אחרי שנים של מכרזים שנכשלו וחוסר אמון מצד יזמים, ירוחם מציגה מהפך נדל״ני: הסכם גג היסטורי, שיווקים מוצלחים, מסלול רישוי מהיר, מאות מיליוני שקלים לתשתיות ותוכנית להגיע לכ-40 אלף תושבים עד 2040. האם העיר הקטנה בנגב בדרך להפוך לאחת מזירות הפיתוח המסקרנות בישראל?כותרת משנה
עד לפני זמן לא רב, ירוחם הייתה אחת מאותן נקודות על מפת הנדל״ן הישראלית שיזמים הסתכלו עליהן בזהירות רבה. מועצה קטנה בלב הנגב, עם פוטנציאל מדובר, איכות חיים מדברית ומיקום מעניין – אבל גם עם היסטוריה של מכרזים שלא התרוממו, ביקוש יזמי מוגבל ותדמית של מקום שעדיין לא בשל לפריצה.
היום, התמונה נראית אחרת לגמרי.
בשנתיים האחרונות ירוחם עוברת מהפך נדל״ני, תכנוני וכלכלי. הסכם גג היסטורי, שיווקים מוצלחים של מאות יחידות דיור, מכרזים שבהם מתחרים יזמים רבים, השקעות תשתית בהיקפים של מאות מיליוני שקלים, פיתוח אזורי תעשייה ותיירות, וחזון דמוגרפי ברור: להגיע לכ-40 אלף תושבים עד שנת 2040.
ראשת המועצה, עו״ד נילי אהרון, מגדירה את ירוחם כ״מניה לפני פריצה״. זו אמירה שיווקית חזקה, אבל הפעם היא נשענת גם על מספרים: מכרזים שבעבר נכשלו חוזרים להיסגר בהצלחה, יזמים שנמנעו מהעיר מתחילים להגיע, ורשות מקרקעי ישראל כבר רואה בירוחם יעד שיש סביבו ביקוש אמיתי.
מה השתנה בירוחם?
כדי להבין את גודל השינוי, צריך לחזור למשבר האמון של 2023. באותה שנה ירוחם התקשתה לשווק קרקעות. מכרזים יצאו לדרך ונכשלו, מתחמים נותרו ללא הצעות, והמדינה סירבה להתקדם לחתימת הסכם גג קודם שכלל כ-5,000 יחידות דיור ותקציב תשתיות מצומצם יחסית.
במכרזים שונים בשכונת האירוסים, שכונת האופק ומתחמים נוספים, יזמים פשוט לא הגיעו. חלק מהמכרזים נסגרו ללא מציעים כלל, אחרים זכו לביקוש חלקי בלבד. עבור עיר שרצתה לצמוח, זו הייתה נורת אזהרה משמעותית: בלי יזמים, גם התוכניות הטובות ביותר נשארות על הנייר.
לדברי אהרון, הבעיה לא הייתה רק ביקוש מצד תושבים, אלא חוסר ודאות מצד היזמים. הם חששו מתהליכי רישוי איטיים, מחסמים בירוקרטיים ומהשאלה האם אפשר באמת לעלות על הקרקע בזמן סביר.
כאן נכנס המהלך שהעירייה מכנה ״שטיח אדום ומסלול ירוק ליזמים״.
מסלול ירוק ליזמים: כשהרישוי הופך לכלי שיווקי
אחד השינויים המרכזיים בירוחם הוא ההתייחסות ליזם לא רק כמי שצריך לעבור דרך הרשות המקומית, אלא כשותף לצמיחת העיר. העירייה החלה להציג ליזמים מסלול שמבטיח ודאות, זמני טיפול קצרים יותר וגמישות תכנונית בתוך גבולות החוק.
לדברי אהרון, הוצאת היתר בירוחם עומדת כיום על כחצי שנה בלבד – נתון שהופך לכלי תחרותי משמעותי מול ערים שבהן יזמים נתקעים חודשים ולעיתים שנים בתהליכי רישוי.
