רשות מקרקעי ישראל סוגרת השבוע מכרז רחב היקף ל-7,390 יחידות דיור ב-12 מתחמים ברחבי הארץ.
על הנייר מדובר בהיקף חריג, במיוחד בשנה שבה קצב שיווקי הקרקע היה איטי יחסית.

אבל מאחורי המספר הגדול מסתתרת בעיה לא פחות גדולה:
כל הקרקעות במכרז נמצאות מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים. אף מכרז לא משווק בארבע הערים הגדולות, ולא נכלל בו שיווק משמעותי בלב גוש דן.

המשמעות ברורה. המדינה ממשיכה לייצר מלאי תכנוני ושיווקי בפריפריה, אך מתקשה לשחרר קרקעות באזורי הביקוש שבהם המחסור בדירות מורגש בצורה החריפה ביותר.

שדרות, אופקים וצפת מובילות את המכרז

בין הערים הבולטות במכרז נמצאת שדרות, עם 2,686 יחידות דיור.
אחריה נמצאת אופקים, עם כ-1,500 יחידות דיור. בצפת כולל השיווק 618 יחידות דיור.

הנתונים האלה מציגים מגמה ברורה: המדינה מפנה חלק גדול משיווקי הקרקע לערים בפריפריה, בעיקר בדרום ובצפון. מצד אחד, מדובר במהלך שיכול לחזק ערים מתפתחות, להגדיל בהן היצע דיור ולייצר הזדמנות למשפחות צעירות.

מצד שני, כאשר השיווק מתרכז בפריפריה כמעט בלבד, הוא לא נותן מענה מלא למשבר ההיצע במרכז הארץ.

מכרז גדול, אבל לא במקום שבו הלחץ הכי גבוה

הבעיה אינה עצם השיווק בפריפריה. להפך, שדרות, אופקים, צפת וערים נוספות זקוקות להיצע דיור חדש, תשתיות, מוסדות ציבור ומנועי צמיחה.

הבעיה מתחילה כאשר השיווק בפריפריה מחליף כמעט לחלוטין שיווקי קרקע באזורי הביקוש. במקומות כמו תל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע, ובוודאי בגוש דן הרחב, המחסור בקרקע זמינה ממשיך ללחוץ על השוק.

לפי הנתונים שהוצגו, במרחב תל אביב נסגר מתחילת השנה מכרז אחד בלבד.
אם המגמה הזו תימשך, ההיצע במרכז יישאר מוגבל, והלחץ על המחירים באזורי הביקוש לא ייעלם.

למה זה חשוב לשוק הדירות?

שיווק קרקעות הוא אחד הכלים המרכזיים של המדינה להשפעה על שוק הדיור.
כאשר רמ״י משווקת קרקע, היא מייצרת בסיס לפרויקטים עתידיים, להיתרי בנייה ולדירות חדשות.

אבל מיקום הקרקע חשוב לא פחות ממספר יחידות הדיור. 7,390 דירות בפריפריה יכולות לחזק ערים מחוץ למרכז, אך הן לא מחליפות שיווק של דירות באזור שבו רוב הביקוש הכלכלי והתעסוקתי נמצא.

משפחה שעובדת בגוש דן לא תמיד תוכל לעבור לשדרות או לצפת.
יזם שמחפש קצב מכירות מהיר במרכז לא בהכרח יראה באופקים תחליף.
לכן, השאלה אינה רק כמה דירות המדינה משווקת, אלא איפה היא משווקת אותן.

הפריפריה צריכה שיווק, אבל גם ביקוש ותשתיות

בערי הפריפריה, שיווק קרקעות בהיקפים גדולים יכול להיות מנוע צמיחה משמעותי.
אבל כדי שהשיווק יצליח, המדינה חייבת לחבר אותו לתשתיות, תחבורה, תעסוקה, חינוך ושירותים עירוניים.

בלי זה, מכרזים גדולים עלולים להיתקל בקשיים. יזמים יבחנו את קצב המכירות, את כוח הקנייה המקומי, את הוצאות הפיתוח ואת רמת הביקוש האמיתית. אם המספרים לא יעבדו, חלק מהמכרזים עלולים להסתיים ללא הצעות או עם ביקוש חלש.

