פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב איסלנד 1-7 בשכונת קריית מנחם בירושלים מתקדם שלב משמעותי: החברות אורון נדל״ן ומידר הגיעו לרוב הדרוש מבין בעלי הדירות במתחם.

השלמת הרוב הדרוש מאפשרת לחברות להמשיך בקידום הפרויקט, שמתקדם במקביל גם במסלול התכנוני לאחר פתיחת תיק תב״ע. בשלב זה מדובר עדיין בפרויקט שנדרש להשלים הליכי תכנון ואישור לפני ביצוע בשטח.

במסגרת הפרויקט צפוי פינוי של 84 יחידות דיור קיימות. במקומן מתכננות החברות להקים כ-400 יחידות דיור חדשות. התכנון כולל בנייה לגובה של כ-40 קומות, בכפוף לאישור מוסדות התכנון.

תוספת של 34 מ״ר לדיירים

על פי המתווה שהוצג לבעלי הדירות, הדיירים הקיימים צפויים לקבל תוספת של 34 מ״ר לדירתם, לצד מרפסת, מחסן וחניה.

התכנון כולל מגוון רחב של דירות, מדירות 2 חדרים ועד דירות 6 חדרים, וכן דירות מיוחדות. המהלך נועד לחדש את המתחם הוותיק ולהתאים אותו לצורכי המגורים של הדורות הבאים.

את בעלי הדירות בפרויקט מייצגים משרד עורכי הדין הרטבי בורנשטיין בסון, משרד עורכי הדין וינשטיין וולפסון ועו״ד אייל שליו.

שכונה ותיקה שעוברת שינוי

קריית מנחם היא אחת השכונות הוותיקות בדרום-מערב ירושלים. השכונה הוקמה בסוף שנות ה-50, וחלקים נרחבים ממנה מאופיינים בבנייה צפופה ובמבני שיכון ותיקים.

בשנים האחרונות מקדמים בשכונה מתחמי התחדשות עירונית רבים. המטרה היא להחליף מבנים ישנים, לשדרג את התשתיות, להוסיף דירות חדשות ולשפר את סביבת המגורים.

פרויקט איסלנד 1-7 משתלב במגמה הזו. אם יאושר וייצא לביצוע, הוא צפוי לשנות את פני אחד הרחובות הוותיקים בשכונה.

רחוב עם היסטוריה ירושלמית

רחוב איסלנד אינו עוד רחוב שכונתי. לפי הקומוניקט, הרחוב נחנך בשנת 1966 במהלך ביקורו בישראל של נשיא איסלנד דאז, אאוסגייר אאוסגיירסון. בטקס השתתפו גם נשיא המדינה זלמן שזר וראש עיריית ירושלים טדי קולק.

כעת, כמעט 60 שנה לאחר חנוכתו, הרחוב עומד בפני פרק חדש. מבני המגורים הישנים צפויים להתחלף במתחם מודרני, עם דירות חדשות, מיגון, תשתיות משופרות ונגישות טובה יותר.

נגישות לרכבת הקלה ולמוקדי שירות

המתחם נהנה מנגישות לתחבורה ציבורית ולרכבת הקלה, לצד קרבה למוקדי מסחר, מוסדות חינוך ושטחים פתוחים.

המיקום מעניק לפרויקט יתרון משמעותי. הוא משלב בין חיבור למוקדים מרכזיים בעיר לבין סביבת מגורים שכונתית בדרום-מערב ירושלים.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, הנגישות לתחבורה ציבורית הופכת לשיקול מרכזי. היא מאפשרת להוסיף יחידות דיור בלי להעמיס את כל התנועה על הרכב הפרטי בלבד.

מידר: ״אמון בעלי הדירות מאפשר להתקדם״

זאב גרינברג, סמנכ״ל ובעלים בחברת מידר, אמר כי השגת הרוב הדרוש מבטאת את אמון בעלי הדירות ומאפשרת לפרויקט להתקדם שלב נוסף בדרך למימושו.

לדבריו: ״קריית מנחם היא שכונה ותיקה שנמצאת כיום בתהליך שינוי משמעותי, ופרויקט בסדר גודל כזה מאפשר לא רק להחליף בניינים ישנים בחדשים, אלא לחדש מתחם שלם ולהתאים אותו לצרכים של הדורות הבאים״.

גרינברג הוסיף כי שילוב של דירות חדשות וממוגנות, תשתיות מתקדמות ונגישות טובה יותר יכול לייצר שינוי משמעותי באיכות החיים של התושבים ולחזק את השכונה לשנים הבאות.

אורון נדל״ן: ״התחדשות מקבלת משנה חשיבות״

סימה מאור, סמנכ״לית התחדשות עירונית באורון נדל״ן, אמרה כי ההגעה לרוב הדרוש היא אבן דרך משמעותית שמאפשרת להתקדם בקידום התכנון וההליכים הסטטוטוריים.

לדבריה: ״בקריית מנחם קיימים מבני מגורים ותיקים רבים, וההתחדשות שלהם מקבלת היום משנה חשיבות, במיוחד לנוכח הצורך במיגון וביצירת סביבת מגורים בטוחה יותר״.

למרות ההתקדמות מול בעלי הדירות, חשוב להדגיש כי הפרויקט עדיין נמצא בשלבי קידום. פתיחת תיק תב״ע והגעה לרוב הדרוש הן אבני דרך חשובות, אך הן אינן שקולות להיתר בנייה או לתחילת עבודות.

מאור הוסיפה כי לצד ההיבט הביטחוני, הפרויקט הוא חלק מתהליך רחב שיכול לשפר את התשתיות, את המרחב הציבורי ואת איכות החיים בשכונה כולה.

עדיין לפני אישור סופי

הפרויקט יצטרך להשלים הליכי תכנון, לקבל את אישורי מוסדות התכנון ולעמוד בדרישות התכנוניות לפני שיוכל להגיע לשלב ביצוע.

פרק חדש לרחוב ותיק

רחוב איסלנד בקריית מנחם נושא איתו סיפור ירושלמי ותיק, שהחל לפני כמעט 60 שנה. כעת הוא עשוי להפוך לחלק מתנופת ההתחדשות העירונית בדרום-מערב ירושלים.

ההגעה לרוב הדרוש מקרבת את הפרויקט של אורון נדל״ן ומידר לשלב הבא, אך הדרך למימוש עדיין תלויה בהליכי התכנון והאישור.

אם הפרויקט יאושר וייצא לפועל, הוא יחליף מבני שיכון ותיקים במתחם מגורים חדש, ממוגן ומודרני, וישתלב בשינוי הרחב שעוברת קריית מנחם בשנים האחרונות.

The post הרחוב ההיסטורי בירושלים בדרך למהפך: 84 דירות יהפכו לכ-400 appeared first on בילדאין.

שינוי משמעותי בענף ההתחדשות העירונית: משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמו מתווה חדש שמאפשר ליזמים ולבעלי דירות להסכים על תמורות דיפרנציאליות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38.

המשמעות פשוטה: לא כל הדיירים חייבים לקבל אותה תמורה בדיוק. יזם יוכל להציע לדיירים תמורות שונות, כל עוד קיימת הצדקה עניינית, שקיפות מול יתר בעלי הדירות והסכמה במסגרת ההסכמים.

בענף רואים במהלך ניסיון להכניס סדר לשאלה שהפכה רגישה במיוחד בחודשים האחרונים: האם מודל של תמורה אחידה באמת מייצר שוויון, או דווקא פוגע בבעלי דירות שמגיעים לפרויקט עם נכס בעל מאפיינים שונים.

למה המדינה משנה את הכללים?

במשך שנים, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית נשענו על עיקרון פשוט: כל הדיירים מקבלים תוספת דומה, בדרך כלל תוספת שטח, ממ״ד, מרפסת, חניה ולעיתים מחסן.

המודל הזה היה נוח להסבר ולניהול. הוא הפחית מחלוקות בין דיירים ונתן ליזמים דרך פשוטה לקדם חתימות.

אבל המציאות מורכבת יותר. לא כל הדירות זהות. יש דירות גדולות יותר, דירות קטנות יותר, דירות חזית, דירות עורפיות, דירות עם הצמדות, דירות בקומות שונות ודירות עם שווי שונה. כאשר כולם מקבלים אותה תוספת, לא תמיד מתקבל שוויון כלכלי אמיתי.

הדיון התחדד לאחר פסק דין של בית המשפט המחוזי בעניין קרן אור, שהעלה שאלות על השפעת התמורה השונה או האחידה על עקרון השוויון בין בעלי הדירות. גם גורמים מקצועיים בענף הצביעו לאחרונה על המעבר ממודל תמורה אחידה למודל גמיש יותר כאחד הנושאים המרכזיים בהתחדשות עירונית.

מהן תמורות דיפרנציאליות?

תמורות דיפרנציאליות הן תמורות שונות שניתנות לבעלי דירות שונים באותו פרויקט, בהתאם למאפייני הדירה הקיימת או להסכמות בין הצדדים.

ההבדלים יכולים להופיע בכמה דרכים: דירה חדשה גדולה יותר, מיקום טוב יותר בבניין, קומה גבוהה יותר, מפרט משודרג, חניה נוספת, מחסן, או פתרון אחר בעל ערך כלכלי.

גם כיום, המדריך הרשמי לדיירים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציג מגוון חלופות תמורה אפשריות בפרויקטי פינוי-בינוי, ובהן דירה גדולה יותר, דירה קטנה יותר בתוספת יתרת שווי בכסף, שתי דירות קטנות או דירה מחוץ למתחם.

המתווה החדש מבקש לקחת את המציאות הזו צעד קדימה, ולהסדיר אותה בצורה ברורה יותר.

היתרון: יותר צדק כלכלי

היתרון המרכזי של המהלך הוא התאמה טובה יותר בין שווי הדירה הקיימת לבין התמורה החדשה.

בעל דירה גדולה עם הצמדות, לדוגמה, לא בהכרח נמצא באותו מצב כמו בעל דירה קטנה ללא הצמדות. אם שניהם מקבלים אותה תוספת בדיוק, אחד מהם עשוי להרגיש שהפרויקט פוגע בו יחסית.

מודל דיפרנציאלי מאפשר ליזם ולדיירים לבנות מנגנון מדויק יותר. במקום להסתפק בתוספת אחידה במטרים, ניתן לבחון את השווי, המיקום, ההצמדות והמאפיינים הקנייניים של כל דירה.

במקרים מסוימים, גמישות כזו יכולה גם לקדם פרויקטים שנתקעו בגלל מחלוקות בין בעלי דירות.

הסיכון: קנאה, לחץ וחוסר אמון

לצד היתרונות, המהלך עלול לפתוח חזית חדשה בין דיירים.

כאשר דייר אחד מקבל יותר מדייר אחר, גם אם קיימת לכך הצדקה, יתר בעלי הדירות עלולים להרגיש שקיפחו אותם. בפרויקטים שבהם האמון בין הדיירים ליזם נמוך, תמורות שונות יכולות להפוך למוקד סכסוך.

לכן חובת השקיפות הופכת לרכיב קריטי. אם יזם מעניק לדייר מסוים תמורה שונה מהותית, עליו לחשוף זאת בפני יתר בעלי הדירות בהתאם לכללים. המדריך הרשמי של הרשות להתחדשות עירונית מפנה גם לחובת השקיפות הקבועה בחוק פינוי ובינוי.

בלי שקיפות, עסקה עלולה להיפגע ואף להוביל לטענות משפטיות מצד דיירים אחרים.

מה זה אומר ליזמים?

עבור יזמים, המתווה החדש נותן יותר גמישות במשא ומתן. יזם יוכל לפתור התנגדויות נקודתיות, להתאים תמורה לדירה בעלת מאפיינים חריגים ולבנות מודל כלכלי מדויק יותר.

אבל הגמישות הזו מגיעה עם אחריות. יזם לא יוכל לחלק הטבות מאחורי הקלעים בלי לחשוף אותן. הוא יצטרך להסביר למה דייר אחד מקבל תמורה שונה, להציג נימוק ענייני ולוודא שההסכם לא פוגע בעקרון השוויון.

בפועל, היזמים יצטרכו לעבוד צמוד יותר עם עורכי הדין, השמאים ונציגויות הדיירים.

מה זה אומר לדיירים?

עבור בעלי דירות, השינוי מחייב ערנות גבוהה יותר.

דיירים לא צריכים לבדוק רק מה הם מקבלים, אלא גם מה מקבלים בעלי הדירות האחרים במתחם. אם קיימות תמורות שונות, חשוב להבין מדוע הן ניתנות, האם הן מוצדקות, והאם הן משפיעות על יתר בעלי הדירות.

נציגות הדיירים ועורך הדין המייצג יצטרכו לבחון את מנגנון התמורות כבר בתחילת הדרך. ככל שההסכם יהיה ברור ושקוף יותר, כך יקטן הסיכון למחלוקות בהמשך.

לא כל הבדל הוא אפליה

חשוב להבהיר: תמורה שונה אינה בהכרח אפליה.

אם דירה אחת גדולה משמעותית מדירה אחרת, או אם לדירה מסוימת יש הצמדות בעלות ערך, ייתכן שתמורה שונה דווקא תייצר שוויון אמיתי יותר.

הבעיה מתחילה כאשר יזם מעניק תמורה עודפת בלי הסבר, בלי שקיפות או כדי לשבור התנגדות של דייר מסוים. במקרה כזה, יתר הדיירים עלולים לטעון שהפרויקט פגע בהם.

הקו החדש שהמדינה מנסה לשרטט הוא פשוט: אפשר לתת תמורה שונה, אבל צריך לעשות זאת בגלוי, בהיגיון ובמסגרת כללים ברורים.

השפעה על פרויקטים בבאר שבע ובפריפריה

המתווה עשוי להשפיע גם על ערים כמו באר שבע, דימונה, אשקלון, קריית גת ושדרות, שבהן מקדמים יותר ויותר מתחמי פינוי-בינוי.

