סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציגה תמונה מורכבת של שוק הדיור: מצד אחד, נתוני חודש יוני מצביעים לכאורה על התאוששות במספר העסקאות. מצד שני, מאחורי המספרים מתגלה שוק זהיר, חלש ביחס לשנים קודמות, ובעיקר כזה שסוחב איתו סיכון הולך וגובר של ביטולי עסקאות.

הנתון הבולט ביותר בסקירה נוגע לביטולי רכישות דירה מקבלנים. נכון לאוגוסט 2026 נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולים של עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025. מדובר בגידול חצי שנתי של 41% במספר הביטולים המדווחים.

באוצר רואים בכך נורת אזהרה ברורה. חלק מהעסקאות שנחתמו בתקופת מבצעי המימון האגרסיביים, בעיקר מודלים של תשלום נמוך בתחילת הדרך והשאר באכלוס, מתחילות להתפרק כאשר הרוכשים מגיעים לשלב שבו הם צריכים להשלים מימון.

המספרים נראים טובים, אבל ההשוואה מטעה

בחודש יוני נמכרו בישראל 8,757 דירות, חדשות ויד שנייה. מדובר בעלייה של כ-50% לעומת יוני אשתקד.

אלא שההשוואה הזו בעייתית. יוני 2025 הושפע ממבצע ״עם כלביא״ ומהמצב הביטחוני, ולכן רמת הפעילות בו הייתה נמוכה במיוחד. כאשר משווים את יוני 2026 ליוני 2024, התמונה מתונה בהרבה: סך העסקאות עלה בכ-7% בלבד, ובשוק החופשי לא נרשם שינוי משמעותי.

כלומר, השוק לא חזר לשיא. הוא מתאושש חלקית מנקודת שפל, אך עדיין פועל בזהירות.

שוק יד שנייה עדיין חלש

לפי סקירת האוצר, בחודש יוני נמכרו 5,164 דירות יד שנייה. הנתון משקף עלייה של 33% לעומת יוני אשתקד, אך עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודשי יוני בשני העשורים האחרונים.

החולשה בולטת במיוחד באזורי חיפה ותל אביב, שבהם נרשמה ירידה מתמשכת במכירות בארבעת החודשים האחרונים.

הנתון הזה חשוב, משום ששוק יד שנייה משקף במקרים רבים את מצב משקי הבית. כאשר בעלי דירות מתקשים למכור, גם משפרי דיור מתקשים להתקדם לעסקה הבאה. התוצאה היא שוק איטי יותר, זהיר יותר ופחות נזיל.

מכירת דירות חדשות בשוק החופשי ירדה

גם אצל הקבלנים התמונה אינה חד משמעית. בחודש יוני נמכרו בשוק החופשי 2,386 דירות חדשות, ירידה של 18% לעומת יוני 2024.

הקבלנים ממשיכים להישען על מכירת דירות ״על הנייר״. לפי הסקירה, דירות כאלה היוו 57% מסך המכירות בשוק החופשי. באזור תל אביב הנתון קיצוני עוד יותר: 84% מהדירות החדשות נמכרו על הנייר, עם זמן המתנה ממוצע של כ-5.5 שנים עד לקבלת המפתח.

המשמעות פשוטה: חלק גדול מהרוכשים לא קונים דירה מוכנה או כמעט מוכנה, אלא התחייבות עתידית. ככל שזמן ההמתנה ארוך יותר, כך גדל הסיכון לשינויים בריבית, במצב הכלכלי של הרוכש וביכולת לקבל משכנתה.

הטבות המימון עדיין כאן

כדי למשוך קונים, הקבלנים ממשיכים להשתמש בהטבות מימון. אמנם שיעורן ירד מאז כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף, אך הן עדיין תופסות מקום משמעותי.

לפי סקירת האוצר, בחמישה אזורים מרכזיים 23% מהעסקאות בשוק החופשי כללו הטבת מימון מדווחת. באזור המרכז השיעור הגיע ל-36%, ובאזור נתניה ל-32%.

הטבות כאלה יכולות להקל על הרוכש בטווח הקצר, אך הן גם עלולות לדחות את מבחן היכולת האמיתי. רוכש שמשלם היום סכום נמוך יחסית, צריך לדעת בוודאות כיצד ישלם את יתרת הסכום בהמשך.

כאשר התוכנית הפיננסית אינה סגורה, העסקה עלולה להתבטל.

גל ביטולים מקבלנים: הבעיה כבר כאן

הזינוק בביטולים ממחיש את הסיכון הזה. נכון לאוגוסט 2026 נקלטו כאמור ברשות המסים 1,821 ביטולים של עסקאות מקבלנים שנחתמו בשנים 2023-2025.