בשנה האחרונה כבר ראינו כמה דוגמאות למכרזים בפריפריה ובדרום שלא הצליחו למשוך יזמים. לכן, שיווק גדול הוא רק שלב ראשון. המבחן האמיתי מגיע כאשר היזמים צריכים להגיש הצעות וכאשר הרוכשים צריכים להגיע למשרדי המכירות.

העובדה ששדרות ואופקים מובילות את המכרז הנוכחי מחזקת את המגמה של העברת משקל לשיווקי קרקע בדרום. מדובר בשתי ערים שעברו בשנים האחרונות תנופת פיתוח, אך גם התמודדו עם אתגרים ביטחוניים, תשתיתיים וכלכליים.

שיווק של אלפי יחידות דיור יכול להגדיל את ההיצע ולחזק את הערים, אך הוא גם מחייב השקעה מקבילה בתעסוקה ובחיבוריות. בלי רכבת יעילה, כבישים מתאימים, מוסדות ציבור ושירותים עירוניים, תוספת דירות לבדה לא תספיק.

עבור הדרום, השאלה הגדולה היא האם המדינה מתכננת רק דירות, או גם ערים מתפקדות.

רמ״י ברקע ניהולי מורכב

המכרז הגדול מגיע בזמן שרמ״י מתמודדת עם מציאות ניהולית מורכבת. הרשות אחראית על אחד המנופים החשובים ביותר בשוק הדיור: שיווק קרקעות המדינה.

כאשר הרשות פועלת ללא יציבות ניהולית מלאה, הדבר עלול להשפיע על קצב קבלת ההחלטות, על סדרי העדיפויות ועל היכולת לקדם שיווקים מורכבים באזורי ביקוש.

בפועל, שיווק קרקעות במרכז דורש פתרון של חסמים קשים יותר: קרקעות יקרות, התנגדויות, תשתיות עמוסות, פינוי שימושים קיימים ומורכבות תכנונית גבוהה. לכן, דווקא שם המדינה צריכה רשות חזקה, יציבה וממוקדת ביצוע.

המספר הגדול לא פותר את השאלה הגדולה

מכרז של 7,390 יחידות דיור נשמע כמו בשורה. אבל אם כל השיווק נמצא מחוץ לאזורי הביקוש, הוא לא בהכרח משנה את תמונת המחסור במרכז.

המדינה יכולה להציג מספרים גבוהים, אבל הציבור מרגיש את השוק במקום שבו הוא מחפש דירה. אם רוב מקומות העבודה, מוקדי התעסוקה והביקוש נמצאים במרכז, שיווק בפריפריה לא יפתור לבדו את הלחץ.

הדרך הנכונה צריכה לשלב בין שני כיוונים: שיווק משמעותי בפריפריה לצד שיווק עקבי ואמיתי באזורי ביקוש. רק שילוב כזה יכול גם לחזק את הצפון והדרום וגם לצנן את הלחץ במרכז.

מכרזי רמ״י בפריפריה

כמה יחידות דיור כוללים המכרזים?
המכרזים כוללים 7,390 יחידות דיור ב-12 מתחמים.

איפה נמצאות הקרקעות?
לפי הנתונים, כל הקרקעות נמצאות מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים.

אילו ערים מובילות את הרשימה?
שדרות מובילה עם 2,686 יחידות דיור, אופקים עם כ-1,500 יחידות דיור וצפת עם 618 יחידות דיור.

האם יש מכרזים בארבע הערים הגדולות?
לפי הנתונים שנמסרו, במכרז הנוכחי לא נכלל אף מכרז בארבע הערים הגדולות.

למה זה משמעותי?
כי שיווק דירות בפריפריה יכול לחזק ערים מתפתחות, אך הוא לא פותר לבדו את המחסור באזורי הביקוש.

מה הסיכון במכרזים כאלה?
אם המדינה לא תחבר את שיווקי הקרקע לתעסוקה, תשתיות ותחבורה, יזמים עלולים להיזהר ורוכשים עלולים להעדיף אזורים אחרים.

מה צריך לקרות עכשיו?
רמ״י והמדינה צריכות לשלב בין שיווקי קרקע בפריפריה לבין הגדלת שיווקים באזורי הביקוש, לצד השקעה בתשתיות ובתחבורה.

