המגדלים כבר באוויר, השאלה מי ייכנס: 2026 תהיה שנת המבחן של שוק המשרדים

בזמן ששוק המשרדים מתמודד עם עבודה היברידית, האטה בחלק מענפי ההייטק וסלקטיביות גוברת מצד שוכרים, ישראל משלימה שורה של מגדלי ענק חדשים. ToHa 2 בתל אביב, Beyond בגבעתיים ומגדלי תעסוקה נוספים יבדקו האם אזורי הפריים עדיין חסינים – או שגם בהם ההיצע מתחיל להקדים את הביקוש

בשנת 2026 יושלמו או ייכנסו לשלבי אכלוס כמה ממיזמי המשרדים המרשימים שנבנו בישראל בשנים האחרונות. חלקם ישנו את קו הרקיע של גוש דן, חלקם יוסיפו מאות אלפי מטרים רבועים של שטחי תעסוקה, וכולם יחד יציבו בפני השוק שאלה פשוטה אך טעונה: האם הביקוש למשרדים בישראל באמת חזק כפי שנראה בתוכניות – או שההיצע מתחיל לנוע מהר יותר מהשוכרים?

זו אינה שאלה תיאורטית. מגדל ToHa 2 בתל אביב, שמקדמות אמות וגב-ים, צפוי לכלול כ-140 אלף מ״ר משרדים ולהתנשא לגובה של כ-300 מטר. בגבעתיים נבנה קומפלקס Beyond Towers, שבמרכזו מגדל משרדים עצום שהפך לגבוה בישראל, לצד מגדל מגורים נוסף במסגרת פרויקט מעורב שימושים רחב היקף. מדובר בפרויקטים שמסמלים את האמונה המתמשכת של יזמים וגופים מוסדיים בכוחם של אזורי הפריים במטרופולין תל אביב. .

אבל מאחורי האדריכלות המרשימה והמיתוג היוקרתי מסתתרת שאלה עסקית קשוחה יותר: מי יחתום על חוזים בהיקפים האלה, ובאיזה מחיר?

ישראל בונה לגובה – והשוק צריך להוכיח שהוא מסוגל לספוג

בעשור האחרון, שוק המשרדים בישראל עבר מהפכה. מרכזי תעסוקה מסורתיים התרחבו, אזורי תעשייה הפכו לרבעי עסקים, וחברות טכנולוגיה, פיננסים, ביטוח ושירותים מקצועיים שכרו שטחים עצומים במגדלים חדשים. תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בני ברק ופתח תקווה התחרו על שוכרים איכותיים, והיזמים התחרו מי יבנה גבוה יותר, מתקדם יותר ויוקרתי יותר.

הבעיה היא שהשוק של 2026 אינו זהה לשוק של 2019.

העבודה ההיברידית הפכה להרגל קבוע בחלק גדול מהחברות. חברות טכנולוגיה, שבעבר שכרו שטחים גדולים מתוך ציפייה לצמיחה מהירה, נעשו זהירות יותר. מנהלי כספים בוחנים מחדש עלויות תפעול. שוכרים מחפשים גמישות, ולעיתים גם מוכנים להצטמצם בשטח אם המיקום או המחיר אינם מצדיקים את ההוצאה. לכך מצטרפת תקופה כלכלית שבה עלות הכסף גבוהה יותר, מה שמחייב את בעלי המגדלים להיות רגישים הרבה יותר לקצב האכלוס ולגובה דמי השכירות.

המשמעות אינה שמגדלי משרדים נכנסים למשבר רוחבי. להפך: המיקומים הטובים ביותר, ובעיקר אלה הסמוכים לרכבת, לצירי תחבורה חזקים ולמוקדי מסחר ופנאי, עדיין נהנים מביקוש משמעותי. אבל השוק הופך לסלקטיבי יותר. מגדל איכותי במיקום מעולה אינו דומה למגדל בינוני באזור שהתחבורה אליו פחות נוחה או שהסביבה האורבנית שלו דלה יותר.

ToHa 2 מגדל איקוני במקום שבו השוק עדיין מאמין בפרמיה

פרויקט ToHa 2 הוא אולי הדוגמה המובהקת ביותר לגישת ה״פריים או לא להיות״. המגדל החדש, שמתווסף ל-ToHa 1 המצליח, ממוקם בציר יגאל אלון-תוצרת הארץ, בסמוך לתחנת רכבת השלום ולמוקדי התעסוקה החזקים ביותר בתל אביב. ToHa 1 כבר ביסס את המתחם כאחד המותגים הבולטים בשוק המשרדים המקומי, ו-ToHa 2 נבנה מתוך הנחה שהביקוש למשרדים ברמה הגבוהה ביותר יישאר קיים גם בסביבה משתנה.

מבחינה נדל״נית, זו אינה רק תוספת שטחים. זהו מבחן של ערך מותג. אם ToHa 2 יתמלא בקצב גבוה ובדמי שכירות חזקים, הוא יוכיח שהשוק עדיין יודע להבחין בין עוד בניין משרדים לבין נכס עוגן בלב אזור תעסוקה מבוקש. אם האכלוס יהיה איטי יותר מהמצופה, זה ישמש איתות שגם הנכסים הכי נוצצים צריכים להתמודד עם מציאות חדשה.