מבחינת יזם, זמן הוא כסף. קרקע שנרכשה ולא מתקדמת להיתר הופכת לעלות מימון כבדה. כל חודש עיכוב משפיע על כדאיות הפרויקט, על הריבית, על קצב המכירות ועל התמחור הסופי. לכן, עיר שמצליחה לספק ודאות רגולטורית ומהירות רישוי הופכת אטרקטיבית יותר, גם אם היא נמצאת בפריפריה.
זאב אפשטיין, מנכ״ל חברת ״הרי זהב״, שמקדמת פרויקט בשכונת האירוסים הכולל 76 יחידות דיור, הגדיר את היתרון הזה בצורה חדה: רישוי מהיר אינו רק נוחות, אלא משמעות כלכלית אדירה. במקום שבו העירייה יודעת לקדם תהליכים, היזם יכול לחשב סיכונים טוב יותר.
הסכם הגג ששינה את נקודת הפתיחה
המהפך היזמי סלל את הדרך להסכם גג חדש ומשמעותי בהרבה. ההסכם כולל כ-7,300 יחידות דיור חדשות, תקציב תשתיות על של כ-370 מיליון שקל, והשקעה כוללת המוערכת בכ-1.5 עד 2 מיליארד שקל בפיתוח שכונות, חינוך, תחבורה, מרחבים ציבוריים ותשתיות עירוניות.
מדובר בקפיצה דרמטית ביחס לטיוטות קודמות. אם בעבר דובר על תקציב תשתיות מצומצם יותר, ההסכם הנוכחי מבקש לחבר בין העיר הישנה לעיר החדשה, ולא ליצור שתי ירוחם: אחת ותיקה, ואחת חדשה ונוצצת.
זו נקודה חשובה במיוחד. אחת הטעויות הגדולות בפיתוח ערים בפריפריה היא לבנות שכונות חדשות מבלי לשדרג במקביל את המרקם הוותיק. בירוחם מבקשים להימנע מכך באמצעות השקעות בכבישים, פארקים, מוסדות ציבור ומרכז עירוני חדש.
שכונת המכתש: המכרז שמסמן את שינוי המגמה
בשבוע האחרון נסגר מכרז רשות מקרקעי ישראל לשיווק מגרשים בשכונת ״המכתש״ החדשה, והתוצאה הייתה מבחינת ירוחם עוד איתות חיובי: כל חמשת המתחמים שווקו וזכו לביקוש מצד יזמים.
בארבעה מהמתחמים הוכרזו זוכים: חברת ״חמדת השומרון״ זכתה בשלושה מתחמים, ו״נבחרת היוזמים לצמיחה״ זכתה במתחם נוסף. מדובר בשכונה הכוללת 292 יחידות דיור צמודות קרקע, בחמישה מתחמים של כ-60 מגרשים כל אחד.
עלות הקרקע והפיתוח מוערכת בכ-230-240 אלף שקל בממוצע למגרש – נתון שמגלם עבור יזמים פוטנציאל כלכלי משמעותי, במיוחד אם הביקוש למגורים בעיר ימשיך להתחזק.
שכונת המכתש נחשבת לאחד הפרויקטים הקרובים ביותר לביצוע מבין שורת השכונות החדשות המתוכננות בעיר. כלומר, זו לא רק תוכנית עתידית רחוקה, אלא מתחם שמתחיל לגעת בשלב שבו חזון הופך לקרקע משווקת ולבנייה ממשית.
השכונות החדשות: לא רק עוד יחידות דיור
ירוחם מקדמת כיום מספר שכונות ומתחמים משמעותיים, שכל אחד מהם נועד לפנות לקהל יעד אחר:
שכונת האגם – עם מאות יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודי קרקע, בסמוך לאחד הנכסים הטבעיים והתיירותיים הבולטים של העיר.
שכונת המכתש – תמהיל מגוון למשפחות ויזמים, עם דגש על צמודי קרקע וביקוש יזמי שכבר קיבל ביטוי במכרזים.