שכיחות הביטולים מתוך עסקאות 2024 הגיעה ל-2.3%, לעומת 1.5% בלבד בתחילת השנה.

לפי הסקירה, חלק מהגידול קשור למבצעי המימון האגרסיביים שהציעו קבלנים בתקופה שבה השוק האט. מבצעים כמו ״שלמו 10% עכשיו והשאר באכלוס״ משכו רוכשים, אך חלקם גילו בהמשך כי הם מתקשים לקבל משכנתה או למכור את דירתם הישנה.

אזור באר שבע מוביל בשיעור הביטולים, עם 3.4% מסך העסקאות שבוטלו. עם זאת, האצה בביטולים נרשמת גם באזורי ביקוש כמו תל אביב וירושלים.

המשקיעים מצמצמים נוכחות

גם המשקיעים אינם חוזרים לשוק בעוצמה. בחודש יוני רכשו משקיעים 1,392 דירות, שהיוו 16% מכלל העסקאות. במקביל, הם מכרו 1,487 דירות.

התוצאה: מלאי הדירות שבידי משקיעים המשיך להתכווץ בעוד 94 דירות.

מאז העלאת מס הרכישה באוקטובר 2021 נגרעו ממלאי הדירות להשכרה יותר מ-8,400 דירות. זו מגמה משמעותית, משום שהיא עשויה להמשיך ולהפעיל לחץ על שוק השכירות.

כאשר פחות דירות מוחזקות להשכרה, והביקוש לשכירות נשאר גבוה, שוכרים עלולים להרגיש את זה במחירים.

תושבי החוץ מתמקדים בירושלים

בקרב תושבי החוץ נרשמה התעוררות קלה. בחודש יוני רכשו תושבי חוץ 153 דירות.

הרוכשים הבולטים הגיעו מארצות הברית, עם 56% מסך רכישות תושבי החוץ, ומצרפת, עם 20%. ירושלים מובילה בפער כיעד המרכזי של תושבי החוץ, עם 40% מהרכישות בסגמנט הזה.

הנתון הזה מחזק מגמה מוכרת: גם בתקופות של אי ודאות, ירושלים ממשיכה למשוך רוכשים מחו״ל, בעיקר משיקולים משפחתיים, קהילתיים, דתיים והשקעתיים.

מה המשמעות לרוכשי דירות?

הסקירה שולחת מסר ברור לרוכשים: לא מספיק לבדוק את מחיר הדירה. צריך לבדוק את כל מסלול המימון.

מי שנכנס לעסקה חדשה צריך לוודא שהוא יודע איך ישלם את יתרת התמורה, האם הבנק יאשר משכנתה, מה יקרה אם הריבית תישאר גבוהה, והאם יש לו יכולת להתמודד עם עיכוב במכירת דירה קיימת.

מבצע מימון יכול להיראות אטרקטיבי, אבל הוא לא מחליף בדיקת יכולת החזר. למעשה, בחלק מהמקרים הוא רק דוחה את הבעיה.

מה המשמעות לקבלנים?

גם הקבלנים צריכים להיזהר. מכירה שלא נשענת על יכולת מימון יציבה של הרוכש עלולה לחזור אליהם כביטול עסקה.

ביטול כזה פוגע בתזרים, מחזיר דירה למלאי, מייצר חיכוך מול הבנק המלווה ועלול לגרור עלויות שיווק ומימון נוספות.

לכן, גם לקבלנים יש אינטרס לצמצם עסקאות מסוכנות. עסקה יציבה עדיפה על מכירה מהירה שעלולה להתפרק שנה או שנתיים אחר כך.

שאלות ותשובות על סקירת האוצר

כמה עסקאות בוטלו לפי נתוני האוצר?
נכון לאוגוסט 2026 נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולי עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025.

מה שיעור הגידול בביטולים?
מדובר בגידול חצי שנתי של 41% במספר הביטולים המדווחים.

כמה דירות נמכרו ביוני?
בחודש יוני נמכרו 8,757 דירות חדשות ויד שנייה.

האם מדובר בהתאוששות חזקה?
לא בהכרח. העלייה החדה לעומת יוני 2025 מושפעת מרמת השוואה נמוכה במיוחד. לעומת יוני 2024, העלייה בסך העסקאות עמדה על כ-7% בלבד.

מה קרה בשוק הדירות החדשות?
בשוק החופשי נמכרו 2,386 דירות חדשות, ירידה של 18% לעומת יוני 2024.

