חושבים לבנות בית והמושגים שרצים באויר נשמעים לכם סינית?

בואו נעשה לכם קצת סדר בכל המונחים על מנת שכאשר אתם מדברים עם בעלי מקצוע תוכלו להבין על מה הם מדברים.

מילון מושגים במשכנתאות
באדיבות קדוש ביטוחים ומשכנתאות:

מילון מושגים בבניית בית:

אחוזי בנייה – נתון חשוב אשר נגזר מהתב”ע המקומית ומפרט כמה מ”ר ניתן לבנות על גבי המגרש כאשר הם מתחלקים לכמה קטגוריות שונות
(שטח לבניית מרתף, שטח עיקרי, שטח שירות ועוד) אחוזי הבנייה הם תחשיב של מספר המטרים לבנייה כאחוז יחסי משטח המגרש.

אשפרה – שיפור חוזק הבטון על ידי התזת מים בימים הראשונים לאחר היציקה וזאת בכדי שלא יתייבש מהר מדי ובכך חוזק הבטון עולה ולא יסדק.

בטוחה – זה סכום כסף או נכס אשר משועבדים לטובת הבנק בכדי להבטיח את פירעון ההלוואה.

בנייה נמוכה – בנייה צמודת קרקע, מדובר על בנייה של בתים פרטים או מבנים עד גובה של 2 קומות.

בנייה רוויה – בניינים פרטיים וציבוריים המתנשאים לגובה של 2 קומות ומעלה.

גובה 0.00+  – גובה פני הריצוף של מפלס הכניסה לבית ביחס למגרש עליו יבנה הבית.

גוש – שטח נרחב של לפחות כמה דונמים המרכז מספר רב של חלקות לסידור וקטלוג של השטחים במדינה, תדמיינו שגוש זה שם משפחה וחלקה שם פרטי 

גרירת משכנתא – תהליך אותו מבצעים בבנק בכך שמשעבדים נכס אחר במקום הנכס הנוכחי וגוררים את המשכנתא לשעבוד הנכס החדש,
קורה בדרך כלל במקרה שבו יש לכם משכנתא בתנאים מצויינים ואתם מוכרים את הדירה הנוכחית וקונים דירה חדשה.

גרמושקא – תוכנית הבנייה שלכם שמרכזת את כל הנתונים של התוכניות שלכם ומגיעה בקנה מידה 1:100, פרטים על הפרויקט, מפה טופוגרפית, קומת מרתף, קומת קרקע,
קומה א’ וכו’ , חתכים של המבנה, חזיתות , תוכניות אינסטלציה ועוד, כשבעל מקצוע מקבל את הגרמושקא לידיו הוא יכול להבין איך יראה הבית שלכם, אגב המילה
גרמושקא מגיעה מהשפה הרוסית שבתרגום חופשי זה אקורדיון, בדיוק הצורה של הגרמושקא 

גשרי קור – אלו אותם שטחי בטון (קירות, עמודים וקורות) אשר באופן יחסי מוליכים יותר חום פנימה לבית בקיץ ופולטים יותר חום החוצה בחורף כך שהבידוד נפגע,
בכדי לטפל בעניין מצפים בדרך כלל את גשרי הקור האלו בקלקר בעובי 2-3 ס”מ.

דו”ח בטיחות – יועץ בטיחות מוסמך מכין את הדו”ח הזה אשר מפרט את כל דרישות הבטיחות הנדרשות באתר וכן את הליקויי בטיחות באתר הבנייה לאחר סיור שלו.

דו”ח קרקע – יועץ קרקע מכין את הדו”ח הזה אשר מפרט את סוג הקרקע בכמה נקודות שונות במגרש ובכמה עומקים שונים, נדרש לצורך הכנת תוכנית הקונסטרוקציה העתידית.

דמי היוון – תשלום חד פעמי המועבר לרשות מקרקעי ישראל בעבור החכירה לכל תקופת החכירה.

דמי היתר – תשלום אשר משולם לרשות מקרקעי ישראל בזמן בו מבקשים לבצע הרחבת בנייה או בנייה חדשה בפועל אשר שונה מהמצב הנוכחי.