שכונת חלמונית – צמודי קרקע שמושכים עניין מצד משפחות צעירות המחפשות איכות חיים, קהילה ומרחב.
שכונת בין הנחלים – מתחם עתידי רחב היקף של כ-1,600 יחידות דיור, שיכול להפוך לאחת מעתודות הצמיחה המרכזיות של העיר.
לצד אלה, המועצה מקדמת גם רובעי קונספט: שכונה לגיל השלישי, רובע הייטק המשלב מגורים ותעסוקה, שכונת אמנים בסמוך לבית הספר למוזיקה, ומתחמים שמותאמים לצעירים, משפחות ואוכלוסייה מבוגרת.
המשמעות התכנונית היא ניסיון לייצר עיר מגוונת יותר, ולא רק להוסיף דירות במסה גדולה.
היזמים חזרו – והמספרים מוכיחים
הנתונים מהשיווקים האחרונים מצביעים על שינוי אמיתי בהתנהגות היזמים. במכרז 367/2023, שנסגר בספטמבר 2024 וכלל 238 יחידות דיור בשכונת אופק, נרשמה תחרות חריגה ביחס לעיר פריפריאלית: על מתחם אחד של 34 יחידות דיור התחרו 15 יזמים, ועל מתחמים אחרים 9-12 מציעים.
גם במכרז 170/2024 לבניית 382 יחידות דיור בשכונת האירוסים, כל חמשת המתחמים שווקו בהצלחה, עם מספר מציעים לכל מתחם. במכרז נוסף בשכונת אופק, 278/2024, שכלל 108 יחידות דיור, התחרו עשרה מציעים.
הנתונים האלה חשובים לא רק כמספרים. הם מספרים סיפור של אמון. יזמים אינם ניגשים למכרזים מתוך ציונות בלבד. הם בוחנים רישוי, ביקוש, רווחיות, תשתיות, מחיר קרקע, קצב מכירות וסיכון. כאשר מספר המציעים עולה, המשמעות היא שהשוק מתחיל לתמחר אחרת את ירוחם.
ההשוואה לבאר שבע
אחת הנקודות המסקרנות היא שבזמן שבחלק מהמכרזים בבאר שבע נרשמה חולשה או היעדר הצעות, בירוחם הצליחה העירייה להציג שיווקים מוצלחים. זה לא אומר שירוחם חזקה יותר מבאר שבע כשוק נדל״ן כולל – באר שבע היא עדיין מטרופולין אזורי עם אוניברסיטה, בית חולים, תחבורה ותעסוקה.
אבל זה כן אומר שמשהו בתמהיל של ירוחם עובד כרגע: מחירי קרקע נמוכים יותר, רישוי מהיר יותר, הטבות מס, איכות חיים מדברית, ביקוש לצמודי קרקע, ומסר עירוני ברור ליזמים.
במילים אחרות, ירוחם לא מתחרה בבאר שבע באותו מגרש. היא מציעה מוצר אחר: עיר קטנה יותר, קהילתית יותר, עם פוטנציאל צמיחה חד ועם עלויות כניסה נמוכות יותר.
תעסוקה: המפתח שיכריע אם הצמיחה תחזיק
כל עיר יכולה לשווק דירות. השאלה היא האם יש לה תעסוקה שתומכת בגידול האוכלוסייה.
בירוחם מבינים את זה היטב. העיר מקדמת פיתוח של יותר מ-1,500 דונם לתעשייה, מסחר ותעסוקה, לצד כ-540 דונם לשטחי תיירות ופנאי. אזורי התעשייה החדשים אמורים למשוך חברות ייצור, לוגיסטיקה ותעשיות ביטחוניות, שנהנות מעלויות קרקע נמוכות, מענקי פיתוח והטבות מס.
אחת ההטבות המשמעותיות ביותר לתושבים היא הטבת מס הכנסה של 18%. עבור משפחה שבה אחד או שני בני הזוג עובדים ומשלמים מס, מדובר בהטבה שיכולה להיות שווה אלפי שקלים בשנה, ולעיתים הרבה יותר. זו לא רק הטבה חשבונאית – זו סיבה כלכלית אמיתית לשקול מעבר לעיר.