בפריפריה, הכדאיות הכלכלית מורכבת יותר. יזמים צריכים לעיתים מכפילי בנייה גבוהים, קרקע משלימה או תכנון גמיש כדי להוציא פרויקט לדרך. מנגנון תמורות דיפרנציאלי יכול לעזור במקרים שבהם מבנה הזכויות במתחם אינו אחיד.

מצד שני, דווקא במתחמים גדולים עם מאות דיירים, שקיפות הופכת לחשובה הרבה יותר. בלי ניהול נכון, פערי תמורות עלולים לפגוע באמון הדיירים ולעכב חתימות.

שאלות ותשובות על תמורות דיפרנציאליות

מהן תמורות דיפרנציאליות בהתחדשות עירונית?
אלה תמורות שונות שמקבלים בעלי דירות שונים בפרויקט, בהתאם למאפייני הדירה, השווי, ההצמדות, המיקום או הסכמות מיוחדות.

האם זה אומר שכל דייר יקבל משהו אחר?
לא בהכרח. היזם והדיירים יכולים עדיין להסכים על תמורה אחידה. המתווה מאפשר גמישות, אך לא מחייב שונות בין כל הדיירים.

למה בכלל צריך תמורות שונות?
כי לא כל הדירות זהות. דירה גדולה, דירה עם הצמדות או דירה במיקום טוב יותר עשויה להצדיק תמורה אחרת.

האם יזם יכול לתת לדייר מסוים יותר בלי לספר לאחרים?
לא. כאשר מדובר בתמורה שונה מהותית, חובת השקיפות מחייבת גילוי מול יתר בעלי הדירות.

מה עלול לקרות אם אין שקיפות?
חוסר שקיפות עלול להוביל לטענות מצד דיירים אחרים, לפגיעה באמון ואף לסיכון משפטי לעסקה.

האם הכללים החדשים מחליפים עורך דין דיירים?
לא. להפך. השינוי מחזק את החשיבות של ייצוג משפטי מקצועי ונציגות דיירים פעילה.

השוויון החדש: לא אותו דבר לכולם, אלא הוגן לכולם

המתווה החדש מסמן שינוי תפיסתי בענף ההתחדשות העירונית. המדינה כבר לא מתייחסת לתמורה אחידה כפתרון היחיד. במקום זאת, היא מאפשרת לבעלי הדירות וליזמים לבנות מנגנון שמכיר בהבדלים בין הדירות.

אם היזמים והדיירים ינהלו את השינוי נכון, הוא יכול להפוך פרויקטים ליותר הוגנים, יותר מדויקים ויותר ישימים.

אבל אם השוק ינצל את הגמישות כדי לחלק הטבות נסתרות, המהלך עלול ליצור סכסוכים חדשים.

לכן המפתח להצלחה הוא לא רק תמורה דיפרנציאלית. המפתח הוא שקיפות מלאה, נימוק מקצועי והסכמה רחבה של בעלי הדירות.

The post הדירה שלכם לא כמו של השכן? השינוי החדש בהתחדשות עירונית appeared first on בילדאין.

ההתחדשות העירונית בפריפריה ממשיכה להיתקע, גם כאשר המדינה מקצה תקציבים ייעודיים לרשויות המקומיות. דוח מבקר המדינה מציג תמונה מטרידה: הכסף קיים, ההסכמים נחתמים, התוכניות מתקדמות על הנייר – אבל בשטח פרויקטים רבים עדיין לא מגיעים לביצוע.

הבעיה המרכזית אינה רק מחסור בתקציב. הדוח מצביע על כשל עמוק יותר: רשויות מתקשות לממן תשתיות מראש, לא תמיד יודעות להעריך את העלות האמיתית של הפרויקטים, ובחלק מהמקומות חסרה מנהלת עירונית שתוביל את התהליך מול דיירים, יזמים ומוסדות התכנון.

התוצאה ברורה: בזמן שערי המרכז ותל אביב ממשיכות למשוך את רוב המיזמים, ערים בפריפריה נשארות מאחור. דווקא במקומות שבהם המבנים ישנים יותר, הסיכון הביטחוני גבוה יותר ולעיתים גם הסיכון לרעידות אדמה משמעותי יותר, ההתחדשות העירונית מתקדמת לאט מדי.

רק שליש מהתקציב נוצל בפועל

אחד הנתונים הבולטים בדוח עוסק בהסכמי המסגרת להתחדשות עירונית. מדובר בהסכמים שבמסגרתם המדינה מסייעת לרשויות לממן תשתיות הנדרשות לקידום פרויקטי פינוי-בינוי.

המטרה פשוטה: להפוך פרויקטים מורכבים לכלכליים יותר ולאפשר לרשויות לקלוט תוספת משמעותית של דירות. בפועל, לפי הנתונים שפורסמו, הרשויות ניצלו רק חלק קטן מהתקציבים שהמדינה העמידה לרשותן.

המשמעות קשה. כאשר רשות לא מנצלת תקציב לתשתיות, היא מתקשה לקדם כבישים, ניקוז, מוסדות ציבור, גנים, מבני חינוך ופתרונות תחבורה. בלי התשתיות האלה, גם פרויקט שיש לו תכנון מאושר יכול להישאר תקוע.

הרשויות מתקשות לשלם לפני שהמדינה מחזירה כסף

החסם המרכזי אינו רק בירוקרטי. רשויות מקומיות רבות טוענות לקושי תזרימי. הן צריכות לממן מראש תשתיות יקרות, ורק לאחר מכן לקבל את המימון מהמדינה.

עבור עיר חזקה עם תקציב רחב, זה אתגר שניתן לנהל. עבור רשות חלשה או בינונית בפריפריה, זה יכול לעצור פרויקט שלם.

במילים פשוטות: המדינה מציעה סיוע, אבל הרשויות צריכות להביא כסף מהבית לפני שהן רואות את ההחזר. לא כל רשות יכולה לעמוד בזה.

זהו אחד ההסברים המרכזיים לפער בין תוכניות מאושרות לבין טרקטורים בשטח.

המרכז מתקדם, הפריפריה מחכה

דוח המבקר מציג גם את הפער הגיאוגרפי. רוב מיזמי ההתחדשות העירונית מתרכזים במחוזות תל אביב והמרכז. שם ערכי הקרקע גבוהים יותר, היזמים רואים כדאיות כלכלית ברורה יותר, והבנקים מוכנים ללוות פרויקטים בקלות יחסית.

בפריפריה התמונה שונה. מחירי הדירות נמוכים יותר, עלויות הבנייה לא יורדות באותו יחס, ולעיתים היזם צריך לקבל מכפיל גבוה מאוד כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. כאשר מוסיפים לכך תשתיות חסרות, תהליכי רישוי ארוכים וחוסר ודאות, התוצאה היא עיכוב.

לכן התחדשות עירונית בפריפריה לא יכולה להישען רק על כוחות השוק. אם המדינה רוצה לראות פינוי-בינוי בבית שאן, טבריה, קריית שמונה, צפת, באר שבע, דימונה או ירוחם, היא חייבת לבנות מודל אחר.

למה זה חשוב במיוחד אחרי המלחמה?

המלחמה הדגישה את הצורך במבנים בטוחים יותר. אלפי דיירים בישראל עדיין גרים בבניינים ישנים ללא ממ״דים, ללא מעליות, עם תשתיות ישנות ולעיתים עם בעיות בטיחות.

במרכז הארץ, השוק יודע לעיתים לייצר את הפתרון בעצמו. בפריפריה, המדינה חייבת להתערב בצורה עמוקה יותר.

התחדשות עירונית אינה רק עסקת נדל״ן. היא גם כלי לחיזוק ביטחוני, חברתי וכלכלי. היא מוסיפה ממ״דים, משפרת תשתיות, מחזקת מרכזי ערים ומאפשרת למשפחות להישאר בשכונות ותיקות במקום לעבור לשוליים.

כאשר פרויקט מתעכב במשך שנים, הדיירים משלמים את המחיר. הם ממשיכים לחיות בבניינים ישנים, בלי פתרון מיגון ראוי ובלי ודאות לגבי העתיד.

מנהלת עירונית יכולה לעשות את ההבדל

עוד נתון משמעותי נוגע למנהלות ההתחדשות העירונית. רשות שמפעילה מנהלת מקצועית יודעת ללוות דיירים, לקדם תוכניות, לפתור חסמים מול יזמים ולתאם בין אגפי העירייה.

כאשר אין מנהלת, הדיירים נשארים פעמים רבות לבד מול יזמים, עורכי דין, מארגנים ושמועות. גם העירייה מתקשה לייצר מדיניות ברורה, והפרויקטים מתקדמים לאט יותר.

מנהלת טובה אינה מבטיחה ביצוע מיידי, אבל היא מייצרת סדר. היא מסבירה לדיירים מה הזכויות שלהם, עוזרת לרשות לקבוע סדרי עדיפויות ומפחיתה את הסיכון לפרויקטים שלא יבשילו.

בפריפריה, שבה הכדאיות הכלכלית חלשה יותר, מנהלת עירונית חשובה אפילו יותר.

קרקע משלימה אינה פתרון קסם

אחד הכלים שהמדינה מנסה לקדם בפריפריה הוא קרקע משלימה. הרעיון ברור: אם פרויקט פינוי-בינוי אינו כלכלי בתוך השכונה הוותיקה, היזם יקבל זכויות נוספות בקרקע אחרת, וכך יוכל לאזן את הפרויקט.

אבל גם כאן המציאות מורכבת. קרקע משלימה עובדת רק אם היא זמינה, מתוכננת, אטרקטיבית וניתנת לשיווק. אם הקרקע רחוקה, לא מבוקשת או דורשת הוצאות פיתוח גבוהות, היא לא באמת פותרת את הבעיה.

במילים אחרות, המדינה לא יכולה רק להכריז על קרקע משלימה. היא צריכה לוודא שהקרקע מייצרת ערך אמיתי.

הדוגמאות שממחישות את הכשל

הדוח מציג גם פרויקטים שנמרחים שנים ארוכות. בחלק מהמקרים תוכניות ממתינות להיתרים. במקרים אחרים שומות קרקע משלימה מתעכבות. יש גם מתחמים שבהם התנגדויות והליכים משפטיים עוצרים את ההתקדמות.

אלה לא מקרים חריגים. הם משקפים בעיה מבנית.

פינוי-בינוי הוא תהליך מורכב: צריך דיירים, יזם, תכנון, כדאיות כלכלית, תשתיות, היתרים, ליווי בנקאי ופינוי בפועל. אם חוליה אחת נתקעת, כל השרשרת נעצרת.

לכן המדינה לא יכולה למדוד הצלחה רק לפי מספר תוכניות שאושרו. המדד האמיתי צריך להיות כמה פרויקטים הגיעו להריסה, בנייה ואכלוס.

מה המדינה צריכה לעשות אחרת?

הפתרון צריך להיות מעשי יותר. המדינה צריכה להעביר לרשויות מנגנון מימון שלא דורש מהן לשלם סכומים גדולים מראש. בנוסף, היא צריכה לחזק מנהלות עירוניות, לזרז שומות קרקע משלימה, לקבוע לוחות זמנים מחייבים ולמקד מאמץ בערים שבהן הסיכון הביטחוני והמבני גבוה במיוחד.

צריך גם להפריד בין מרכז לפריפריה. מה שעובד ברמת גן או בת ים לא בהכרח יעבוד בקריית שמונה, טבריה או באר שבע. בפריפריה נדרש מודל עם מענקים, קרקע משלימה, ודאות תכנונית ותמיכה ממשלתית ישירה.

אם המדינה תמשיך להניח שהשוק הפרטי יפתור הכול, הפערים ימשיכו לגדול.

שאלות ותשובות על התחדשות עירונית בפריפריה

מה הבעיה המרכזית בהתחדשות עירונית בפריפריה?
הבעיה המרכזית היא חוסר כדאיות כלכלית. מחירי הדירות נמוכים יותר, אך עלויות הבנייה והתשתיות גבוהות. לכן יזמים רבים מתקשים לקדם פרויקטים בלי סיוע ממשלתי.

מהם הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית?
אלה הסכמים בין המדינה לרשויות מקומיות, שנועדו לסייע במימון תשתיות הנדרשות לפרויקטי פינוי-בינוי.

למה הרשויות לא מנצלות את כל התקציב?
רשויות רבות מתקשות לממן תשתיות מראש. בנוסף, חלקן מתקשות להעריך את עלות התשתיות האמיתית בזמן החתימה על ההסכם.

למה רוב הפרויקטים מתקדמים במרכז?
במרכז ערכי הקרקע גבוהים יותר, ולכן פרויקטים רבים כלכליים יותר ליזמים. בפריפריה נדרש לעיתים סיוע ממשלתי כדי להפוך את הפרויקט לכדאי.

מהי מנהלת התחדשות עירונית?
מנהלת היא גוף עירוני שמלווה דיירים, יזמים והרשות המקומית. היא מסייעת בקידום פרויקטים, בהסברה ובפתרון חסמים.

מהי קרקע משלימה?
קרקע משלימה היא קרקע נוספת שהמדינה מקצה ליזם כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי-בינוי שאינו רווחי מספיק בפני עצמו.

לא מספיק להקצות כסף. צריך לדעת להזיז אותו

דוח מבקר המדינה מציב מראה מול מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. המדינה כבר מבינה שצריך לחדש שכונות ותיקות. היא גם מקצה לכך תקציבים. אבל בין החלטת ממשלה לבין בניין חדש עומדת מערכת שלמה של חסמים.

הבעיה אינה רק כמה כסף המדינה מקצה. הבעיה היא האם הכסף מגיע בזמן, האם הרשויות יודעות להשתמש בו, והאם הדיירים רואים שינוי אמיתי בשטח.

