ירוחם ממשיכה לבסס את מעמדה כאחת מזירות הפיתוח הבולטות בנגב: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום אישרה למתן תוקף את תוכנית שכונת המע״ר ביישוב, הכוללת 272 יחידות דיור, עשרות דירות קטנות, אפשרות להקמת דיוריות וכ-54 אלף מ״ר שטחי תעסוקה ומסחר.

התוכנית, שהוגשה על ידי רשות מקרקעי ישראל וקודמה בתמיכת המועצה המקומית ירוחם, משתרעת על שטח של כ-281 דונם. מטרתה המרכזית היא לחזק את מרכז היישוב ולייצר מרחב עירוני פעיל שמשלב מגורים, תעסוקה, מסחר, מבני ציבור, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.

בניגוד לשכונות חדשות שנבנות בשולי יישובים, תוכנית המע״ר מתמקדת בלב העירוני של ירוחם. המשמעות היא לא רק עוד דירות, אלא ניסיון לחזק את המרכז הקיים, להוסיף מקומות עבודה וליצור מוקד עירוני חדש שיחבר בין מגורים, שירותים וכלכלה מקומית.

272 דירות, דירות קטנות ודיוריות

על פי התוכנית, בשכונת המע״ר יוקמו 272 יחידות דיור במבנים בני 4 עד 7 קומות, בצפיפות של כ-16.5 יחידות דיור לדונם.

אחד המרכיבים החשובים בתוכנית הוא תמהיל הדיור. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-54 דירות יהיו דירות קטנות, שיכולות לתת מענה לצעירים, זוגות בתחילת הדרך, יחידים, מבוגרים ומשקי בית שמחפשים דירה קטנה ונגישה יותר כלכלית.

התוכנית מאפשרת הקמת דיורית ברבע מהדירות ששטחן עולה על 120 מ״ר. דיורית היא יחידת משנה בתוך דירה גדולה, שיכולה לשמש להשכרה, למגורי בן משפחה, להורים מבוגרים או לילדים בוגרים. עבור יישוב כמו ירוחם, זהו כלי חשוב לגיוון אפשרויות המגורים וליצירת גמישות בתוך הדירות עצמן.

54 אלף מ״ר לתעסוקה ומסחר

הבשורה המשמעותית בתוכנית אינה רק בתחום המגורים. התוכנית מקצה כ-54 אלף מ״ר לשטחי תעסוקה, משרדים ומסחר במבנים בני 5 עד 6 קומות.

זהו רכיב קריטי עבור ירוחם. אחת השאלות המרכזיות בכל תהליך צמיחה של יישוב בפריפריה היא האם יש מספיק מקומות עבודה איכותיים שיכולים לתמוך בגידול האוכלוסייה. תוספת דירות ללא תעסוקה עלולה להפוך את העיר למקום לינה בלבד. שילוב של תעסוקה ומסחר במרכז היישוב יכול לייצר תנועה יומיומית, עסקים מקומיים, הכנסות ארנונה וחיזוק כלכלי.

ירוחם, שמבקשת בשנים האחרונות למשוך אוכלוסייה חדשה ולבסס עצמה כמוקד צמיחה בנגב, שילוב כזה הוא חלק מהותי מהחזון העירוני.

מרכז עירוני חדש המותאם למדבר

התוכנית אינה מסתפקת בהקצאת זכויות בנייה. על פי התכנון, היא אמורה ליצור מרכז עירוני חדש תוך חיזוק הפעילות הציבורית לאורך הרחובות בורנשטיין ועובדיה יוסף, לצד יצירת שלד ירוק ותשתית צל המותאמת לסביבה המדברית.

