רשות מקרקעי ישראל סוגרת השבוע מכרז רחב היקף ל-7,390 יחידות דיור ב-12 מתחמים, כולם מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים. שדרות, אופקים וצפת מובילות את הרשימה, בזמן שבארבע הערים הגדולות לא נכלל אף מכרז חדש
רשות מקרקעי ישראל סוגרת השבוע מכרז רחב היקף ל-7,390 יחידות דיור ב-12 מתחמים ברחבי הארץ.
על הנייר מדובר בהיקף חריג, במיוחד בשנה שבה קצב שיווקי הקרקע היה איטי יחסית.
אבל מאחורי המספר הגדול מסתתרת בעיה לא פחות גדולה:
כל הקרקעות במכרז נמצאות מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים. אף מכרז לא משווק בארבע הערים הגדולות, ולא נכלל בו שיווק משמעותי בלב גוש דן.
המשמעות ברורה. המדינה ממשיכה לייצר מלאי תכנוני ושיווקי בפריפריה, אך מתקשה לשחרר קרקעות באזורי הביקוש שבהם המחסור בדירות מורגש בצורה החריפה ביותר.
שדרות, אופקים וצפת מובילות את המכרז
בין הערים הבולטות במכרז נמצאת שדרות, עם 2,686 יחידות דיור.
אחריה נמצאת אופקים, עם כ-1,500 יחידות דיור. בצפת כולל השיווק 618 יחידות דיור.
הנתונים האלה מציגים מגמה ברורה: המדינה מפנה חלק גדול משיווקי הקרקע לערים בפריפריה, בעיקר בדרום ובצפון. מצד אחד, מדובר במהלך שיכול לחזק ערים מתפתחות, להגדיל בהן היצע דיור ולייצר הזדמנות למשפחות צעירות.
מצד שני, כאשר השיווק מתרכז בפריפריה כמעט בלבד, הוא לא נותן מענה מלא למשבר ההיצע במרכז הארץ.
מכרז גדול, אבל לא במקום שבו הלחץ הכי גבוה
הבעיה אינה עצם השיווק בפריפריה. להפך, שדרות, אופקים, צפת וערים נוספות זקוקות להיצע דיור חדש, תשתיות, מוסדות ציבור ומנועי צמיחה.
הבעיה מתחילה כאשר השיווק בפריפריה מחליף כמעט לחלוטין שיווקי קרקע באזורי הביקוש. במקומות כמו תל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע, ובוודאי בגוש דן הרחב, המחסור בקרקע זמינה ממשיך ללחוץ על השוק.
לפי הנתונים שהוצגו, במרחב תל אביב נסגר מתחילת השנה מכרז אחד בלבד.
אם המגמה הזו תימשך, ההיצע במרכז יישאר מוגבל, והלחץ על המחירים באזורי הביקוש לא ייעלם.
למה זה חשוב לשוק הדירות?
שיווק קרקעות הוא אחד הכלים המרכזיים של המדינה להשפעה על שוק הדיור.
כאשר רמ״י משווקת קרקע, היא מייצרת בסיס לפרויקטים עתידיים, להיתרי בנייה ולדירות חדשות.
אבל מיקום הקרקע חשוב לא פחות ממספר יחידות הדיור. 7,390 דירות בפריפריה יכולות לחזק ערים מחוץ למרכז, אך הן לא מחליפות שיווק של דירות באזור שבו רוב הביקוש הכלכלי והתעסוקתי נמצא.
משפחה שעובדת בגוש דן לא תמיד תוכל לעבור לשדרות או לצפת.
יזם שמחפש קצב מכירות מהיר במרכז לא בהכרח יראה באופקים תחליף.
לכן, השאלה אינה רק כמה דירות המדינה משווקת, אלא איפה היא משווקת אותן.
הפריפריה צריכה שיווק, אבל גם ביקוש ותשתיות
בערי הפריפריה, שיווק קרקעות בהיקפים גדולים יכול להיות מנוע צמיחה משמעותי.
אבל כדי שהשיווק יצליח, המדינה חייבת לחבר אותו לתשתיות, תחבורה, תעסוקה, חינוך ושירותים עירוניים.
בלי זה, מכרזים גדולים עלולים להיתקל בקשיים. יזמים יבחנו את קצב המכירות, את כוח הקנייה המקומי, את הוצאות הפיתוח ואת רמת הביקוש האמיתית. אם המספרים לא יעבדו, חלק מהמכרזים עלולים להסתיים ללא הצעות או עם ביקוש חלש.
בשנה האחרונה כבר ראינו כמה דוגמאות למכרזים בפריפריה ובדרום שלא הצליחו למשוך יזמים. לכן, שיווק גדול הוא רק שלב ראשון. המבחן האמיתי מגיע כאשר היזמים צריכים להגיש הצעות וכאשר הרוכשים צריכים להגיע למשרדי המכירות.