מה שיעור הדירות שנמכרו על הנייר?
57% מהדירות החדשות בשוק החופשי נמכרו על הנייר. באזור תל אביב השיעור הגיע ל-84%.

איזה אזור מוביל בביטולים?
אזור באר שבע מוביל בשיעור הביטולים, עם 3.4% מסך העסקאות שבוטלו.

מה קורה למשקיעים?
המשקיעים מכרו יותר דירות מכפי שרכשו, ומלאי הדירות שבידיהם ירד בעוד 94 דירות.

שוק שמתאושש בזהירות, אבל הסיכון עולה

סקירת האוצר אינה מציגה שוק קורס. היא מציגה שוק שמנסה לזוז קדימה, אך עושה זאת תחת מגבלות כבדות: ריבית, מימון, אי ודאות ביטחונית, חולשה ביד שנייה ותלות בהטבות קבלן.

הזינוק בביטולי העסקאות הוא הנתון שצריך להדאיג את כל השחקנים. הוא מלמד שחלק מהעסקאות שנחתמו בשנים האחרונות נשענו על מימון שברירי מדי.

המסר חד: לא חותמים לפני שבודקים מימון אמיתי. עבור קבלנים, המסר לא פחות ברור: מבצעי מימון יכולים להביא לקוחות למשרד המכירות, אבל הם לא מבטיחים שהעסקה תגיע עד הסוף.

The post חתמו על דירה, ואז נתקעו עם המימון: הנתון שמדאיג את שוק הנדל״ן appeared first on בילדאין.

שוק הדיור הישראלי שוב שולח מסר כפול. מצד אחד, היקף העסקאות מתחיל להתאושש, מבצעי המימון האגרסיביים מצטמצמים בהדרגה והתחושה היא שהשוק מנסה לחזור למסלול. מצד שני, סקירת משרד האוצר מצביעה על תופעה מדאיגה יותר: עלייה חדה בביטולי עסקאות, סימן אזהרה שמעלה שאלות קשות על הדרך שבה התנהל השוק בשנתיים האחרונות.

המספר שתפס את תשומת הלב הוא זינוק של 41% במספר ביטולי העסקאות. אמנם מדובר עדיין בהיקפים שאינם מטלטלים לבדם את כל השוק, אך הכיוון ברור: יותר רוכשים מתקשים להשלים את הרכישה, יותר עסקאות נופלות בדרך, ויותר גורמים בענף מבינים שהחגיגה של מודלי מימון אגרסיביים עלולה להסתיים עם חשבון כבד.

מבצעי 90/10: פתרון שיווקי שהפך לסיכון שוק

מבצעי 90/10 נולדו מתוך הצורך של קבלנים לשמור על קצב מכירות גם בסביבת ריבית גבוהה ובשוק מהוסס. המודל היה פשוט: הרוכש משלם מקדמה נמוכה יחסית במועד החתימה, ואת עיקר הסכום דוחה לשלב מאוחר יותר, לרוב סמוך לאכלוס.

על הנייר זו נראתה עסקה נוחה: הקבלן שומר על תזרים מכירות, והרוכש ״קונה זמן״ ומקווה שבעתיד יוכל להשלים את המימון. בפועל, לא מעט עסקאות כאלה נשענו על הנחות אופטימיות מדי: שהריבית תרד מהר, שהבנקים יאשרו משכנתאות בתנאים נוחים, וששווי הנכס יעלה כך שהקונה ירוויח בדרך.

אבל כשהריבית נשארה גבוהה, עלויות המחיה לחצו, והבנקים בחנו מחדש את יכולת ההחזר — חלק מהרוכשים גילו שהעסקה שחתמו עליה כבר לא מתאימה ליכולת הכלכלית שלהם.

גל הביטולים לא נולד בחלל ריק

צריך לומר ביושר: העלייה בביטולים אינה הפתעה. שוק הדיור של 2024–2026 שונה מאוד מהשוק של 2021. אז פעל המשק בסביבת ריבית אפסית, משכנתאות זולות ואופטימיות צרכנית גבוהה. היום המציאות הפוכה: ריבית יקרה, מלחמה, אי־ודאות כלכלית ולחץ גובר על משקי הבית.

לכן עצם הגידול בביטולים אינו עדות אוטומטית לקריסה. הוא משקף שוק שפועל בתנאים מסוכנים יותר מלכתחילה. ועדיין, הנתון הזה חשוב משום שהוא חושף עד כמה חלק מהעסקאות שנחתמו בשנתיים האחרונות היו רגישות מדי לשינויים במימון וביכולת ההחזר.