ההתאמה לאקלים המדברי היא חלק חשוב בתכנון. בירוחם, כמו בערים נוספות בנגב, מרחב ציבורי שאינו מוצל ואינו מתוכנן נכון עלול להיות לא שימושי במשך שעות רבות ביום. לכן שילוב של צירי הליכה מוצלים, שטחים ירוקים ומרחבים ציבוריים נוחים הוא לא תוספת אסתטית, אלא תנאי בסיסי ליצירת עירוניות פעילה.

אם התכנון יבוצע נכון, המע״ר החדש יכול להפוך למרחב שבו תושבים לא רק גרים, אלא גם עובדים, צורכים שירותים, נפגשים ומשתמשים במרכז היישוב לאורך היום.

חלק מתנופת הפיתוח של ירוחם

אישור תוכנית המע״ר מצטרף לשורה של מהלכים שמקודמים בירוחם בשנים האחרונות. לצד הסכם הגג, השכונות החדשות, תוכניות הפיתוח בדרום-מזרח העיר והכוונה לחזק את תחומי התעסוקה, התיירות והחדשנות, המע״ר החדש מבקש לעגן את הצמיחה גם במרכז היישוב.

רק לאחרונה הופקדה תוכנית נוספת של משרד הבינוי והשיכון בדרום-מזרח ירוחם, הכוללת כ-1,205 יחידות דיור חדשות. במקביל, קודמו תוכניות נוספות שנועדו להרחיב את אפשרויות המגורים בעיר ולחזק את תשתיות הציבור והתעסוקה.

המשמעות היא שירוחם אינה מסתפקת בהרחבת גבולות בלבד. לפחות על הנייר, היא מנסה לבנות מערך עירוני רחב יותר: שכונות חדשות לצד מרכז עירוני מחוזק.

נילי אהרון: ״לא רק שכונות חדשות, אלא מרחבי חיים שלמים״

ראש מועצת ירוחם, עו״ד נילי אהרון, בירכה על אישור התוכנית והציגה אותה כחלק מהמהלך הרחב שמובילה המועצה מאז חתימת הסכם הגג.

לדבריה: ״מאז חתימת הסכם הגג, ירוחם מובילה מהלך משמעותי של צמיחה וגיוון האוכלוסייה בעיר, מתוך תפיסה שמבקשת לבנות לא רק שכונות חדשות אלא מרחבי חיים שלמים. תוכנית המע״ר, רובע ההייטק, שאושרה היא ביטוי מובהק לחזון הזה – מרכז עירוני חדש המשלב מגורים, תעסוקה, מסחר ופנאי ויוצר מרחב חי, צעיר ותוסס בלב היישוב״.

אהרון הוסיפה כי השילוב בין מגורים איכותיים, עשרות אלפי מטרים של תעסוקה ומסחר ושירותים ציבוריים מתקדמים יחזק את מרכז ירוחם וייצור הזדמנויות כלכליות חדשות. לדבריה, התוכנית תמשיך לבסס את ירוחם כיעד אטרקטיבי למשפחות צעירות שמחפשות איכות חיים, קהילה חזקה והזדמנות לבנות בית בעיר.

רמ״י ומינהל התכנון: חיזוק מרכז ירוחם

יו״ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום, עו״ד עודד פלוס, אמר כי ״תוכנית המע״ר היא צעד חשוב בפיתוחה של ירוחם, ומענה משמעותי לצורך הלאומי בהרחבת היצע המגורים והתעסוקה בנגב. מדובר בתוכנית שתסייע להרחיב את ההזדמנויות עבור תושבי האזור ותתרום ליצירת מרחב חיים מודרני ואיכותי״.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, יהודה אליהו, ציין כי אישור התוכנית מהווה חיזוק משמעותי לירוחם ודחיפה חשובה לפיתוח הפריפריה וצמיחת הנגב. לדבריו, התוכנית מעניקה לעיר תוספת מגוונת של מאות יחידות דיור לצד עשרות אלפי מטרים של תעסוקה ומסחר במרכז העירוני, ותשמש מנוע צמיחה מקומי שיחזק את חוסנו הכלכלי של היישוב.

