< חזרה לאתר

איך בוחרים מגרש לבנייה

 איך יודעים איזה מגרש כדאי לבחור כשרוצים לבנות בית חדש?

בשנים האחרונות, (הרבה גם בזכותה של הקורונה) הרבה אנשים רוצים לשנות את אורח החיים ולעבור לבית קרקע
לאחר שהחלטתם אם לקנות בית בנוי כיד שניה או להתחיל לבנות  אתם ניצבים בפני אחת ההחלטות המשמעותיות בחייכם,
בחירת מגרש לבניה פרטית ואולי רכישת מגרש בפרויקט קבלני חדש.

ישנם מספר נקודות עיקריות שיש לשים עליהן דגש בבחירת המגרש

גודל המגרש וגודל הבית הניתן לבנות עליו וגודל הגינה שתישאר לאחר הבנייה:
אחוז התכסית (אחוזי הבנייה המותרים במפלס אחד) של כל מגרש מופיע בתב"ע,
כך אתם יכולים לקבל רושם ראשוני לגבי שטח הקומה מתוך שטח המגרש ולקבל קנ"מ לגבי גודל הגינה.
חשוב לזכור שמחסן וחניה מקורה נכללים באחוז התכסית.
במקרים רבים ניתן לבקש הקלה והגדלת התכסית, אחוזי התכסית וההקלות יכולים להשתנות מרשות לרשות.
חשוב לזכור שלהקלות יש משמעות – תשלום מס השבחה וזמן ארוך יותר בקבלת היתר בנייה.
במקרה בו מוצעים מגרשים בגדלים שונים ואחוזי תכסית שונים
יש לקחת בחשבון את הצרכים שלכם מכמה היבטים: האם אנחנו צריכים/רוצים בית גדול?
האם חשוב לנו שתהיה גינה גדולה?
האם אנחנו מעוניינים בבריכה בחצר?
כאן נכנסים השיקולים האישיים של כל בונה ובונה.

 כיווני המגרש ומיקום הכניסה הראשית למגרש – תכנית מתאר
תכנית זו מפרטת את המוסדות והמבנים הצפויים לקום באזור המגרש שלכם.
בתי ספר, גני ילדים, מבני ציבור אחרים, מרכזים מסחריים, קופות חולים,
חדרי שנאים של חברת חשמל או כל מתקן ציבורי, פארק ציבורי או מתקן שירות אחר.
מבנים אלו יכולים להוות יתרון בעבור בונה אחד
(כמו מי שמעוניין בנוחות של קרבה למרכז מסחרי)
ויכולים להוות מטרד עצום עבור בונה אחר (קרבה לבית ספר, מוקדי רעש וכדומה)

3. כיווני הרוח באזור משפיעים על המגרש בבחירת המגרש לבנייה

מיסים ועלויות נוספות
עלות המגרש היא רק השלב הראשון ברכישת המגרש,
לסכום זה נוספים גם הוצאות והיטלי הפיתוח, אגרות בנייה, דמי הקמה לתאגיד המים וכדומה.
הסכומים והעלויות יכולים להשתנות בין רשות לרשות
(עם דרישות מקומיות ייחודיות) ויש להתחשב בנתון זה בחישוב עלויות הבנייה.
תוספות אלו יכולות להגיע בקלות לסכומים של 50,000-100,000 ₪ ואף יותר.

סוג הקרקע

סוג הקרקע במגרש עליו אנחנו בונים יקבע את ביסוס הבית ועלול להוות מכשול לטיפוח הגינה.
לא תמיד ניתן לדעת את סוג הקרקע לפני הרכישה,
אך ניתן לשאול דיירים וקבלנים שבנו בקרבת מקום על ההתמודדות שלהם עם הקרקע וכן מהנדסים ויועצי קרקע שעבדו בקרבת מקום.
סוג הקרקע לא תמיד יהיה דומה אך ניתן לקבל אינדיקציה לעניין.
קרקע בעייתית עלולה לייקר את עלויות הביסוס והבנייה,  
במקרים רבים עד לסכום מכובד של 100,000 ₪ ויותר.
סוג הקרקע משפיע מאוד בעיקר על ביסוס המבנה ועל חציבה בקרקע לבניית מרתף, בריכה וכדומה.
גם בלי להיות מומחה גדול ניתן להבין שיהיה קשה יותר לחפור מרתף במגרש שיושב על סלע מוצק מאשר מגרש בשטח חולי.
כמובן שלאחר רכישת הקרקע מומלץ לשכור יועץ קרקע מנוסה שיבצע קידוחים ויכין דו"ח מתאים על אופי הקרקע והמלצה לביסוס המבנה.
דו"ח זה ישמש בעתיד את מהנדס הקונסטרוקציה של המבנה.

