה, שיטה זאת זולה במעט עקב עלויות הצנרת, האינסטלטורים פחות אוהבים להשתמש בה מצריך יותר עבודה.

כל נקודה דורשת צינור דבר המגדיל את כמות הצנרת וסיכוי הדליפות מבחינה סטטיסטית.

צנרת SP

צנרת תוצרת קיבוץ מצר, צינור רב שכבתי, שילוב של פלסטיק עם אלומיניום,
דבר המעניק לצינור חוזק מפגיעה מכנית ואת היתרונות של הפלסטיק שצוינו בצנרת הפקסגול.

בשיטה זאת אין מרכזייה והחיבורים מבוצעים באמצעות לחיצה במכשיר המיועד לכך,
בשיטה זאת קצב העבודה גבוה יותר מכוון שמדובר בפחות צנרת לעומת הפקסגול.

ניתן לאתר צינור זה ע”י גלאי מתכות ולהוסיף נקודות מים.

במקרה של כשל, יהיה צורך לפרק את הקרמיקות ולנתק את כל צנרת הבית,
ככל שנגדיל את כמות הנקודות בבית יהיה צורך להגדיל את הקוטר של הצנרת כדי לשמור על עוצמת מים גבוה בפתיחת מספר ברזים בו זמנית.

צנרת מולטיגול

צנרת תוצרת שער גולן, צנרת הזהה לצנרת SP מבחינת הפריסה והביצוע אך ישנם מספר הבדלים במבנה הצינור.

שכבת האלומיניום בין שתי שכבות הפלסטיק תפורה בקצוות מה שלא קיים בצינור SP,
שכבת האלומיניום תפורה לכל אורכה בצריבת לייזר דבר המעניק לו עמידות גבוהה יותר ללחץ פנימי ויכולת כיפוף גבוהה יותר.

פחית ההידוק של המולטיגול עבה יותר דבר המעניק לפיתה חזקה יותר בין האביזר לצינור.

לא לשכוח לסכם עם האינסטלטור שהעבודה כוללת:

• פינוי פסולת.
• ביטון כל הצנרת עד לכיסוי מלא.
• הרכבת כלים סניטרים.
• אישור תקינות העבודה ממעבדת בדיקה סיסטם/איזוטופ.
• חיטוי צנרת המים בסיום העבודה ולפני מסירה.
• צינור לדוד שמש עמיד לחום ומבודד
• הנחת שרוולים מתחת לשבילים להעברת צנרת עתידית.
• ביצוע בדיקת לחץ מים לאחר סיום העבודה.

אין לראות בהסבר זה ייעוץ מקצועי, מידע זה מועבר לבונים לצורך הבנה בסיסית.

חשמל לבית

קבלן החשמל מבעלי המקצוע אשר נכנסים עוד בשלב הראשון של בניית הבית, תפקידו הראשוני ביצוע הארקת יסוד למבנה, את הארקת היסוד יש לרתך לכלונס הבית.

חשוב להקפיד בבחירת החשמלאי מהסיבות הבאות:

• עבודה לא תקנית יכולה לגרום לקצרים דבר היכול לגרום לשריפה בבית.
• החשמלאי מלווה אותנו במספר שלבים ובמידה והוא לא יעמוד בלוחות הזמנים ולא יגיע לבצע את עבודתו שאר בעלי המקצוע לא יוכלו להתקדם, המשמעות עיכוב בבניה.
• חלק מהתקלות מתגלות בגמר הפרויקט ובכדי לתקנם יהיה צורך לשבור ריצוף או לחצוב בקירות, דבר העלול להתווסף לעלויות הבניה.
• חשמלאי מקצועי ובעל ניסיון יכול להמליץ לכם על הוספת שקעים או נקודות תאורה שלא חשבתם עליהם בשלב התכנון.
• עבודה רשלנית עלולה לגרום להתחשמלות.