מתכננת מחוז דרום במינהל התכנון, מיכל מריל, הוסיפה כי התוכנית מהווה צעד משמעותי בחיזוק הליבה העירונית של ירוחם. לדבריה, השילוב בין מגורים איכותיים, שטחי תעסוקה נרחבים ופיתוח סביבתי המותאם למדבר ייצור מרחב עירוני חי ותוסס.

המבחן: לא רק אישור, אלא ביצוע

אישור למתן תוקף הוא שלב משמעותי, אבל הוא עדיין לא מבטיח ביצוע מהיר. כעת המבחן יהיה ביכולת לקדם את התוכנית לשיווק, להיתרים, לפיתוח תשתיות ולבנייה בפועל.

בירוחם כבר הוכיחו בשנה האחרונה כי מכרזים בעיר יכולים למשוך יזמים, בעיקר לאחר שיפור הוודאות התכנונית והצגת מדיניות עירונית תומכת. עם זאת, תוכנית המע״ר מורכבת יותר משכונת מגורים רגילה, משום שהיא כוללת גם שטחי תעסוקה ומסחר בהיקפים גדולים.

השאלה המרכזית תהיה האם יימצאו יזמים ומשתמשים עסקיים שימלאו את שטחי התעסוקה, והאם המרכז החדש יצליח להפוך למוקד פעיל ולא רק לאוסף זכויות בנייה.

מה חשוב לדעת על תוכנית המע״ר בירוחם

מה אושר בירוחם?
הוועדה המחוזית דרום אישרה למתן תוקף את תוכנית שכונת המע״ר בירוחם.

כמה יחידות דיור כוללת התוכנית?
התוכנית כוללת 272 יחידות דיור במבנים בני 4 עד 7 קומות.

האם יש דירות קטנות בתוכנית?
כן. התוכנית כוללת כ-54 דירות קטנות.

מהי דיורית בתוכנית?
דיורית היא יחידת משנה בתוך דירה גדולה. בתוכנית תתאפשר הקמת דיורית ברבע מהדירות ששטחן עולה על 120 מ״ר.

כמה שטחי תעסוקה ומסחר מתוכננים?
התוכנית כוללת כ-54 אלף מ״ר לשטחי תעסוקה, משרדים ומסחר.

מי קידם את התוכנית?
התוכנית הוגשה על ידי רשות מקרקעי ישראל וקודמה בתמיכת המועצה המקומית ירוחם.

מי תכנן את התוכנית?
התוכנית נערכה על ידי משרד ארי כהן אדריכלות ובינוי ערים.

ירוחם מחזקת את הלב העירוני

תוכנית המע״ר שאושרה בירוחם היא עוד חלק בפאזל הפיתוח של העיר. אחרי שנים שבהן עיקר השיח על צמיחת יישובים בפריפריה התמקד בשכונות חדשות בקצה העיר, כאן מדובר במהלך שמבקש לחזק דווקא את המרכז.

272 דירות, 54 דירות קטנות, אפשרות לדיוריות ו-54 אלף מ״ר לתעסוקה ומסחר הם לא מספרים עצומים ביחס לערים גדולות, אבל עבור ירוחם הם יכולים להיות משמעותיים מאוד. אם התוכנית תתקדם לביצוע מלא, היא עשויה לחזק את הכלכלה המקומית, להוסיף אפשרויות מגורים מגוונות וליצור מרכז עירוני חי יותר.

The post ירוחם עולה שלב: מאות דירות חדשות ועשרות אלפי מ״ר לתעסוקה appeared first on בילדאין.

עד לפני זמן לא רב, ירוחם הייתה אחת מאותן נקודות על מפת הנדל״ן הישראלית שיזמים הסתכלו עליהן בזהירות רבה. מועצה קטנה בלב הנגב, עם פוטנציאל מדובר, איכות חיים מדברית ומיקום מעניין – אבל גם עם היסטוריה של מכרזים שלא התרוממו, ביקוש יזמי מוגבל ותדמית של מקום שעדיין לא בשל לפריצה.

