סקירת האוצר מצביעה על עלייה חדה בביטולי עסקאות ועל סיכון גובר בשוק הדירות, דווקא בתקופה שבה העסקאות מתחילות להתאושש. השאלה הגדולה כעת היא מי אחראי לתופעה, למה מבצעי 90/10 הפכו לבעיה, ומה זה אומר על הרוכשים, הקבלנים והסיכוי לזכות בדירה בהנחהמחבר
שוק הדיור הישראלי שוב שולח מסר כפול. מצד אחד, היקף העסקאות מתחיל להתאושש, מבצעי המימון האגרסיביים מצטמצמים בהדרגה והתחושה היא שהשוק מנסה לחזור למסלול. מצד שני, סקירת משרד האוצר מצביעה על תופעה מדאיגה יותר: עלייה חדה בביטולי עסקאות, סימן אזהרה שמעלה שאלות קשות על הדרך שבה התנהל השוק בשנתיים האחרונות.
המספר שתפס את תשומת הלב הוא זינוק של 41% במספר ביטולי העסקאות. אמנם מדובר עדיין בהיקפים שאינם מטלטלים לבדם את כל השוק, אך הכיוון ברור: יותר רוכשים מתקשים להשלים את הרכישה, יותר עסקאות נופלות בדרך, ויותר גורמים בענף מבינים שהחגיגה של מודלי מימון אגרסיביים עלולה להסתיים עם חשבון כבד.
מבצעי 90/10: פתרון שיווקי שהפך לסיכון שוק
מבצעי 90/10 נולדו מתוך הצורך של קבלנים לשמור על קצב מכירות גם בסביבת ריבית גבוהה ובשוק מהוסס. המודל היה פשוט: הרוכש משלם מקדמה נמוכה יחסית במועד החתימה, ואת עיקר הסכום דוחה לשלב מאוחר יותר, לרוב סמוך לאכלוס.
על הנייר זו נראתה עסקה נוחה: הקבלן שומר על תזרים מכירות, והרוכש ״קונה זמן״ ומקווה שבעתיד יוכל להשלים את המימון. בפועל, לא מעט עסקאות כאלה נשענו על הנחות אופטימיות מדי: שהריבית תרד מהר, שהבנקים יאשרו משכנתאות בתנאים נוחים, וששווי הנכס יעלה כך שהקונה ירוויח בדרך.
אבל כשהריבית נשארה גבוהה, עלויות המחיה לחצו, והבנקים בחנו מחדש את יכולת ההחזר — חלק מהרוכשים גילו שהעסקה שחתמו עליה כבר לא מתאימה ליכולת הכלכלית שלהם.
גל הביטולים לא נולד בחלל ריק
צריך לומר ביושר: העלייה בביטולים אינה הפתעה. שוק הדיור של 2024–2026 שונה מאוד מהשוק של 2021. אז פעל המשק בסביבת ריבית אפסית, משכנתאות זולות ואופטימיות צרכנית גבוהה. היום המציאות הפוכה: ריבית יקרה, מלחמה, אי־ודאות כלכלית ולחץ גובר על משקי הבית.
לכן עצם הגידול בביטולים אינו עדות אוטומטית לקריסה. הוא משקף שוק שפועל בתנאים מסוכנים יותר מלכתחילה. ועדיין, הנתון הזה חשוב משום שהוא חושף עד כמה חלק מהעסקאות שנחתמו בשנתיים האחרונות היו רגישות מדי לשינויים במימון וביכולת ההחזר.
הבנקים והפיקוח לא יכולים להישאר מחוץ לתמונה
אחד הדיונים המרכזיים שעולים מהנתונים הוא שאלת האחריות. קל להפנות אצבע לקבלנים, אך חלק מהאחריות מונח גם אצל המערכת הבנקאית והפיקוח עליה.
הבנקים אמורים לבצע חיתום, לבדוק יכולת החזר ולהעריך סיכון. אם רוכשים רבים לא מצליחים להשלים עסקאות, המשמעות היא שהשוק איפשר לאורך זמן רמת סיכון גבוהה מדי. גם אם בנק ישראל והפיקוח על הבנקים פעלו בהמשך כדי לצמצם את תופעת מבצעי המימון, הביקורת ברורה: ההתערבות הגיעה מאוחר מדי.
בפועל, במשך תקופה ארוכה מדי התנהלו עסקאות שבהן הקונים נשענו על מימון עתידי לא ודאי. כשזה עובד — כולם מרוצים. כשזה נתקע — כל השרשרת נפגעת.
גם לקבלנים אין אינטרס בביטולים
לרגע נדמה כאילו ביטול עסקה פוגע רק ברוכש, אך האמת רחבה יותר. גם הקבלן נפגע. דירה שבוטלה נשארת זמן רב יותר על המדף, התזרים נפגע, המימון מתייקר והיחסים מול הבנקים המלווים נעשים מורכבים יותר.
כאשר לקוח מבטל עסקה, החברה לא רק מאבדת מכירה. היא גם נדרשת לנהל מחדש את השיווק, לשאת בעלויות מימון ולהחזיר חלק מהכספים ששולמו, בהתאם להסכם. במציאות של ריבית גבוהה, כל עיכוב כזה עולה כסף אמיתי.