דמי הסכמה – תשלום שהחוכר משלם לרשות מקרקעי ישראל במועד העברת הזכויות לחוכר אחר.

דמי חכירה – תשלום המועבר בכל שנה לרשות מקרקעי ישראל בעבור השימוש בקרקע.

היטל השבחה – מס אותו צריך לשלם לרשות המקומית
לאור שיפור בזכויות הבנייה לאחר אישור תוכניות חדשות אותן אישרה הרשות המקומית /  הועדה המקומית לתכנון ובנייה ובכך הגדיל את שווי הנכס שלו.

לעיתים ניתן ומשתלם לערר על גובה היטל ההשבחה, רצוי להתייעץ עם מומחה בתחום.

היתר בנייה – זה המסמך המסכם את האישור לבנייה שאתם מקבלים,
הוא כולל את הנתונים הכלליים של מבקש הבקשה ואת ההנחיות ותקנות הבנייה שעל פיהן צריך לפעול בקבלת ההיתר המאושר,
בסופו של יום בכדי להתחיל לבנות אתם צריכים להגיע לאישור סופי וחתום של היתר הבניה על ידי ועדת התכנון.

הלוואת גישור – מיועדת לגישור לתקופה מסויימת וניתנת למי שאמור לקבל סכום כסף גדול
או עתיד למכור את הנכס שלו בשנה שנתיים הקרובות ומעוניין לרכוש נכס חדש בטרם מכר את הנכס הקיים.

הספר הכחול – מפרט לבנייה אשר מסכם את כל הוראות הבנייה בתחומים שונים שעל פיהן צריך לבנות.

הפקעה – שטח השייך למגרש מסויים ונלקח על ידי הרשות המקומית וזאת לצרכי פיתוח כבישים,
מעברים, מדרכות וצרכי ציבור, לרוב בעל המגרש מפוצה על לקיחת שטח זה,
ניתן לבדוק לגבי הפקעות עתידיות במרכזי המידע של הועדות לתכנון ובנייה.

הקלות – לעיתים הועדה לתכנון ובנייה מאשר לחרוג מקווי הבניין האמורים בתב”ע לכמה וכמה שימושים בין היתר לשיפור תכנון,
להגדלת שטחים וכו’ , בבתים פרטיים בדרך כלל הועדה המקומית מאשרת לחרוג ב-10% מקווי הבניין.

הרבצה – השכבה הראשונה של הטיח שמיושם על גבי הבלוקים ומשמשת לאיטום
וכהכנה לשכבת הטיח השנייה הבאה אחריה (שכבת הטיח המיישר), נקרא גם שכבת הרבצה צמנטית ומורכבת ממים חול ומלט.

התנגדות – במהלך תהליך הפרסום, מי שרואה את עצמו נפגע מתהליך הבנייה העתידי יכול להגיש התנגדות לתוכנית שהוגשה לועדה ולטעון את טענותיו,
הועדה שומעת את התנגדותו ומתחשבת בעניין על פי שיקול דעתה, ההתנגדות יכולה להיות מוגשת על ידי אדם יחיד או קבוצה / ארגון מסויים.

ועדה מקומית לתכנון ובניה – כל ישוב בארץ שייך לועדה מקומית לתכנון ובנייה שאחראית על כל נושא התכנון והבנייה בישוב,
ישנן ערים גדולות שהועדה היא מקומית לאותה עיר וממוקמת בעיר עצמה וישנן ועדות אשר מרכזות מספר ישובים בכל הנושא של התכנון והבנייה,
צריך להבדיל אותן מהרשות המקומית או מועצה איזורית שאחראיות על כל השירותים המונציפאליים של הישוב.

חוזה חכירה – חוזה המסדיר את החכירה בין רוכש הקרקע לבין רשות מקרקעי ישראל,
הרוכש יכול לבצע פעולות בקרקע אישור הרשות אך הבעלות על הקרקע נשארת בידי המדינה אלא אם הקרקע תירכש לרישום בטאבו.

חזיתות – שרטוט המציג את ארבעת החזיתות של המבנה כולל פתחים, גבהים ומידות נוספות של המבנה.

