איך בוחרים מגרש לבנייה

 איך יודעים איזה מגרש כדאי לבחור כשרוצים לבנות בית חדש?

מדריך לבחירת מגרש

בשנים האחרונות, (הרבה גם בזכותה של הקורונה) הרבה אנשים רוצים לשנות את אורח החיים ולעבור לבית קרקע
לאחר שהחלטתם אם לקנות בית בנוי כיד שניה או להתחיל לבנות  אתם ניצבים בפני אחת ההחלטות המשמעותיות בחייכם,
בחירת מגרש לבניה פרטית ואולי רכישת מגרש בפרויקט קבלני חדש.

ישנם מספר נקודות עיקריות שיש לשים עליהן דגש בבחירת המגרש

גודל המגרש וגודל הבית הניתן לבנות עליו וגודל הגינה שתישאר לאחר הבנייה:
אחוז התכסית (אחוזי הבנייה המותרים במפלס אחד) של כל מגרש מופיע בתב”ע,
כך אתם יכולים לקבל רושם ראשוני לגבי שטח הקומה מתוך שטח המגרש ולקבל קנ”מ לגבי גודל הגינה.
חשוב לזכור שמחסן וחניה מקורה נכללים באחוז התכסית.
במקרים רבים ניתן לבקש הקלה והגדלת התכסית, אחוזי התכסית וההקלות יכולים להשתנות מרשות לרשות.
חשוב לזכור שלהקלות יש משמעות – תשלום מס השבחה וזמן ארוך יותר בקבלת היתר בנייה.
במקרה בו מוצעים מגרשים בגדלים שונים ואחוזי תכסית שונים
יש לקחת בחשבון את הצרכים שלכם מכמה היבטים: האם אנחנו צריכים/רוצים בית גדול?
האם חשוב לנו שתהיה גינה גדולה?
האם אנחנו מעוניינים בבריכה בחצר?
כאן נכנסים השיקולים האישיים של כל בונה ובונה.

 כיווני המגרש ומיקום הכניסה הראשית למגרש – תכנית מתאר
תכנית זו מפרטת את המוסדות והמבנים הצפויים לקום באזור המגרש שלכם.
בתי ספר, גני ילדים, מבני ציבור אחרים, מרכזים מסחריים, קופות חולים,
חדרי שנאים של חברת חשמל או כל מתקן ציבורי, פארק ציבורי או מתקן שירות אחר.
מבנים אלו יכולים להוות יתרון בעבור בונה אחד
(כמו מי שמעוניין בנוחות של קרבה למרכז מסחרי)
ויכולים להוות מטרד עצום עבור בונה אחר (קרבה לבית ספר, מוקדי רעש וכדומה)

3. כיווני הרוח באזור משפיעים על המגרש בבחירת המגרש לבנייה

מיסים ועלויות נוספות
עלות המגרש היא רק השלב הראשון ברכישת המגרש,
לסכום זה נוספים גם הוצאות והיטלי הפיתוח, אגרות בנייה, דמי הקמה לתאגיד המים וכדומה.
הסכומים והעלויות יכולים להשתנות בין רשות לרשות
(עם דרישות מקומיות ייחודיות) ויש להתחשב בנתון זה בחישוב עלויות הבנייה.
תוספות אלו יכולות להגיע בקלות לסכומים של 50,000-100,000 ₪ ואף יותר.

סוג הקרקע

סוג הקרקע במגרש עליו אנחנו בונים יקבע את ביסוס הבית ועלול להוות מכשול לטיפוח הגינה.
לא תמיד ניתן לדעת את סוג הקרקע לפני הרכישה,
אך ניתן לשאול דיירים וקבלנים שבנו בקרבת מקום על ההתמודדות שלהם עם הקרקע וכן מהנדסים ויועצי קרקע שעבדו בקרבת מקום.
סוג הקרקע לא תמיד יהיה דומה אך ניתן לקבל אינדיקציה לעניין.
קרקע בעייתית עלולה לייקר את עלויות הביסוס והבנייה,  
במקרים רבים עד לסכום מכובד של 100,000 ₪ ויותר.
סוג הקרקע משפיע מאוד בעיקר על ביסוס המבנה ועל חציבה בקרקע לבניית מרתף, בריכה וכדומה.
גם בלי להיות מומחה גדול ניתן להבין שיהיה קשה יותר לחפור מרתף במגרש שיושב על סלע מוצק מאשר מגרש בשטח חולי.
כמובן שלאחר רכישת הקרקע מומלץ לשכור יועץ קרקע מנוסה שיבצע קידוחים ויכין דו”ח מתאים על אופי הקרקע והמלצה לביסוס המבנה.
דו”ח זה ישמש בעתיד את מהנדס הקונסטרוקציה של המבנה.