הבנקים והפיקוח לא יכולים להישאר מחוץ לתמונה

אחד הדיונים המרכזיים שעולים מהנתונים הוא שאלת האחריות. קל להפנות אצבע לקבלנים, אך חלק מהאחריות מונח גם אצל המערכת הבנקאית והפיקוח עליה.

הבנקים אמורים לבצע חיתום, לבדוק יכולת החזר ולהעריך סיכון. אם רוכשים רבים לא מצליחים להשלים עסקאות, המשמעות היא שהשוק איפשר לאורך זמן רמת סיכון גבוהה מדי. גם אם בנק ישראל והפיקוח על הבנקים פעלו בהמשך כדי לצמצם את תופעת מבצעי המימון, הביקורת ברורה: ההתערבות הגיעה מאוחר מדי.

בפועל, במשך תקופה ארוכה מדי התנהלו עסקאות שבהן הקונים נשענו על מימון עתידי לא ודאי. כשזה עובד — כולם מרוצים. כשזה נתקע — כל השרשרת נפגעת.

גם לקבלנים אין אינטרס בביטולים

לרגע נדמה כאילו ביטול עסקה פוגע רק ברוכש, אך האמת רחבה יותר. גם הקבלן נפגע. דירה שבוטלה נשארת זמן רב יותר על המדף, התזרים נפגע, המימון מתייקר והיחסים מול הבנקים המלווים נעשים מורכבים יותר.

כאשר לקוח מבטל עסקה, החברה לא רק מאבדת מכירה. היא גם נדרשת לנהל מחדש את השיווק, לשאת בעלויות מימון ולהחזיר חלק מהכספים ששולמו, בהתאם להסכם. במציאות של ריבית גבוהה, כל עיכוב כזה עולה כסף אמיתי.

לכן יותר ויותר גורמים בענף מבינים שמבצעי 90/10 אולי עזרו לעבור תקופה קשה, אך הם גם יצרו פצצה מתקתקת. במילים אחרות: לא כל עסקה שנחתמה באמת הייתה עסקה בריאה.

דירה בהנחה משנה כיוון – ופחות נגישה לציבור הרחב

במקביל לדיון על שוק המימון, עולה גם סוגיית תוכנית דירה בהנחה. בפועל, התוכנית הולכת ומתמקדת בציבור המשרת, ובעיקר במילואימניקים ולוחמים, על חשבון ציבור רחב יותר של מחוסרי דיור.

המדינה בחרה לתת עדיפות רחבה למשרתי המילואים, וזו החלטה שיש לה הצדקה ציבורית וערכית. אך בשוק שבו היצע הדירות המוזלות מוגבל, המשמעות ברורה: חלק גדול מהציבור שאינו נמנה עם הקבוצות המועדפות מתקשה יותר לזכות בדירה.

המשמעות המעשית היא שבמקום תוכנית רחבה למחוסרי דיור, דירה בהנחה הופכת בהדרגה למסלול מוטה־זכאות. זהו שינוי בעל משמעות עמוקה, משום שהוא לא באמת פותר את שורש הבעיה — מחירי הדיור הגבוהים והקושי של משקי בית רבים להיכנס לשוק.

ובינתיים, המחירים שוב מטפסים

למרות שיח החשש והזהירות, מחירי הדירות לא מראים קריסה. להפך. מדד מחירי הדירות מצביע על עלייה של 0.9% במחירי הדירות החדשות. העלייה הזו אמנם אינה דרמטית, אך היא שולחת מסר ברור: גם כאשר קיימים לחצים בשוק, המחירים לא בהכרח יורדים.

הסיבה לכך כפולה. ראשית, חלק מהירידות או ההאטה שנרשמו בתקופה הקודמת כבר התגלמו, ולכן השוק מבצע תיקון. שנית, הורדת הריבית וההתאוששות המסוימת בעסקאות מחזירות חלק מהרוכשים לשוק.

כך מתקבלת תמונה מורכבת: יותר ביטולים, יותר סיכון, אבל גם עליית מחירים והתייצבות יחסית בפעילות. כלומר, השוק לא קורס — הוא פשוט פועל בתנאי סיכון גבוהים יותר.

מה צריך לקרות עכשיו?

המסר המרכזי שעולה מהנתונים הוא שהשוק זקוק למשמעת מימונית ברורה יותר. עסקאות חייבות להתבסס על יכולת החזר אמיתית, לא על תקווה. רגולטורים צריכים להדק את הכללים בזמן, לא בדיעבד. קבלנים צריכים להעדיף מכירה בריאה על פני מכירה מהירה. ורוכשים צריכים להבין ש״להיכנס לדירה״ בלי ודאות מימונית מלאה, זו עלולה להיות טעות יקרה.