חלקה – שטח המגרש עליו אתם עתידים לבנות, בדרך כלל מגיע בגדלים של 250-1000 מ”ר , מקבץ של חלקות מרכיבות גוש (חלקה זה כמו שם פרטי)

חתכים – שרטוט דו מימדי המציג את חיתוך המבנה בכדי לבחון את התוכנית מזווית פנימית לעומת תוכנית אדריכלית המציגה מבט מלמעלה.

סוגי טפסים:

טופס 1 – הבקשה להיתר בנייה שמוגשת לועדה המקומית (זאת רק הבקשה, לא היתר הבנייה)

טופס 2 – בקשה לחיבור חשמל ומים זמני לצרכי הבנייה.

טופס 3 – אישור עקרוני להיתר הבנייה, לאחר דיון בבקשה מתקבל פרוטוקול המפרט את התנאים שבמידה והם ימולאו יתקבל היתר הבנייה המאושר.

טופס 4 – זהו טופס הבקשה לאכלוס שמוצהר בו על סיום העבודות וקבלת האישורים מכל הגורמים הרלוונטים לאכלוס הבית.

טופס 5 – האישור בפועל לאכלוס הבית.

יומן עבודה – יומן בו מתועדים כל שלבי הבנייה על פי תאריכים וסיכום עבודות ומי ביצע כל עבודה,
בדרך כלל מנהל העבודה אחראי לרישום היומן.

יועצים – אנשי מקצוע אשר אחראים לתת את חוות דעתם בכל תחום בבנייה,
קיימים מספר רב של יועצים בבנייה וחשוב לסנכרן בין חוות הדעת והתוכנית של היועצים השונים. (יועץ אינסטלציה, חשמל, תאורה וכו’)

יזם – מי שפועל להוציא את תוכנית הבנייה לפועל, מרכז את כל אנשים המקצוע ומוציא את היתר הבנייה,
במקרה של בונים פרטיים הבונה הפרטי הוא היזם בפועל.

יעוד – לכל קרקע יש יעוד המגדיר מה ניתן לבנות על גבי הקרקע
(חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים, בנייה רוויה, בנייה צמודת קרקע, שצ”פ וכו’)

כתב כמויות – מסמך המרכז את כל הפריטים הנדרשים לביצוע עם כמות ומידה מדוייקת לכל פריט,
נערך בדרך כלל על ידי אנשי מקצוע לצורך עריכת מכרזים.

מדרגות –  לכל גרם מדרגות יש רום בגובה מקסימלי של 17.5 ס”מ על פי התקן ו-שלח
שזה המדרגה שעליה בפועל דורכים והיא אמורה להיות בעומק של 27 ס”מ לפחות על פי התקן,
הרוחב המינימלי למדרגות הוא 80 ס”מ ובכל מהלך מדרגות המכיל יותר מ-13 מדרגות חייבים להתקין פודסט (מנוחה)
כשהעומק שלה מחושב על פי נוסחה של פעמיים רום (17.5 X 2 ) + שלח פעם אחת (27 ס”מ) = 62 ס”מ מינימום.

ממ”ד – מרחב מוגן דירתי, בכל בית צמוד קרקע חייבים לבנות ממ”ד כחלק מהיתר הבנייה בשטח מינימלי של 9 מ”ר וברוחב של 1.6 מ’ לכל הפחות.

ממונה בטיחות – אחראי על ביטוח האלמנטים הקשורים לבטיחות
בזמן ביצוע העבודות וכן לביצוע פריטים הקשורים לבטיחות לאחר מכן (כיבוי אש, מעברים על פי התקן וכו’)

מס רכישה – מס אותו משלמים למדינה בעת רכישת קרקע או דירה.

מס שבח – מס אותו משלמים למדינה בעת מכירת הנכס במידה והושבח.

מעקה – חייבים להתקין מעקה בגובה של 1.05 מ’ בין מפלסים (מעל גובה 60 ס”מ)
ועם פתחים בין עמודי המעקה של 12.5 ס”מ לכל היותר כאשר החובה להתקין היא במרפסות ובגג המבנה.