חשוב לבקש לראות רישיון חשמלאי, דומה לרישיון נהיגה שבו מצוין תאריך הוצאתו דבר המעיד על ניסיונו, ברישיון מופיע מהו גודל החיבור המותר לבית, הכוונה לצריכת החשמל.

אסור להעסיק חשמלאי ללא רישיון או רישיון ללא תוקף, הנכם היזמים ובמידה ויקרה משהו אתם עלולים להסתבך מבחינת החוק ומבחינת הביטוח.

תבקשו המלצות מבעלי דירות, תבקשו לראות עבודות לבחינת סימון הלוח חשמל, התקנת השקעים בצורה ישרה ובגובה אחיד.

חשוב לשריין בחוזה מספר דברים:

• מספר נקודות חשמל ומה המחיר עבור תוספת של נקודות.
• שימוש בחומרים בעלי תו תקן.
• עמידה בלוח זמנים.
• סילוק פסולת בסיום כל יום עבודה.
• הקבלן ינקוט בכל אמצעי הבטיחות הנדרשים, יבטח את עצמו, את עובדיו וכל גורם שלישי.
• יספק לו ולעובדיו כלי עבודה תקניים.
• תחתמו על התוכנית עבודה לביצוע ורק על פי התוכנית יבצע את עבודתו, כל טעות עליו לשאת בהוצאות וכל שינוי נדרש יסומן בתוכנית כולל חתימתכם על השינוי.
• קיום תקופת בדק ותיקון ליקויים.
• כל חיבור של קטעי צנרת יעשה על ידי מופות תקניות.
• על פי חוק כל צנרת המונחת על הרצפה תבוטן לכל אורכה עם בטון שעוביו ס”מ אחד מעל הצנרת.
• על פי חוק אין לחצוב באלכסון וכל הצנרת תותקן בקווים ישרים.
• לוח החשמל יהיה מחומר לא דליק, במידה ויתרחש קצר הוא ימנע את התפתחות הדליקה.
• יש להשאיר לא פחות מ- 20% מקום ריק בלוח החשמל לרזרבה.

אין לראות בהסבר זה תחליף לייעוץ מקצועי, מטרתו שיתוף ועזרה לבונים.

 מרתף – האם כדאי לבנות

האם גם אתם מתלבטים האם לבנות מרתף בהסבר זה אנסה לעזור בקבלת ההחלטות.

בשכונת כלניות מותר לבנות מרתף שרות, מרתף עיקרי או שילוב של שניהם אציין מהם ההבדלים:

מרתף שרות

• גובה 2.20 מטר.
• גודל מקסימלי 80 מ”ר.
• אסור להתקין מקלחון ומטבחון, רק כיור ושירותים.
• חצר אנגלית תהיה ברוחב המדרגות עד 1.5 מטר.
• עומק החצר יהיה 1.5 מטר, על מנת להעמיק אותה יש צורך בהקלה.
• חובה לבנות גישה מהבית, תותר גישה חיצונית בנוסף.
• גובה חלונות 60 ס”מ.

מרתף עיקרי

• 50 מטר לפחות.
• ניתן להתקין מקלחון ומטבחון.
• חובה לבנות גישה מהבית, תותר גישה חיצונית בנוסף.
• גודל מקסימלי 80 מ”ר, ניתן לנייד עד 50 מ”ר שטח עיקרי.
• חצר אנגלית ניתן לבנות עד לחומת השכן.

אחת הבעיות הגדולות במרתפים היא חדירת מים דרך הקירות או הרצפה, רטיבות גורמת לעובש, ריח רע ולמחלות,
לכן מאוד חשוב להקפיד על איטום נכון של המרתף ואוורור תקין,
במידה וזה לא יבוצע אחר כך התיקון כמעט ובלתי אפשרי, תלוי עד כמה חמור הנזק.

סוג האדמה מאוד משפיע ואציין למה, אדמה חולית אשר המים מחלחלים בה יעברו את קירות המרתף ובעצם לא יהיו לנו מים עומדים מסביב לקירות המרתף,
בקרקע חריסתית המים עומדים מסביב לקירות המרתף לאורך זמן דבר המגדיל את הסיכוי לדליפות,
כאן חשוב לבחור ביועץ קרקע מקצועי הדואג לבצע קידוח ניסיון במגרש ומתייחס בהמלצותיו לבניית מרתף.