בנוסף, מפעלים כמו פדאגיס, שמעסיקים מאות עובדים שחלקם מתגוררים מחוץ לעיר, הפכו לקהל יעד לשיווק נדל״ני. אהרון אף יזמה ירידי דירות בתוך מפעלים, במטרה לחבר בין היזמים לבין עובדים שכבר מתפרנסים באזור אבל עדיין לא גרים בירוחם.
AeroLabs, כטב״מים ותעשייה מתקדמת
אחד ממנועי הצמיחה הייחודיים של ירוחם הוא תחום הכטב״מים והרחפנים. העיר מבססת את עצמה כאקוסיסטם טכנולוגי סביב AeroLabs, שדה ניסויים לאומי, מרכזי מחקר וחינוך טכנולוגי.
זהו לא עוד אזור תעשייה רגיל. אם ירוחם תצליח למשוך חברות טכנולוגיות, סטארט-אפים, מהנדסים, מפעילים, אנשי פיתוח וחברות ביטחוניות, היא תוכל לייצר ביקוש איכותי יותר למגורים, לא רק ביקוש שמבוסס על מחיר נמוך.
החיבור בין מגמות לימוד ייעודיות, תעשייה מתקדמת, אזורי ניסוי ומגורים מתוכננים הוא בדיוק מה שמבדיל עיר צומחת מעיר שרק מוסיפה שכונות.
תיירות: האגם, המכתש והמדבר כנכס כלכלי
ירוחם אינה נשענת רק על מגורים ותעשייה. בשנים האחרונות העיר מקדמת גם אסטרטגיית תיירות מדברית. בתכנון נמצאים שני מלונות בני כ-150 חדרים כל אחד, חוות תיירותיות, טיילות, כרמים, פרויקטים סביב אגם ירוחם והמכתש הגדול, מתחם גלמפינג, מרכז מבקרים, חידוש פארק האגם, שכשוכיות וגשר צף.
התיירות כאן אינה רק ענף נלווה. היא חלק מהיכולת של ירוחם לייצר זהות, למשוך מבקרים, לעודד עסקים קטנים, ליצור מקומות עבודה ולחזק את התדמית החיובית של העיר.
במונחי נדל״ן, עיר שיש בה תיירות, תעסוקה, טבע וחינוך איכותי נראית אחרת מעיר שמציעה רק מחיר זול לדירה.
ההתחדשות העירונית: החוליה שעדיין חלשה
לצד ההצלחה בשיווקים החדשים, ירוחם עדיין מתמודדת עם אתגר משמעותי בהתחדשות העירונית. כמו ערים רבות בפריפריה, גם כאן קשה לקדם פינוי-בינוי במרקם הוותיק בשל חוסר כדאיות כלכלית ליזמים.
הבעיה מוכרת: עלויות הבנייה, הפינוי, המימון והתמורות לדיירים גבוהות, אך מחירי המכירה של הדירות החדשות אינם גבוהים מספיק כדי להצדיק פרויקטים מורכבים. התוצאה היא שבניינים ותיקים משנות ה-60 וה-70 ממשיכים להמתין לפתרון.
בעירייה מעריכים שהזרמת אוכלוסייה חדשה, הצלחת השכונות החדשות והתחזקות הביקוש יוכלו בעתיד לשפר גם את הכדאיות של ההתחדשות העירונית. אבל זה ייקח זמן, וכנראה ידרוש גם כלים ממשלתיים משלימים, קרקע משלימה או תמיכה תקציבית.
זו אולי השאלה הגדולה ביותר סביב ירוחם: האם הצמיחה החדשה תצליח להרים איתה גם את העיר הוותיקה, או שתיווצר הפרדה בין שכונות חדשות מצליחות לבין מרקם ישן שממתין מאחור.