שיווק גדול, אבל לא מספיק

המכרז הנוכחי של רמ״י מציג מספר גדול וחשוב. 7,390 יחידות דיור אינן עניין שולי, במיוחד בתקופה שבה שוק הדיור זקוק להגדלת היצע.

אבל השאלה החשובה אינה רק כמה דירות המדינה משווקת. השאלה היא איפה הן נמצאות, מי יקנה אותן, האם יזמים ייגשו למכרזים, והאם הערים שקולטות את הדירות יקבלו גם תשתיות, תעסוקה ושירותים.

הפריפריה חייבת להיבנות. אבל אם המרכז יישאר בלי קרקעות חדשות, משבר ההיצע באזורי הביקוש ימשיך ללוות את שוק הדיור הישראלי גם בשנים הבאות.

The post 7,390 דירות במכרז אחד, אבל אף אחת לא באזורי הביקוש appeared first on בילדאין.

זו כבר לא בעיה נקודתית של קבלן שלא הצליח להשלים צוות באתר מסוים. זה אחד מצווארי הבקבוק המרכזיים של שוק הדיור בישראל. כשהפועל לא מגיע, השלד לא מתקדם. כשההתקדמות באתר איטית יותר, מועד המסירה נדחה. כשהמועד נדחה, המימון מתייקר. וכשהמימון מתייקר, העלות הזו מתגלגלת בסוף אל הקבלן, אל רוכש הדירה ואל השוק כולו.

במילים פשוטות: משבר העובדים הזרים הוא כבר לא סיפור תפעולי. הוא סיפור נדל״ני, כלכלי ולאומי.

הענף שאיבד את מנוע העבודה שלו

לפני המלחמה, ענף הבנייה נשען במידה משמעותית על עובדים פלסטינים לצד עובדים זרים וישראלים. בשטח, החלוקה הזו הייתה ברורה מאוד: עובדים פלסטינים מילאו חלק מרכזי בעבודות הרטובות, בשלד, בטפסנות, בטיח, בריצוף ובשלבים שבהם כוח אדם מיומן וזמין הוא תנאי בסיסי להתקדמות.

אחרי 7 באוקטובר, המציאות הזו השתנתה כמעט בן לילה. כניסת עובדים פלסטינים הוגבלה באופן דרמטי, והענף נדרש להחליף במהירות כוח אדם שכבר הכיר את השוק, את אתרי הבנייה, את שיטות העבודה ואת הקצב הישראלי. המדינה החלה לקדם הבאת עובדים זרים ממדינות שונות, אך המעבר הזה לא מתרחש בלחיצת כפתור.

צריך לאתר עובדים, לגייס אותם, להסדיר אשרות, להכשיר, לשבץ בתאגידים, לחלק בין אתרים, לוודא מגורים, ביטוחים, תנאים, בטיחות ויכולת מקצועית. כל שלב כזה נשמע טכני, אבל בענף שבו כל חודש עיכוב שווה כסף גדול, מדובר בפער דרמטי.

המספרים על הנייר לא תמיד מספרים את הסיפור בשטח

כאן נמצאת אחת המחלוקות הגדולות בין המדינה לבין חלק מהקבלנים. הממשלה מציגה גידול במספר העובדים הזרים בענף, ובתחילת 2026 אף נטען כי מספרם הגיע לשיא של כ-73 אלף עובדים זרים. מצד המדינה, זו הוכחה לכך שנעשית עבודה משמעותית להחלפת כוח האדם החסר.

אבל בשטח, קבלנים רבים מציגים תמונה מורכבת יותר. לטענתם, לא מספיק לשאול כמה עובדים נמצאים בישראל. צריך לשאול איפה הם עובדים, באיזו מיומנות, באיזה ענף משנה, באיזה אזור בארץ, ומהי התפוקה האמיתית שלהם באתר.

עובד שאינו מיומן בעבודות שלד לא מחליף באופן מיידי פועל ותיק שעבד שנים באתרי בנייה בישראל. עובד שנמצא במרכז הארץ לא פותר מחסור בפרויקט בדרום. ועובד שנמצא בתאגיד אבל לא שובץ בפועל באתר שזקוק לו – לא מקדם את הבנייה אפילו במטר אחד.