מפרטים

מפרט טכני – מסמך המרכז את כל המרכיבים של הבנייה בקטגוריה מסויימת בבנייה
(אלומיניום / שלד / נגרות וכו’) או של כלל העבודות הנדרשות לביצוע,
המפרט כולל תיאור של הפריט הספציפי עד כמה שניתן,
לעיתים ישנן הערות מיוחדות לאופן הרכבה או הבנייה של אותו פריט,
כמה שיותר מפורט יותר טוב ומונע אי הבנות, המפרט לא כולל מידות ושטחים אלא את פירוט המרכיבים בבנייה.

מפרט יצרן – מפרט את אופן השימוש, החומר ו / או אופן ההרכבה של פריט מסויים על פי הוראות היצרן.

מקל סבא – זהו צינור עשוי PVC אשר דרכו עוברת צנרת המזגן אל הגג ומטרתו למנוע חדירת מים על ידי צורת מקל הסבא המכופף.

נחלה – קרקע יחסית גדולה מהרגיל שניתן לבנות בה יחידת דיור אחת ובצמוד לה קרקע חקלאית לעבודה.

נסח טאבו – מסמך המצהיר אודות בעל החזקה בנכס ואופן רישום הנכס ופרטי בעל הנכס וכן התחייבויות ושיעבודים שונים אשר נרשמו על הנכס.

פאושלי – כולל, תצורה לסיכום חוזה כך שהקבלן ומזמין העבודה חותמים על חוזה ללא מידות או שטחים אלא לפי סך העבודה הכוללת
כך שהקבלן מקבל את כל חומר הפרויקט לידיו ונותן הצעת מחיר סופית ללא סייגים ותנאים ותוספות תשלום במהלך הבנייה.

פיקוח עליון – פיקוח על ידי אדריכל אשר מבוצע על פי שלבים מוגדרים מראש
וזאת בכדי לוודא שהבנייה אכן נעשית על פי היתר הבנייה,
פיקוח זה אינו בודק את איכות הבנייה אלא רק את בניית המבנה על פי התוכניות.

פיקוח צמוד – פיקוח על ידי מפקח בנייה באופן צמוד לרוב מדי יום ומפקח על התקדמות על העבודה באופן עקבי וצמוד,
פיקוח שכזה עולה כמה עשרות אלפי שקלים בניגוד לפיקוח עליון שיכול להסתכם בכמה אלפי שקלים בודדים.

פרוגרמה – תיאור ראשוני של מזמין העבודה /  היזם בכדי שהאדריכל יוכל להכין כמה סקיצות בהתאם לדרישות המזמין.

פריסות – תיאור הצבת הפריטים בשטח עצמו, פריסת ריצוף לדוגמא מראה את סידור הריצוף בפועל,
פריסת נגרות מראה את מיקום כל פריטי הנגרות בבית וכן הלאה.

פרסום – כחלק מתהליך היתר הבנייה,
חייבים לפרסם את הבנייה העתידית במגרש לחלקות הגובלות וכן ב-3 עיתונים
כך שכל מי שהבנייה העתידית נוגעת אליו או יכולה להשפיע עליו יכול להגיד את עמדתו בעניין.

פרצלציה – חלוקה של מקרקעין, לרוב מגרש לשטחים קטנים יותר
ולעיתים איחוד של חלקות לכדי חלקה אחת גדולה בכדי לאפשר בנייה על הקרקע.

קבלן מפתח – זהו קבלן אשר מרכז את כל תהליך הבנייה מתחילתו ועד סופו,
הבונה הפרטי מסכם מולו את כל המפרט הטכני והקבלן אחראי להביא את כל קבלני המשנה ולסנכרן בינהם עד לסיום העבודות.

קבלן משנה – איש מקצוע לתחום מסויים (חשמל, שלד, אינסטלציה וכו’)
אשר אחראי רק על תחום ההתמחות שלו ועובד מול קבלן המפתח או מו הבונה הפרטי ישירות בהתאם למסלול העבודה שנבחר.

קווי בניין – הגדרת מסגרת בנייה על ידי התב”ע המקומית עד לאיזה מרחק מקו המגרש המבנה יכול להגיע,
לעיתים יש הקלות בקווי הבניין לצורך בניית שיפור תכנון או הגדלת שטחי הבנייה.

קווי מגרש – הגדרת גבולות הגזרה של המגרש לצורכי הבנייה,
לעיתים גבולות המגרש הנראים לנו בעין אינם תואמים את גבולות המגרש שניתן לבנות בהם בפועל עקב הפקעה וכו’.