הצטרפות לקבוצת פייסבוק

מנהל מקרקעי ישראל מוציא מדי פעם מגרשים לשיווק – ויש צורך בבחירת מגרש לבנייה

מרגע שיצא מכרז באזור בו אתם רוצים לבנות השעון מתחיל לתקתק,
עליכם להחליט האם אתם מוכנים לפרויקט והאם אתם מתכונים לגשת למכרז,
זכרו שאתם כנראה לא היחידים שמעוניינים בכך וכמות המגרשים מוגבלת..
לאחר שקיבלתם החלטה ישנם מספר סעיפים חשובים שעליכם לבחון:

גורמים נוספים שיש להכליל בהחלטה על בחירת המגרש:

• שיקולים הנובעים מאורח חיי המשפחה : גודל המשפחה כיום ובעתיד, סגנון החיים, רגישות
לרעש, מידת הפרטיות והחשיפה לשכנים, בעלי חיים וכד’.
• שיקולים הנובעים ממיקום המגרש בשכונה: היחס בין המגרש למגרשים שכנים וגובלים, מגרש
פינתי או במרכז הרחוב, קרבה לגן ציבורי ולאזור פעילות פנאי שכונתית, תנועת הרכבים ברחוב
ובשכונה וכד’.
• שיקולים הנובעים מהסביבה הקיימת : אופי הישוב בנבחר למגורים, סוג האוכלוסייה בשכונה,
קרבה לשירותים עירוניים ובתי ספר, קרבה לאזור מסחרי, קרבה למקורות זיהום אוויר, נגישות
לכבישים ראשיים ולמקום העבודה, מיקום אנטנות סלולאריות, קרבה לאזור טבעי וכד’.

רכישת מגרש במקום החברתי הנכון!

אחד התנאים החשובים בבחירה של מגרש, היא מיקומו במקום שמתאים לכם מבחינה חברתית.
ייתכן כי תגלו מגרש למכירה בלבה של עיירה מתפתחת, אבל השכנים אינם נושאים חן בעיניכם…
לכן יש חשיבות רבה לבדיקת האנשים במקום, אורח החיים שלהם,
פעילות הפנאי ועוד.

זכרו: אין מגרש העונה על כל הסעיפים וכל הצרכים שלכם,
אבל ישנם מגרשים העונים על חלק גדול מהם – הם המגרשים המועדפים לבחירה.

המגרש האופטימלי עבורכם הוא זה שעונה על כמה שיותר סעיפים מבחינת גודל, מיקום ועוד.
אם אתם רוכשים מגרש במסגרת של בנייה מאסיבית באזור מסוים, יש לבדוק את המרחקים הצפויים בין מגרש למגרש,
מהו גודלם של  הבתים העומדים להיבנות, כמה יהיו ועוד.
את המידע הזה יוכל לבדוק עבורכם בצורה מדויקת מפקח בנייה או האדריכל שילווה אתכם בתכנון.

רישום בטאבו

רישום בטאבו מינהל מקרקעי ישראל

 

על מנת לסיים את עסקת הרכישה של המגרש שלכם בשכונת כלניות,
מנהל מקרקעי ישראל מפנה אתכם לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
המאמר מיועד לכל מי שרוכש מגרש בפעם הראשונה או שנתקל ברישום בטאבו בפעם הראשונה. 
לנוחיותכם גם צ'יק לייסט משימות לרישום מגרש בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) שיקל עליכם ויסייע לסיים את ההליך במהרה
.

