תגית: נדל״ן בבאר שבע

בעקבות השינוי בחוק התכנון והבנייה וביטול האפשרות לבקש הקלות במסגרת היתרי בנייה, הוועדה המקומית באר שבע מקדמת תוכנית עירונית חדשה. התוכנית לא מוסיפה זכויות בנייה, אך קובעת כללים אחידים לקווי בניין, תכסית, מרפסות, פרגולות, גדרות, בריכות וחומרי גמר עיריית באר שבע נערכת לשינוי משמעותי בעולם התכנון והרישוי: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מקדמת תוכנית עירונית חדשה בשם ״תוכנית לאחידות וגמישות תכנונית, באר שבע״, שמטרתה להסדיר מראש שורה של נושאי בינוי שבעבר טופלו באמצעות בקשות להקלה.מי שהוביל את קידום המהלך בעירייה הוא מ"מ וסגן ראש העיר, מחזיק תיק ההנדסה שלומי נומה. המהלך הגיע בעקבות שינוי חוק ההקלות, שיצר בעיה רצינית עבור רוכשי קרקעות ובעלי מגרשים שתכננו את הבנייה שלהם תחת כללי משחק מסוימים, וגילו כי מסלול ההקלות שעליו ניתן היה להסתמך בעבר הצטמצם משמעותית. התוכנית החדשה נועדה להחזיר ודאות למערכת, בעיקר עבור מי שנמצאים בשלבי תכנון והוצאת היתרים. התוכנית, שמספרה 605-1450758, חלה על כלל מרחב התכנון של באר שבע. היא לא משנה ייעודי קרקע, לא מוסיפה שימושים חדשים ולא מעניקה תוספת זכויות בנייה. במקום זאת, היא קובעת כללים אחידים וברורים שיחולו על תוכניות קיימות בעיר. מדובר במהלך טכני לכאורה, אך בעל משמעות גדולה עבור בעלי בתים, יזמים, אדריכלים, קבלנים ומבקשי היתרי בנייה. בעידן שבו מסלול ההקלות כמעט ונעלם מהליכי הרישוי, העירייה מבקשת לייצר ודאות מראש. למה באר שבע מקדמת את התוכנית עכשיו? הרקע לתוכנית הוא שינוי בחוק התכנון והבנייה. במסגרת תיקון לחוק, המדינה צמצמה את האפשרות להגיש בקשות להקלה במסגרת הליכי רישוי. החל מ-1 בינואר 2025 פג תוקפן של הוראות המעבר, ובפועל לא ניתן להמשיך להשתמש במסלול ההקלות כפי שהיה נהוג בעבר. עד היום, בעלי נכסים ויזמים ביקשו לא פעם הקלות בנושאים כמו קווי בניין, תכסית, מרפסות, פרגולות, גדרות וחומרי גמר. לאחר השינוי בחוק, בקשות כאלה עלולות להיתקל בחסם תכנוני אם התוכנית החלה על המגרש אינה כוללת הוראות גמישות. כאן נכנסת התוכנית החדשה של באר שבע. הוועדה המקומית מבקשת להכניס את הגמישות לתוך התוכנית עצמה, במקום לנהל בכל פעם הליך הקלה נפרד. מה כוללת תוכנית הגמישות התכנונית? התוכנית קובעת הוראות במגוון רחב של נושאים תכנוניים. בין היתר היא עוסקת בקווי בניין, מרחקים בין מבנים, תכסית בנייה, חומרי גמר, גדרות, חניה, חצרות אנגליות, גובה מרתפים, מרפסות, פרגולות ובריכות שחייה. המטרה היא לאפשר גמישות מוגבלת, ברורה ומוסדרת. כלומר, לא כל חריגה תאושר באופן אוטומטי, אך בעלי נכסים ויזמים יוכלו לדעת מראש מה ניתן לבקש במסגרת היתר ומה לא. כך העירייה מנסה לצמצם חוסר ודאות, לקצר תהליכים ולמנוע מצב שבו בקשות רבות נתקעות רק בגלל שהן נשענו בעבר על מנגנון ההקלות. התוכנית לא מוסיפה דירות ולא משנה ייעודי קרקע חשוב להדגיש: זו אינה תוכנית שמוסיפה יחידות דיור חדשות לעיר. היא אינה משנה ייעודי קרקע ואינה מאפשרת שימושים חדשים. לכן, מי שמצפה לתוכנית שתפתח שכונה חדשה, תגדיל זכויות בנייה או תשנה ייעוד קרקע, לא ימצא זאת במסמך הזה. התוכנית עוסקת בהוראות הבינוי החלות על ייעודים ושימושים שכבר אושרו בתוכניות תקפות. המשמעות היא שהשינוי המרכזי נמצא בהליכי הרישוי ולא בהיקף הבנייה העירוני. העירייה לא מגדילה את זכויות הבנייה, אלא מסדירה את הדרך שבה ניתן יהיה לממש תוכניות קיימות. קווי בניין ותכסית: יותר ודאות למבקשי היתרים אחד הנושאים המרכזיים בתוכנית הוא קווי בניין. התוכנית מאפשרת במקרים מסוימים חריגה מוגבלת מקווי הבניין שנקבעו בתוכניות מאושרות. לדוגמה, בקיר ללא פתחים תתאפשר חריגה כלפי החזית האחורית עד 30% מקו הבניין, בתנאי שיישמר מרחק מינימלי של 2.7 מטר מגבול המגרש. בקיר עם פתחים, התוכנית מאפשרת חריגה מצומצמת יותר, עד 10% מקו הבניין, כלפי צד המגרש או החזית האחורית. גם בנושא התכסית התוכנית קובעת