קרקע סלעית אומנם משמשת ביסוס טוב למבנה אבל מייקרת את עלות חפירת המרתף, יש לקחת זאת בשיקולים.

במידה ומגרשכם נמצא בקרבה לנחל או בסוף השכונה ולאזור זה מתנקזים מי הגשמים, יש לקחת את זאת בחשבון,
בכל פעם שירדו גשמים יגיעו כמויות לא קטנות של מים לקירות החיצוניים של המרתף.

במקרים בהם ירדו גשמים עזים אשר יגרמו להצפה, ישנו חשש מחדירת מים לתוך המבנה,
דבר אשר דורש פינוי הנוזלים, כניסת בוץ למרתף, חדירת מים מתחת לריצוף, לסיכום הוצאות כספיות ושיקום ארוך.

יש לבדוק מהם השיקולים לבניית המרתף, בסופו של דבר קומה 2 מכניסה יותר אור ואוויר,
גובה התקרה הרבה יותר מזמין, אין בעיות איטום כפי שהסברתי מעלה והעלות שלה יותר זולה, אז למה עדיין המון בונים מתלבטים?

חשוב להם לנצל את האפשרות שניתנה להם לבניית מרתף, הארנונה במרתף שרות הינה 50%,
מעלה את ערך הבית בין 10%-15% וכאשר משתמשים ביחידה להשכרה אין דייר שנמצא מעלינו אשר מרעיש.

אם כבר החלטתם שאתם רוצים מרתף חשוב להקפיד על מספר דברים:

• כיוון המרתף- מומלץ שהמרפסת אנגלית תהיה בכיוון דרום מזרח לכניסת אור במהלך היום.
• באזור המדרגות לנסות להכניס אור טבעי מחלון ממול המדרגות או מחלון בגג הבית (סקיי לייט).
• מעקה שקוף – לדוגמא זכוכית דבר אשר פחות מחניק.
• רוחב המדרגות בסביבות 100 ס”מ, פחות מזה נותן הרגשה של מחנק.

לסיכום

עלות בניית מרתף ברמה בנונית נעה בין 250-300 אלף, כמובן שמאוד חשוב לא לחסוך באיטום,
לבנות אותו בחודשי האביב קיץ מחשש לירידת גשמים ולעיכובים בבניה, לדאוג שיהיה מואר וטופוגרפית לא יהיה במקום נמוך לאזור שבו מתנקזים מי הגשמים.

אין לראות בהסבר זה ייעוץ מקצועי, הסבר זה משמש לעזרה לבונים ולא חלופה לשכור יועצים.

מהם גשרי קור ואיך ניתן למנוע אותם

רוב הבתים בנויים מקורות ובלוקים, נקודות התורפה בבידוד מפני קור או חום הן קורות וחגורות הבית העשויות מבטון, קורות אלו הן גשרי הקור.

בימי החורף הקרים ניתן להרגיש את הבדלי הטמפרטורות אפילו באמצעות הנחת היד על קיר בלוק האיטונג או על קורה לא מבודדת.

תופעה זאת זהה גם בקיץ ולכן נוציא יותר אנרגיה על קירור הבית (בזבוז חשמל).

במידה ולא נבודד את גשרי הקור בחורף יהיה מעבר קור לתוך הבית, המפגש בין הקור מבחוץ לקיר הפנימי שחם יותר גורם להתעבות, עיבוי זה גורם להתפתחות עובש ופטריות.

המוליכות התרמית של הבטון גבוהה פי 10 מבלוק איטונג ולכן מאוד חשוב אזורים אלו לבודד באמצעות לוחות קלקר בעלי התנגדות תרמית מאוד גבוה.

יש צורך שהבלוק יבלוט בין 2-5 ס”מ לעומת הקורה ובשלב הטפסנות יש להניח את הלוח המבודד עוד לפני שלב היציקה.

