המשכנתאות שוב מטפסות – אבל זה לא בהכרח אומר שהישראלים חזרו לקנות דירות

נתוני בנק ישראל מצביעים על עלייה של 14% בהיקף המשכנתאות מתחילת השנה, אך מאחורי המספר מסתתרת תמונה מורכבת בהרבה: עסקאות קבלן שנחתמו בעבר, מבצעי 20/80 שהגיעו לשלב המימון, ורוכשים שנדרשים כעת להשלים התחייבויות בתקופה של ריבית גבוהה

נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל יכולים, במבט ראשון, להיראות כמו סימן להתעוררות מחודשת בשוק הדיור. בחודשים ינואר עד אפריל 2026 ניטלו משכנתאות בהיקף כולל של 36.4 מיליארד שקל, עלייה של 14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בחודש אפריל לבדו נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-7.9 מיליארד שקל.

אבל מי שממהר להסיק מכך שהקונים חזרו בגדול לשוק הדירות, מפספס את הסיפור האמיתי. לפי ניתוח שפרסם בנק ישראל יום קודם לכן, העלייה באשראי לדיור אינה נובעת בהכרח מגל חדש של עסקאות, אלא במידה רבה מפער זמנים הולך וגדל בין המועד שבו נחתמת עסקת רכישה לבין המועד שבו הרוכש באמת לוקח את המשכנתא. הפער הזה התרחב במיוחד בעקבות מבצעי המימון של הקבלנים בשנים האחרונות – בעיקר עסקאות שבהן הרוכש שילם סכום נמוך בחתימה ואת יתרת התשלום דחה למועד מאוחר יותר.

במילים פשוטות:
המשכנתאות שעולות עכשיו אינן תמיד סימן לדירות שנמכרות עכשיו. חלקן הן החשבון שמגיע היום על עסקאות שנחתמו אתמול.

שוק העסקאות נחלש, האשראי ממשיך לגדול

זהו לב העניין. בנק ישראל מצביע על תופעה חריגה: בשנת 2025 נרשמה צמיחה של 7.4% באשראי למטרת מגורים, למרות שבמקביל היקף העסקאות בשוק הדיור ירד, ובמיוחד העסקאות לרכישת דירות מקבלן.

בדרך כלל, שני המדדים הללו אמורים לנוע יחד. כאשר יש יותר עסקאות – יש יותר משכנתאות. כאשר השוק מתקרר – גם שוק המשכנתאות אמור להתקרר. אלא שבשנים האחרונות, ובעיקר בעקבות מבצעי המימון האגרסיביים של יזמים, נוצר נתק בין רגע המכירה לבין רגע המימון בפועל.

רוכשים רבים חתמו על דירה ב-2024 או ב-2025 בתנאי תשלום נדחים, ולעיתים שילמו בשלב הראשון 10%, 15% או 20% בלבד. רק לקראת התקדמות הפרויקט, או לקראת מסירת הדירה, הם נדרשים להשלים את המימון – ואז המשכנתא מופיעה בנתונים.

זו הסיבה לכך שהאשראי יכול לגדול גם בתקופה שבה שוק העסקאות אינו פורח.

מבצעי הקבלנים דחו את המשכנתא – לא את הסיכון

המבצעים הללו היו אחד מכלי המכירה המרכזיים של הקבלנים בתקופה שבה הריבית עלתה, ההחזר החודשי התייקר והקונים החלו להסס. מבחינת היזם, מבצעי תשלום כמו 20/80 או 10/90 אפשרו להחזיק את קצב המכירות ולייצר תחושת נגישות. מבחינת הרוכש, הם דחו את ההתמודדות האמיתית עם גובה המימון.

אלא שבנק ישראל מאותת כעת כי הדחייה הזו אינה נטולת מחיר. על פי הניתוח שפרסם הבנק, פער העיתוי הממוצע בין חתימת העסקה לבין נטילת המשכנתא עמד בשנים 2018-2022 על כחצי שנה, אך החל מ-2023 התרחב, וב-2025 כבר הגיע לכ-8 חודשים בממוצע.

