לוקחים משכנתא ?

 איך אדע מה ההחזר החודשי הנכון ביותר עבורי !

משכנתא – כמה להחזיר כל חודש? במה זה תלוי?
ואיך להתייחס לשנויים הצפויים בעתיד? ככה תעריכו את גובה החזר המשכנתא !

איך בעצם קובעים את גובה ההחזר החודשי במשכנתא? האם באופן ההגיוני הבא.
מחשבים את ההכנסות נטו שלנו, פחות ההוצאות, ורוב מה שנשאר,
אחרי שנוריד גם סכום ליתר ביטחון (הוצאות לא צפויות), הולך להחזר המשכנתא?
ככה קובעים כמה להחזיר כל חודש? 
אז האמת שכן, אבל חשוב לשים לב לכמה נקודות קריטיות שיכולות להשפיע על המשוואה הזו בטווח הקרוב ובכלל לאורך חיי המשכנתא.

על פי נתוני בנק ישראל המשכנתא הממוצעת במשק מסתכמת ב כ -750 אלף שקל, וההחזר הממוצע מסתכם ב-3,000-3,400 שקל.

קודם כל חשוב לדעת שגובה ההחזר לא תלוי רק בכם. על פי הנחיות בנק ישראל,
לבנקים למשכנתאות אסור לתת ללקוחות משכנתא, שגובה ההחזר שלה יהיה גבוה מ-50% מההכנסה הפנויה שלו.
הבנקים המסחריים בישראל אפילו שמרנים יותר מבנק ישראל,
וסביר להניח שלא תקבלו משכנתא בסכום שההחזר שלה יעלה על 30-40% מההכנסה הפנויה.

מה זאת אומרת הכנסה פנויה?
המשכורת נטו שלכם, שאת גובהה אתם מוכיחים בעזרת תלושי המשכורת והדפס הפעולות בעו"ש שלכם,
פחות ההתחייבויות הקבועות שלכם כגון החזרי הלוואות, הוראות קבע, מזונות וכו' .
למשל, אם אתם מרוויחים 9,000 שקל בחודש ומחזירים הלוואה על הרכב שקניתם בגובה של 1,500,
ההכנסה הפנויה שלכם היא 7,500. על פי הנחיות בנק ישראל,
המקסימום שתוכלו לקבל הוא משכנתא בגובה ההחזר החודשי שלה הוא 3,750 שקל. בפועל,
אין בנק שייתן לכם משכנתא כזו אלא בהתקיים תנאים מיוחדים.
לרוב יאשרו הבנקים משכנתא שההחזר החודשי שלה אינו גבוה מ- 3,000 וייתכן שאף פחות מזה.

אבל לא חייבים למתוח את החבל עד הקצה.
ישנם עוד שיקולים שחייבים לקחת בחשבון, גם אם נדמה לכם שתוכלו לעמוד בהחזרים גבוהים יותר.

מה המדד שלנו להחזר המשכנתא?

חלק גדול מרוכשי הדירות ולוקחי המשכנתא הם כאלו שרגע לפני שכרו דירה,
ואז אינטואיטיבי מאוד לבחון את ההחזר ביחס לשכירות . הרי אתם משלמים שכירות מסוימת מדי חודש,
זה הסכום שעולה לכם הדיור, גם אם לא תקנו דירה, זה הסכום שתצטרכו להוציא מהכיס.
אי אפשר לברוח מזה, וזה לא קשור להכנסות ולהוצאות שלכם,
אם כי ברור שזה סכום שאתם אמורים לעמוד בו, אחרת אתם קופצים מעל הפופיק .

כלומר, כל עוד השכירות שאתם משלמים לא חונקת אתכם, ולא יוצרת לכם חור בחשבון הבנק,
ה הסכום שצריך לשמש אתכם כעוגן בעת חישוב החזר המשכנתא.

חיסכון ? אולי כן ואולי…יש עוד אופציות

כדאי, מומלץ, לא ממש חובה לחסוך באופן שוטף.

במידה והחלטתם שזה MUST עבורכם ,אתם פשוט צריכים להכניס את החיסכון למשוואה,
להוריד מההכנסות את ההוצאות השוטפות וגם את החיסכון
ואז מה שנשאר ייזקף להוצאות בלתי צפויות והיתר הוא הסכום שאתם יכולים לשלם כל חודש למשכנתא.