היום, התמונה נראית אחרת לגמרי.

בשנתיים האחרונות ירוחם עוברת מהפך נדל״ני, תכנוני וכלכלי. הסכם גג היסטורי, שיווקים מוצלחים של מאות יחידות דיור, מכרזים שבהם מתחרים יזמים רבים, השקעות תשתית בהיקפים של מאות מיליוני שקלים, פיתוח אזורי תעשייה ותיירות, וחזון דמוגרפי ברור: להגיע לכ-40 אלף תושבים עד שנת 2040.

ראשת המועצה, עו״ד נילי אהרון, מגדירה את ירוחם כ״מניה לפני פריצה״. זו אמירה שיווקית חזקה, אבל הפעם היא נשענת גם על מספרים: מכרזים שבעבר נכשלו חוזרים להיסגר בהצלחה, יזמים שנמנעו מהעיר מתחילים להגיע, ורשות מקרקעי ישראל כבר רואה בירוחם יעד שיש סביבו ביקוש אמיתי.

מה השתנה בירוחם?

כדי להבין את גודל השינוי, צריך לחזור למשבר האמון של 2023. באותה שנה ירוחם התקשתה לשווק קרקעות. מכרזים יצאו לדרך ונכשלו, מתחמים נותרו ללא הצעות, והמדינה סירבה להתקדם לחתימת הסכם גג קודם שכלל כ-5,000 יחידות דיור ותקציב תשתיות מצומצם יחסית.

במכרזים שונים בשכונת האירוסים, שכונת האופק ומתחמים נוספים, יזמים פשוט לא הגיעו. חלק מהמכרזים נסגרו ללא מציעים כלל, אחרים זכו לביקוש חלקי בלבד. עבור עיר שרצתה לצמוח, זו הייתה נורת אזהרה משמעותית: בלי יזמים, גם התוכניות הטובות ביותר נשארות על הנייר.

לדברי אהרון, הבעיה לא הייתה רק ביקוש מצד תושבים, אלא חוסר ודאות מצד היזמים. הם חששו מתהליכי רישוי איטיים, מחסמים בירוקרטיים ומהשאלה האם אפשר באמת לעלות על הקרקע בזמן סביר.

כאן נכנס המהלך שהעירייה מכנה ״שטיח אדום ומסלול ירוק ליזמים״.

מסלול ירוק ליזמים: כשהרישוי הופך לכלי שיווקי

אחד השינויים המרכזיים בירוחם הוא ההתייחסות ליזם לא רק כמי שצריך לעבור דרך הרשות המקומית, אלא כשותף לצמיחת העיר. העירייה החלה להציג ליזמים מסלול שמבטיח ודאות, זמני טיפול קצרים יותר וגמישות תכנונית בתוך גבולות החוק.

לדברי אהרון, הוצאת היתר בירוחם עומדת כיום על כחצי שנה בלבד – נתון שהופך לכלי תחרותי משמעותי מול ערים שבהן יזמים נתקעים חודשים ולעיתים שנים בתהליכי רישוי.

מבחינת יזם, זמן הוא כסף. קרקע שנרכשה ולא מתקדמת להיתר הופכת לעלות מימון כבדה. כל חודש עיכוב משפיע על כדאיות הפרויקט, על הריבית, על קצב המכירות ועל התמחור הסופי. לכן, עיר שמצליחה לספק ודאות רגולטורית ומהירות רישוי הופכת אטרקטיבית יותר, גם אם היא נמצאת בפריפריה.

זאב אפשטיין, מנכ״ל חברת ״הרי זהב״, שמקדמת פרויקט בשכונת האירוסים הכולל 76 יחידות דיור, הגדיר את היתרון הזה בצורה חדה: רישוי מהיר אינו רק נוחות, אלא משמעות כלכלית אדירה. במקום שבו העירייה יודעת לקדם תהליכים, היזם יכול לחשב סיכונים טוב יותר.