ככל שהפער מתארך, כך גם אי הוודאות גדלה:

• הריבית יכולה להשתנות.
• יכולת ההחזר של הרוכש יכולה להיפגע.
• ההכנסה המשפחתית עשויה להיראות אחרת.
• תנאי השוק במועד השלמת העסקה עלולים להיות שונים מאלה שהיו ביום החתימה.

בנק ישראל מדגיש כי עצם התרחבות הפער אינה מצביעה כשלעצמה על התפתחות של סיכון באשראי לדיור, אך כן מציין שהיא מגדילה את אי הוודאות ביחס למחירי ההלוואות וליכולת הרוכשים להשלים את העסקה.

העלייה במשכנתאות עשויה להימשך – גם בלי גאות חדשה במכירות

אחת המסקנות החשובות מהניתוח של בנק ישראל היא שהיקף המשכנתאות עשוי להמשיך לעלות בחודשים הקרובים, גם אם לא נראה זינוק מקביל במספר העסקאות החדשות. הסיבה: ככל שיתקרבו מועדי המסירה של דירות שנרכשו בעבר במסלולי מימון נדחים, יותר רוכשים יידרשו לקחת את ההלוואה בפועל.

לכן, נתוני המשכנתאות של 2026 אינם רק מדד לביקוש הנוכחי בשוק. הם גם מעין “הד חוזר” של השוק מלפני שנה ושנתיים.

זו הבחנה חשובה במיוחד עבור מי שמנסה להבין האם שוק הדיור באמת חוזר להתחמם. עלייה במשכנתאות יכולה להעיד על תנועה בשוק – אבל לא בהכרח על ביקוש חדש. חלק מהפעילות היא פשוט השלמה מאוחרת של עסקאות שכבר נספרו בעבר במכירות הקבלנים.

אפריל ירד לעומת מרץ – אבל התמונה הרחבה נותרה חזקה

בחודש אפריל נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-7.9 מיליארד שקל, ירידה של כ-26% לעומת מרץ, שבו נרשמו ביצועים גבוהים במיוחד של כ-10.7 מיליארד שקל. עם זאת, הפרשנות לירידה החודשית צריכה להיעשות בזהירות: אפריל היה חודש מקוצר יותר מבחינת ימי עסקים בשל חג הפסח ויום העצמאות, ובכל זאת רמת הביצועים נותרה גבוהה יחסית.

כלומר, אם מסתכלים רק על אפריל מול מרץ, אפשר לזהות התמתנות. אבל כאשר מסתכלים על ארבעת החודשים הראשונים של השנה, התמונה משתנה: היקף המשכנתאות המצטבר גבוה משמעותית לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

המשכנתא כבר לא מספרת רק על הביקוש – אלא גם על שיטת המכירה של הקבלנים

אחת ההשלכות המקצועיות המעניינות ביותר של התקופה הנוכחית היא שצריך לקרוא מחדש את נתוני המשכנתאות. בעבר, היקף גבוה של נטילת הלוואות לדיור היה אינדיקציה די ישירה לפעילות ערה בשוק הדירות. היום, בגלל מבצעי המימון, הקשר הזה פחות נקי.

נתון המשכנתאות הפך גם למדד עקיף למלאי העסקאות שנחתמו בעבר בתנאי דחיית תשלום. ככל שיותר דירות נמכרו במבצעי קבלן שבהם עיקר הכסף נדחה, כך נוצר “צבר משכנתאות עתידי” שמגיע אל הבנקים באיחור.

זו גם הסיבה שבנק ישראל החליט כבר במרץ 2025 להטיל מגבלות על מכירות דירה בדחיית תשלום ועל מימון הלוואות בולט ובלון בסבסוד יזמים, מתוך רצון לצמצם סיכונים שעלולים להצטבר במערכת. ההוראה קבעה מגבלות על חלקן של הלוואות כאלה בביצועי ההלוואות לדיור, והיא בתוקף עד סוף 2026.

מי עלול להרגיש את הלחץ?