לכן, הפער בין הנתונים הממשלתיים לבין תחושת השטח אינו בהכרח סתירה. הוא משקף בעיה עמוקה יותר: בענף הבנייה לא סופרים רק ראשים, סופרים תפוקה.

ההשפעה הישירה על מחירי הדירות

כאשר אתר בנייה פועל בקצב נמוך יותר, המשמעות אינה רק איחור במסירה. המשמעות היא שינוי כלכלי של כל הפרויקט.

קבלן שמחזיק אתר פתוח יותר זמן משלם יותר על:
מימון בנקאי, שכירות ציוד, שמירה, ביטוחים, מנהלי עבודה, פיקוח, בטיחות, שכירות חלופית בפרויקטים של התחדשות עירונית, והוצאות כלליות נוספות. גם אם מחיר הברזל או הבטון לא השתנה באותו חודש, עצם העובדה שהפרויקט נמשך יותר זמן מייקרת אותו.

ברגע שהעלות הכוללת של הפרויקט עולה, היזם צריך למצוא דרך לאזן את המספרים. בחלק מהמקרים זה יבוא דרך העלאת מחירי הדירות החדשות. במקרים אחרים זה יבוא דרך דחיית פרויקטים חדשים, צמצום כניסה למכרזים, או דרישה לרווחיות גבוהה יותר לפני יציאה לביצוע.

וכאן הציבור נכנס לתמונה. מי שמחכה לירידת מחירים בגלל עליית הריבית או בגלל ירידה זמנית בביקושים, עלול לגלות שהצד השני של המשוואה חזק יותר: אם בונים לאט יותר, ההיצע בפועל מגיע לשוק מאוחר יותר.

הדרום משלם מחיר כפול

בדרום הבעיה מורכבת עוד יותר. מצד אחד, מחוז הדרום הפך בשנים האחרונות לאחד ממנועי הבנייה החשובים במדינה. לפי נתוני 2025, כ-16% מהתחלות הבנייה בישראל היו במחוז הדרום – נתון שמראה עד כמה האזור משמעותי לשוק הדיור הארצי.

מצד שני, דווקא בדרום הרגישות למחסור בכוח אדם גבוהה במיוחד. הסיבה פשוטה: בפרויקטים רבים בדרום, מחיר המכירה של דירה חדשה נמוך משמעותית ממחירי המרכז, אבל עלויות הביצוע אינן נמוכות באותו יחס. בטון, ברזל, מנופים, תקנים, פיקוח, בטיחות, מימון ושכר עבודה – כל אלה אינם יורדים רק משום שהפרויקט נמצא בבאר שבע, אופקים, נתיבות, דימונה או קריית גת.

כאשר עלות העבודה עולה או כאשר כוח האדם חסר, פרויקט בדרום סופג את הפגיעה מהר יותר. במרכז, יזם יכול לעיתים לספוג התייקרות מסוימת בזכות מחירי מכירה גבוהים יותר. בדרום, מרווח הטעות קטן בהרבה.

זו בדיוק הסיבה לכך שהמחסור בעובדים זרים הוא לא רק בעיה של קבלנים גדולים במרכז. הוא פוגע במיוחד באזורי צמיחה שבהם המדינה דווקא רוצה לראות בנייה מהירה יותר, פיתוח שכונות חדשות, התחדשות עירונית וחיזוק יישובים.

הפגיעה בהתחדשות עירונית

אחת ההשלכות הפחות מדוברות של משבר העובדים היא הפגיעה בפרויקטים של התחדשות עירונית. בפרויקט רגיל, עיכוב הוא בעיה כלכלית. בפרויקט פינוי-בינוי או תמ״א הריסה ובנייה, עיכוב הופך מהר מאוד לבעיה מורכבת בהרבה.

היזם לא רק בונה בניין חדש. הוא מפנה דיירים, משלם שכירות חלופית, נושא בעלויות תכנון ארוכות, מתמודד עם בעלי זכויות, ובמקביל צריך להבטיח ליווי בנקאי ועמידה בלוחות זמנים. כל חודש שבו האתר מתקדם לאט יותר מגדיל את ההוצאות הישירות והעקיפות.