גמישות מוגבלת. היא מאפשרת חריגה של עד 10% מתכסית שנקבעה בתוכנית קיימת. עבור בעלי בתים ואדריכלים, הוראות כאלה יכולות לעשות את ההבדל בין בקשה תקועה לבין היתר שניתן לקדם במסלול ברור יותר. מרפסות, פרגולות וגדרות: כללים במקום הקלות התוכנית מסדירה גם נושאים יומיומיים שמעסיקים בעלי דירות ובתים פרטיים. בנושא מרפסות, התוכנית קובעת מרחקים מינימליים בין מרפסות במגרשי מגורים. במבנים עד 9 קומות יש לשמור על מרחק של 6 מטרים בין מרפסות. במבנים מעל 10 קומות נדרש מרחק של 15 מטרים. בנושא פרגולות, התוכנית מבחינה בין צמודי קרקע לבין בנייה רוויה. בצמודי קרקע היא מאפשרת הקמת פרגולה מחוץ לקו הבניין בתנאים מוגדרים, כולל חריגה של עד 40% מקו הבניין, בנייה קלה בלבד ואיסור על סגירה צדדית. גם הגדרות מקבלות הסדרה. התוכנית קובעת כיצד מודדים את גובה הגדר, מה הגובה המותר מול מרחב ציבורי, ואיך מתייחסים לחלק בנוי ולחלק קל בגדר. גם בריכות שחייה וג׳קוזי נכנסו למסגרת אחד הפרקים הבולטים בתוכנית עוסק בבריכות שחייה וג׳קוזי. עד היום, נושאים כאלה יצרו לא פעם מחלוקות תכנוניות, בטיחותיות ושכנותיות. התוכנית מאפשרת הקמת בריכת שחייה או ג׳קוזי במגרשים צמודי קרקע, וגם במקרים מסוימים בבנייה רוויה, כמו דירות גן, מרפסות גג או גגות צמודים לדירה. עם זאת, היא קובעת תנאי בטיחות, גידור, שערים, מעברים וחדרי מכונות. כך, למשל, התוכנית דורשת מעבר חופשי ברוחב של 90 סנטימטרים לפחות סביב הבריכה במקרים מסוימים, גידור בגובה של לפחות 105 סנטימטרים, שער עם סגירה ונעילה עצמית, ותכנון חדר מכונות שמצמצם מפגעי רעש. המסר ברור: העירייה אינה אוסרת בריכות, אך היא מבקשת להכניס את הנושא למסגרת תכנונית ובטיחותית מסודרת. יידוע הציבור, אבל בלי התנגדויות התוכנית קובעת מנגנון יידוע ציבור בהליכי רישוי. כאשר בעל נכס יגיש בקשה להיתר מכוח התוכנית, הוא יצטרך לתלות שילוט בחזית המגרש למשך כ-14 ימים לפני מתן ההיתר. בנוסף, הרשות המקומית תפרסם מידע על הבקשה במערכת המקוונת שלה למשך אותה תקופה. עם זאת, התוכנית קובעת כי יידוע הציבור אינו מהווה פרסום לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. לכן הוא אינו מקנה זכות להגשת התנגדות ואינו אמור לעכב את מתן ההיתר, כל עוד הבקשה עומדת בהוראות התוכנית. זהו שינוי משמעותי. העירייה מבקשת לשמור על שקיפות, אך לא לפתוח מחדש מסלול התנגדויות לכל בקשה שעומדת בכללים. היטל השבחה: התשלום יגיע בשלב ההיתר התוכנית מתייחסת גם להיטל השבחה. לפי המסמך, היטל ההשבחה ייגבה בעת הוצאת היתר בנייה מכוח התוכנית. המשמעות היא שבעלי נכסים שיבקשו לנצל הוראות גמישות מכוח התוכנית עשויים להידרש לשלם היטל השבחה בשלב ההיתר, בהתאם להחלטות ולשומות שייקבעו. מדובר בנקודה חשובה במיוחד לבעלי בתים פרטיים, דירות גן, יזמים ואדריכלים. לפני הגשת בקשה, כדאי לבדוק לא רק אם התכנון אפשרי, אלא גם מה המשמעות הכלכלית שלו. מה המשמעות לשכונות החדשות כמו הרקפות? התוכנית חלה על כלל מרחב התכנון של באר שבע, ולכן היא עשויה להשפיע גם על בקשות להיתר בשכונות חדשות, כולל אזורים כמו הרקפות, ככל שהתוכניות התקפות שם נכנסות לתחולתה. עם זאת, חשוב לדייק: לפי המסמך, לא מדובר בתב״ע ייעודית חדשה לשכונת הרקפות. התוכנית אינה מוסיפה יחידות דיור בשכונה ואינה משנה את ייעודי הקרקע שלה. היא קובעת הוראות כלל-עירוניות שיכולות להשפיע על מימוש היתרי בנייה במגרשים שונים בעיר. לכן, ההשפעה על הרקפות תהיה בעיקר ברמת הבקשות להיתר: קווי בניין, מרפסות, פרגולות, תכסית, גדרות, בריכות וחומרי גמר. שינוי קטן בניירת, שינוי גדול בשטח התוכנית החדשה של באר שבע לא תייצר כותרות על אלפי דירות חדשות, אבל היא יכולה להשפיע על אלפי בעלי נכסים לאורך זמן. בעולם שבו מסלול ההקלות הצטמצם, רשויות מקומיות חייבות להכניס יותר ודאות לתוך התוכניות עצמן. באר שבע עושה זאת באמצעות תוכנית שמנסה לאחד הוראות, לצמצם פרשנויות ולתת למערכת הרישוי כלים ברורים יותר.