אם השוק לא ילמד את הלקח עכשיו, גל הביטולים של 2026 עלול להפוך לבעיה עמוקה יותר ב-2027 וב-2028.

שאלות ותשובות: גל הביטולים ומבצעי 90/10

מהו מבצע 90/10?
זהו מודל מימון שבו הרוכש משלם מקדמה נמוכה יחסית בעת החתימה, ואת רוב התמורה רק בשלב מאוחר יותר, בדרך כלל סמוך למסירה.

למה מבצעי 90/10 נחשבים מסוכנים?
כי הם דוחים את המבחן האמיתי של יכולת המימון. אם התנאים הכלכליים משתנים, הרוכש עלול לגלות מאוחר מדי שהוא לא מסוגל להשלים את העסקה.

מה המשמעות של זינוק של 41% בביטולי העסקאות?
המשמעות היא שיותר רוכשים לא מצליחים להשלים רכישת דירה, דבר שמעיד על עלייה ברמת הסיכון בשוק.

האם רק הרוכשים נפגעים מביטולי עסקאות?
לא. גם הקבלנים נפגעים מהפסד מכירות, פגיעה בתזרים, עלויות מימון ועלייה ברגישות מצד הבנקים.

מה קורה לתוכנית דירה בהנחה?
התוכנית הופכת בהדרגה לממוקדת יותר במילואימניקים ובקבוצות מועדפות, ולכן פחות נגישה לציבור הרחב של מחוסרי הדיור.

האם מחירי הדירות יורדים?
לפי הנתונים האחרונים, דווקא לא. מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.9%.

השורה התחתונה בלי סיסמאות

שוק הדיור לא נמצא בקריסה, אבל הוא בהחלט פועל על קצה העצבים. העלייה בביטולי העסקאות, השימוש האגרסיבי במבצעי 90/10 והקושי של רוכשים להשלים מימון – כל אלה מצביעים על סדק אמיתי במודל שפעל כאן בשנים האחרונות.

מי שמחפש עכשיו תשובה פשוטה לשאלה אם לקנות דירה או להמתין, לא יקבל אותה. אבל דבר אחד כבר ברור: עידן העסקאות הקלות נגמר, ומי שלא בודק לעומק את יכולת המימון שלו – עלול לגלות את זה מאוחר מדי.

The post גל הביטולים כבר כאן: הסדק החדש בשוק הדיור שמטריד גם את הקבלנים appeared first on בילדאין.

בעלי דירות להשקעה עלולים לעמוד בפני שינוי דרמטי בשנים הקרובות: באוצר וברשות המסים נערכים להכנת תוכנית גבייה חדשה, שבמסגרתה נבחנת האפשרות לבטל או לצמצם את הפטור ממס על הכנסות משכר דירה.

המהלך עדיין אינו חקיקה מאושרת, אך הוא צפוי להיכנס לשולחן הדיונים של הממשלה הבאה במסגרת הכנת תקציב המדינה וחוק ההסדרים הדו-שנתי, הצפויים לעלות לדיון לאחר הבחירות והקמת הממשלה החדשה.

על פי התוכנית המתגבשת, רשות המסים בוחנת שינוי במנגנון הקיים, שבו בעלי דירות להשכרה נהנים כיום מפטור ממס עד תקרה חודשית של 5,654 שקל. מעל התקרה קיימת חובת מס, כאשר אחד המסלולים המוכרים הוא תשלום מס בשיעור של 10% על הכנסות משכר דירה.

למה האוצר מסתכל דווקא על שכר הדירה?

ברקע למהלך עומד הצורך של המדינה להגדיל הכנסות. הוצאות הממשלה גדלו בשנים האחרונות, בין היתר בשל צורכי הביטחון, המלחמה והרחבת התחייבויות תקציביות, בעוד שבאוצר מעריכים כי הצמיחה לבדה לא תספיק כדי לסגור את הפער בצד ההכנסות.

במקום להכריז בשלב זה על העלאת מסים כללית, באוצר בוחנים הרחבה של בסיס המס. המשמעות היא לא בהכרח העלאת שיעור המס הרשמי, אלא צמצום פטורים קיימים והכנסת אוכלוסיות או פעילויות כלכליות נוספות למעגל הדיווח והגבייה.