בדרום, שבו הכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית ממילא מורכבת יותר, מחסור בעובדים עלול להיות ההבדל בין פרויקט שיוצא לדרך לבין פרויקט שנשאר תקוע במצגות ובהבטחות.

וכאן חשוב לומר את האמת: דיירים רבים חושבים שהבעיה היא רק חתימות או אישורי תכנון. בפועל, גם אחרי שיש תכנית, גם אחרי שיש יזם, וגם אחרי שיש רצון מצד הדיירים – צריך מישהו שיבנה. בלי כוח אדם זמין ומיומן, גם הפרויקט הכי נכון חברתית לא מתקדם.

המדינה מנסה לפתוח מסלולים – הענף דורש קצב אחר

משרד הבינוי והשיכון ורשות האוכלוסין מפעילים בשנים האחרונות מסלולים שונים להגדלת כוח האדם בענף, כולל קליטת עובדים זרים, הסדרת תאגידים, גיוס עובדים מקומיים, וקידום מסלולים פרטיים להבאת עובדים. מדובר במהלכים חשובים, אבל השאלה המרכזית היא האם הם מתרחשים בקצב שמסוגל להתאים למציאות.

הקבלנים טוענים שהענף לא יכול להמתין לתהליכים איטיים. מבחינתם, כל חודש שבו חסר כוח אדם מייצר שרשרת נזקים: פחות תפוקה, פחות מסירות, יותר עלויות, יותר תביעות בין רוכשים לקבלנים, ויותר חוסר ודאות בשוק.

המדינה, מנגד, צריכה לאזן בין הצורך המיידי לבין פיקוח, בטיחות, מניעת ניצול עובדים, בקרה על תאגידי כוח אדם, והבטחה שהעובדים שמגיעים אכן מתאימים לענף.

המתח הזה מובן. אבל בשורה המעשית, הענף זקוק לפתרון שמורגש באתרי הבנייה – לא רק בטבלאות.

לא כל עובד זר פותר את אותה בעיה

יש נקודה מקצועית שחייבים להבין: ענף הבנייה אינו מקשה אחת. יש הבדל עצום בין עובד שלד, טפסן, ברזלן, רצף, טייח, מפעיל ציוד, עובד גמרים או פועל כללי.

כאשר המדינה מביאה עובדים זרים, השאלה אינה רק כמה עובדים נכנסו, אלא אילו עובדים נכנסו. אם חסרים עובדים מקצועיים בשלד, תוספת של עובדים שאינם מתאימים לשלבים הקריטיים לא תפתור את צוואר הבקבוק. אם חסרים עובדים בגמרים, שלד מוכן יכול להישאר תקוע חודשים לפני מסירה.

במילים אחרות, המשבר אינו רק כמותי. הוא מקצועי. ולכן הפתרון צריך להיות מדויק יותר: התאמת כוח האדם לשלבי הבנייה, לאזורי הביקוש, לסוגי הפרויקטים ולצרכים של החברות המבצעות.

ההשפעה על רוכשי הדירות

לרוכשי הדירות, המשבר הזה מגיע בדרך כלל מאוחר מדי. הם מגלים אותו רק כשמתחילות הודעות על עיכובים, דחיות במסירה או שינויים בלוחות הזמנים.

אבל מי שקונה דירה היום צריך להבין שכוח האדם באתר הוא חלק מהסיכון של העסקה. לא מספיק לבדוק מפרט טכני, מחיר למטר או מיקום. צריך להבין גם מי החברה המבצעת, האם יש לה צוותים זמינים, האם האתר פעיל בקצב מלא, האם יש היסטוריה של עיכובים, והאם מדובר בפרויקט שנשען על קבלני משנה רבים.

בענף שבו המחסור בכוח אדם הפך לגורם מערכתי, גם רוכש פרטי צריך לחשוב כמו משקיע: לא רק כמה עולה הדירה, אלא מה הסיכוי שהיא תימסר בזמן.

למה זה לא ייפתר ביום אחד

גם אם המדינה תאשר הגדלת מכסות, וגם אם יגיעו עוד אלפי עובדים, השוק לא יחזור מיד לקצב רגיל. עובדים חדשים צריכים להיקלט, ללמוד נהלי בטיחות, להשתלב בצוותים, לעבוד תחת מנהלי עבודה, ולעבור עקומת למידה.

