תגית: משכנתאות

בנק ישראל צפוי לפרסם ב-25 במאי את החלטת הריבית הבאה, כשברקע אינפלציה שנתית של 1.9%, האטה בפעילות הכלכלית ומשק דיור שנמצא בין קיפאון להתעוררות. הורדת ריבית עשויה לשחרר מעט לחץ מהמשכנתאות - אבל בענף כבר מבינים: זה לא יהיה פתרון קסם ב-25 במאי צפויה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל לפרסם את החלטת הריבית הבאה שלה, ובענף הנדל״ן עוקבים אחריה בדריכות גדולה מהרגיל. לא משום שהפחתה של רבע אחוז תהפוך בן לילה דירה לברת השגה, אלא משום ששוק הדיור הישראלי הגיע לנקודה רגישה: הרוכשים מהססים, הקבלנים מחזיקים מלאי גדול, הבנקים ממשיכים לממן, וכל שינוי בתוואי הריבית עשוי להפוך לאיתות פסיכולוגי חשוב לא פחות מהשפעתו החשבונאית. האינפלציה השנתית בישראל עמדה באפריל על 1.9%, בתוך יעד יציבות המחירים של בנק ישראל. במקביל, המשק התכווץ ברבעון הראשון של 2026 בקצב שנתי של 3.3%, בעיקר על רקע המלחמה עם איראן והשיבושים בפעילות הכלכלית. לאחר שתי הורדות ריבית בנובמבר 2025 ובינואר 2026, הריבית נותרה מאז ברמה של 4%, והשווקים מנסים להבין אם התנאים הבשילו להפחתה נוספת. למה החלטת הריבית כל כך חשובה לשוק הנדל״ן? ריבית בנק ישראל משפיעה על שוק הדיור בשלושה מעגלים. הראשון הוא מעגל הרוכשים: ריבית נמוכה יותר יכולה לצמצם במידה מסוימת את תשלומי המשכנתא ולשפר את יכולת ההחזר. השני הוא מעגל הקבלנים: עלויות המימון של קרקעות, ליווי בנקאי ואשראי יזמי עשויות להתמתן. השלישי הוא המעגל הפסיכולוגי: אחרי תקופה ארוכה של המתנה, עצם התחושה שהריבית נכנסת למסלול ירידה יכולה להחזיר חלק מהרוכשים אל משרדי המכירות. אבל זה המקום שבו צריך להיזהר מפרשנות פשטנית. גם אם הריבית תרד ב-0.25%, משפחה שלוקחת משכנתא גדולה לא תראה מהפכה בהחזר החודשי. השיפור יהיה מורגש, אך מוגבל. לכן, ההשפעה המיידית על שוק הדירות לא תגיע רק מכיסו של הרוכש, אלא בעיקר מהציפייה שלו: האם זו תחילתה של מגמה? האם כדאי להמשיך לחכות? או שמא המחירים יתחילו לטפס שוב אם הביקוש יתעורר? הרוכשים לא נעלמו - הם יושבים על הגדר שוק הדיור הישראלי אינו מתמודד עם היעדר צורך בדירות. להיפך. הצורך קיים, ולעיתים אף מתעצם. הבעיה היא שחלק גדול מהציבור מתקשה להפוך רצון לרכישה בפועל בריבית גבוהה, בתנאי אי-ודאות ביטחונית ובמחירים שנשארו גבוהים. לכן, בשנה האחרונה נוצר מצב שבו קיים ביקוש כבוש: רוכשים שלא ויתרו על חלום הדירה, אך מחכים לאיתות ברור יותר לגבי הריבית, המחיר והיציבות. הקבלנים מכירים היטב את התופעה הזו. היא מסבירה מדוע בשנים האחרונות הם הרחיבו מבצעי מימון, עסקאות 20/80, 10/90 והנחות עקיפות, במקום להוריד מחירים באופן חד ורוחבי. מבחינתם, הבעיה אינה רק כמה אנשים רוצים לקנות, אלא כמה מהם מסוגלים לבצע עסקה מלאה בתנאי המימון הנוכחיים. האם הורדת ריבית תחזיר את הקונים לשוק? התשובה הקצרה היא: חלקם, אבל לא כולם - ולא מיד. אם בנק ישראל יוריד את הריבית ב-25 במאי, סביר להניח שנראה התחזקות במסר השיווקי של הקבלנים, יותר פניות ליועצי משכנתאות, ותחושת תנועה מחודשת בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור שכבר קרובים