שוק השכירות הוא יעד ברור מבחינת רשות המסים: מדובר בשוק גדול, חלקו אינו מדווח במלואו, והמדינה מעריכה כי ביטול הפטור או חיוב רחב יותר בדיווח עשויים להוסיף לקופה הציבורית 2-3 מיליארד שקל בשנה.

שתי אפשרויות: ביטול פטור או חובת דיווח

לפי הכיוון שנבחן, קיימות שתי אפשרויות מרכזיות.

האפשרות הראשונה היא ביטול או צמצום משמעותי של הפטור ממס על הכנסות משכר דירה. במקרה כזה, בעלי דירות רבים שכיום אינם משלמים מס כלל, משום שהם נמצאים מתחת לתקרת הפטור, עשויים להיכנס לחובת מס.

האפשרות השנייה מתונה יותר: החלת חובת דיווח על כל בעלי הדירות המשכירים נכסים, גם אם בסופו של דבר לא ישולם מס בפועל. מהלך כזה יאפשר לרשות המסים לקבל תמונה רחבה יותר של שוק השכירות, לוודא שהכנסות מדווחות, ולבנות בסיס נתונים מסודר לקראת צעדי מיסוי עתידיים.

גם חובת דיווח בלבד יכולה לשנות את השוק. בעלי דירות שעד היום לא נדרשו להתעסק עם דיווחים, רואי חשבון או הצהרות לרשות המסים, עלולים למצוא עצמם בתוך מערכת בירוקרטית חדשה.

מי ייפגע מהמהלך?

הפגיעה הישירה תהיה בבעלי דירות להשקעה, בעיקר כאלה שמחזיקים דירה אחת או יותר ומשכירים אותן כהכנסה חודשית קבועה. עבור חלקם מדובר בהשלמת הכנסה, עבור אחרים בפנסיה חלופית, ויש גם משקיעים שרואים בשכר הדירה רכיב מרכזי בתשואה.

אם הפטור יבוטל, התשואה נטו על הדירה תרד. כלומר, גם אם שכר הדירה החודשי לא ישתנה, הסכום שיישאר לבעל הדירה לאחר מס יהיה נמוך יותר.

במקרים מסוימים, בעלי דירות ינסו לגלגל את העלות אל השוכרים באמצעות העלאת שכר הדירה. לא בכל מקום זה יהיה אפשרי, כי שכר הדירה תלוי בביקוש, בהיצע וביכולת השוכרים לשלם. אבל באזורים שבהם הביקוש גבוה וההיצע מוגבל, קיים סיכוי שחלק מהמס יתגלגל בסופו של דבר אל השוכרים.

האם זה עלול להעלות את שכר הדירה?

זו אחת השאלות המרכזיות. מצד אחד, מיסוי גבוה יותר על בעלי דירות עלול לגרום להם לדרוש שכר דירה גבוה יותר כדי לשמור על התשואה. מצד שני, לא כל בעל דירה יכול להעלות מחיר באופן חופשי. השוק המקומי, מצב הדירה, כמות הדירות להשכרה באזור וכוח הקנייה של השוכרים יקבעו את הגבול.

עם זאת, גם אם לא תהיה עלייה מיידית בכל הארץ, עצם שינוי כללי המשחק עשוי להשפיע על שוק השכירות. בעלי דירות עשויים לבחון מחדש כדאיות החזקה בנכס, משקיעים חדשים עשויים להיות זהירים יותר, וחלקם עשויים להעדיף אפיקי השקעה אחרים.

לא רק שכר דירה: רשימת הפטורים על השולחן

התוכנית של רשות המסים אינה עוסקת רק בבעלי דירות. לפי הכיוונים שנבחנים, באוצר וברשות המסים בוחנים גם ביטול או צמצום פטורים נוספים, בהם פטור ממע״מ באילת, פטור ממע״מ על פירות וירקות, פטור על שירותי תיירות נכנסת ופטור על קניות באתרי מסחר בחו״ל.

מדובר ברשימה רגישה מאוד מבחינה ציבורית ופוליטית. כל אחד מהפטורים האלה נוגע לקבוצת אוכלוסייה אחרת, לענף כלכלי אחר ולמערכת לחצים אחרת. לכן, גם אם הדרג המקצועי יכין את התוכנית, ההכרעה הסופית תהיה פוליטית.

למה זה צפוי להגיע רק לממשלה הבאה?

ההערכה היא שהממשלה הבאה תעסוק מיד לאחר הקמתה בתקציב המדינה ובחוק ההסדרים. מאחר שמדובר בצעדים שעלולים לעורר התנגדות ציבורית ופוליטית, סביר שהם ייכנסו לדיוני התקציב הרחבים ולא יקודמו כמהלך מנותק.