לכן יותר ויותר גורמים בענף מבינים שמבצעי 90/10 אולי עזרו לעבור תקופה קשה, אך הם גם יצרו פצצה מתקתקת. במילים אחרות: לא כל עסקה שנחתמה באמת הייתה עסקה בריאה.
דירה בהנחה משנה כיוון – ופחות נגישה לציבור הרחב
במקביל לדיון על שוק המימון, עולה גם סוגיית תוכנית דירה בהנחה. בפועל, התוכנית הולכת ומתמקדת בציבור המשרת, ובעיקר במילואימניקים ולוחמים, על חשבון ציבור רחב יותר של מחוסרי דיור.
המדינה בחרה לתת עדיפות רחבה למשרתי המילואים, וזו החלטה שיש לה הצדקה ציבורית וערכית. אך בשוק שבו היצע הדירות המוזלות מוגבל, המשמעות ברורה: חלק גדול מהציבור שאינו נמנה עם הקבוצות המועדפות מתקשה יותר לזכות בדירה.
המשמעות המעשית היא שבמקום תוכנית רחבה למחוסרי דיור, דירה בהנחה הופכת בהדרגה למסלול מוטה־זכאות. זהו שינוי בעל משמעות עמוקה, משום שהוא לא באמת פותר את שורש הבעיה — מחירי הדיור הגבוהים והקושי של משקי בית רבים להיכנס לשוק.
ובינתיים, המחירים שוב מטפסים
למרות שיח החשש והזהירות, מחירי הדירות לא מראים קריסה. להפך. מדד מחירי הדירות מצביע על עלייה של 0.9% במחירי הדירות החדשות. העלייה הזו אמנם אינה דרמטית, אך היא שולחת מסר ברור: גם כאשר קיימים לחצים בשוק, המחירים לא בהכרח יורדים.
הסיבה לכך כפולה. ראשית, חלק מהירידות או ההאטה שנרשמו בתקופה הקודמת כבר התגלמו, ולכן השוק מבצע תיקון. שנית, הורדת הריבית וההתאוששות המסוימת בעסקאות מחזירות חלק מהרוכשים לשוק.
כך מתקבלת תמונה מורכבת: יותר ביטולים, יותר סיכון, אבל גם עליית מחירים והתייצבות יחסית בפעילות. כלומר, השוק לא קורס — הוא פשוט פועל בתנאי סיכון גבוהים יותר.
מה צריך לקרות עכשיו?
המסר המרכזי שעולה מהנתונים הוא שהשוק זקוק למשמעת מימונית ברורה יותר. עסקאות חייבות להתבסס על יכולת החזר אמיתית, לא על תקווה. רגולטורים צריכים להדק את הכללים בזמן, לא בדיעבד. קבלנים צריכים להעדיף מכירה בריאה על פני מכירה מהירה. ורוכשים צריכים להבין ש״להיכנס לדירה״ בלי ודאות מימונית מלאה, זו עלולה להיות טעות יקרה.
אם השוק לא ילמד את הלקח עכשיו, גל הביטולים של 2026 עלול להפוך לבעיה עמוקה יותר ב-2027 וב-2028.
שאלות ותשובות: גל הביטולים ומבצעי 90/10
מהו מבצע 90/10?
זהו מודל מימון שבו הרוכש משלם מקדמה נמוכה יחסית בעת החתימה, ואת רוב התמורה רק בשלב מאוחר יותר, בדרך כלל סמוך למסירה.
למה מבצעי 90/10 נחשבים מסוכנים?
כי הם דוחים את המבחן האמיתי של יכולת המימון. אם התנאים הכלכליים משתנים, הרוכש עלול לגלות מאוחר מדי שהוא לא מסוגל להשלים את העסקה.
מה המשמעות של זינוק של 41% בביטולי העסקאות?
המשמעות היא שיותר רוכשים לא מצליחים להשלים רכישת דירה, דבר שמעיד על עלייה ברמת הסיכון בשוק.
האם רק הרוכשים נפגעים מביטולי עסקאות?
לא. גם הקבלנים נפגעים מהפסד מכירות, פגיעה בתזרים, עלויות מימון ועלייה ברגישות מצד הבנקים.
מה קורה לתוכנית דירה בהנחה?
התוכנית הופכת בהדרגה לממוקדת יותר במילואימניקים ובקבוצות מועדפות, ולכן פחות נגישה לציבור הרחב של מחוסרי הדיור.
האם מחירי הדירות יורדים?
לפי הנתונים האחרונים, דווקא לא. מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.9%.
השורה התחתונה בלי סיסמאות
שוק הדיור לא נמצא בקריסה, אבל הוא בהחלט פועל על קצה העצבים. העלייה בביטולי העסקאות, השימוש האגרסיבי במבצעי 90/10 והקושי של רוכשים להשלים מימון – כל אלה מצביעים על סדק אמיתי במודל שפעל כאן בשנים האחרונות.
מי שמחפש עכשיו תשובה פשוטה לשאלה אם לקנות דירה או להמתין, לא יקבל אותה. אבל דבר אחד כבר ברור: עידן העסקאות הקלות נגמר, ומי שלא בודק לעומק את יכולת המימון שלו – עלול לגלות את זה מאוחר מדי.