התחדשות עירונית בפריפריה לא תתקדם באמצעות כותרות בלבד. היא דורשת מימון זמין, ניהול מקצועי, תכנון מהיר, קרקע משלימה שעובדת ומעורבות ממשלתית עמוקה יותר.

עד שזה יקרה, הכסף ימשיך להמתין בתקציבים, והבניינים הישנים ימשיכו להמתין לדחפורים.

The post הכסף מחכה, הבניינים מתיישנים: הכשל שמעכב את ההתחדשות העירונית appeared first on בילדאין.

תוכנית התחדשות עירונית בשכונה ה׳ בבאר שבע קיבלה תוקף: הוועדה המקומית אישרה את פרויקט מתחם דרך שמשון פינת המשחררים, לאחר שלא הוגשו לו התנגדויות.

מדובר בתוכנית של חברת משכן ובניין, הכוללת הריסה של שלושה מבני מגורים ישנים בני 3-4 קומות על עמודים. במבנים הקיימים יש כיום 42 יחידות דיור, לצד מבנה מסחרי. במקומם ייבנו 255 יחידות דיור חדשות.

התוכנית הומלצה להפקדה על ידי עיריית באר שבע כבר בדצמבר 2024. לאחר תיקון הערות לשכת התכנון המחוזית, ולאחר שלא הוגשו התנגדויות, היא אושרה למתן תוקף בישיבת הוועדה המקומית האחרונה.

מה כולל הפרויקט בשכונה ה׳?

מתחם שמשון-המשחררים משתרע על שטח של כ-14 דונם בשכונה ה׳ בבאר שבע. במסגרת הפרויקט ייהרסו המבנים הישנים, ובמקומם יוקם מתחם מגורים חדש.

התוכנית כוללת בינוי מרקמי של עד 10 קומות, לצד שני מגדלים בגובה של עד 24 קומות. בנוסף, תוקם חזית מסחרית הפונה לדרך שמשון.

מעל החזית המסחרית מתוכננות שלוש קומות מסד. אחת מהן תשמש לתעסוקה בהיקף של כ-2,000 מ״ר, ושתי קומות נוספות יכללו יחידות דיור קטנות.

בסך הכול כוללת התוכנית:

255 יחידות דיור חדשות
כ-1,600 מ״ר שטחי מסחר
כ-2,000 מ״ר שטחי תעסוקה
כ-550 מ״ר למוסדות ציבור
חניונים תת-קרקעיים
שטחים ציבוריים פנימיים
שדרוג תשתיות תחבורה וקישוריות באזור

למה אין התנגדויות זה פרט חשוב?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, התנגדויות יכולות לעכב תוכניות במשך חודשים ואף שנים. במקרה הזה, העובדה שלא הוגשו התנגדויות אפשרה לתוכנית להתקדם לשלב משמעותי.

היעדר התנגדויות אינו מבטיח תחילת בנייה מיידית, אבל הוא כן מסיר חסם תכנוני חשוב. כעת הפרויקט יידרש להתקדם לשלבים הבאים: תכנון מפורט, היתרי בנייה, ליווי פיננסי, פינוי הדיירים והריסה בפועל.

חיזוק דרך שמשון והליבה העירונית

אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית הוא החזית המסחרית לאורך דרך שמשון. המטרה היא לא רק לבנות דירות חדשות, אלא גם לחזק את הרחוב עצמו.

שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור יכול להפוך את המתחם לאזור פעיל יותר. במקום מבנים ישנים ומנותקים יחסית מהרחוב, התוכנית מציעה מרחב עירוני מעורב שימושים.

בשכונה ה׳, שנחשבת לאחת השכונות הוותיקות והמרכזיות בבאר שבע, מדובר במהלך משמעותי. האזור נהנה מקרבה לצירי תנועה, מוסדות ציבור, מוקדי שירותים ושכונות מרכזיות בעיר.

התחדשות עירונית בשכונה ותיקה

שכונה ה׳ היא אחת השכונות שבהן הצורך בהתחדשות עירונית ברור במיוחד. חלק מהמבנים בה ישנים, ללא ממ״דים, ללא מעליות ועם תשתיות שאינן מתאימות לסטנדרט המגורים הנוכחי.

פרויקט התחדשות עירונית בשכונה ה׳ בבאר שבע יכול לתת מענה בכמה רמות: תוספת דירות חדשות, שיפור איכות החיים של הדיירים הוותיקים, הוספת ממ״דים ומעליות, שדרוג המרחב הציבורי וחיזוק הרחוב המסחרי.

לאחר המלחמה, הצורך בממ״דים הפך לנושא מרכזי עוד יותר. עבור דיירים בבניינים ישנים, התחדשות עירונית היא לא רק השבחת נכס. היא גם שיפור בטיחותי בסיסי.

מה אומרת חוות הדעת התכנונית?

בחוות הדעת התכנונית נכתב כי התוכנית תואמת את יעדי ההתחדשות העירונית ואת תוכנית המתאר הכוללנית של באר שבע.

עוד נכתב כי התוכנית מסייעת בפיתוח העיר וליבת העיר. בהתאם להסכמה עם היזם, שטחים מבונים ציבוריים וסחירים ייבנו לטובת העירייה.

המשמעות היא שהעירייה רואה בפרויקט חלק מתהליך רחב יותר של חיזוק השכונות הוותיקות, ולא רק כתוכנית נקודתית להגדלת מספר הדירות.

המבחן הבא: מעבר מתוכנית לבנייה

אישור התוכנית למתן תוקף הוא שלב חשוב, אך הוא עדיין לא סוף הדרך. כדי שהפרויקט יהפוך למציאות, נדרשים היתרי בנייה, פינוי דיירים, הריסה, מימון וביצוע.

זהו גם האתגר הגדול של באר שבע בתחום ההתחדשות העירונית. בעיר קיימות תוכניות רבות בשלבים שונים, אך לא כולן מגיעות במהירות לשלב הביצוע.

אם מתחם שמשון-המשחררים יתקדם להריסה ובנייה בפועל, הוא עשוי להפוך לאחד הפרויקטים הבולטים של התחדשות עירונית בשכונה ה׳.

שאלות ותשובות על מתחם שמשון-המשחררים

מה אושר בבאר שבע?
אושרה למתן תוקף תוכנית התחדשות עירונית במתחם דרך שמשון פינת המשחררים בשכונה ה׳.

כמה דירות קיימות ייהרסו?
במסגרת הפרויקט ייהרסו 42 יחידות דיור ישנות בשלושה מבני מגורים, לצד מבנה מסחרי.

כמה דירות חדשות ייבנו?
התוכנית כוללת הקמת 255 יחידות דיור חדשות.

מה עוד כולל הפרויקט?
הפרויקט כולל מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור, חניונים תת-קרקעיים, שטחים ציבוריים פנימיים ושדרוג תשתיות.

מה גובה הבנייה המתוכנן?
התוכנית כוללת בנייה מרקמית של עד 10 קומות ושני מגדלים של עד 24 קומות.

מי מקדם את הפרויקט?
התוכנית מקודמת על ידי חברת משכן ובניין.

האם הוגשו התנגדויות?
לא. לא הוגשו התנגדויות לתוכנית, ולכן היא אושרה למתן תוקף לאחר תיקון הערות לשכת התכנון המחוזית.

עוד צעד בהתחדשות העירונית של באר שבע

אישור מתחם שמשון-המשחררים הוא בשורה חשובה לשכונה ה׳ ולבאר שבע. מדובר במתחם ותיק במיקום מרכזי, עם פוטנציאל לשנות את פני הרחוב ולשפר את איכות החיים של הדיירים.

הפרויקט מציע שילוב נכון של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור. אם הוא יגיע לשלב הביצוע, הוא יוכל לסמן עוד צעד בחידוש השכונות הוותיקות של העיר.

בבאר שבע לא חסרות תוכניות להתחדשות עירונית. מה שחסר הוא יותר פרויקטים שמגיעים להריסה, בנייה ואכלוס.

The post בלי התנגדויות: פרויקט ההתחדשות שמתקדם בשכונה ה׳ בבאר שבע appeared first on בילדאין.

חברת הנדל״ן מותג עירוני מרחיבה את פעילותה לצפון הארץ ונבחרה, בשיתוף חברת עתיד הצפון, לקדם פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף בקריית מוצקין. מדובר בפרויקט משמעותי ראשון של החברה בעיר, שימוקם במתחם הרחובות דרך עכו, שדרות משה גושן, דבורה הנביאה, ציפורן והדס.

על פי פרטי הפרויקט, במסגרת התוכנית צפויות להיהרס 121 יחידות דיור קיימות לצד מבני מסחר ותעסוקה ישנים. במקומם מתוכננת הקמת שלושה מגדלי מגורים בני יותר מ-30 קומות, מעל חמש קומות של שימושים מעורבים. בסך הכול צפוי המתחם לכלול 605 דירות חדשות, כ-14 אלף מ״ר שטחי מסחר ותעסוקה, וכן שטחי ציבור מבונים.

לא רק תוספת דירות – שינוי של שער הכניסה לעיר

הפרויקט צפוי להתמקד באחד האזורים המרכזיים בקריית מוצקין, סמוך לצירים עירוניים פעילים ולמרחב ותיק שבו קיימים כיום מבנים ישנים. מבחינה תכנונית, מדובר במהלך שאינו מסתכם רק בהחלפת בניינים ישנים במגדלים חדשים, אלא בניסיון לייצר מרחב עירוני צפוף, מעורב שימושים ופעיל יותר.

שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור הוא אחד הכיוונים המרכזיים בהתחדשות עירונית בערים ותיקות. במקום להקים שכונת מגורים סגורה או מגדלים מנותקים מהרחוב, התכנון המודרני מנסה לייצר חזיתות פעילות, תנועה רגלית, שירותים קרובים לבית ורחוב עירוני שעובד לאורך כל שעות היום.

במקרה של קריית מוצקין, פרויקט כזה עשוי להשפיע לא רק על הדיירים הוותיקים, אלא גם על התדמית העירונית של האזור כולו.

למה קריית מוצקין מעניינת יזמי התחדשות?

קריית מוצקין, כמו ערים רבות במפרץ חיפה והקריות, מחזיקה מלאי משמעותי של בניינים ותיקים, תשתיות קיימות, קרבה לתחבורה ולמוקדי תעסוקה, ואפשרות להגדיל את היצע הדיור בתוך העיר הקיימת. בשנים האחרונות אזור חיפה והקריות מתחיל למשוך יותר עניין מצד יזמים, בעיקר על רקע התייקרות המרכז, מחסור בקרקעות זמינות בערי ביקוש והצורך לייצר פרויקטים גדולים גם מחוץ לגוש דן.

עבור יזמים, הקריות מציעות שילוב מעניין: עירוניות קיימת, ביקוש מקומי, אפשרות למכפילי בנייה משמעותיים, ומחירי דירות שעדיין מאפשרים כניסה של קהלים רחבים יותר ביחס למרכז הארץ. עם זאת, מדובר גם בשוק שדורש זהירות: הצלחת פרויקטים כאלה תלויה ברישוי, מדיניות עירונית, ליווי בנקאי, יכולת מכירה וקצב ביקושים.

פיזור סיכונים של יזמים מחוץ למרכז

מתן סופר, מנכ״ל ובעלים של מותג עירוני, מסר כי בחירת החברה כיזם בפרויקט מהווה עבורם כניסה משמעותית לקריית מוצקין, וכי הפרויקט נהנה מרוח גבית של הרשות המקומית וצפוי לשדרג את שער הכניסה הדרומי של העיר. לדבריו, תחילת הפעילות בעיר היא חלק ממהלך מחושב של פיזור סיכונים והסטת משאבים לאזורים שבהם החברה מזהה פוטנציאל שעדיין לא מומש.

האמירה הזו משקפת מגמה רחבה יותר בענף: יזמים שפעלו במשך שנים בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ מתחילים לבחון ברצינות ערים נוספות, בעיקר כאשר הן מציעות מתחמים גדולים, מדיניות עירונית תומכת ופוטנציאל השבחה עתידי.

בענף ההתחדשות העירונית, פיזור גיאוגרפי כבר אינו רק החלטה עסקית משנית. הוא הופך לכלי ניהול סיכונים. כאשר שוק המרכז עמוס, יקר, תחרותי ומורכב יותר רגולטורית, אזורים כמו הקריות, חיפה, אשדוד, חדרה, נתניה וערים נוספות הופכים רלוונטיים יותר עבור חברות שמחפשות צבר פרויקטים רחב.

האתגר: מגדלים גבוהים בלב מרקם ותיק

לצד הפוטנציאל, פרויקטים מסוג זה מציבים גם אתגר עירוני לא פשוט. שלושה מגדלים בני יותר מ-30 קומות במרקם ותיק הם שינוי משמעותי מאוד. הם מוסיפים מאות דירות, תושבים, כלי רכב, צריכת שירותים עירוניים, עומס על תשתיות ודרישה לשטחי ציבור איכותיים.

לכן המבחן של הפרויקט לא יהיה רק במספר הדירות החדשות, אלא באיכות התכנון: האם קומות המסחר והתעסוקה ישתלבו ברחוב, האם שטחי הציבור יהיו שימושיים, האם התחבורה והתנועה יקבלו מענה, והאם הדיירים הוותיקים יקבלו שדרוג אמיתי באיכות החיים.

פינוי-בינוי מוצלח אינו רק עסקה נדל״נית. הוא שינוי עירוני עמוק. כאשר עושים אותו נכון, הוא מחדש אזור שלם. כאשר עושים אותו מהר מדי או בלי תשתיות מתאימות, הוא עלול ליצור עומסים חדשים.