להחלטה. אבל מדובר באפקט שונה מאוד מזה שנרשם בעידן הריבית האפסית. משפחה שמתקשה לעמוד בהחזר של 7,000-8,000 שקל בחודש לא תפתור את הבעיה בגלל שינוי של רבע נקודה. ההשפעה הגדולה יותר עשויה להיות אצל קהל שנמצא ממילא על סף רכישה: בעלי הון עצמי גבוה יחסית, זוגות שכבר קיבלו החלטה עקרונית, ומשקיעים שמחפשים לזהות את רגע השינוי לפני שהשוק כולו יגיב. מבחינתם, הפחתת ריבית עשויה להיתפס כסימון תחתית במצב הרוח של השוק, גם אם לא בהכרח במחירים עצמם. מי ייהנה ראשון מהורדת ריבית - הרוכשים או הקבלנים? באופן מעניין, ייתכן שהקבלנים ייהנו מהורדת הריבית אפילו לפני הרוכשים. הסיבה פשוטה: חברות יזמיות מממנות קרקעות ופרויקטים במיליארדי שקלים, וכל ירידה בעלות הכסף עשויה להקל עליהן משמעותית. אחרי שנתיים של מכירות חלשות יחסית, מלאי דירות גדל ועלויות אשראי גבוהות, כל הפחתת ריבית היא חמצן לנשימה. עם זאת, גם כאן אין דרמה מיידית. חברות חזקות ייהנו מהקלה מסוימת, אך לא ישנו אסטרטגיה בעקבות החלטה אחת. חברות חלשות יותר, שממתינות להתאוששות במכירות, יקבלו עוד זמן - אבל לא בהכרח פתרון. בענף הנדל״ן, הורדת ריבית יכולה לדחות לחץ, לא למחוק אותו. פרויקטים שנמכרים פחות מהר, אבל לא נעצרים בפרויקטים גדולים של בנייה חדשה במרכז הארץ ובאזורי ביקוש, היזמים ממשיכים לבנות גם כשהמכירות מתארכות. הסיבה היא שהפרויקטים כבר יצאו לדרך, המימון סגור, והבנק מצפה להתקדמות. החלטת ריבית חיובית תקל מעט על הנטל ותשפר את האווירה בשוק, אך היא לא תפתור לבדה את הפער בין מחירים גבוהים לבין יכולת רכישה מוגבלת. בפריפריה, לעומת זאת, ההשפעה עשויה להיות מורכבת יותר. מצד אחד, מחיר הדירה הממוצע נמוך יותר ולכן השפעת שינוי הריבית על יכולת ההחזר עשויה להיות משמעותית יותר עבור חלק מהמשפחות. מצד שני, פרויקטים באזורים אלה פועלים במרווח רווח קטן יותר ליזם, ולכן הם רגישים במיוחד הן לעלות המימון והן לקצב המכירות. ירידת ריבית יכולה לעזור, אך רק אם היא תלווה גם בביקוש בפועל. גם תרחיש כזה בהחלט על השולחן. בנק ישראל כבר הראה השנה שהוא מוכן להמתין, במיוחד כאשר קיים חשש מהשפעות אינפלציוניות של המצב הביטחוני ושל עלויות האנרגיה. אם הריבית תישאר על 4%, המסר לשוק יהיה ברור: הבנק המרכזי עדיין אינו משוכנע שהגיע הזמן להאיץ את ההקלה המוניטרית. במקרה כזה, חלק מהרוכשים ימשיכו להמתין, והקבלנים יידרשו להמשיך להפעיל מבצעי מכירה ומימון כדי לשמור על קצב עסקאות. האם ירידת הריבית תחזיר ודאות? שוק הנדל״ן אינו זקוק רק לכסף זול יותר. הוא זקוק לוודאות. רוכש דירה רוצה להבין האם ההחזר החודשי שלו צפוי להקל, האם מחירי הדירות עומדים להתייצב, ומה הסיכון שהוא יפספס הזדמנות אם ימתין. יזם רוצה לדעת האם הביקוש חוזר, האם הבנקים ימשיכו ללוות, והאם אפשר לצאת למכרזים חדשים בלי להיכנס לעסקה גבולית מדי. לכן, החלטת הריבית של 25 במאי חשובה הרבה מעבר לגובה המדויק של הריבית. היא תהיה מבחן אמון. אם בנק ישראל יוריד ריבית, השוק עשוי לקרוא זאת כאיתות שהלחץ הכלכלי מתמתן. אם הוא ימתין, המסר יהיה שהזהירות עדיין גוברת על הרצון לעודד פעילות. בשני המקרים, ענף הדיור יקשיב היטב.