בנוסף, חברות ביצוע שנפגעו בשנתיים האחרונות לא תמיד יכולות להאיץ מיד. חלקן ספגו עלויות, חלקן האטו פעילות, חלקן איבדו עובדים מקצועיים, וחלקן הפכו זהירות יותר לפני כניסה לפרויקטים חדשים.

לכן, גם תוספת עובדים משמעותית ב-2026 לא בהכרח תייצר פתרון מלא כבר בטווח הקצר. היא יכולה לבלום הידרדרות, לשפר קצב, ולהחזיר ודאות מסוימת – אבל לא למחוק את הנזק שכבר נוצר.

המבחן האמיתי של שוק הדיור

שוק הדיור הישראלי נמדד פעמים רבות בכותרות על מחירי דירות, ריבית ומשכנתאות. אבל מאחורי המספרים הגדולים מסתתרת שאלה פשוטה בהרבה: האם המדינה מסוגלת לבנות מספיק דירות, בזמן סביר, במחיר שמאפשר לפרויקטים להיות כלכליים.

כיום, התשובה תלויה במידה רבה בפתרון משבר כוח האדם.

אם העובדים לא יגיעו בקצב הנדרש, ואם לא תהיה התאמה בין מספר העובדים לבין הצרכים האמיתיים של אתרי הבנייה, ישראל תמשיך לראות פער בין היתרים והתחלות בנייה לבין דירות שנמסרות בפועל. הפער הזה הוא בדיוק המקום שבו המחירים נשארים גבוהים, הקבלנים נזהרים, הדיירים מחכים, והרוכשים משלמים.

בדרום, הפער הזה אפילו מסוכן יותר. דווקא במקום שבו המדינה צריכה בנייה מהירה, חיזוק שכונות, התחדשות עירונית, ממ״דים ותוספת היצע אמיתית – כל עיכוב בכוח האדם הופך לחסם כפול: גם כלכלי וגם חברתי.

משבר העובדים הזרים בענף הבנייה הוא לא הערת שוליים. הוא אחד המפתחות המרכזיים להבנת מה שיקרה למחירי הדירות בשנים הקרובות.

The post הדירות מתייקרות עוד לפני שנבנו: משבר העובדים הזרים שמטלטל את ענף הבנייה appeared first on בילדאין.

הנתון המשמעותי ביותר אינו מספר הפרויקטים שאושרו – אלא אלו שלא מתקדמים.
מדובר בעשרות ומאות מתחמים שבהם קיימת תכנית סטטוטורית, לעיתים גם הסכמות דיירים, אך בפועל אין היתכנות כלכלית שמאפשרת יציאה לביצוע.

נקודת השבר – המעבר מסביבה של כסף זול למציאות של ריבית גבוהה

עד לפני כשנתיים, סביבת הריבית האפסית אפשרה ליזמים לבלוע סיכונים. מימון זול, ציפייה לעליית מחירים ויכולת למכור מראש חלק מהדירות – יצרו מודל שמסוגל לשאת גם פרויקטים גבוליים.

המציאות הזו השתנתה.

עליית הריבית הובילה לעלייה חדה בעלויות המימון, ובמקביל – להאטה בקצב המכירות. התוצאה היא פגיעה ישירה בתזרים, שהוא הבסיס לכל פרויקט פינוי-בינוי.

יוסי, שמאי מקרקעין המעורב בליווי פרויקטים מסביר כי ״פרויקט שפעם היה נסגר על רווח יזמי של 18%-20%, היום יורד לעיתים ל־10% ואף פחות. ברמות כאלה – יזמים פשוט לא נכנסים״.

הפער בין תכנון לביצוע הולך ומתרחב

אחת הבעיות המרכזיות שנוצרו היא פער הולך וגדל בין המערכת התכנונית לבין המציאות הכלכלית.

הרשויות ממשיכות לאשר תכניות, לעיתים תוך הגדלת זכויות בנייה כדי לשפר כדאיות, אך בפועל – השוק לא תמיד יודע לתרגם את זה לפרויקט בר-ביצוע.