חיסכון כאשר יש משכנתא הוא לא טריוויאלי ולא בטוח שכלכלי.
אנשים רבים אומרים בשביל מה לחסוך כאשר יש משכנתא .הרי,
התשואה על החיסכון לרוב תהיה נמוכה מהריבית על המשכנתא, אז מה ההיגיון בכך? יתרה מכך,
החיסכון הוא הדירה שקנינו,
וככל שמחזירים את החוב / משכנתא מהר יותר כך בעצם "מתקרבים" יותר לנכס/ להשקעה (חיסכון).
אני מסכים באופן אישי עם החשיבה הזאת שחיסכון (בשעות הדחק ) מיותר בזמן שמשלמים משכנתא,
אך יחד עם זאת ,תמיד להיות עם היד על הדופק ולבחון אפיקי השקעה נוספים .

בעתיד ההוצאות יגדלו

קחו בחשבון שבעתיד ההוצאות שלכם יגדלו, וזה ישפיע על יכולת ההחזר ועל התשובה לשאלה,
כמה להחזיר כל חודש?  אם לדוגמה אתם זוג צעיר שמתכנן בעתיד להרחיב את המשפחה,
אתם צריכים לקחת בחשבון עלייה (משמעותית) בהוצאות החודשיות שלכם.
אז נכון, שצפוי שגם השכר שלכם יעלה עם הזמן,
אבל אף אחד לא מבטיח לכם את זה, וגם אם כן,
לפחות בעשור האחרון העלייה בשכר לא הדביקה את העלייה ביוקר המחייה.
ולכן, צריך לבחון באופן ריאלי את הגידול הצפוי בהוצאות לצד גידול צפוי בשכר,
ואז לבחון את יכולת ההחזר החודשית שלכם.

בהקשר להוצאות, חשוב להתייחס גם להוצאות ביטוח משכנתא.
כן, זה חלק מסך ההוצאות שלכם,
ומדובר על הוצאות ביטוח מבנה והוצאות ביטוח חיים –
המרכיבים האלו יכולים לעלות על פני השנים וחשוב שיילקחו בחשבון בעת חישוב החזר המשכנתא האופטימאלי.

ומה לגבי החזר המשכנתא ?

לא רק ההוצאות שלכם יעלו בעתיד (לצד ההכנסות), גם החזרי המשכנתא יעלו וזה משתי סיבות עיקריות:

האחד, חלק ממסלולי המשכנתא צמוד למדד, והמדד אמנם בשנים האחרונות די נמוך יחסית,
אבל לאורך זמן, טווח המדד הממוצע אמור להיות (על פי הנחיית בנק ישראל) בין 1% ל-3%.
בשנה. זה אומר שההחזר על המרכיב הצמוד במשכנתא שלכם יעלה בשיעור הזה.

השני, הריבית עכשיו נמוכה יחסית,
אבל חלק גדול (אם לא רוב) מהכלכלנים ומהמנהיגות הכלכלית העולמית (לרבות ראשי הבנקים המרכזיים)
סבור שזה זמני – נכון, הזמני הזה נמשך כבר ועשוי להימשך (ואפילו מדברים על ריבית שלילית),
אבל אם ההערכה הזו תתממש (וזה התרחיש הסביר), הריבית תעלה ברחבי העולם וגם אצלנו,
ואז ההחזרים על המשכנתא במסלול של הריבית המשתנה יעלו.

ואם ההחזרים שלכם יעלו, אתם צריכים להיערך לזה .
יכול להיות שאתם "בונים" על העלאת שכר כזו שתאפשר גם את העלייה בהוצאות וגם את עליית ההחזר.
יכול להיות שאתם צפויים לקבל כספים ממקורות שונים (קרן השתלמות, חסכונות, ירושה ועוד),
ויכול להיות שאתם בגישה של מה שיהיה יהיה ,רק שעדיף לכם להיות מוכנים מראש להפתעות האלה.

כך בעצם מעריכים כמה להחזיר כל חודש  (החזר המשכנתא), אך למרות שזה מספרים,
זה לא מדע מדויק. החיים דינמיים ומפתיעים כל פעם מחדש,
ולכן חשוב להיות גמיש לשינויים, לצד מתוכנן מראש.

בכל מקרה נקודה למחשבה עבורכם :
רכשתם דירה?  קיבלתם הצעה למשכנתא?
אל תסגרו לפני שמומחה יבדוק ויציע לכם משכנתא נכונה יותר עבורכם , עם תמהיל משכנתא וריביות לא פחות ממצוינות.