קנה מידה – קנ”מ , בכל תוכנית משתמשים בקנה מידה 1:50 /1:25 / 1:100
בכדי להבין את קנה המידה של התוכנית ביחס למידות האמיתיות בשטח
ונעזרים בסרגל קנה מידה לצורך מדידת המידות בתוכנית על פי קנה המידה המצויין על גבי אותה תוכנית.

רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) – הגוף הציבורי האחראי על ניהול כל אדמות הבנייה,
נכון להיום 92% מהאדמות במדינת ישראל שייכות לגוף זה (כ-20 מיליון דונם)
והוא האחראי להוציא קרקעות למכרזים לשיווק ומכירה בהתאם להחלטות הממשלה ומשרד הבינוי והשיכון (נקרא בעבר גם מנהל מקרקעי ישראל –ממ”י)

שטח עיקרי – מ”ר לבנייה מתוך חישובי אחוזי הבנייה אשר אותם ניתן לנצל לצורך בנייה לשטחים כללים בבית – חדרי שינה, סלון, מטבח, אמבטיה וכו’

שטח שירות – מ”ר לבנייה אשר אותם ניתן לנצל לטובת שטחי שירות כגון : מחסן, ממ”ד, מזווה וכו’

שמאות– הערכת שווי נכס על ידי שמאי מקרקעין אם על ידי הפנייה מהבנק ואם על ידי פנייה אישית לשמאי.

שנת בדק – לאחר סיום הבנייה הקבלן מחוייב בשנת בדק בה הוא אחראי על ליקויים שמתעוררים במהלך השנה הראשונה לאחר האכלוס,
חשוב לשים לב בין שנת הבדק בה חובת ההוכחה היא על הקבלן לעומת תקופת האחריות של פריטים שונים בה חובת ההוכחה היא על בעל הנכס עצמו.

שצ”פ – שטח ציבורי פתוח,
אלו אותם שטחים המיועדים לטובת הציבור אם על ידי שימוש נוכחי או על ידי שימוש עתידי שהועדה לתכנון ובנייה הגדירה כשטחים שישמשו לטובת הציבור.

תוכניות

תוכניות עבודה – לשם תחילת העבודות,
הקבלן צריך לקבל מהאדריכל תוכניות עבודה אשר מציינות בפירוט את המידות המדוייקות לעבודה, עובי קירות, גובה חלונות,
פרטים מיוחדים וכו’ אשר מנחים אותו על אופן העבודה,
חשוב מאוד להקפיד ולבדוק שוב ושוב כי תוכניות העבודה תואמות את תוכניות ההיתר ומסונכרנות עם יתר בעלי המקצוע.

תוכניות חשמל

– כחלק מפריסת החשמל בבית, האדריכל / מעצבת הפנים / קבלן החשמל 
מכינים תוכנית פריסת חשמל המפרטת את מיקום וסוג כל השקעים, המפסקים, גופי התאורה ושאר אביזרי החשמל בבית כולל הסבר על החיווט הצפוי.

תכנית מתאר ארצית – תמ”א , תוכנית הנידונה בועדה הארצית לתכנון ובנייה ומטרתה היא תכנון של פרויקטים ו/או תוכניות אשר תקפות לכל אזור במדינה,
לעיתים יש החרגות מסויימות בתוכנית עצמה,
תוכנית מפורסמת שכזאת היא תמ”א 38 המיועדת לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וחלה על כל המדינה.

תכנית מתאר מחוזית – בדומה לתמ”א אך מדובר על אזורים מסויימים בלבד ולא בכל המדינה,
מיועד בדרך כלל לשטחים נרחבים ונושאים כללים ציבוריים אשר לא בסמכות ועדה ארצית או מקומית.

תכנית מתאר מקומית – תוכנית בסמכות ועדה מקומית אשר נוגעת לרוב לעיר אחת או למספר ישובים מצומצם,
נקרא בדרך כלל תב”ע (תוכנית בניין עיר) והן מפרטות את יעודי הקרקע, את זכויות הבנייה וכו’ ועל פיהן ניתן לרוב להוציא את היתר הבנייה.