הסכם הגג ששינה את נקודת הפתיחה

המהפך היזמי סלל את הדרך להסכם גג חדש ומשמעותי בהרבה. ההסכם כולל כ-7,300 יחידות דיור חדשות, תקציב תשתיות על של כ-370 מיליון שקל, והשקעה כוללת המוערכת בכ-1.5 עד 2 מיליארד שקל בפיתוח שכונות, חינוך, תחבורה, מרחבים ציבוריים ותשתיות עירוניות.

מדובר בקפיצה דרמטית ביחס לטיוטות קודמות. אם בעבר דובר על תקציב תשתיות מצומצם יותר, ההסכם הנוכחי מבקש לחבר בין העיר הישנה לעיר החדשה, ולא ליצור שתי ירוחם: אחת ותיקה, ואחת חדשה ונוצצת.

זו נקודה חשובה במיוחד. אחת הטעויות הגדולות בפיתוח ערים בפריפריה היא לבנות שכונות חדשות מבלי לשדרג במקביל את המרקם הוותיק. בירוחם מבקשים להימנע מכך באמצעות השקעות בכבישים, פארקים, מוסדות ציבור ומרכז עירוני חדש.

שכונת המכתש: המכרז שמסמן את שינוי המגמה

בשבוע האחרון נסגר מכרז רשות מקרקעי ישראל לשיווק מגרשים בשכונת ״המכתש״ החדשה, והתוצאה הייתה מבחינת ירוחם עוד איתות חיובי: כל חמשת המתחמים שווקו וזכו לביקוש מצד יזמים.

בארבעה מהמתחמים הוכרזו זוכים: חברת ״חמדת השומרון״ זכתה בשלושה מתחמים, ו״נבחרת היוזמים לצמיחה״ זכתה במתחם נוסף. מדובר בשכונה הכוללת 292 יחידות דיור צמודות קרקע, בחמישה מתחמים של כ-60 מגרשים כל אחד.

עלות הקרקע והפיתוח מוערכת בכ-230-240 אלף שקל בממוצע למגרש – נתון שמגלם עבור יזמים פוטנציאל כלכלי משמעותי, במיוחד אם הביקוש למגורים בעיר ימשיך להתחזק.

שכונת המכתש נחשבת לאחד הפרויקטים הקרובים ביותר לביצוע מבין שורת השכונות החדשות המתוכננות בעיר. כלומר, זו לא רק תוכנית עתידית רחוקה, אלא מתחם שמתחיל לגעת בשלב שבו חזון הופך לקרקע משווקת ולבנייה ממשית.

השכונות החדשות: לא רק עוד יחידות דיור

ירוחם מקדמת כיום מספר שכונות ומתחמים משמעותיים, שכל אחד מהם נועד לפנות לקהל יעד אחר:

שכונת האגם – עם מאות יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודי קרקע, בסמוך לאחד הנכסים הטבעיים והתיירותיים הבולטים של העיר.
שכונת המכתש – תמהיל מגוון למשפחות ויזמים, עם דגש על צמודי קרקע וביקוש יזמי שכבר קיבל ביטוי במכרזים.
שכונת חלמונית – צמודי קרקע שמושכים עניין מצד משפחות צעירות המחפשות איכות חיים, קהילה ומרחב.
שכונת בין הנחלים – מתחם עתידי רחב היקף של כ-1,600 יחידות דיור, שיכול להפוך לאחת מעתודות הצמיחה המרכזיות של העיר.

לצד אלה, המועצה מקדמת גם רובעי קונספט: שכונה לגיל השלישי, רובע הייטק המשלב מגורים ותעסוקה, שכונת אמנים בסמוך לבית הספר למוזיקה, ומתחמים שמותאמים לצעירים, משפחות ואוכלוסייה מבוגרת.