העובדה ששדרות ואופקים מובילות את המכרז הנוכחי מחזקת את המגמה של העברת משקל לשיווקי קרקע בדרום. מדובר בשתי ערים שעברו בשנים האחרונות תנופת פיתוח, אך גם התמודדו עם אתגרים ביטחוניים, תשתיתיים וכלכליים.
שיווק של אלפי יחידות דיור יכול להגדיל את ההיצע ולחזק את הערים, אך הוא גם מחייב השקעה מקבילה בתעסוקה ובחיבוריות. בלי רכבת יעילה, כבישים מתאימים, מוסדות ציבור ושירותים עירוניים, תוספת דירות לבדה לא תספיק.
עבור הדרום, השאלה הגדולה היא האם המדינה מתכננת רק דירות, או גם ערים מתפקדות.
רמ״י ברקע ניהולי מורכב
המכרז הגדול מגיע בזמן שרמ״י מתמודדת עם מציאות ניהולית מורכבת. הרשות אחראית על אחד המנופים החשובים ביותר בשוק הדיור: שיווק קרקעות המדינה.
כאשר הרשות פועלת ללא יציבות ניהולית מלאה, הדבר עלול להשפיע על קצב קבלת ההחלטות, על סדרי העדיפויות ועל היכולת לקדם שיווקים מורכבים באזורי ביקוש.
בפועל, שיווק קרקעות במרכז דורש פתרון של חסמים קשים יותר: קרקעות יקרות, התנגדויות, תשתיות עמוסות, פינוי שימושים קיימים ומורכבות תכנונית גבוהה. לכן, דווקא שם המדינה צריכה רשות חזקה, יציבה וממוקדת ביצוע.
המספר הגדול לא פותר את השאלה הגדולה
מכרז של 7,390 יחידות דיור נשמע כמו בשורה. אבל אם כל השיווק נמצא מחוץ לאזורי הביקוש, הוא לא בהכרח משנה את תמונת המחסור במרכז.
המדינה יכולה להציג מספרים גבוהים, אבל הציבור מרגיש את השוק במקום שבו הוא מחפש דירה. אם רוב מקומות העבודה, מוקדי התעסוקה והביקוש נמצאים במרכז, שיווק בפריפריה לא יפתור לבדו את הלחץ.
הדרך הנכונה צריכה לשלב בין שני כיוונים: שיווק משמעותי בפריפריה לצד שיווק עקבי ואמיתי באזורי ביקוש. רק שילוב כזה יכול גם לחזק את הצפון והדרום וגם לצנן את הלחץ במרכז.
מכרזי רמ״י בפריפריה
כמה יחידות דיור כוללים המכרזים?
המכרזים כוללים 7,390 יחידות דיור ב-12 מתחמים.
איפה נמצאות הקרקעות?
לפי הנתונים, כל הקרקעות נמצאות מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים.
אילו ערים מובילות את הרשימה?
שדרות מובילה עם 2,686 יחידות דיור, אופקים עם כ-1,500 יחידות דיור וצפת עם 618 יחידות דיור.
האם יש מכרזים בארבע הערים הגדולות?
לפי הנתונים שנמסרו, במכרז הנוכחי לא נכלל אף מכרז בארבע הערים הגדולות.
למה זה משמעותי?
כי שיווק דירות בפריפריה יכול לחזק ערים מתפתחות, אך הוא לא פותר לבדו את המחסור באזורי הביקוש.
מה הסיכון במכרזים כאלה?
אם המדינה לא תחבר את שיווקי הקרקע לתעסוקה, תשתיות ותחבורה, יזמים עלולים להיזהר ורוכשים עלולים להעדיף אזורים אחרים.
מה צריך לקרות עכשיו?
רמ״י והמדינה צריכות לשלב בין שיווקי קרקע בפריפריה לבין הגדלת שיווקים באזורי הביקוש, לצד השקעה בתשתיות ובתחבורה.
שיווק גדול, אבל לא מספיק
המכרז הנוכחי של רמ״י מציג מספר גדול וחשוב. 7,390 יחידות דיור אינן עניין שולי, במיוחד בתקופה שבה שוק הדיור זקוק להגדלת היצע.
אבל השאלה החשובה אינה רק כמה דירות המדינה משווקת. השאלה היא איפה הן נמצאות, מי יקנה אותן, האם יזמים ייגשו למכרזים, והאם הערים שקולטות את הדירות יקבלו גם תשתיות, תעסוקה ושירותים.
הפריפריה חייבת להיבנות. אבל אם המרכז יישאר בלי קרקעות חדשות, משבר ההיצע באזורי הביקוש ימשיך ללוות את שוק הדיור הישראלי גם בשנים הבאות.