בפריפריה, התופעה חריפה במיוחד: מחירי המכירה אינם מאפשרים כיסוי מלא של העלויות, גם לאחר הגדלת הצפיפות.

שינוי מדיניות – מעבר למתחמים גדולים

במקביל, המדינה מקדמת מעבר מפרויקטים נקודתיים למתחמי פינוי-בינוי רחבים, מתוך תפיסה שזהו המנוע המרכזי לייצור היצע משמעותי.

אלא שהמעבר הזה מייצר מורכבות נוספת:

• ריבוי בעלי זכויות
• צורך בתיאום בין בניינים שונים
• הליכים תכנוניים ארוכים יותר
• תלות גבוהה יותר בהחלטות רשות מקומית

ובמילים פשוטות: סיכון גבוה יותר לכל הצדדים.

הדיירים – בין ציפייה לשחיקה

עבור בעלי הדירות, מדובר בתהליך שמתארך מעבר לכל תחזית ריאלית.

השלב שבין חתימות ראשוניות לבין היתר בנייה הפך בשנים האחרונות לארוך במיוחד, ולעיתים נמשך 6–10 שנים ואף יותר. במהלך הזמן הזה משתנים תנאי השוק, מוחלפים יזמים ולעיתים אף נפתחות מחדש הסכמות שכבר הושגו.

עו”ד אבי מלכה המלווה דיירים בפרויקטים במרכז מציין כי ״הבעיה המרכזית היא ניהול ציפיות. דיירים נכנסים לתהליך מתוך הנחה שזה עניין של כמה שנים, ולא מבינים שהם נכנסים לפרויקט ארוך ומורכב מאוד״.

היזמים משנים אסטרטגיה

השינוי בשוק כבר ניכר גם בהתנהלות היזמים עצמם.

יותר חברות:

• מצמצמות כניסה לפרויקטים חדשים
• מתמקדות רק באזורים עם ביקוש גבוה
• בוחנות מחדש הסכמים קיימים
• דורשות התאמות בתכנון כדי לשפר רווחיות

התוצאה היא סלקטיביות גבוהה בהרבה – ופחות פרויקטים שמתקדמים בפועל.

הכדאיות לקבלן – ובדרום הפער גדול עוד יותר

הנקודה שרבים מהדיירים לא תמיד רואים היא שהפרויקט צריך להיות כדאי גם לקבלן או ליזם. פינוי-בינוי אינו מענק ציבורי, אלא עסקה כלכלית מורכבת שבה היזם נדרש לממן פינוי דיירים, שכירות חלופית, הריסה, תכנון, היטלים, מימון בנקאי ובנייה חדשה – עוד לפני שמכר את כל הדירות החדשות.

במרכז הארץ, מחירי המכירה הגבוהים מאפשרים לעיתים לספוג חלק מהסיכונים האלה. בדרום, לעומת זאת, הפער מורכב הרבה יותר. בערים שבהן מחיר הדירה החדשה נמוך משמעותית לעומת אזורי הביקוש, אותו פרויקט צריך להתמודד כמעט עם אותן עלויות בנייה, מימון ותכנון – אבל עם הכנסות נמוכות יותר ממכירת הדירות.

המשמעות היא שבדרום נדרש יחס גבוה יותר של דירות חדשות מול דירות קיימות כדי להפוך את הפרויקט לכדאי. כלומר, על כל דירה ישנה שמפנים, היזם צריך לקבל מספיק זכויות לבניית כמה דירות חדשות שיממנו את כל המהלך. כאשר הרשות המקומית או מוסדות התכנון מגבילים את הגובה, הצפיפות או היקף הזכויות, הפרויקט עלול להפוך ללא כלכלי גם אם הוא נכון תכנונית וחברתי.

זו אחת הסיבות לכך שדווקא באזורים שבהם הצורך במיגון, חידוש תשתיות ושדרוג שכונות ותיקות הוא גדול במיוחד – הפינוי-בינוי מתקשה להתקדם. מבחינת הדיירים זו הזדמנות לחיים בדירה חדשה ובטוחה יותר, אבל מבחינת הקבלן זו עסקה שחייבת לעמוד במספרים. אם אין רווח יזמי סביר, אין ליווי בנקאי, ואם אין ליווי בנקאי – אין פרויקט.