המשמעות התכנונית היא ניסיון לייצר עיר מגוונת יותר, ולא רק להוסיף דירות במסה גדולה.

היזמים חזרו – והמספרים מוכיחים

הנתונים מהשיווקים האחרונים מצביעים על שינוי אמיתי בהתנהגות היזמים. במכרז 367/2023, שנסגר בספטמבר 2024 וכלל 238 יחידות דיור בשכונת אופק, נרשמה תחרות חריגה ביחס לעיר פריפריאלית: על מתחם אחד של 34 יחידות דיור התחרו 15 יזמים, ועל מתחמים אחרים 9-12 מציעים.

גם במכרז 170/2024 לבניית 382 יחידות דיור בשכונת האירוסים, כל חמשת המתחמים שווקו בהצלחה, עם מספר מציעים לכל מתחם. במכרז נוסף בשכונת אופק, 278/2024, שכלל 108 יחידות דיור, התחרו עשרה מציעים.

הנתונים האלה חשובים לא רק כמספרים. הם מספרים סיפור של אמון. יזמים אינם ניגשים למכרזים מתוך ציונות בלבד. הם בוחנים רישוי, ביקוש, רווחיות, תשתיות, מחיר קרקע, קצב מכירות וסיכון. כאשר מספר המציעים עולה, המשמעות היא שהשוק מתחיל לתמחר אחרת את ירוחם.

ההשוואה לבאר שבע

אחת הנקודות המסקרנות היא שבזמן שבחלק מהמכרזים בבאר שבע נרשמה חולשה או היעדר הצעות, בירוחם הצליחה העירייה להציג שיווקים מוצלחים. זה לא אומר שירוחם חזקה יותר מבאר שבע כשוק נדל״ן כולל – באר שבע היא עדיין מטרופולין אזורי עם אוניברסיטה, בית חולים, תחבורה ותעסוקה.

אבל זה כן אומר שמשהו בתמהיל של ירוחם עובד כרגע: מחירי קרקע נמוכים יותר, רישוי מהיר יותר, הטבות מס, איכות חיים מדברית, ביקוש לצמודי קרקע, ומסר עירוני ברור ליזמים.

במילים אחרות, ירוחם לא מתחרה בבאר שבע באותו מגרש. היא מציעה מוצר אחר: עיר קטנה יותר, קהילתית יותר, עם פוטנציאל צמיחה חד ועם עלויות כניסה נמוכות יותר.

תעסוקה: המפתח שיכריע אם הצמיחה תחזיק

כל עיר יכולה לשווק דירות. השאלה היא האם יש לה תעסוקה שתומכת בגידול האוכלוסייה.

בירוחם מבינים את זה היטב. העיר מקדמת פיתוח של יותר מ-1,500 דונם לתעשייה, מסחר ותעסוקה, לצד כ-540 דונם לשטחי תיירות ופנאי. אזורי התעשייה החדשים אמורים למשוך חברות ייצור, לוגיסטיקה ותעשיות ביטחוניות, שנהנות מעלויות קרקע נמוכות, מענקי פיתוח והטבות מס.

אחת ההטבות המשמעותיות ביותר לתושבים היא הטבת מס הכנסה של 18%. עבור משפחה שבה אחד או שני בני הזוג עובדים ומשלמים מס, מדובר בהטבה שיכולה להיות שווה אלפי שקלים בשנה, ולעיתים הרבה יותר. זו לא רק הטבה חשבונאית – זו סיבה כלכלית אמיתית לשקול מעבר לעיר.

בנוסף, מפעלים כמו פדאגיס, שמעסיקים מאות עובדים שחלקם מתגוררים מחוץ לעיר, הפכו לקהל יעד לשיווק נדל״ני. אהרון אף יזמה ירידי דירות בתוך מפעלים, במטרה לחבר בין היזמים לבין עובדים שכבר מתפרנסים באזור אבל עדיין לא גרים בירוחם.