 

נסח טאבו

 

  1. ראשית יש לוודא שקיבלתם את האישור ממשרד השיכון על גמר חשבון וסיום ההתחייבויות שלכם כלפיהם.
  2. בשלב הבא עם האישור הנ"ל, בצירוף שוברי התשלום החתומים של המנהל
    ות.ז אתם פונים למחלקת השיווק במנהל מקרקעי ישראל בבאר שבע
    ברח' התקווה 4, קריית הממשלה קומה 1. חפשו בחור בשם גיל הוא יכול לסייע לכם.
    שעות הקבלה בימי שני ורביעי בין השעות 8:00-13:00  
    וביום רביעי בין 16:00-17:30 יש דרישה לנוכחות 2 בני הזוג בעת החתימות שימו לב!
  3. מחלקת השיווק תיתן לכם אישור נוסף איתו תפנו למחלקת החוזים שנמצאת באותה קומה ממש דלת ממול.
  4. במחלקת החוזים אתם תחתמו על 5 העתקים של חוזה המכר מול המנהל. הנציגה בשלב זה תסביר לכם על הרישום בטאבו.
    ישנו שטר מכר שאותו ימלא עו"ד. זהו קובץ אלקטרוני (ישנה דרישה לא למלא בכתב יד) ועליו יחתום העו"ד ב 5  העתקים
      שטר מכר במקרקעי ישראל (עם הערת אזהרה בדבר הגבלה על העברה לזרים)
  5. לאחר שיש בידכם את שטרות המכר חתומים אתם חוזרים למנהל והם אמורים לחתום לכם עליהם ב-5 העתקים ולמסור לכם את חוזה המכר.

 

שימו לב!

א. אם ברצונכם לחסוך זמן ולמנוע את ההגעה למנהל מקרקעי ישראל פעמיים ניתן להגיע עם שטרות המכר חתומים ע"י העו"ד.
עליכם להגיע אליו לפני עם מספר הגוש, מספר החלקה ומספר המגרש
והעו"ד ימלא עבורכם את השטר ויחתום מראש ובכך לא תזדקקו להגיע פעמיים למנהל.
יש לקחת בחשבון תשלום סמלי לעו"ד על החתימה.

ב. לאחר שיש בידכם 5 חוזים חתומים ו 5 שטרי מכר חתומים
אתם פונים למיסוי מקרקעין ברחוב שד' שז'ר 31 בבאר שבע ומבקשים מהם 3 אישורי מיסים לרישום בטאבו.
1. אישור על תשלום מס רכישה
2. אישור על תשלום פטור ממס שבח
3.ואישור על פטור מתשלום מס רכוש. אין צורך בתשלום אגרה.

  1. בשלב הבא נותר לכם לבקש אישור עירייה לרישום בטאבו אישור על פטור מהיטל השבחה.
    בעיקרון מדובר באותו אישור אותו מבקשים מעיריית באר שבע – מחלקת הארנונה שישובים ברחוב הדסה 78 בעיר העתיקה.
    (אישור בצבע כחול) –יש צורך תשלום אגרה של 66 ₪. שעות קבלה בימים א-ה 8:30-13:00 ובשלישי גם בין 16:30-18:30.
  2. במידה ולקחתם משכנתא יש צורך להמציא מסמכים בהתאם מידע נוסף בטאבו או באתר שלהם.
    בנוסף תוכלו לשאול את הבנק שבו לקחת משכנתא הם ידעו להנחות אתכם מה צריך על מנת לרשום גם את המשכנתא.
  3. אם הגעתם לסעיף הזה אתם כבר ממש בסוף :).

    אז ככה אוספים את כל המסמכים והאישורים ופונים ללשכת רישום המקרקעין ב"ש (טאבו)
    רח' התקווה 4, קריית הממשלה קומה 2 שעות קבלה 8:30-12:30 בין הימים א-ה ומגישים אותם לרישום הנכס! 
    השירות בטאבו כרוך באגרת רישום.

רשימת תיוג מסמכים לטאבו לסמן פשוט לסמן וי על מנת לא לשכוח

[ ] 5 העתקים של חוזה מכר חתומים מול מנהל מקרקעי ישראל.
[ ] 5 העתקים של שטרי מכר חתומים ע"י עו"ד וע"י מנהל מקרקעי ישראל.
[ ] 3 אישורי מיסים – פטור ממס שבח, פטור ממס רכוש, אישור תשלום מס רכישה.
[ ] אישור עירייה חתום ממחלקת הגבייה על העדר חובות ועל פטור מהיטל השבחה.
[ ] אישורי רישום משכנתא ומסמכים נלווים במידה וקיימת משכנתא על הנכס.

 

צרפו אותי לוואצאפ פרסם כאן
צרפו אותי לוואצאפ באיזור הבניה שלי

    error: תוכן זה מוגן
    פתיחת צ׳אאט בווצאפ
    צריכים עזרה?
    היי,
    איך נוכל לעזור לך?