באוצר מבינים כי בלי הגדלת הכנסות יהיה קשה לממן את רמת ההוצאות הקיימת. מצד שני, העלאת מסים ישירה עלולה להיות קשה להעברה ציבורית. לכן צמצום פטורים נחשב בעיני הדרג המקצועי לכלי נוח יותר, גם אם מבחינת הציבור התוצאה דומה: יותר כסף יוצא מהכיס.

המשמעות למשקיעי נדל״ן

עבור משקיעי נדל״ן, מדובר בשינוי שצריך להילקח בחשבון כבר עכשיו. מי שבוחן רכישת דירה להשקעה לפי תשואה חודשית, חייב להבין שהתשואה נטו עלולה להשתנות אם הפטור יבוטל או אם תוטל חובת דיווח ומיסוי רחבה יותר.

עד היום, דירות שמניבות שכר דירה מתחת לתקרת הפטור נהנו מיתרון מס משמעותי. אם היתרון הזה ייעלם, חלק מהעסקאות ייראו פחות משתלמות.

ההשפעה תהיה חזקה במיוחד באזורים שבהם התשואה מלכתחילה נמוכה, בעיקר בערי ביקוש שבהן מחירי הדירות גבוהים מאוד ביחס לשכר הדירה. במקומות כאלה, גם מס נוסף קטן יחסית יכול להפוך השקעה גבולית לפחות אטרקטיבית.

מה חשוב לדעת על ביטול הפטור ממס על שכר דירה

מה בוחנת רשות המסים?
רשות המסים בוחנת שינוי במיסוי הכנסות משכר דירה, כולל אפשרות לביטול או צמצום הפטור הקיים.

מה גובה הפטור כיום?
לפי הנתונים שפורסמו, תקרת הפטור עומדת כיום על 5,654 שקל בחודש.

מה קורה מעל תקרת הפטור?
כיום קיימת חובת מס על הכנסות משכר דירה מעל התקרה, ובין היתר קיים מסלול של תשלום מס בשיעור 10%.

כמה כסף המדינה עשויה להכניס מהמהלך?
לפי ההערכות, ביטול הפטור עשוי להוסיף לקופת המדינה 2-3 מיליארד שקל בשנה.

האם המהלך כבר אושר?
לא. מדובר בתוכנית שמתגבשת לקראת דיוני התקציב וחוק ההסדרים של הממשלה הבאה.

האם גם שוכרים ייפגעו?
ייתכן שחלק מבעלי הדירות ינסו לגלגל את המס לשוכרים באמצעות העלאת שכר דירה, אך הדבר תלוי במצב השוק בכל אזור.

האם תהיה חובת דיווח גם בלי תשלום מס?
זו אחת האפשרויות שנבחנות: חיוב בעלי דירות בדיווח גם אם בסופו של דבר לא ישולם מס בפועל.

הגזירה עוד לא אושרה, אבל הכיוון ברור

ביטול הפטור ממס על שכר דירה עדיין אינו עובדה מוגמרת, אבל עצם הכנסתו לשולחן הדיונים מסמן שינוי כיוון. במשך שנים נהנו בעלי דירות להשקעה ממנגנון פטור שהפך את ההשכרה לאפיק נוח יחסית מבחינת מס. כעת, כשהמדינה מחפשת מקורות הכנסה חדשים, גם ההכנסה משכירות חוזרת למוקד.

המהלך עשוי להכניס מיליארדים לקופת המדינה, אבל הוא גם עלול לפגוע בתשואת המשקיעים, להכביד על בעלי דירות קטנים וליצור לחץ נוסף על שוק השכירות.

The post הגזירה שבעלי הדירות ירגישו בכיס: הפטור המוכר עלול להיעלם appeared first on בילדאין.

בעקבות הדוח, הנהלת תאגידי כוח האדם הזר בענף הבנייה פנתה לשר הבינוי והשיכון, לשר האוצר ולמנכ״ל משרד ראש הממשלה, בדרישה לקדם רפורמה דחופה במנגנון התפעול של רשות האוכלוסין וההגירה. לטענתם, ללא שינוי יסודי באופן שבו המדינה מנהלת את קליטת העובדים, ענף הבנייה ימשיך לסבול ממחסור חמור, עיכובים בפרויקטים ופגיעה ישירה ברוכשי הדירות.

על פי ממצאי הדוח, בירוקרטיה, חוסר תיאום בין הגופים וסחבת במיון העובדים הזרים בחו״ל עיכבו את הבאתם של עד 100 אלף עובדים לענף הבנייה. מדובר במספר דרמטי, במיוחד לאור העובדה שאחרי 7 באוקטובר הופסקה כמעט לחלוטין כניסת עובדים פלסטינים לאתרי הבנייה בישראל, והענף נדרש להישען במהירות על עובדים זרים כחלופה מרכזית.