AeroLabs, כטב״מים ותעשייה מתקדמת

אחד ממנועי הצמיחה הייחודיים של ירוחם הוא תחום הכטב״מים והרחפנים. העיר מבססת את עצמה כאקוסיסטם טכנולוגי סביב AeroLabs, שדה ניסויים לאומי, מרכזי מחקר וחינוך טכנולוגי.

זהו לא עוד אזור תעשייה רגיל. אם ירוחם תצליח למשוך חברות טכנולוגיות, סטארט-אפים, מהנדסים, מפעילים, אנשי פיתוח וחברות ביטחוניות, היא תוכל לייצר ביקוש איכותי יותר למגורים, לא רק ביקוש שמבוסס על מחיר נמוך.

החיבור בין מגמות לימוד ייעודיות, תעשייה מתקדמת, אזורי ניסוי ומגורים מתוכננים הוא בדיוק מה שמבדיל עיר צומחת מעיר שרק מוסיפה שכונות.

תיירות: האגם, המכתש והמדבר כנכס כלכלי

ירוחם אינה נשענת רק על מגורים ותעשייה. בשנים האחרונות העיר מקדמת גם אסטרטגיית תיירות מדברית. בתכנון נמצאים שני מלונות בני כ-150 חדרים כל אחד, חוות תיירותיות, טיילות, כרמים, פרויקטים סביב אגם ירוחם והמכתש הגדול, מתחם גלמפינג, מרכז מבקרים, חידוש פארק האגם, שכשוכיות וגשר צף.

התיירות כאן אינה רק ענף נלווה. היא חלק מהיכולת של ירוחם לייצר זהות, למשוך מבקרים, לעודד עסקים קטנים, ליצור מקומות עבודה ולחזק את התדמית החיובית של העיר.

במונחי נדל״ן, עיר שיש בה תיירות, תעסוקה, טבע וחינוך איכותי נראית אחרת מעיר שמציעה רק מחיר זול לדירה.

ההתחדשות העירונית: החוליה שעדיין חלשה

לצד ההצלחה בשיווקים החדשים, ירוחם עדיין מתמודדת עם אתגר משמעותי בהתחדשות העירונית. כמו ערים רבות בפריפריה, גם כאן קשה לקדם פינוי-בינוי במרקם הוותיק בשל חוסר כדאיות כלכלית ליזמים.

הבעיה מוכרת: עלויות הבנייה, הפינוי, המימון והתמורות לדיירים גבוהות, אך מחירי המכירה של הדירות החדשות אינם גבוהים מספיק כדי להצדיק פרויקטים מורכבים. התוצאה היא שבניינים ותיקים משנות ה-60 וה-70 ממשיכים להמתין לפתרון.

בעירייה מעריכים שהזרמת אוכלוסייה חדשה, הצלחת השכונות החדשות והתחזקות הביקוש יוכלו בעתיד לשפר גם את הכדאיות של ההתחדשות העירונית. אבל זה ייקח זמן, וכנראה ידרוש גם כלים ממשלתיים משלימים, קרקע משלימה או תמיכה תקציבית.

זו אולי השאלה הגדולה ביותר סביב ירוחם: האם הצמיחה החדשה תצליח להרים איתה גם את העיר הוותיקה, או שתיווצר הפרדה בין שכונות חדשות מצליחות לבין מרקם ישן שממתין מאחור.

לא רק רגולטור – שותף לצמיחה

אחד המהלכים המעניינים בירוחם הוא התפיסה של העירייה כשותפה שיווקית של היזמים. במקום להסתפק בתפקיד רגולטורי, העירייה פועלת לחבר בין יזמים, מעסיקים ותושבים פוטנציאליים.