לא רק רגולטור – שותף לצמיחה
אחד המהלכים המעניינים בירוחם הוא התפיסה של העירייה כשותפה שיווקית של היזמים. במקום להסתפק בתפקיד רגולטורי, העירייה פועלת לחבר בין יזמים, מעסיקים ותושבים פוטנציאליים.
היריד שנערך בתוך מפעל פדאגיס הוא דוגמה לכך: עירייה שמביאה יזמים אל מקום העבודה של עובדים שאינם מתגוררים בעיר, ומנסה להפוך אותם לתושבים. זהו מודל לא שגרתי, אבל בפריפריה הוא יכול להיות ההבדל בין מכרז שמצליח לבין פרויקט שמתקשה למכור.
ירוחם למעשה אומרת ליזמים: אנחנו לא רק נאשר לכם תוכניות, אנחנו גם נעזור לכם לבנות שוק.
האם ירוחם באמת יכולה להגיע ל-40 אלף תושבים?
היעד הדמוגרפי של העיר הוא שאפתני: כ-40 אלף תושבים עד 2040. כדי להגיע אליו, ירוחם תצטרך לא רק לבנות דירות, אלא גם לשמור על קצב קליטה גבוה, להרחיב שירותים, להבטיח תעסוקה, לשדרג תחבורה, לחזק חינוך ולמנוע עומס על התשתיות הקיימות.
הסכם הגג נותן לה מסגרת, אבל מסגרת אינה ביצוע. המבחן יהיה לאורך שנים: האם המכרזים ימשיכו להצליח, האם היזמים יבנו, האם הדירות יימכרו, האם משפחות יגיעו, והאם העיר תצליח לשמר את איכות החיים הקהילתית גם כשהיא תגדל משמעותית.
מה חשוב לדעת על תנופת הנדל״ן בירוחם
מה כולל הסכם הגג בירוחם?
הסכם הגג כולל כ-7,300 יחידות דיור חדשות, תקציב תשתיות על של כ-370 מיליון שקל והשקעות רחבות בפיתוח שכונות, תעסוקה, תיירות, חינוך ותחבורה.
מה היעד הדמוגרפי של ירוחם?
היעד העירוני הוא להגיע לכ-40 אלף תושבים עד שנת 2040.
למה יזמים חוזרים לירוחם?
בגלל מסלול רישוי מהיר, ודאות תכנונית, עלויות קרקע נמוכות יחסית, הטבות מס, ביקוש גובר ותוכניות פיתוח רחבות.
אילו שכונות חדשות מקודמות בעיר?
בין השכונות הבולטות: שכונת האגם, שכונת המכתש, שכונת חלמונית, שכונת בין הנחלים, שכונת האמנים, רובע ההייטק ושכונה לגיל השלישי.
מה היתרון הכלכלי לתושבים?
אחד היתרונות המרכזיים הוא הטבת מס הכנסה של 18% לתושבי ירוחם, לצד עלויות דיור נמוכות יחסית ואיכות חיים מדברית.
מה האתגר המרכזי של ירוחם?
האתגר המרכזי הוא לוודא שהצמיחה החדשה לא תישאר רק בשכונות החדשות, אלא תחזק גם את העיר הוותיקה, התשתיות, התעסוקה וההתחדשות העירונית.
ירוחם כבר לא מחכה שיאמינו בה
ירוחם של 2026 שונה מירוחם של 2023. היא כבר לא רק מבקשת מהיזמים להאמין בה – היא מציגה להם נתונים, מכרזים מוצלחים, זמן רישוי מהיר, הסכם גג, תשתיות, הטבות מס, תעשייה מתקדמת ותיירות מדברית.
זה עדיין לא אומר שהדרך מובטחת. עיר קטנה שגדלה במהירות צריכה להיזהר מתכנון יתר, מעומס על תשתיות, מפערים בין ישן לחדש ומחלומות נדל״ניים שירוצו מהר יותר מהיכולת לבצע.
אבל דבר אחד כבר ברור: ירוחם הפכה מזירת נדל״ן שנמנעו ממנה – לזירה שעוקבים אחריה.