קריית מוצקין נכנסת למפת ההתחדשות הגדולה

הבחירה במותג עירוני ועתיד הצפון לקידום המתחם מחזקת את המגמה שלפיה ההתחדשות העירונית מתרחבת בהדרגה מעבר למרכז הארץ. אם בעבר עיקר תשומת הלב התרכזה בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים ופתח תקווה, כיום יותר ערים בצפון ובקריות מבינות שהדרך להוסיף דירות, לחדש מבנים ישנים ולחזק את העיר עוברת דרך פרויקטים מתחמיים גדולים.

בקריית מוצקין, הפרויקט הזה עשוי להפוך לאחד הסמנים הבולטים של המגמה. הוא כולל הריסה של מלאי ישן, תוספת משמעותית של דירות, שילוב שימושים ומיקום מרכזי יחסית. אם יתקדם לשלב הביצוע, הוא עשוי לשמש מבחן חשוב ליכולת של הקריות לקדם התחדשות עירונית בקנה מידה גדול.

מה חשוב לדעת על הפרויקט בקריית מוצקין

מי מקדם את הפרויקט?
חברת מותג עירוני בשיתוף חברת עתיד הצפון.

איפה ממוקם הפרויקט?
במתחם הרחובות דרך עכו, שדרות משה גושן, דבורה הנביאה, ציפורן והדס בקריית מוצקין.

כמה דירות קיימות ייהרסו?
לפי פרטי הפרויקט, צפויות להיהרס 121 יחידות דיור קיימות לצד מבני מסחר ותעסוקה ישנים.

כמה דירות חדשות ייבנו?
הפרויקט מתוכנן לכלול 605 דירות חדשות.

מה עוד כולל התכנון?
שלושה מגדלי מגורים בני יותר מ-30 קומות, חמש קומות בשימושים מעורבים, כ-14 אלף מ״ר שטחי מסחר ותעסוקה ושטחי ציבור מבונים.

למה הפרויקט משמעותי?
מדובר בפרויקט פינוי-בינוי ראשון של מותג עירוני בקריית מוצקין ובמהלך שיכול לשדרג אזור ותיק בעיר ולחזק את מגמת ההתחדשות העירונית בקריות.

עוד סימן לכך שההתחדשות העירונית יוצאת מגבולות המרכז

הפרויקט של מותג עירוני ועתיד הצפון בקריית מוצקין הוא חלק ממגמה רחבה יותר: ההתחדשות העירונית כבר אינה נחלתן הבלעדית של ערי המרכז. יזמים מחפשים אזורי צמיחה חדשים, רשויות מקומיות מחפשות דרכים לחדש שכונות ותיקות, ותושבים מצפים לדירות חדשות, ממ״דים, מעליות וסביבה עירונית טובה יותר.

ההצלחה של הפרויקט תימדד בשנים הקרובות לא רק בחתימות ובהכרזות, אלא ביכולת לעבור את שלבי התכנון, הרישוי, הליווי הבנקאי והביצוע. אם זה יקרה, קריית מוצקין עשויה להצטרף לרשימת הערים שבהן פינוי-בינוי כבר אינו הבטחה עתידית, אלא מנוע אמיתי לשינוי עירוני.

The post מותג עירוני מתרחבת לצפון: פינוי-בינוי ראשון לחברה בקריית מוצקין appeared first on בילדאין.

התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחת המילים החשובות ביותר בשוק הנדל״ן הישראלי. היא אמורה לתת מענה למחסור בקרקע, לחזק מבנים ישנים, להוסיף ממ״דים, לחדש שכונות ותיקות ולהגדיל את היצע הדירות דווקא במקומות שבהם כבר קיימות תשתיות עירוניות.

אבל הנתונים החדשים חושפים תמונה הרבה פחות מאוזנת: ההתחדשות העירונית בישראל ממשיכה להתרכז בעיקר במרכז הארץ ובערים שבהן ערכי הקרקע גבוהים. מנגד, בערי הדרום והפריפריה, גם כאשר יש אלפי התחלות בנייה חדשות – כמעט אף אחת מהן אינה מגיעה מתוך פינוי-בינוי או תמ״א 38.

על פי סקירה המבוססת על נתוני הלמ״ס לשנים 2024-2025 שערך אתר ״מגדילים״ לקראת כנס הנדל״ן השנתי, תל אביב-יפו ממשיכה להוביל במספר הדירות שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית. אחריה מדורגות פתח תקווה, ירושלים, בת ים ואשדוד. אך מאחורי החמישייה הזו מסתתרת תמונה מורכבת יותר: תל אביב אמנם בראש, אך נחלשת מעט; בת ים וגבעתיים הופכות לזירות לוהטות; מחוז חיפה מתחיל להתעורר; והדרום, למרות תנופת בנייה מרשימה, כמעט לא משתתף במשחק ההתחדשות.

תל אביב עדיין ראשונה – אבל הקצב נחלש

תל אביב-יפו מובילה את טבלת התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית עם 4,134 יחידות דיור שהחלו להיבנות בשנת 2025 במסגרת פינוי-בינוי ותמ״א 38. מדובר בנתון עצום, המהווה 58.4% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

כלומר, יותר ממחצית מהבנייה החדשה בתל אביב מגיעה מהתחדשות עירונית. בעיר שבה אין כמעט קרקעות פנויות משמעותיות, זהו לא נתון מפתיע. ההתחדשות העירונית היא למעשה אחד ממנועי הבנייה המרכזיים של העיר.

ועדיין, גם בתל אביב נרשמת ירידה. בשנת 2024 החלו להיבנות בעיר 4,334 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, שהיוו 62.8% מסך התחלות הבנייה. בשנת 2025 נרשמה ירידה של כ-5% בהיקף התחלות הבנייה בתחום.

המשמעות היא שתל אביב אמנם עדיין מובילה במספרים מוחלטים, אך קצב המימוש אינו חסין. בעיר שבה הרישוי מורכב, ההתנגדויות רבות, מחירי הקרקע גבוהים והפרויקטים צפופים ומסובכים, גם שוק חזק יכול להיתקל בעיכובים.

פתח תקווה מתבססת כמעצמת התחדשות

במקום השני מדורגת פתח תקווה, עם 1,905 יחידות דיור שהחלו להיבנות בשנת 2025 במסגרת התחדשות עירונית. הנתון הזה מהווה 66.6% מכלל התחלות הבנייה בעיר, והוא משקף עלייה של כ-42% ביחס לשנת 2024.

פתח תקווה היא אחת הדוגמאות הבולטות לעיר שהופכת את ההתחדשות העירונית לכלי מרכזי בצמיחה שלה. היא קרובה לתל אביב, נהנית מביקושים חזקים, מחוברת לצירי תחבורה ותעסוקה, ומחזיקה מלאי גדול של שכונות ותיקות שמתאימות להתחדשות.

במונחים יזמיים, זו עיר עם משוואה כלכלית טובה: ערכי מכירה גבוהים מספיק, ביקוש יציב, ותשתית עירונית שמאפשרת לפרויקטים להתקדם. לכן לא מפתיע שהיא ממשיכה לטפס.

ירושלים במקום השלישי – אבל ההתחדשות אינה עיקר הבנייה

ירושלים מדורגת במקום השלישי עם 1,588 יחידות דיור בהתחדשות עירונית בשנת 2025. עם זאת, שיעורן מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר עומד על 23.1% בלבד.

הנתון הזה מספר סיפור אחר. ירושלים בונה הרבה, אך ההתחדשות העירונית עדיין אינה מהווה את עיקר התחלות הבנייה שלה. בעיר יש תוכניות גדולות, מתחמים מורכבים וביקוש גבוה, אך גם מורכבות יוצאת דופן: טופוגרפיה, רגישויות קהילתיות, בעלויות מורכבות, תשתיות ותכנון עירוני צפוף.

לכן ירושלים נמצאת גבוה במספרים, אך פחות בולטת בשיעור ההתחדשות מתוך כלל הבנייה.

בת ים הופכת לשחקנית דרמטית

אחת הערים הבולטות ביותר בנתונים היא בת ים. בשנת 2025 החלו להיבנות בעיר 1,412 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית – נתון המהווה כ-80.5% מכלל התחלות הבנייה בעיר. מדובר בגידול של כ-57% ביחס לשנת 2024.

בת ים היא דוגמה כמעט קלאסית לעיר שבה התחדשות עירונית הופכת לאסטרטגיית צמיחה מרכזית. העיר צפופה, ותיקה, קרובה מאוד לתל אביב, נהנית מביקוש גובר ומחזיקה מלאי גדול של מבנים ישנים. כאשר ערכי הקרקע עולים, ההתחדשות הופכת לכלי כמעט טבעי להמשך פיתוח.

המשמעות רחבה יותר ממספר הדירות. בת ים עוברת שינוי זהות: מעיר חוף ותיקה וצפופה, לעיר שבה מגדלים חדשים, עירוב שימושים, תחבורה ותהליכי התחדשות משנים אזורים שלמים.

גבעתיים מובילה בשיעור ההתחדשות

אם מסתכלים לא רק על מספר הדירות אלא על שיעור ההתחדשות מתוך כלל התחלות הבנייה, גבעתיים היא אחת הערים המרשימות ביותר. בשנת 2025 החלו להיבנות בה 706 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, שהן 92.3% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

זה נתון חריג. הוא אומר שכמעט כל הבנייה החדשה בגבעתיים מגיעה מהתחדשות עירונית. בעיר צפופה, מבוקשת, ללא עתודות קרקע משמעותיות ובמרחק דקות מתל אביב, אין כמעט דרך אחרת להוסיף דירות.

גבעתיים מציגה את עתיד הערים הצפופות במרכז: לא עוד הרחבה החוצה, אלא בנייה מחדש פנימה.

אשדוד בחמישייה – אך עם ירידה חדה

אשדוד מדורגת במקום החמישי עם 736 יחידות דיור שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית בשנת 2025. מדובר בכ-30.9% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

עם זאת, בעיר נרשמה ירידה של כ-24% ביחס לשנת 2024, אז עמד מספר הדירות בהתחדשות עירונית על 965 יחידות דיור.

אשדוד נמצאת במצב מעניין: מצד אחד, היא עיר גדולה, מבוקשת, עם שכונות ותיקות ופוטנציאל אדיר להתחדשות. מצד שני, תנודות בקצב המימוש מלמדות שגם בעיר חזקה יחסית, ההתחדשות אינה תהליך אוטומטי. היא תלויה ברישוי, הסכמות דיירים, ליווי בנקאי, מדיניות עירונית ומצב השוק.

החמישייה השנייה: רעננה, חיפה, רמת גן וחולון

בחמישייה השנייה מופיעות ערים שמחדדות עוד יותר את מפת ההתחדשות.

רעננה רשמה 707 יחידות דיור בהתחדשות עירונית בשנת 2025, שהן 46.2% מכלל התחלות הבנייה בעיר. גבעתיים כאמור עם 706 יחידות דיור ונתח של 92.3%. חיפה עם 689 יחידות דיור, המהוות 42.8% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

רמת גן, שבעבר נתפסה כאחת מבירות התמ״א 38, נמצאת רק במקום התשיעי עם 606 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, וירידה של 26% ביחס לשנת 2024. חולון מדורגת במקום העשירי עם 535 יחידות דיור, שהן כ-55.4% מהתחלות הבנייה בעיר.

הנתון על רמת גן מעניין במיוחד. העיר הייתה שנים מזוהה עם תמ״א 38, אך המעבר לתכנון מתחמי, שינויי מדיניות, עומסי תשתית והקשחת גישות עירוניות משפיעים על הקצב. זהו סימן לכך ששוק ההתחדשות משתנה: פחות פרויקטים נקודתיים, יותר מתחמים גדולים – אבל גם יותר זמן עד ביצוע.

מחוז חיפה מתעורר

אחד השינויים הבולטים בנתונים מגיע ממחוז חיפה. בעיר חיפה עצמה נרשם זינוק של 64% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בשנת 2025 לעומת 2024. טירת כרמל מציגה 271 יחידות דיור בהתחדשות עירונית לעומת 86 בלבד בשנה הקודמת, וקריית אתא רשמה 165 יחידות דיור בתחום, המהוות כרבע מהבנייה החדשה בעיר.

גם קריית מוצקין וקריית ביאליק רשמו כ-90 יחידות דיור כל אחת במסגרת התחדשות עירונית.

המשמעות היא שמפת ההתחדשות העירונית מתחילה להתרחב צפונה, לפחות בחלק מהערים. חיפה והקריות נהנות ממלאי גדול של מבנים ותיקים, קרבה לתעסוקה ולתחבורה, ופוטנציאל תכנוני משמעותי. אם הרשויות המקומיות יצליחו לקצר רישוי ולייצר ודאות תכנונית, מחוז חיפה עשוי להפוך לאחד ממוקדי הצמיחה הבאים של התחום.

הדרום בונה אלפי דירות – אבל כמעט בלי לחדש את השכונות הוותיקות

הנתון הדרמטי ביותר בסקירה אינו נמצא דווקא בצמרת הטבלה, אלא בתחתיתה הגיאוגרפית: בדרום נבנות אלפי דירות חדשות, אך כמעט אף אחת מהן אינה מגיעה ממסלול של התחדשות עירונית.

אופקים רשמה בשנת 2025 כ-2,346 התחלות בנייה כלליות, קריית גת עם 2,008 יחידות דיור ונתיבות עם 1,981 יחידות דיור. אלה מספרים משמעותיים מאוד שמלמדים על תנופת בנייה אמיתית בדרום. אלא שכל הבנייה הזו נשענת כמעט לחלוטין על קרקע פנויה, שכונות חדשות והרחבת גבולות הערים – ולא על חידוש של מבנים ותיקים, חיזוק בניינים ישנים או פינוי-בינוי.

גם אשקלון עם 646 יחידות דיור, אילת עם 425 יחידות דיור ודימונה עם 349 יחידות דיור מציגות תמונה דומה: בנייה חדשה יש, אבל התחדשות עירונית כמעט לא.