היריד שנערך בתוך מפעל פדאגיס הוא דוגמה לכך: עירייה שמביאה יזמים אל מקום העבודה של עובדים שאינם מתגוררים בעיר, ומנסה להפוך אותם לתושבים. זהו מודל לא שגרתי, אבל בפריפריה הוא יכול להיות ההבדל בין מכרז שמצליח לבין פרויקט שמתקשה למכור.

ירוחם למעשה אומרת ליזמים: אנחנו לא רק נאשר לכם תוכניות, אנחנו גם נעזור לכם לבנות שוק.

האם ירוחם באמת יכולה להגיע ל-40 אלף תושבים?

היעד הדמוגרפי של העיר הוא שאפתני: כ-40 אלף תושבים עד 2040. כדי להגיע אליו, ירוחם תצטרך לא רק לבנות דירות, אלא גם לשמור על קצב קליטה גבוה, להרחיב שירותים, להבטיח תעסוקה, לשדרג תחבורה, לחזק חינוך ולמנוע עומס על התשתיות הקיימות.

הסכם הגג נותן לה מסגרת, אבל מסגרת אינה ביצוע. המבחן יהיה לאורך שנים: האם המכרזים ימשיכו להצליח, האם היזמים יבנו, האם הדירות יימכרו, האם משפחות יגיעו, והאם העיר תצליח לשמר את איכות החיים הקהילתית גם כשהיא תגדל משמעותית.

מה חשוב לדעת על תנופת הנדל״ן בירוחם

מה כולל הסכם הגג בירוחם?
הסכם הגג כולל כ-7,300 יחידות דיור חדשות, תקציב תשתיות על של כ-370 מיליון שקל והשקעות רחבות בפיתוח שכונות, תעסוקה, תיירות, חינוך ותחבורה.

מה היעד הדמוגרפי של ירוחם?
היעד העירוני הוא להגיע לכ-40 אלף תושבים עד שנת 2040.

למה יזמים חוזרים לירוחם?
בגלל מסלול רישוי מהיר, ודאות תכנונית, עלויות קרקע נמוכות יחסית, הטבות מס, ביקוש גובר ותוכניות פיתוח רחבות.

אילו שכונות חדשות מקודמות בעיר?
בין השכונות הבולטות: שכונת האגם, שכונת המכתש, שכונת חלמונית, שכונת בין הנחלים, שכונת האמנים, רובע ההייטק ושכונה לגיל השלישי.

מה היתרון הכלכלי לתושבים?
אחד היתרונות המרכזיים הוא הטבת מס הכנסה של 18% לתושבי ירוחם, לצד עלויות דיור נמוכות יחסית ואיכות חיים מדברית.

מה האתגר המרכזי של ירוחם?
האתגר המרכזי הוא לוודא שהצמיחה החדשה לא תישאר רק בשכונות החדשות, אלא תחזק גם את העיר הוותיקה, התשתיות, התעסוקה וההתחדשות העירונית.

ירוחם כבר לא מחכה שיאמינו בה

ירוחם של 2026 שונה מירוחם של 2023. היא כבר לא רק מבקשת מהיזמים להאמין בה – היא מציגה להם נתונים, מכרזים מוצלחים, זמן רישוי מהיר, הסכם גג, תשתיות, הטבות מס, תעשייה מתקדמת ותיירות מדברית.

זה עדיין לא אומר שהדרך מובטחת. עיר קטנה שגדלה במהירות צריכה להיזהר מתכנון יתר, מעומס על תשתיות, מפערים בין ישן לחדש ומחלומות נדל״ניים שירוצו מהר יותר מהיכולת לבצע.

אבל דבר אחד כבר ברור: ירוחם הפכה מזירת נדל״ן שנמנעו ממנה – לזירה שעוקבים אחריה.

The post ״מניה לפני פריצה״: היישוב הדרומי שהיזמים התחילו להסתער עליו appeared first on בילדאין.