במובן הזה, הדרום מציף את הכשל הגדול של ההתחדשות העירונית בישראל: המדינה מבקשת להשתמש בפינוי-בינוי ככלי חברתי ותכנוני, אבל משאירה את המימוש שלו כמעט כולו על כתפי הכדאיות העסקית של היזם. כאשר השוק חזק – המודל עובד. כאשר המחירים נמוכים יותר והסיכון גבוה יותר – הוא נתקע.

הכדאיות לקבלן – ובדרום הפער גדול עוד יותר

הנקודה שרבים מהדיירים לא תמיד רואים היא שהפרויקט צריך להיות כדאי גם לקבלן או ליזם. פינוי-בינוי אינו מענק ציבורי, אלא עסקה כלכלית מורכבת שבה היזם נדרש לממן פינוי דיירים, שכירות חלופית, הריסה, תכנון, היטלים, מימון בנקאי ובנייה חדשה – עוד לפני שמכר את כל הדירות החדשות.

במרכז הארץ, מחירי המכירה הגבוהים מאפשרים לעיתים לספוג חלק מהסיכונים האלה. בדרום, לעומת זאת, הפער מורכב הרבה יותר. בערים שבהן מחיר הדירה החדשה נמוך משמעותית לעומת אזורי הביקוש, אותו פרויקט צריך להתמודד כמעט עם אותן עלויות בנייה, מימון ותכנון – אבל עם הכנסות נמוכות יותר ממכירת הדירות.

המשמעות היא שבדרום נדרש יחס גבוה יותר של דירות חדשות מול דירות קיימות כדי להפוך את הפרויקט לכדאי. כלומר, על כל דירה ישנה שמפנים, היזם צריך לקבל מספיק זכויות לבניית כמה דירות חדשות שיממנו את כל המהלך. כאשר הרשות המקומית או מוסדות התכנון מגבילים את הגובה, הצפיפות או היקף הזכויות, הפרויקט עלול להפוך ללא כלכלי גם אם הוא נכון תכנונית וחברתי.

זו אחת הסיבות לכך שדווקא באזורים שבהם הצורך במיגון, חידוש תשתיות ושדרוג שכונות ותיקות הוא גדול במיוחד – הפינוי-בינוי מתקשה להתקדם. מבחינת הדיירים זו הזדמנות לחיים בדירה חדשה ובטוחה יותר, אבל מבחינת הקבלן זו עסקה שחייבת לעמוד במספרים. אם אין רווח יזמי סביר, אין ליווי בנקאי, ואם אין ליווי בנקאי – אין פרויקט.

במובן הזה, הדרום מציף את הכשל הגדול של ההתחדשות העירונית בישראל: המדינה מבקשת להשתמש בפינוי-בינוי ככלי חברתי ותכנוני, אבל משאירה את המימוש שלו כמעט כולו על כתפי הכדאיות העסקית של היזם. כאשר השוק חזק – המודל עובד. כאשר המחירים נמוכים יותר והסיכון גבוה יותר – הוא נתקע.

ההשלכה הרחבה – לא רק התחדשות עירונית

למשבר בפינוי-בינוי יש משמעות רחבה בהרבה משדרוג בניינים ישנים.

מדובר באחד ממנועי ההיצע המרכזיים של שוק הדיור בישראל. כאשר הוא מאט – ההשפעה מחלחלת לכל השוק:

• קצב הבנייה נפגע
• היצע הדירות קטן
• הלחץ על המחירים נמשך

הפתרון אינו פשוט, והוא לא נמצא רק בתחום התכנון.

ללא התאמות במודל הכלכלי – בין אם דרך הגדלת זכויות, תמריצים ממשלתיים או שינוי מבני באופן המימון – חלק גדול מהפרויקטים יישארו במצב של קיפאון.

במילים אחרות: הפינוי-בינוי לא נעצר – אבל הוא כבר לא עובד באותם כללים.

The post המספרים כבר לא עובדים: מאות פרויקטי פינוי-בינוי נתקעים – והמשמעות רחבה הרבה יותר ממה שחושבים appeared first on בילדאין.