הקבוצה הרגישה ביותר היא רוכשים שנכנסו לעסקה מתוך הנחה ש“עד המסירה הכול יסתדר” – הריבית אולי תרד, השכר יעלה, הדירה הקיימת תימכר במחיר טוב, או שהמשפחה תצליח לגייס הון נוסף.

אבל כאשר מועד המסירה מתקרב והמשכנתא האמיתית צריכה להיסגר, המציאות נעשית מוחשית:

• ההחזר החודשי נקבע לפי תנאי השוק בפועל.
• הריבית לא תמיד ירדה כפי שקיוו.
• מחיר הדירה שנרכשה אינו משתנה, גם אם שוק המכירות נחלש.
• התשלום הנדחה הופך להתחייבות מיידית.

זה לא אומר שרוכשים בהמוניהם לא יעמדו בעסקאות, וגם בנק ישראל לא מצביע על חשש כזה בשלב זה. אבל מבחינת שוק הנדל״ן, מדובר בנקודת לחץ שצריך לעקוב אחריה, בעיקר אם סביבת הריבית תישאר גבוהה לאורך זמן.

והקבלנים? הם מכרו שקט זמני – ועכשיו המערכת בוחנת את החשבון

מבצעי המימון העניקו לקבלנים חמצן בתקופה לא פשוטה. הם אפשרו להמשיך לשווק דירות גם כאשר הרוכשים חששו מהחזרי משכנתא גבוהים. אך לצד היתרון המכירותי, המודל הזה דחה חלק מהמפגש בין הרוכש לבין העלות המלאה של העסקה.

כעת, כאשר יותר ויותר דירות שנמכרו במבצעים כאלה מתקדמות במסלול הבנייה, המערכת הפיננסית מתחילה לראות את ההשלכות בנתוני המשכנתאות.

זו הסיבה שהסיפור הנוכחי אינו רק של הציבור ולא רק של הבנקים. הוא נוגע גם ליזמים, למלאי הדירות שבשיווק, ליכולת למכור מלאי קיים, ולשאלה האם מבצעי המימון באמת יצרו ביקוש בריא – או בעיקר משכו קדימה עסקאות תוך דחיית רגע האמת.

מה הנתון הזה באמת אומר על שוק הדירות

העלייה בהיקף המשכנתאות מתחילת 2026 אינה שולית. היא מצביעה על כך שהמימון לדיור ממשיך לזרום בהיקפים גבוהים, ושמשקי בית רבים עדיין נכנסים או משלימים עסקאות נדל״ן. אבל היא אינה הוכחה פשוטה לכך ששוק הדירות חזר לגאות מלאה.

הנתון הזה מספר סיפור אחר, עמוק יותר:

• השוק עדיין חי.
• הרוכשים לא נעלמו.
• הבנקים ממשיכים לממן.
• אבל חלק משמעותי מהתנועה נובע מהעבר, לא בהכרח מההווה.

ולכן, מי שמנסה להבין את מצב שוק הנדל״ן בשנת 2026 צריך להסתכל על כמה מדדים במקביל: היקף העסקאות החדשות, מכירות הקבלנים, מלאי הדירות הלא מכורות, נתוני המשכנתאות, גובה ההלוואה הממוצעת, והיקף העסקאות שנעשו במבצעי מימון.

רק החיבור ביניהם מציג את התמונה המלאה.

התמונה הגדולה

המסר המרכזי מנתוני בנק ישראל אינו “הישראלים חזרו בהמוניהם לרכוש דירות”. המסר המדויק יותר הוא שהשוק נמצא בעיצומו של שלב מעבר: עסקאות שנחתמו בתקופת מבצעי המימון מתחילות להתגלגל כעת אל שוק המשכנתאות, ובמקביל עדיין לא ברור אם הביקוש החדש מספיק חזק כדי לתמוך בהתאוששות רחבה של המכירות.

זו תנועה משמעותית, אבל לא חד-משמעית.
זו עלייה, אבל לא בהכרח התאוששות מלאה.
וזה בדיוק מה שהופך את נתוני המשכנתאות של 2026 לאחד המדדים המעניינים ביותר בשוק הדיור כרגע.