בידוד נכון של הגג

סעיף איטום

בידוד המבנה מפני קור וחום ייתן לכם תחושה נעימה בבית ולכן צריך לדעת מהם האזורים הרגישים שאותם חשוב לבודד.

בפוסט זה אתייחס לאחד האזורים שמקבל שמש ישירה במשך שעות היום, ברוב המקרים בונים רבים מזלזלים בו ולא דואגים לבודד אותו בצורה מתאימה.

בידוד נכון של הגג יכול להוריד את טמפרטורת  הבית קרוב ל 5 מעלות צלסיוס וזה לא מעט.

הגג שלנו חוטף שמש ישירה במהלך שעות היום ולכן במידה ולא יבוצע בידוד, יציקת הגג תקלוט את החום ותעבירו לקראת שעות הערב לפנים הבית.

כדי להבין את ההבדלים בין החומרים, אשתמש במושג שנקרא התנגדות תרמית,
התנגדות תרמית  היא הגדרה פיסיקלית ליכולתו של חומר לעכב מעבר חום דרכו, ככל שהתנגדות התרמית גבוהה יותר כך כושר הבידוד של חומר גבוה יותר.

• קיר בטון בעובי 20 ס״מ- התנגדות תרמית  של 0.1, לכן חשוב להשתמש בגשרי קור בעמודי בטון.

• פוליסטירין (קלקר) בעובי 2 ס״מ בדחיסות  15 (f15)- התנגדות תרמית של 0.52.

• פוליסטירין (קלקר) בעובי 5 ס״מ בדחיסות 30  (f30)- התנגדות תרמית של 1.28.

• פוליפאן/רנדופאן בעובי 5 ס״מ- התנגדות תרמית של 1.72.

המלצה שלי לא להניח בידוד בעובי הקטן מ- 5 ס״מ על הגג.

רוב בעלי המקצוע יתנו לכם בהצעת המחיר קלקר רגיל בעובי 2 ס״מ.

לסיכום ניתן לראות שככל שנעלה את עובי הבידוד ורמת הדחיסות שלו נוכל לקבל התנגדות תרמית גבוהה יותר,
ישנם חומרים בעלי כושר בידוד טוב יותר לדוגמא 2 ס״מ של פוליפאן ייתן לכם בידוד של 5 ס״מ קלקר, הבדל של כל עשירית בהתנגדות התרמית משפיע המון על הבידוד.

מי שדואג ליישם את הבידוד על הגג הוא אותו בעל מקצוע שדואג לאיטום הגג,
לכן חשוב להכיר את החומרים ולדרוש את זה בעת חתימת החוזה, חומרי הבידוד יכולים לייקר לכם במעט את עלויות האיטום אך במהרה הוצאה זאת תתקזז מול הוצאות החשמל.

אין לראות במידע זה ייעוץ מקצועי, מידע זה מועבר לבונים לעזרה ושיתוף.

עצר כימי מתנפח

שייך לאיטום

מה תפקידו והיכן מומלץ להתקינו?

עצר כימי מתנפח הינו מוצר איטום שיועדו אטימת החיבור בין שתי יציקות בטון המבוצעות במועדים שונים במהלך עבודות הבניה.

אחת הנקודות תורפה של מרתף היא אטימותו, מכוון שבניית המרתף לא מתבצעת ביציקה אחת מאוד חשוב להתקין עצר כימי בין יציקה קיימת לחדשה
(לדוגמא בין הרצפה לקירות), ככלל תמיד נוצר סדק בחיבור בין שתי יציקות בטון במועדים שונים.

יחודו של העצר מכני שהוא מתנפח במגע עם רטיבות, התרחבותו יוצרת לחץ במקום בו יש רטיבות ולחץ זה גורם לאטימת הסדקים ולמניעת מעבר מים.

קיימים מספר סוגים של עצרים כימיים, לא לשכוח לדרוש מהקבלן ומאיש האיטום להתקינו.