Beyond  בגבעתיים: לא רק גובה, אלא מודל עירוני שלם

קומפלקס Beyond בגבעתיים מעניין במיוחד משום שהוא לא מציג רק מגדל משרדים, אלא תפיסה רחבה יותר של עירוב שימושים. לפי התכנון, המתחם כולל מגדל משרדים גבוה במיוחד, מגדל מגורים נוסף, שטחי מסחר, שירותים עירוניים ואלמנטים משלימים שנועדו לייצר מרחב פעיל לאורך כל שעות היום.

זו מגמה חשובה מאוד בשוק הנדל״ן המניב. בעבר, רובע משרדים נבחן לפי כמה עובדים הוא מסוגל להכיל בשעות העבודה. היום, היזמים והרשויות מבינים שאזור מוצלח צריך לתפקד גם אחרי השעה 18:00. בתי קפה, מסעדות, מגורים, תחבורה ציבורית, מרחב ציבורי איכותי ושירותים משלימים הופכים להיות חלק מהנכס עצמו.

במילים אחרות, מי שמשכיר משרד לא שוכר רק קומת עבודה. הוא שוכר חוויית מיקום. זו הסיבה שפרויקטים כמו Beyond עשויים להחזיק יתרון מול מתחמים ותיקים יותר שבהם המשרד קיים – אבל הסביבה כבר פחות מתאימה לציפיות של חברות ולצרכי עובדים.

מה יקרה למגדלים פחות מרכזיים?

הבעיה האמיתית בשוק המשרדים אינה בהכרח בפרויקטי הדגל. היא באזורים שבהם נבנו או נבנים מגדלים מתוך הנחה שהביקוש יתפשט לכל הכיוונים. ברגע שהשוכרים נעשים בררניים יותר, נכסים מדרג שני עלולים למצוא עצמם מתמודדים עם תחרות קשה: פחות ביקוש, יותר שטחים פנויים, ולחץ להציע התאמות, תקופות גרייס או שכר דירה גמיש יותר.

המשקיע שמסתכל על שוק המשרדים דרך כותרות על מגדלי ענק עלול לפספס את ההבחנה החשובה: לא כל עודף היצע נראה אותו דבר. יש הבדל בין תוספת שטחים ב-ToHa 2 או Beyond לבין קומות שיווקיות בפרויקט משרדים רחוק מתחנת רכבת או במתחם שאינו מצליח לייצר סביבת עבודה מושכת.

אזורי הפריים עדיין חזקים – אבל אפילו הם צריכים לעבוד קשה יותר

אזורי הפריים של תל אביב וגוש דן עדיין נהנים מכמה יתרונות בסיסיים: נגישות, הון אנושי, נוכחות של חברות בינלאומיות, מסעדות, תחבורה, מלונאות וקרבה לקהלי יעד איכותיים. לכן, סביר להניח שהם ימשיכו להוביל את השוק גם ב-2026.

עם זאת, גם שם כבר אי אפשר לבנות מתוך הנחה שהשטחים ייחטפו באופן אוטומטי. בעלי הנכסים יצטרכו להציע מוצר איכותי יותר: גמישות תכנונית, בנייה ירוקה, חללי עבודה מגוונים, שירותי מעטפת, חניונים חכמים, קישוריות טובה ולפעמים גם תמהיל מסחרי שמשפר את חוויית המשתמש.

ההשלכות על מחירי הקרקע ועל החלטות יזמים

אם 2026 תוכיח שהביקוש למשרדים יוקרתיים נשאר חזק, היא עשויה להצדיק את המשך ההשקעה בקרקעות תעסוקה איכותיות באזורי הביקוש. אם יתברר שהאכלוס איטי יותר, יזמים עלולים לחשוב מחדש לפני שהם רצים למכרז נוסף למגדל בן עשרות קומות.

לכן, השאלה מי יאכלס את ToHa 2, Beyond והפרויקטים הבאים אחריהם, אינה שאלה של בעלי נכסים בלבד. היא משפיעה על מדיניות תכנון, על שווי קרקעות, על הכנסות עתידיות של חברות נדל״ן מניב ועל ההחלטה של רשויות מקומיות כמה שטחי תעסוקה עוד נכון לאשר.

שוק המשרדים בישראל ב-2026 אינו במשבר גורף, אך הוא הופך לשוק מפוצל יותר:

• מגדלי פריים ליד תחבורה ומרכזי תעסוקה חזקים צפויים להמשיך ליהנות מביקוש.
• פרויקטים שאפתניים כמו ToHa 2 ו-Beyond יהיו מבחן מרכזי לספיגת היצע חדש.
• מגדלים מדרג שני עשויים להרגיש מהר יותר את הלחץ, אם הביקוש לא יתרחב בהתאם.

המבחן של 2026

במשך שנים שאלו כמה גבוה אפשר לבנות. השנה השאלה משתנה: כמה מהר אפשר לאכלס?
אם המגדלים החדשים ימלאו את הקומות בקצב טוב, הם יהפכו להוכחה שהשוק הישראלי עדיין צמא למשרדי על. אם לא, 2026 תיזכר כשנה שבה השאיפה לגובה פגשה לראשונה מבחן ביקוש קשוח יותר.