כלומר, הדרום צומח – אבל בעיקר החוצה. השכונות הוותיקות נשארות מאחור.

באר שבע: הנתון שצריך להדאיג את בירת הנגב

בתוך תמונת הדרום, באר שבע צריכה להטריד במיוחד. בשנת 2025 החלו להיבנות בעיר 666 יחידות דיור בלבד, ולפי הסקירה לא נרשם בה מימוש משמעותי של פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי או תמ״א 38.

עבור עיר בגודל ובמעמד של באר שבע, זהו נתון שצריך להדליק נורה אדומה. באר שבע היא לא יישוב קטן בפריפריה. היא בירת הנגב, העיר המטרופולינית המרכזית של הדרום, עם אוניברסיטה, בית חולים, מוקדי תעסוקה, תחבורה, מסחר, תרבות ומוסדות ציבור אזוריים. דווקא עיר כזו אמורה להיות עוגן של התחדשות עירונית בדרום.

אבל בפועל, שכונות ותיקות רבות בעיר עדיין ממתינות למהפך. שכונות כמו ד׳, ג׳, י״א, אזורים ותיקים סביב הצירים הישנים, וחלקים נוספים בעיר כוללים מלאי גדול של בניינים ישנים, חלקם ללא ממ״דים, ללא מעליות, עם תשתיות ותיקות ועם פוטנציאל עירוני גדול שלא מתממש.

באר שבע זקוקה להתחדשות לא רק בגלל נדל״ן

בבאר שבע, ההתחדשות העירונית אינה רק עניין של תוספת דירות או שיפור חזותי. היא צורך חברתי, ביטחוני ועירוני.

במציאות הביטחונית של השנים האחרונות, ובעיקר אחרי מלחמת ״חרבות ברזל״, שאלת המיגון הפכה לסוגיה בסיסית. אלפי משפחות בדרום עדיין מתגוררות בבניינים ישנים ללא ממ״ד דירתי. במרכז הארץ, פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38 מוסיפים מדי שנה אלפי דירות ממוגנות. בבאר שבע ובדרום, הפער בין הצורך לבין הביצוע בפועל עדיין גדול מאוד.

המשמעות היא שתושבים רבים ממשיכים לחיות בבניינים ישנים, בזמן שהבנייה החדשה מתרחשת בעיקר בשכונות חדשות ובקרקעות פנויות. כך נוצר מצב שבו העיר מתרחבת החוצה, אך חלקים ותיקים בתוכה נשארים באותו מצב: בניינים מיושנים, תשתיות עייפות, מחסור במיגון ופער הולך וגדל מול השכונות החדשות.

למה זה לא קורה בבאר שבע?

החסם המרכזי הוא כלכלי. בפרויקט פינוי-בינוי היזם צריך להרוס בניינים קיימים, לפנות דיירים, לשלם שכירות חלופית, לתכנן, לממן, לבנות דירות חדשות, להחזיר דירות משודרגות לדיירים הוותיקים ולמכור את יתר הדירות בשוק החופשי.

במרכז הארץ, מחירי הדירות הגבוהים מאפשרים במקרים רבים להפוך את המשוואה הזו לכלכלית. בבאר שבע, לעומת זאת, עלויות הבנייה, המימון, התכנון והביצוע אינן נמוכות באופן דרמטי מהמרכז – אבל מחירי המכירה נמוכים בהרבה.

התוצאה היא שפינוי-בינוי בבאר שבע דורש מכפילי דירות גבוהים מאוד, צפיפות משמעותית ולעיתים גם סיוע חיצוני כמו קרקע משלימה, מענקים, ערבויות או מנגנוני מימון ממשלתיים. בלי כלים כאלה, פרויקטים רבים נראים טוב במצגות, מקבלים כותרות יפות ולעיתים אף מגיעים לשלב החתמות דיירים – אך לא מתקדמים לשלב שבו עולים מנופים לשטח.

החתמות יש, ודאות אין

בבאר שבע קיימת בשנים האחרונות פעילות ערה של החתמות דיירים במתחמי התחדשות עירונית. תושבים בשכונות ותיקות מספרים על יזמים, מארגנים ונציגים שמגיעים לבניינים, מציגים הבטחות, מדברים על דירות חדשות, ממ״דים, מרפסות וחניות – אך במקרים רבים התהליך נתקע.

חלק מהמתחמים אינם מגיעים לרוב הדרוש. אחרים נתקעים במדיניות תכנונית, חוסר כדאיות כלכלית, בעיות רישוי או היעדר ליווי בנקאי. יש גם מתחמים שבהם התושבים חתמו בעבר מול גורמים שונים, אך לאחר זמן גילו שהפרויקט אינו מתקדם או שהגורם שהחתים כבר אינו מוביל מהלך ממשי.

לכן הנתונים של הלמ״ס חשובים כל כך: הם מזכירים שהמדד האמיתי אינו כמה מתחמים מדברים על התחדשות, אלא כמה דירות באמת החלו להיבנות במסגרת פינוי-בינוי או תמ״א.

באר שבע מול נתיבות, אופקים וקריית גת: תחרות אזורית לא פשוטה

היעדר ההתחדשות העירונית בבאר שבע בולט במיוחד מול תנופת הבנייה בערים הסמוכות. נתיבות, אופקים וקריית גת מצליחות לייצר אלפי יחידות דיור חדשות, בעיקר באמצעות קרקעות פנויות ושכונות חדשות.

בחלק מהמקרים הן גם נהנות מתדמית של עיר בצמיחה, מחירים נגישים יותר, ובערים מסוימות גם מהטבות מס שמגבירות את האטרקטיביות למשפחות צעירות.

באר שבע, לעומת זאת, נמצאת במצב מורכב: מצד אחד היא העיר המרכזית של הדרום, עם יתרונות מטרופוליניים מובהקים. מצד שני, היא מתחרה על אוכלוסייה צעירה וחזקה מול ערים שמציעות דירות חדשות, לעיתים במחירים נוחים יותר, ובחלק מהמקרים עם תמריצים כלכליים שאין לתושבי באר שבע.

במצב כזה, התחדשות עירונית הייתה יכולה להיות הכלי המרכזי של באר שבע לחזק את השכונות הוותיקות, להשאיר אוכלוסייה חזקה בתוך העיר, להוסיף ממ״דים, לשפר תשתיות ולייצר מוצר מגורים חדש בלב העיר הקיימת. בפועל, הכלי הזה עדיין לא מצליח לפרוץ.

הבעיה אינה רק של באר שבע – אלא של כל מדיניות ההתחדשות בפריפריה

הפער בין המרכז לדרום אינו מקרי. הוא חושף כשל עמוק במדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. המודל הכלכלי הקיים עובד היטב יחסית במקומות שבהם הקרקע יקרה ומחירי הדירות גבוהים. הוא מתקשה מאוד לעבוד במקומות שבהם הצורך החברתי והביטחוני גדול – אבל ערכי הקרקע אינם מספיקים.

במילים אחרות: המדינה זקוקה להתחדשות עירונית דווקא בפריפריה, אבל הכלים הכלכליים שלה עדיין בנויים בעיקר לשוק המרכז.

כדי שהתחדשות עירונית תצא לפועל בבאר שבע, דימונה, אופקים, נתיבות, אשקלון ואילת, נדרשת מדיניות אחרת: סבסוד ישיר, קרקע משלימה, מענקי היתכנות, ערבויות מדינה, מסלולי מימון ייעודיים, קיצור רישוי, ודאות תכנונית ותמרוץ אמיתי ליזמים.

בלי זה, הדרום ימשיך לבנות שכונות חדשות – אבל לא יצליח לחדש את הישן.

גם בצפון התמונה מורכבת

הפער אינו ייחודי רק לדרום. גם בצפון, בערים כמו נוף הגליל עם 901 יחידות דיור, טבריה עם 749 יחידות דיור ועפולה עם 621 יחידות דיור, הבנייה החדשה מבוססת כמעט לחלוטין על קרקעות פנויות, ללא התחדשות של שכונות ומבנים ותיקים במהלך 2025.

אבל בדרום הפער צורם במיוחד בשל המציאות הביטחונית, הצורך בממ״דים, והפער בין תדמית הצמיחה של ערי הנגב לבין מצב השכונות הוותיקות.

הערים המובילות במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית

בשנים 2024-2025 ( נתוני למ”ס )

כרמלה קופר: ״החסמים עולים בשלב הרישוי והליווי הבנקאי״

כרמלה קופר, העורכת הראשית של אתר ״מגדילים״, מציינת כי ״המלחמה הדגישה את חשיבות ההתחדשות העירונית ככלי מרכזי ליצירת דירות ממוגנות, אך התקופה המאתגרת בענף הבנייה גורמת דווקא לעיכוב ביציאה לדרך של פרויקטים חדשים. לכן, אנו עדים לתופעה שלמרות העלייה בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות לא עולות ביחס דומה״.

לדבריה, ״ברמת התכנון מדי יום מאושרות תוכניות התחדשות חדשות, חלקן בהיקפים של אלפי יחידות דיור. החסמים עולים לרוב בשלב הרישוי והליווי הבנקאי. גם לערי הפריפריה טרם נמצא פתרון, ולמרות שברמת התכנון יש כבר תוכניות מאושרות של התחדשות גם בדרום הארץ וצפונה – המימוש בפועל עוד לא קורה״.

הדברים האלה מסבירים היטב את הפער בין הכותרות לבין המציאות. תוכניות יש. אישורים יש. דיבורים יש. אבל התחלות בנייה בפועל – בדרום כמעט ואין.

באר שבע צריכה להפוך את ההתחדשות העירונית למשימה מרכזית

עבור באר שבע, המשמעות ברורה: התחדשות עירונית אינה יכולה להישאר רק יוזמה של יזמים פרטיים. העירייה, מנהלת ההתחדשות העירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרדי הממשלה חייבים לגבש תוכנית ביצועית למתחמים שבהם יש סיכוי אמיתי למימוש.

לא מספיק להכריז על מתחמים מועדפים. צריך לבחור אזורי עדיפות, להסדיר תשתיות, לייצר ודאות לגבי גובהי בנייה, צפיפות, שטחי ציבור, חניה, תחבורה ומוסדות חינוך – ובעיקר לוודא שהפרויקטים מסוגלים לקבל ליווי בנקאי ולצאת לדרך.

באר שבע לא צריכה עוד רשימה של תוכניות על הנייר. היא צריכה פרויקטים שמגיעים להריסה, לפינוי, לבנייה ולאכלוס.

הנתון שצריך להדליק נורה אדומה

כאשר בת ים מגיעה לכך שכ-80% מהתחלות הבנייה שלה הן בהתחדשות עירונית, וגבעתיים מגיעה ליותר מ-92%, בזמן שבבאר שבע אין כמעט מימוש בתחום – זהו לא רק פער נדל״ני. זהו פער עירוני, חברתי וביטחוני.

במרכז הארץ ההתחדשות העירונית מייצרת דירות חדשות בתוך העיר הקיימת. בדרום, הבנייה החדשה עדיין מתרחבת החוצה. אם המגמה הזו תימשך, השכונות החדשות ימשיכו לצמוח – אבל השכונות הוותיקות יישארו עם אותם בניינים, אותן תשתיות ואותו מחסור במיגון.

באר שבע, כעיר המרכזית של הנגב, חייבת להיות חלק ממפת ההתחדשות העירונית בישראל. לא בעוד עשור, אלא עכשיו.

איזו עיר מובילה בהתחדשות עירונית בשנת 2025?
תל אביב-יפו מובילה במספר הדירות שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית, עם 4,134 יחידות דיור.

איזו עיר מובילה בשיעור ההתחדשות מתוך כלל הבנייה?
גבעתיים בולטת במיוחד עם 92.3% מהתחלות הבנייה בעיר במסגרת התחדשות עירונית.

איזו עיר רשמה זינוק משמעותי בהתחדשות עירונית?
בת ים רשמה גידול של כ-57% ביחס לשנת 2024, עם 1,412 יחידות דיור בהתחדשות עירונית בשנת 2025.

מה קורה בדרום?
בערי הדרום נרשמות אלפי התחלות בנייה חדשות, אך כמעט ללא התחלות בנייה במסגרת פינוי-בינוי או תמ״א 38.

מה המצב בבאר שבע?
באר שבע רשמה בשנת 2025 כ-666 התחלות בנייה כלליות, אך כמעט ללא מימוש משמעותי של התחדשות עירונית, למרות הצורך הגדול בשכונות הוותיקות.

למה התחדשות עירונית לא מתקדמת בדרום?
החסם המרכזי הוא כלכלי: מחירי המכירה בדרום נמוכים יותר, בעוד עלויות הבנייה, הפינוי, המימון והתכנון נותרות גבוהות. לכן נדרש סיוע ממשלתי וכלים משלימים.

הפער הגדול של שוק ההתחדשות

נתוני 2025 מציגים את ישראל בשתי מהירויות. במרכז, ההתחדשות העירונית היא כבר מנוע בנייה מרכזי. בתל אביב, פתח תקווה, בת ים, גבעתיים וחולון היא משנה אזורים שלמים ומייצרת אלפי דירות חדשות בתוך העיר הקיימת.

בדרום, לעומת זאת, המדינה עדיין בונה בעיקר על קרקעות חדשות. זו בנייה חשובה, אבל היא לא מחליפה את הצורך לחדש את השכונות הוותיקות, להוסיף ממ״דים, לחזק מבנים ולשדרג תשתיות קיימות.

אם מדינת ישראל רוצה התחדשות עירונית אמיתית ולא רק התחדשות באזורי ביקוש, היא חייבת לבנות מודל חדש לפריפריה. כזה שלא מחכה שערכי הקרקע יעשו את העבודה לבד, אלא מתערב, מסבסד, מייצר ודאות ומביא את המנופים גם למקומות שבהם הצורך הוא הגדול ביותר.