תכנית למכרז קבלנים – תוכנית עבודה וגרמושקא בצירוף כתב כמויות המיועדת לעריכת מכרז בין קבלנים בתחום מסויים
ומטרתה היא קבלת מחיר כמה שיותר אטרקטיבי וזאת על ידי השוואת “תפוחים לתפוחים”
מכיוון שהמפרט והכמויות מפורטות ולקבלנים נשאר רק לנקוב במחיר.

תוכנית מדידה טופוגרפית – זוהי מפה בקנה מידה 1:250 המתארת את תווי השטח הכוללת גבהים, שיפועים,
עצים, בורות ביוב וכל פריט שיכול להשפיע על התכנון או על הבנייה, את המפה מכין מודד מוסמך וכל זאת בתחילת תהליך היתר הבנייה.

תוכנית העמדה – זאת תוכנית המדידה ועליה מונח המבנה העתידי בפועל, חשוב להבנת מרחקים ומידות.

תוכנית נגרות – תוכנית שהאדריכל מכין ומפרטת את כל פרטי הנגרות בבית ואת המידות והמיקום שלהם,
החל מדלתות, ארונות אמבטיה ועד מטבחים וספריות.

תוכנית אלומיניום – תוכנית שאדריכל הפרויקט מכין, וכוללת את כל פרטי החלונות והאלומיניום בבית,
גדלים סוגים ומידות של אביזרי האלומיניום, עם בחינה מדוקדקת של אופן עיצוב הבית והתאמת הפרופילים בהתאם.

תוכנית קונסטרוקציה – תוכנית שמכין הקונסטרוקטור ובה מפורט כל האלמנטים לביצוע ברמת יסודות המבנה,
עובי וסוג הקורות (תוכנית קורות), עובי הרצפה, פרופיל הברזל, סוג הברזל בבטון ועוד.

תוכנית אדריכלית – תוכנית המתארת את צורת המבנה, את חלוקת קירות הפנים ומיקום כללי של אלמנטים כמו מטבח,
אמבטיה ריהוט וכו’ על מנת לקבל תמונה כללית על הפרויקט המתוכנן.

תוכנית גגות – תוכנית המפרטת את מבנה ותצורת הגג, את השיפועים והזוויות שלו, את מרכיבי הגג
(קורות, סוג רעפים, קונסטרוקציית הגג וכו’) ואת ההיטל הכללי שלו במבט על.

תיק מכרז – זה תיק בו מרוכזים כל המסמכים הנוגעים לאותו מכרז, התיק כולל פירוט אודות השטח המיועד למכירה,
תנאים להגשת הצעת המכרז, תנאי הבנייה,
זמנים לאכלוס ועוד, את התיק בדרך כלל רוכשים במכרז המפורסם על ידי המנהל או על ידי גוף המציע קרקעות למכירה.

ישנו גם תיק מכרז המיועד לקבלן לצורך קבלת הצעת מחיר ובתיק זה מפורט כל הפרטים אודות המרכז כמו תוכניות לביצוע,
כתב כמויות, מפרט טכני , תנאים להגשת המכרז וכו’.

תכסית – זה השטח הגדול ביותר שניתן על פי התב”ע לבנות את הקומה הגדולה ביותר במבנה,
יתר הקומות יהיו בהכרח שוות או קטנות יותר כאשר את התכסית רואים במבט מלמעלה.

תקנון – מסמך המרכז את כל החוקים וההוראות בנוגע לבנייה באזור מסויים,
התקנון אינו מתייחס באופן פרטני לבית מסויים אלא רק לחוקים והוראות כלליות לישוב או לאזור.

תרשים סביבה – תוכנית שמכין מודד מוסמך ובה מפורט החלקה שלכם, הגוש,
תיאור הסביבה ברמת הכבישים, מדרכות, עצים, שטחים ציבוריים וכו’.

תשריט – לאחר סיום הבנייה, מכינים תוכנית המפרטת את המצב הקיים אשר נבנה בפועל
(לעיתים קרובות התשריט שונה מהתוכניות הראשוניות לאור שינויים של היזם / הבונים),
את התשריט מפקידים בסופו של יום בטאבו לצרכים עתידיים.