מנהל מקרקעי ישראל מוציא מדי פעם מגרשים לשיווק – ויש צורך בבחירת מגרש לבנייה

מרגע שיצא מכרז באזור בו אתם רוצים לבנות השעון מתחיל לתקתק,
עליכם להחליט האם אתם מוכנים לפרויקט והאם אתם מתכונים לגשת למכרז,
זכרו שאתם כנראה לא היחידים שמעוניינים בכך וכמות המגרשים מוגבלת..
לאחר שקיבלתם החלטה ישנם מספר סעיפים חשובים שעליכם לבחון:

גורמים נוספים שיש להכליל בהחלטה על בחירת המגרש:

• שיקולים הנובעים מאורח חיי המשפחה : גודל המשפחה כיום ובעתיד, סגנון החיים, רגישות
לרעש, מידת הפרטיות והחשיפה לשכנים, בעלי חיים וכד’.
• שיקולים הנובעים ממיקום המגרש בשכונה: היחס בין המגרש למגרשים שכנים וגובלים, מגרש
פינתי או במרכז הרחוב, קרבה לגן ציבורי ולאזור פעילות פנאי שכונתית, תנועת הרכבים ברחוב
ובשכונה וכד’.
• שיקולים הנובעים מהסביבה הקיימת : אופי הישוב בנבחר למגורים, סוג האוכלוסייה בשכונה,
קרבה לשירותים עירוניים ובתי ספר, קרבה לאזור מסחרי, קרבה למקורות זיהום אוויר, נגישות
לכבישים ראשיים ולמקום העבודה, מיקום אנטנות סלולאריות, קרבה לאזור טבעי וכד’.

רכישת מגרש במקום החברתי הנכון!

אחד התנאים החשובים בבחירה של מגרש, היא מיקומו במקום שמתאים לכם מבחינה חברתית.
ייתכן כי תגלו מגרש למכירה בלבה של עיירה מתפתחת, אבל השכנים אינם נושאים חן בעיניכם…
לכן יש חשיבות רבה לבדיקת האנשים במקום, אורח החיים שלהם,
פעילות הפנאי ועוד.

זכרו: אין מגרש העונה על כל הסעיפים וכל הצרכים שלכם,
אבל ישנם מגרשים העונים על חלק גדול מהם – הם המגרשים המועדפים לבחירה.

המגרש האופטימלי עבורכם הוא זה שעונה על כמה שיותר סעיפים מבחינת גודל, מיקום ועוד.
אם אתם רוכשים מגרש במסגרת של בנייה מאסיבית באזור מסוים, יש לבדוק את המרחקים הצפויים בין מגרש למגרש,
מהו גודלם של  הבתים העומדים להיבנות, כמה יהיו ועוד.
את המידע הזה יוכל לבדוק עבורכם בצורה מדויקת מפקח בנייה או האדריכל שילווה אתכם בתכנון.

בדיקות קרקע וגיאולוגיה

לפני רכישת מגרש, חשוב לבצע בדיקות קרקע וגיאולוגיה מקיפות.
אלה יכולות לחשוף מידע קריטי על יציבות הקרקע, נוכחות של מי תהום, או בעיות פוטנציאליות כמו זיהום קרקע.
בדיקות אלו עשויות להשפיע משמעותית על עלויות הבנייה ועל סוג היסודות הנדרשים.
לדוגמה, קרקע חרסיתית או סלעית עשויה לדרוש טכניקות בנייה מיוחדות ויקרות יותר.
מומלץ להיעזר בגיאולוג או במהנדס קרקע מוסמך לביצוע הבדיקות ולפירוש התוצאות.
השקעה זו בשלב מוקדם יכולה לחסוך הוצאות גדולות ובעיות בלתי צפויות בהמשך תהליך הבנייה.

שיקולים עתידיים ופוטנציאל השבחה

בעת בחירת מגרש, חשוב להביט מעבר לצרכים המיידיים ולשקול את הפוטנציאל העתידי של האזור.
בדקו תוכניות פיתוח עירוניות ואזוריות לטווח הארוך.
האם מתוכננים פרויקטים תשתיתיים גדולים בסביבה, כמו כבישים חדשים או תחנות רכבת?
האם ישנן תוכניות להקמת מרכזים מסחריים או פארקים?
מגרש באזור מתפתח עשוי להציע פוטנציאל השבחה משמעותי לאורך זמן.
מצד שני, שימו לב גם לתוכניות שעלולות להשפיע לרעה על איכות החיים או על ערך הנכס בעתיד, כמו הקמת אזורי תעשייה סמוכים.
התייעצות עם מתכנן ערים או סוכן נדל”ן מקומי מנוסה יכולה לספק תובנות חשובות לגבי מגמות עתידיות באזור.

הוספת פסקאות אלו תעשיר את הכתבה במידע חשוב נוסף, ותעזור לקוראים לקבל החלטה מושכלת יותר בבחירת מגרש לבנייה.
הן מתייחסות להיבטים טכניים וארוכי טווח שחשוב לשקול בתהליך הבחירה.