ובמקרה של באר שבע, השאלה כבר אינה אם צריך התחדשות עירונית.
השאלה היא למה היא עדיין לא מתחילה באמת.

The post הנתונים נחשפים: איפה ההתחדשות העירונית פורחת – ולמה בדרום הכול עדיין תקוע appeared first on בילדאין.

במשך שנים, הממ״ד היה אחד הפריטים שמופיעים במפרט הטכני של דירה חדשה – חשוב, אך לא תמיד מכריע. רוכשים התווכחו על קומה, כיוון אוויר, חניה, מחסן ומטבח. המיגון היה שם, אך לרוב כחלק מן הסטנדרט. בשנתיים האחרונות, וביתר שאת בעקבות סבבי הירי הארוכים והפגיעה הישירה במרחב האזרחי, הממ״ד עבר שינוי מעמד: מאביזר תכנוני למרכיב שיכול להשפיע על החלטת רכישה ועל שווי נכס.

בישראל, ממ״ד – מרחב מוגן דירתי – נדרש בבנייה חדשה מזה שנים רבות, והוא נחשב לאחד הסמלים המובהקים של ההתאמה האדריכלית למציאות הביטחונית המקומית. ייעודו אינו להבטיח חסינות מוחלטת מפני כל תרחיש, אלא לספק רמת מיגון גבוהה ונגישה בתוך הדירה עצמה, במיוחד במצבים שבהם זמן ההתרעה קצר ואין אפשרות מעשית להגיע למקלט ציבורי.

אבל השאלה הנדל״נית החשובה של 2026 היא לא מהו ממ״ד. היא אחרת:
האם דירה שאין בה ממ״ד הופכת לפחות תחרותית בשוק?

קונים כבר לא שואלים רק כמה חדרים יש – אלא איפה מתמגנים

ביקור בדירה יד שנייה בישראל נראה היום אחרת. זוג צעיר שבוחן דירת 4 חדרים ישנה באשקלון, בראשון לציון או בבאר שבע, לא מסתפק עוד בבדיקת המטבח, הסלון והמרפסת. הוא שואל מיד:

• יש ממ״ד?
• אם אין, איפה המקלט?
• כמה זמן לוקח להגיע אליו?
• האם יש חדר מדרגות מוגן?
• האם השכונה נמצאת באזור שבו זמן ההתרעה קצר?

שאלות כאלה נשאלו בעבר, בוודאי באזורי ספר ובעוטף, אך בשנים האחרונות הן הפכו לדיון רחב הרבה יותר. כאשר טילים מגיעים למרכז הארץ, לצפון ולדרום, והאיום נתפס כארצי, נכס מגורים נבחן גם דרך רמת הביטחון שהוא מספק בשגרה שאינה תמיד שגרתית.

דירה חדשה עם ממ״ד מול דירה ישנה ללא מיגון

הפער בין דירות חדשות לישנות גדל. דירה חדשה, גם אם היא קטנה יותר או יקרה יותר, מגיעה בדרך כלל עם ממ״ד כחלק אינטגרלי מהתכנון. דירה ותיקה בבניין ישן עשויה להציע שטח נדיב יותר, מיקום מרכזי יותר ולעיתים גם מחיר אטרקטיבי יותר – אבל בלי מיגון דירתי.

הפער הזה עשוי להתחיל לקבל ביטוי מחודש בתמחור. גם אם קשה עדיין לכמת בישראל באופן אחיד “פרמיית ממ״ד” בכל עיר ובכל שכונה, בשוק מורגש שינוי העדפות. נכסים ממוגנים נהנים מיתרון ברור במשא ומתן, ובנכסים לא ממוגנים הקונים נוטים לשאול יותר שאלות, להתמקח יותר, ולעיתים לוותר מראש.

במובן הזה, הממ״ד מתחיל לפעול כמו מרפסת או חניה: לא כל קונה ישלם עליו אותו סכום, אבל בהיעדרו – הפגיעה באטרקטיביות מורגשת.

משקיעים צריכים לחשוב מחדש על דירות ישנות

הדיון על ממ״ד אינו רלוונטי רק לרוכשי דירה למגורים. הוא משמעותי גם למשקיעים. דירה ישנה בשכונה ותיקה, שנרכשת מתוך מחשבה על תשואה משכירות, צריכה להיבחן היום גם דרך סחירותה העתידית. האם שוכרים ירצו לגור בה? האם משפחות עם ילדים יעדיפו דירה אחרת? האם במקרה של מכירה עתידית הנכס ייתקל בביקוש חלש יותר?

אין פירוש הדבר שכל דירה ישנה ללא ממ״ד הופכת לנכס בעייתי. במיקומים מצוינים ובמחירים נכונים עדיין יש ביקוש. אבל המשקיע צריך להבין שהפער בין בניין ממוגן ללא ממוגן עלול לגדול, במיוחד אם המציאות הביטחונית תמשיך להשפיע על סדרי העדיפויות של הציבור.

הממ״ד מחזק מחדש את חשיבות הפינוי-בינוי

אם יש תחום אחד שבו הדיון על מיגון כבר הפך לטיעון מכריע, הוא ההתחדשות העירונית. במשך שנים הוצגו פינוי-בינוי ותמ״א 38 בעיקר ככלים לשדרוג איכות החיים, העלאת ערך הדירות וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כעת, יותר מתמיד, הם נתפסים גם כפתרון מיגוני רחב לבניינים ישנים.

בניין רכבת משנות ה-60 ללא ממ״דים, ללא מעלית ולעיתים גם ללא נגישות טובה, נראה אחרת לאחר תקופה של הסלמה ביטחונית. עבור הדיירים, פרויקט התחדשות הוא לא רק הזדמנות למרפסת ולחניה, אלא גם לקבל חדר מוגן בתוך הדירה. זה מעניק לעסקאות כאלה דחיפות חדשה.

דוגמה מהשטח: באר שבע, אשקלון וערי הדרום

בערי הדרום, ובפרט בבאר שבע, אשקלון, נתיבות ואופקים, השאלה הזו חזקה במיוחד. באזורים שבהם האיום הביטחוני מוחשי יותר לאורך שנים, דירה עם ממ״ד נתפסת כיתרון משמעותי לא רק בתקופות הסלמה, אלא כחלק משגרת החיים.

בבאר שבע, שבה קיים מלאי גדול של בניינים ישנים ללא מיגון דירתי, הדבר עשוי לחזק את הטיעון הציבורי לקידום מהיר יותר של פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות. באשקלון, שבה יש גם בנייה חדשה מואצת וגם שכונות ותיקות שאינן ממוגנות באותה רמה, נוצר פער שיווקי ברור בין פרויקטים חדשים לבין חלק מההיצע הישן.

המשמעות: הסיפור של הממ״ד אינו רק נדל״ני – הוא גם גיאוגרפי. באזורים מסוימים בישראל, המיגון עשוי להפוך לשיקול שמכריע עסקאות מהר יותר מאשר במקומות אחרים.

מה קורה לשווי דירות בלי ממ״ד?

כרגע, שוק הדירות בישראל עדיין אינו מתנהל לפי נוסחה מתמטית אחת שבה “ממ״ד שווה X שקלים”. ההשפעה משתנה לפי עיר, שכונה, מצב בניין, סוג אוכלוסייה ומועד העסקה. אך מבחינה איכותית, ניתן להצביע על כמה מגמות:

• דירות ממוגנות זוכות לעניין גבוה יותר מצד משפחות.
• דירות ללא ממ״ד נבחנות בזהירות רבה יותר.
• בבניינים ישנים, קיומו של פרויקט התחדשות עירונית בשלבים מתקדמים יכול להפחית חששות.
• קונים מוכנים יותר לשלם על ביטחון, במיוחד כאשר הפער במחיר אינו גדול מדי.

האם ממ״ד לבדו מציל נכס?

לא. חשוב לדייק. ממ״ד אינו הופך נכס בינוני למעולה, ואי קיומו אינו הופך בהכרח נכס טוב לגרוע. שוק הנדל״ן עדיין נשען על מיקום, מחיר, תחבורה, סביבת מגורים, מצב פיזי ויכולת השבחה. אבל הממ״ד הפך משיקול משני לשיקול מרכזי יותר.

במקרים רבים, הוא לא יכריע לבד – אך הוא עשוי להיות זה שמטה את הכף.

האם ממ״ד משפיע על מחיר הדירה?

• כן, במקרים רבים ממ״ד מחזק את הביקוש ואת סחירות הנכס.
• ההשפעה חזקה יותר באזורים רגישים ביטחונית ובקרב משפחות.
• בדירות ישנות ללא מיגון, התחדשות עירונית עשויה להפוך לגורם משביח מהותי.

העתיד: ממ״ד כסטנדרט תמחורי

ישראל לא תפסיק לבנות בלי ממ״דים, אבל הדיון כעת הוא על מלאי הדירות הישן. ככל שהשיח הציבורי סביב ביטחון אישי יישאר חזק, כך יעמיק הפער בין דירות ממוגנות לדירות שאינן ממוגנות. ייתכן שבעתיד הקרוב נתחיל לראות זאת לא רק בשיחות בין קונים למתווכים, אלא גם באופן ברור יותר במחיר, בזמן השיווק ובביקוש.

The post הדירה יפה, המחיר סביר – אבל אין ממ״ד: השאלה שמשנה עכשיו עסקאות נדל״ן appeared first on בילדאין.

הפשטות הזו הפכה את המודל לאחד מעמודי התווך של ההתחדשות העירונית בישראל. הוא סייע ליזמים לייצר מסגרת עסקה ברורה, לעורכי הדין לנסח הסכמים אחידים, ולנציגויות דיירים להסביר במהירות מה צפוי לכל אחד לקבל.

אלא שפסק דין חדש של בית המשפט המחוזי בתל אביב מערער כעת על אחת מהנחות היסוד האלה. השופט גלעד הס קבע כי במקרים שבהם קיימים פערים משמעותיים בין גודל הדירות הקיימות, הענקת תוספת שטח אחידה לכל הדיירים עלולה דווקא ליצור אי-שוויון, משום שבעלי הדירות הגדולות מוותרים על חלק יחסי גדול יותר מזכויותיהם במקרקעין.

הפסיקה אינה קובעת באופן גורף שמעכשיו כל בעל דירה גדולה יקבל יותר מטרים, והיא גם אינה הופכת בן לילה את כל הסכמי הפינוי-בינוי שנחתמו בישראל. אבל היא בהחלט מכניסה למשחק מושג חדש-ישן בעוצמה מחודשת: שוויון יחסי, ולא רק שוויון פורמלי.

וזה בדיוק מה שמלחיץ את הענף.

הפרויקט מרמת גן שהפך לשאלה ארצית

ההכרעה ניתנה במסגרת סכסוך בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרא״ה 75-79 ברמת גן. מדובר במתחם ותיק שבו נחתם הסכם כבר בשנת 2014, ולפיו 37 בעלי הדירות היו אמורים לקבל תוספת אחידה של 12 מ״ר לדירתם, לצד תמורות נוספות כמקובל בענף.

אלא ששתי בעלות דירות סירבו לחתום. אחת מהן החזיקה בדירה של כ-61 מ״ר, והאחרת בדירה גדולה בהרבה, בשטח של כ-104 מ״ר. היזם, חברת קרן אור, שהחזיקה בזכויות ברוב הדירות בפרויקט, ביקש לראות בהן דיירות סרבניות ולקדם נגדן הליך משפטי.

בנקודה הזו הפך הדיון מעוד מחלוקת נקודתית בפרויקט התחדשות – לשאלה עקרונית:
האם זה באמת שוויוני להעניק אותה תוספת למי שמחזיק בדירה קטנה ולמי שמחזיק בדירה גדולה משמעותית?

השופט הס השיב על כך בשלילה חלקית. לדבריו, כאשר בעל דירה גדולה מחזיק בחלק יחסי גדול יותר ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה הנלוות, מתן תוספת שטח זהה לזו שמקבל בעל דירה קטנה יותר עשוי לפגוע בעיקרון השוויון. לפיכך, במקרה שנדון בפניו, נקבע כי בעלת הדירה הגדולה תהיה זכאית לתשלומי איזון המשקפים את הפער.

חשוב להדגיש: בית המשפט לא עצר את הפרויקט ולא קבע שהתמורה האחידה כולה פסולה. להפך – הוא הורה על המשך המיזם, אך תוך תיקון נקודתי של חלוקת הערך בין בעלי הדירות.

שוויון לכולם – או שוויון לפי חלק יחסי?

כאן נמצאת לב לבה של הדרמה המשפטית.

במשך שנים פעל הענף על בסיס הנחה פשוטה: שוויון בין הדיירים משמעותו מתן תמורה דומה לכולם, למעט חריגים ברורים מאוד. המודל הזה לא היה מושלם, אך הוא נחשב ישים. הוא חסך אינספור מחלוקות, צמצם ויכוחים שמאיים, ואפשר להוביל פרויקטים מורכבים עם עשרות ולעיתים מאות בעלי זכויות.

פסק הדין החדש מבקש לומר: שוויון כזה הוא לעיתים רק שוויון לכאורה.

אם דירה אחת שווה הרבה יותר מדירה אחרת כבר ביום הכניסה לעסקה, והפער הזה נשחק או נמחק לחלוטין בדירת התמורה החדשה – ייתכן שנוצר קיפוח. במילים אחרות, אותו מספר של מטרים נוספים יכול להיראות שוויוני במסמך, אבל לא להיות שוויוני במבחן הכלכלי.

ההבדל בין שני המודלים מהותי:

• שוויון פורמלי: כל דייר מקבל אותה תוספת.
• שוויון יחסי: נשמר היחס הכלכלי בין הדירות במצב הקיים לבין המצב החדש.

בית המשפט המחוזי קבע למעשה שבחלק מהמקרים, המודל השני הוא המדויק יותר.