הנתונים ממחישים את עומק הבעיה. ערב מלחמת חרבות ברזל פעלו בענף 48 תאגידים להעסקת עובדים זרים. לאחר פרוץ המלחמה, במטרה להחזיר את ענף הבנייה לתפקוד מלא, גדל מספר התאגידים לכ-220. אלא שמנגד, אגף הבינוי ברשות האוכלוסין נדרש לטפל בהיקף פעילות גדול פי כמה, מבלי שקיבל את המשאבים וכוח האדם הדרושים לכך.

בפועל, לפי הנתונים שהוצגו, גויסו לענף כ-53 אלף עובדים זרים בלבד, מהם כ-45 אלף במסלול הפרטי. המשמעות היא שמדינת ישראל עדיין רחוקה מהיעד הנדרש לשיקום כוח העבודה בענף. בשטח, קבלנים מדווחים על מחסור של עשרות אלפי עובדים, על התארכות לוחות הזמנים ועל קושי לעמוד בהתחייבויות למסירת דירות.

הנזק אינו נעצר אצל הקבלנים. מחסור בעובדים בענף הבנייה משפיע כמעט על כל חוליה בשרשרת הנדל״ן: פרויקטים מתעכבים, עלויות הביצוע עולות, קבלני משנה מתקשים להתחייב ללוחות זמנים, יזמים סופגים עלויות מימון גבוהות יותר, ורוכשי דירות ממתינים זמן רב יותר לקבלת המפתח. בסופו של דבר, חלק מהעלויות האלו עלול להתגלגל לציבור הרחב.

אחת הביקורות המרכזיות בדוח נוגעת גם להתנהלות המדינה עוד לפני פרוץ המלחמה. מבקר המדינה קבע כי יש לבדוק מדוע הגופים הרלוונטיים לא פעלו לגיוון מקורות הבאת העובדים הזרים כבר בשנתיים שקדמו למלחמה, ומדוע ישראל התרכזה בעיקר בהבאת עובדים ממדינות כמו סין ומולדובה. כאשר המשבר הביטחוני פרץ, התברר כי למדינה אין מנגנון חלופי מהיר, רחב וגמיש מספיק.

בהנהלת תאגידי כוח האדם טוענים כי המסלול הפרטי הוכיח את עצמו כיעיל יותר, וכי יש לחזק אותו באמצעות מנגנון תפעולי מודרני. יו״ר תאגידי כוח האדם, אלדד ניצן, כתב בפנייה כי משרד האוצר חייב להקים מנגנון מהיר להבאת עובדים לענף הבנייה באמצעות תאגידי כוח האדם, כדי להתגבר על המחסור שנוצר בעקבות היעדר העובדים הפלסטינים.

מבחינת ענף הנדל״ן, מדובר בצומת קריטי. מצד אחד, המדינה מדברת על הגדלת היצע הדירות, האצת התחלות בנייה וקיצור זמני ביצוע. מצד שני, ללא כוח אדם זמין באתרי הבנייה, גם תוכניות מאושרות, מכרזים חדשים והיתרי בנייה אינם מספיקים. השאלה אינה רק כמה דירות מתוכננות על הנייר, אלא מי יבנה אותן בפועל ובאיזה קצב.

המשבר בכוח האדם חושף שוב את הפער בין מדיניות הדיור לבין יכולת הביצוע של המדינה. כדי להוריד מחירים, צריך להגדיל היצע. כדי להגדיל היצע, צריך לבנות מהר יותר. וכדי לבנות מהר יותר, צריך עובדים. כאשר השלב הבסיסי הזה נתקע, כל מערכת הדיור משלמת את המחיר.

כעת הלחץ עובר לממשלה. אם משרדי האוצר, הבינוי והשיכון, הפנים ורשות האוכלוסין לא יגבשו מנגנון מהיר, יעיל ומתואם, ענף הבנייה עלול להמשיך לפעול בחצי כוח. המשמעות עבור שוק הנדל״ן ברורה: פחות ודאות, יותר עיכובים, עלויות גבוהות יותר וקושי אמיתי להגדיל את היצע הדירות בזמן שהביקוש למגורים בישראל ממשיך לעלות.

The post המחדל שעצר את אתרי הבנייה: 100 אלף עובדים שלא הגיעו ומחיר של מיליארדים appeared first on בילדאין.