למה זה מכניס את הענף למתח

יזמים, עורכי דין ושמאים אינם מתעלמים מטענת הקיפוח שעלתה בפסק הדין. מבחינה עקרונית, יש היגיון בכך שבעל דירה גדולה לא ימצא את עצמו במצב שבו ערכה היחסי של דירתו נשחק רק מפני שהפרויקט אימץ כלל אחיד.

אבל הענף חושש מהמחיר של השינוי.

פרויקטים של פינוי-בינוי הם ממילא תהליך ארוך, רגיש ומסובך. נדרש להשיג הסכמות של בעלי דירות רבים, לנסח מנגנוני תמורה, לקבל תכנון, לשמור על כדאיות כלכלית, לעמוד מול רשויות ולשכנע בנקים להעמיד מימון. הכנסת מנגנון דיפרנציאלי מורכב יותר לכל דירה עלולה להפוך כל משא ומתן לזירה של ויכוח שמאי אינסופי.

השאלה איננה רק אם דירה גדולה שווה יותר. היא גם:

• האם דירה בקומה גבוהה שווה יותר מדירה נמוכה?
• מה דינה של דירת גג?
• מה עושים עם חצר צמודה?
• כיצד מתמחרים שתי חניות לעומת חניה אחת?
• מה המשקל של כיווני אוויר, חזית פתוחה או מחסן קיים?

אם כל הפרמטרים הללו ייכנסו לשלב קביעת התמורות בכל פרויקט, החשש הוא שמנגנון שנועד לעודד התחדשות עירונית יהפוך לשדה מוקשים שיקשה עוד יותר על קידום עסקאות.

לא סוף המודל האחיד – אבל בהחלט סדק משמעותי

ראוי לומר את הדברים בזהירות: פסק הדין אינו הלכה מחייבת של בית המשפט העליון, והוא גם אינו חלוט בשלב זה. בנוסף, כבר קיימת בפסיקה עמדה שונה של בית המשפט המחוזי, אשר העדיפה בעבר דווקא את עקרון התמורות האחידות בשל צורכי הוודאות והישימות בפרויקטים של פינוי-בינוי.

כלומר, הענף לא התעורר הבוקר למציאות שבה ״12 מ״ר לכולם״ בוטלו באופן מוחלט. אבל הוא כן התעורר למציאות שבה לא ניתן עוד להתייחס למודל הזה כאמת בלתי מעורערת.

וזה הבדל גדול.

בעלי דירות גדולות בפרויקטים שטרם הגיעו לחתימה מלאה עשויים כעת להרגיש שיש בידיהם כלי משפטי ומו״מ חזק יותר. מנגד, יזמים עלולים למצוא את עצמם נדרשים להסביר ביתר פירוט מדוע הצעת התמורה שהוגשה להם אכן שומרת על איזון הוגן בין בעלי הדירות.

האם אפשר לפתוח הסכמים שכבר נחתמו?

זו אחת השאלות שמעסיקות כעת דיירים רבים.

התשובה הקצרה היא: לא באופן אוטומטי.

פסק הדין אינו מעניק לבעלי דירות שכבר חתמו על הסכמי פינוי-בינוי זכות חד-צדדית לפתוח את העסקה מחדש. הסכם חתום הוא הסכם מחייב, וניסיון להתנער ממנו רק בשל שינוי בפרשנות משפטית עלול להיחשב להפרת חוזה.

עם זאת, בפרויקטים שנמצאים עדיין לפני חתימה, או כאלה שבהם ההסכמות טרם התגבשו באופן סופי, התמונה שונה. במצבים כאלה, בעלי דירות גדולות יוכלו להעלות ביתר עוצמה טענה שלפיה המודל האחיד אינו מתאים למאפייני הבניין שלהם, ולדרוש בדיקה שמאית פרטנית או מנגנון איזון אחר.

כאן עשוי להיווצר אפקט רוחבי משמעותי. לא בהכרח פתיחה של הסכמים קיימים – אלא שינוי באופן שבו ייחתמו הסכמים חדשים.

מה עשויים לבקש מעכשיו בעלי דירות גדולות

הפסיקה עשויה לחזק כמה דרישות שכבר קיימות כיום בשוק, אך כעת יקבלו משנה תוקף:

• קבלת חוות דעת שמאית עצמאית לפני חתימה.
• בחינה של שווי הדירה הקיימת מול שווי דירת התמורה, ולא רק ספירת מטרים.
• מנגנון בחירת דירות המבוסס על דירוג שמאי.
• תשלום שכירות חלופית לפי גודל וטיפוס הדירה המקורית.
• פיצוי בגין הצמדות מיוחדות כגון חצר, גג, מרפסת גדולה, מחסן או חניות.
• תשלומי איזון במקרים חריגים שבהם נשחק הפער היחסי בין הדירות.

זה לא אומר שכל דרישה כזו תתקבל, וגם לא שכל בעל דירה גדולה יוכל לתרגם את פסק הדין להטבה משמעותית. אבל מרחב הטיעון שלו בהחלט התרחב.

והיזמים? יותר חשיפה, יותר מורכבות

מבחינת היזמים, הסיכון אינו רק תוספת תמורה לבעל דירה כזה או אחר. הבעיה העמוקה יותר היא פגיעה בוודאות העסקית.

יזמים רגילים להכניס לתוך בדיקת הכדאיות הכלכלית את התמורות המקובלות לדיירים, את עלויות הפינוי, את תכנון המתחם ואת הרווח היזמי. אם כעת כל פרויקט ידרוש מנגנון תמורות משתנה ורווי מחלוקות, המשמעות עשויה להיות:

• עלייה בעלויות קידום הפרויקט.
• צורך בשמאות מורכבת יותר כבר בשלבים מוקדמים.
• התארכות משא ומתן עם דיירים.
• סיכון גבוה יותר לתביעות ״דייר סרבן״ שיסתבכו.
• פגיעה ביכולת להציג לבנק מודל מימון סגור וברור.

בפרויקטים גבוליים מבחינה כלכלית, במיוחד מחוץ לאזורי הביקוש החזקים, אפילו שינוי מתון במנגנון התמורות עלול להשפיע על היתכנות הפרויקט כולו.

המשמעות בפריפריה עלולה להיות חריפה יותר

למרות שהפסיקה נולדה ברמת גן, השלכותיה עשויות להיות מורגשות גם במקומות אחרים בישראל, ובמיוחד באזורים שבהם הפינוי-בינוי ממילא מתקדם בקושי.

בדרום, למשל, כבר כיום קיימת בעיית כדאיות מובנית בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית. עלויות התכנון, הביצוע, המימון והפינוי אינן נמוכות באופן משמעותי לעומת המרכז, אך מחירי הדירות החדשות נמוכים יותר. המשמעות היא שהיזם נדרש למכפיל גבוה יותר, ליותר זכויות בנייה ולעיתים גם לסיוע מדינתי כדי להצדיק את העסקה.

אם במציאות הזאת תתווסף שכבה חדשה של תמורות דיפרנציאליות, בדיקות שמאיות מורכבות ותוספות לבעלי דירות מסוימים, יהיו פרויקטים שיתקשו עוד יותר לעמוד על הרגליים.

בבאר שבע, באשקלון, בקריית מלאכי, בדימונה ובערים נוספות שבהן קיים מלאי גדול של בניינים ישנים אך השוק אינו חזק כמו בגוש דן, המשמעות עלולה להיות כפולה:
מצד אחד, הגנה טובה יותר על בעלי זכויות.
מצד שני, סיכון לעיכוב או הקפאה של פרויקטים שמראש נאבקים כדי להגיע לכדאיות.

זו אחת הדילמות הקשות ביותר של ההתחדשות העירונית בישראל: איך מתקנים עוול נקודתי מבלי לחבל ביכולת של המערכת כולה להתקדם.

האם המדינה תידרש לקבוע כללים ברורים?

הפסיקה החדשה חושפת למעשה ואקום רגולטורי. במשך שנים נשען השוק על פרקטיקה מקובלת של תמורות אחידות, אבל לא על נוסחה חקוקה ומחייבת שמכריעה מהו בדיוק שוויון הוגן בין בעלי דירות שונים.

כעת, כאשר בית המשפט מציב סימן שאלה מהותי על המודל, עשויה להתגבר הדרישה מהמדינה, מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומהשמאים לקבוע כללים ברורים יותר. לא בהכרח טבלת נוסחאות קשיחה שתתאים לכל מקרה, אלא מסגרת עקרונית שתפחית אי-ודאות ותמנע מצב שבו כל פרויקט ייצר מחדש את אותו ויכוח.

אחרת, חלק גדול מההכרעות ימשיך לנדוד לבתי המשפט – תרחיש שכמעט אף אחד בענף אינו רוצה בו.

לא כל דירה גדולה צריכה לקבל יותר, אבל אי אפשר להתעלם מהשאלה

הטעות תהיה להפוך את פסק הדין לסיסמה פשוטה: ״בעלי דירות גדולות יקבלו יותר״. זה לא מה שנקבע. ההכרעה מורכבת יותר, והיא תלויה בנסיבות כל פרויקט.

אך באותה מידה, אי אפשר להמשיך כאילו כל הדירות בבניין שוות באופן מעשי רק מפני שהיזם מציע לכולן אותה תוספת.

המסר שבית המשפט שלח ברור:
כאשר יש פערים מהותיים בין הדירות הקיימות, צריך לבדוק אם מנגנון התמורות באמת משמר את עקרון השוויון – לא רק למראית עין, אלא גם במבחן הכלכלי.

פסק הדין הזה לא עוצר את הפינוי-בינוי. הוא הופך אותו למסובך יותר

בסופו של דבר, מדובר בפסיקה שמתקנת עיוות אפשרי, אך גם מציבה אתגר חדש בפני ענף שכבר מתמודד עם שורה ארוכה של חסמים: ריבית, מימון, עובדים, בירוקרטיה, רישוי, חוסר כדאיות בפריפריה ומאבקי דיירים.

היא לא מבטלת את המודל של תמורות אחידות, אבל היא מחייבת לבחון אותו בעיניים ביקורתיות יותר. היא לא פותחת כל חוזה חתום, אבל היא נותנת כוח מחודש לבעלי דירות שנמצאים עדיין בשלב המו״מ. והיא לא מבשרת על קריסת ההתחדשות העירונית – אך כן על תקופה שבה כל עסקה תידרש לעבור ניתוח מדויק יותר של הוגנות, ולא רק של ישימות.

פינוי-בינוי נשען שנים על ההבטחה שכל הדיירים יוצאים נשכרים.
פסק הדין החדש מזכיר שהשאלה האמיתית אינה רק כמה כל דייר מקבל – אלא האם החלוקה ביניהם באמת הוגנת.

The post פסק הדין על 12 מ״ר בפינוי-בינוי: האם בעלי דירות גדולות יקבלו יותר? appeared first on בילדאין.

אבל התקופה הזו משתנה.

תמ״א 38, במתכונת המוכרת שלה, כבר אינה אותו כלי פשוט יחסית שהיה בעבר. בחלק מהרשויות היא עדיין רלוונטית לתקופת מעבר, בחלק מהמקומות היא מוחלפת בתכניות עירוניות, ובאזורים אחרים נכנסת לתמונה חלופת שקד – מסלול חדש שמנסה לשמר את ההתחדשות הבניינית, אבל תחת כללים אחרים לגמרי.

המשמעות לדיירים דרמטית: מי שחשב שתמ״א 38 היא מסלול בטוח ומהיר לדירה משודרגת, מגלה היום שהמציאות הרבה יותר מורכבת. הזכויות כבר לא תמיד ברורות מראש, העירייה מקבלת משקל גדול יותר, הכדאיות הכלכלית נבחנת מחדש, והיזם לא ממהר להיכנס לכל בניין שמחפש חיזוק.

סוף עידן הזכויות האוטומטיות

העיקרון של תמ״א 38 היה פשוט יחסית: בניין ישן שנבנה לפני תקן רעידות האדמה יכול לקבל זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק המבנה. בפועל נוצרו שני מסלולים מרכזיים – חיזוק ותוספת על בניין קיים, או הריסה ובנייה מחדש.

במשך שנים המודל הזה עבד בעיקר במקומות שבהם מחירי הדירות היו גבוהים מספיק. היזם קיבל אפשרות למכור דירות חדשות, ובתמורה חיזק או בנה מחדש את הבניין עבור הדיירים הוותיקים.

אבל כאן בדיוק נולד הכשל: תמ״א 38 הייתה תכנית ארצית, בעוד שהמציאות העירונית שונה לחלוטין מעיר לעיר, משכונה לשכונה ולעיתים אפילו מרחוב לרחוב.

בניין ישן בגבעתיים, רמת גן או תל אביב אינו דומה כלכלית לבניין ישן בבאר שבע, דימונה, קריית מלאכי או אופקים. עלויות הבנייה דומות במקרים רבים, אבל מחירי המכירה של הדירות החדשות שונים לחלוטין. לכן, אותו מנגנון שהפך פרויקט במרכז לרווחי, לא בהכרח עובד בדרום או בפריפריה.

למה המדינה רצתה להחליף את תמ״א 38

המדינה הבינה בשנים האחרונות שתמ״א 38 פתרה בעיה אחת, אבל יצרה בעיות אחרות. היא חיזקה בניינים נקודתיים, אבל לא תמיד טיפלה בתשתיות. היא הוסיפה דירות, אבל לעיתים בלי תוספת מספקת של חניה, מוסדות ציבור, כבישים, שטחים פתוחים ומענה תחבורתי.

במילים פשוטות: תמ״א 38 שיפרה בניין, אבל לא תמיד שיפרה שכונה.

רשויות מקומיות רבות התנגדו להמשך המודל הישן משום שהרגישו שהן מקבלות תוספת אוכלוסייה בלי כלים מספקים לנהל אותה. מבחינתן, לא מספיק להוסיף שתיים או שלוש קומות לבניין ישן. צריך להבין מה קורה לרחוב, לתנועה, לגני הילדים, לבתי הספר, לחניות ולמרחב הציבורי.

מכאן נולד המעבר לתכניות מחליפות ולחלופות עירוניות. במקום שכל בניין יתקדם כמעט בפני עצמו, הרשויות מבקשות לקבוע מדיניות רחבה יותר: איפה ניתן להוסיף קומות, איפה עדיף הריסה ובנייה, איפה אין כדאיות, ואיפה צריך לחשוב במתחמים ולא בבניין בודד.

חלופת שקד – לא אותה גברת בשינוי אדרת

חלופת שקד נולדה כדי לתת מענה ליום שאחרי תמ״א 38. הרעיון המרכזי הוא לאפשר התחדשות בניינית גם בלי להיכנס לפרויקט פינוי-בינוי גדול, אך תחת מנגנון תכנוני עדכני יותר.

במקום זכויות כמעט קבועות מראש, כל פרויקט נבחן יותר לעומק. יש משמעות למדיניות העירונית, להיקף הזכויות שניתן לאשר, לשאלה אם מדובר בחיזוק או בהריסה ובנייה, ולתועלות הציבוריות שהרשות המקומית יכולה לקבל מהפרויקט.

על הנייר, זה נשמע נכון יותר. בפועל, זה גם מורכב יותר.

דיירים שהתרגלו לחשוב במונחים של ״מגיע לנו תמ״א״, נדרשים היום להבין שאין דבר כזה באופן אוטומטי. יכול להיות שבבניין שלהם תתאפשר התחדשות בניינית, יכול להיות שהעירייה תעדיף תכנית מתחמית, ויכול להיות שהיזם יבדוק את המספרים ויגיד בפשטות: זה לא כלכלי.

הדיירים מגלים שהעירייה היא שחקן מרכזי

אחד השינויים הגדולים בעידן שאחרי תמ״א 38 הוא התחזקות הרשויות המקומיות. בעבר, יזם ודיירים יכלו לקדם פרויקט מכוח תכנית ארצית, גם אם העירייה לא תמיד התלהבה ממנו. היום, ללא מדיניות עירונית ברורה וללא תכנית מחליפה או מסלול מתאים, קשה הרבה יותר להתקדם.

עבור דיירים, זו נקודה קריטית.

הם יכולים לגבש נציגות, לבחור עורך דין, לקבל הצעות מיזמים ולהגיע להסכמות פנימיות – ועדיין לגלות שהרשות המקומית לא רואה את הבניין שלהם כמתאים למסלול נקודתי. לעיתים העירייה תעדיף לצרף אותם למתחם גדול יותר. לעיתים היא תדרוש פתרונות חניה או תשתיות שיקטינו את הכדאיות. ולעיתים היא פשוט תעכב את ההליך עד שתושלם מדיניות עירונית חדשה.

זהו שינוי עמוק ביחסי הכוחות. התמ״א הישנה נתנה לדיירים וליזמים תחושת ודאות יחסית. המודל החדש מעביר יותר כוח אל התכנון המקומי.

למה יזמים בוחרים היום פחות פרויקטים

גם מצד היזמים, תמונת השוק השתנתה. פרויקט תמ״א 38 אינו רק ״עוד כמה קומות על בניין ישן״. מדובר בפרויקט הנדסי, תכנוני, משפטי וכלכלי מורכב.

במסלול חיזוק ותוספת, היזם עובד על בניין קיים, לעיתים עם דיירים שעדיין מתגוררים בו. זה יוצר מגבלות ביצוע קשות, סיכוני בטיחות, עלויות גבוהות, ומורכבות גדולה בתכנון. במסלול הריסה ובנייה, היזם צריך לפנות דיירים, לשלם שכירות חלופית, להרוס, לבנות מחדש, לקבל ליווי בנקאי ולמכור מספיק דירות כדי לממן את הכול.

כאשר הריבית גבוהה, עלויות הביצוע עולות וכוח האדם בענף הבנייה אינו יציב – היזמים הופכים סלקטיביים בהרבה. הם מעדיפים פרויקטים שבהם יש ודאות תכנונית, רוב דיירים ברור, רווח יזמי סביר ומיקום שמאפשר מכירה מהירה של הדירות החדשות.

בניין ישן שאולי היה מעניין יזם לפני כמה שנים, כבר לא בהכרח מעניין אותו היום.

בדרום הבעיה חדה יותר

הסיפור של תמ״א 38 בדרום חושף את הכשל המרכזי של כל המודל. הצורך בחיזוק מבנים, תוספת ממ״דים והתחדשות שכונות ותיקות גדול מאוד. יש לא מעט בניינים ישנים, חלקם ללא מיגון תקני, חלקם עם תשתיות מיושנות, וחלקם במצב תחזוקתי שמחייב טיפול עמוק.

אבל דווקא במקום שבו הצורך הציבורי גדול – הכדאיות הכלכלית חלשה יותר.

במרכז הארץ, יזם יכול למכור דירה חדשה במחיר גבוה מספיק כדי לממן את חיזוק הבניין, תוספת הדירות, ההוצאות המשפטיות, המימון, התכנון והרווח היזמי. בדרום, הפער בין ההכנסות האפשריות לבין העלויות מצטמצם מאוד.

עלות הבנייה בבאר שבע או בדימונה אינה נמוכה באופן דרמטי מעלות הבנייה במרכז. בטון, ברזל, כוח אדם, תקנים, ממ״דים, מעליות, פיקוח, ביטוחים ומימון – כל אלה עולים הרבה כסף בכל מקום. אבל מחיר המכירה של הדירה החדשה בדרום נמוך משמעותית ממחיר דירה דומה במרכז.

התוצאה ברורה: כדי שפרויקט יהיה כדאי בדרום, צריך לעיתים יותר זכויות בנייה, יותר דירות חדשות, יותר גובה או פתרון משלים אחר. כאשר מוסדות התכנון או הרשויות מגבילים את הזכויות, הפרויקט עלול להישאר לא כלכלי.

הבעיה הביטחונית מחזירה את הממ״ד למרכז הדיון

בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז המלחמה, שאלת המיגון חזרה להיות אחת הסוגיות המרכזיות בשוק ההתחדשות העירונית. בניינים ישנים רבים בישראל אינם כוללים ממ״דים, והדיירים מבינים היטב שהשאלה אינה רק שדרוג נדל״ני, אלא ביטחון בסיסי.

תמ״א 38 נולדה במקור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך עם השנים הפכה גם לכלי חשוב להוספת ממ״דים. במציאות הביטחונית הנוכחית, במיוחד בדרום, זהו כבר לא בונוס. זה צורך אמיתי.

אבל כאן שוב מתגלה הפער: הצורך בממ״ד אינו מספיק כדי להפוך פרויקט לכלכלי. דיירים יכולים לרצות חיזוק ומיגון, העירייה יכולה להבין את החשיבות, אבל אם אין מודל שמאפשר ליזם לממן את הפרויקט ולהרוויח באופן סביר – הבניין לא יתחדש.

זו אחת הנקודות המקוממות ביותר עבור דיירים בשכונות ותיקות: הם חיים בבניינים ישנים, לעיתים ללא ממ״ד וללא מעלית, אבל מגלים שהשוק החופשי לא תמיד יודע לפתור את הבעיה שלהם.

תמ״א 38 מול פינוי-בינוי – לא אותו פתרון

הרבה פעמים המדינה והרשויות המקומיות דוחפות לכיוון פינוי-בינוי במקום תמ״א 38. מבחינה תכנונית, זה לעיתים נכון. מתחם שלם מאפשר תכנון טוב יותר, תוספת רחובות, שטחי ציבור, פתרונות תנועה, חניה ומבני ציבור.

אבל מבחינת הדיירים, פינוי-בינוי הוא מסלול ארוך ומורכב בהרבה. במקום לחזק בניין אחד, צריך לאחד כמה בניינים, להגיע להסכמות רבות יותר, להכין תכנית רחבה, להתמודד עם התנגדויות, לאשר זכויות בהיקף משמעותי, ורק אז להגיע לביצוע.

דייר בבניין קטן שרוצה ממ״ד ומעלית לא תמיד רוצה להמתין עשור לתכנית מתחמית. אבל במודל החדש, הוא עשוי לגלות שהבניין שלו קטן מדי, לא כלכלי מדי, או לא מתאים למדיניות העירונית.

לכן, המעבר מתמ״א 38 לפינוי-בינוי ולחלופות עירוניות אינו רק שינוי תכנוני. הוא שינוי בחיי היומיום של בעלי הדירות.

מי מרוויח מהעידן החדש

העידן החדש של ההתחדשות הבניינית עשוי להתאים בעיקר לערים שמקדמות תכניות מחליפות מסודרות, עם מדיניות ברורה ועם איזון בין צרכי התושבים לבין יכולת היזמים לבצע.

עיר שיודעת לקבוע מראש באילו רחובות ניתן להרוס ולבנות, איפה אפשר להוסיף קומות, מה נדרש מבחינת חניה, מה המדיניות לגבי ממ״דים ומהן זכויות הבנייה האפשריות – יוצרת ודאות. ודאות היא המפתח למשיכת יזמים.

לעומת זאת, עיר שאין בה מדיניות ברורה משאירה את הדיירים והיזמים בערפל. ובענף הנדל״ן, ערפל פירושו סיכון. וסיכון פירושו פחות פרויקטים.

מי עלול להישאר מאחור

הקבוצות שעלולות להיפגע יותר מכל הן בעלי דירות בבניינים קטנים, באזורים עם ערכי קרקע נמוכים, וברשויות שלא מצליחות לקדם תכניות מחליפות בזמן.

אלה בדיוק הבניינים שבהם הצורך בחיזוק גדול, אבל היכולת הכלכלית נמוכה. מדובר לעיתים באוכלוסיות שאינן יכולות לממן בעצמן חיזוק, אינן יודעות להתארגן מול יזמים, ונמצאות בעמדת נחיתות מול מערכת תכנונית מורכבת.

במובן הזה, הסיפור של תמ״א 38 הוא גם סיפור חברתי. מי שגר באזור יקר מקבל יותר סיכוי להתחדשות. מי שגר באזור חלש יותר, עלול לגלות שגם אם הבניין שלו מסוכן יותר או ישן יותר – הוא פחות אטרקטיבי ליזם.

מה דיירים צריכים לבדוק עכשיו

דיירים בבניינים ישנים לא צריכים להמתין שהיזם יגיע אליהם. בעידן החדש, השאלה הראשונה צריכה להיות מה המדיניות העירונית לגבי הבניין שלהם.

לפני שמדברים עם יזם, צריך להבין:
האם בעיר קיימת תכנית מחליפה לתמ״א 38, האם הבניין נמצא באזור שבו מותרת התחדשות בניינית, האם הרשות מעדיפה פינוי-בינוי מתחמי, ומהן זכויות הבנייה האפשריות.

רק לאחר מכן כדאי לבחון יזמים, הצעות, תמורות ולוחות זמנים.

הטעות הגדולה ביותר היא להתלהב מהבטחה של יזם בלי לבדוק אם העירייה בכלל תאפשר את הפרויקט. בעידן החדש, ההבטחה של היזם היא רק חלק מהסיפור. המדיניות העירונית היא לעיתים הסיפור האמיתי.

המבחן של המדינה

תמ״א 38 הייתה פתרון לא מושלם, אבל היא נתנה מענה לבניינים רבים. המעבר לחלופות חדשות יכול להיות נכון מבחינה תכנונית, אך הוא ייבחן בשאלה אחת פשוטה: האם הוא יגרום ליותר בניינים להתחזק ולהתחדש, או לפחות בניינים.

אם התוצאה תהיה תכנון מסודר יותר אבל פחות ביצוע בפועל, המדינה תמצא את עצמה בבעיה קשה. בניינים ישנים ימשיכו להתיישן, דיירים יישארו בלי ממ״דים, וההתחדשות העירונית תהפוך לתהליך ששייך בעיקר לאזורים החזקים.

כדי שזה לא יקרה, המדינה והרשויות המקומיות יצטרכו לתת פתרון אמיתי לאזורים שבהם הכדאיות הכלכלית נמוכה. בדרום, המשמעות יכולה להיות תוספת זכויות משמעותית יותר, מענקים משלימים, קרקעות משלימות, או מסלולים ייעודיים לחיזוק ומיגון.

בלי זה, החלפת תמ״א 38 עלולה להפוך ממהלך תכנוני נכון על הנייר – למשבר ביצוע בשטח.

תמ״א 38 משנה צורה, לא נעלמת

מי שאומר שתמ״א 38 מתה מפשט מדי את המציאות. נכון יותר לומר שהיא משנה צורה. התכנית הארצית הישנה מפנה מקום לעולם חדש של תכניות מחליפות, חלופת שקד, מדיניות עירונית ופרויקטים שנבחנים הרבה יותר לעומק.

עבור חלק מהדיירים, זה יכול להיות טוב יותר. עבור אחרים, זה עלול להיות מסובך יותר, איטי יותר ופחות ודאי.

הדיירים שיצליחו להתקדם יהיו אלה שיבינו מוקדם את כללי המשחק החדשים: לבדוק מדיניות עירונית, לגבש נציגות חזקה, לבחור ליווי משפטי מקצועי, לא להסתמך רק על הבטחות יזמים, ולדרוש כבר בתחילת הדרך תשובה ברורה לשאלה החשובה ביותר – האם הפרויקט באמת כלכלי לביצוע.

כי בעידן החדש של ההתחדשות העירונית, לא מספיק שהבניין צריך חיזוק. צריך שגם המספרים יחזיקו את הסיפור.

The post תמ״א 38 לא באמת מתה – אבל הדיירים מגלים שהמשחק השתנה לגמרי appeared first on בילדאין.