לאחר שלושה עשורים, תקנות חדשות מבטלות את החובה להפריד בין שטח עיקרי לשטחי שירות בהיתרי בנייה – שינוי שצפוי לקצר תהליכים,
להפחית מחלוקות ולפשט את החישוב גם בתוכניות קיימות
מהפכה בתחום הרישוי
המערכת התכנונית בישראל חוותה השבוע אחת הרפורמות הדרמטיות ביותר מזה שלושה עשורים.
>מ”מ שר הפנים, יריב לוין, חתם על תקנות חדשות שמבטלות את החובה להבחין בין שטח עיקרי לשטח שירות במסגרת היתרי הבנייה.
>מעתה ואילך – ההיתר יידרש להתייחס לשטח הבנוי הכולל בלבד, ללא חלוקה פנימית בין שימושי המרחב.
המשמעות: בונים פרטיים, יזמים וקבלנים לא יצטרכו עוד להתמודד עם הגדרות מסורבלות של ממ”דים, מחסנים, חניות או בליטות כאלמנטים נפרדים בחישוב.
במקום זאת, נבחן ההיתר על בסיס סך השטח הכולל, בכפוף לייעודי הקרקע שאושרו בתוכנית.
רקע – למה בכלל הייתה הפרדה?
מאז שנות ה־90 נקבע בחוק כי כל בקשה להיתר בנייה חייבת להפריד בין שטח עיקרי (מגורים, מסחר, מבני ציבור)
לבין שטחי שירות (חדרי ממ”ד, מחסנים, חניות, מרפסות סגורות).
>מטרת ההפרדה הייתה שליטה בצפיפות ובייעוד השימושים, אך בפועל היא הובילה לעיכובים, מחלוקות משפטיות ופרשנויות שונות בין רשויות מקומיות.
המשמעות לבונה הפרטי הייתה בירוקרטיה נוספת: כל שינוי קטן – מרחבת שירות ועד חדר אחסון – חייב בדיקה מדוקדקת ולעיתים אף הביא לדחיות מיותרות בהליך קבלת ההיתר.
מה קובעות התקנות החדשות
התקנות החדשות מחליפות את שיטת החישוב הקיימת ומאפשרות להגיש בקשות על בסיס שטח כולל בלבד.
>הן יחולו גם על תוכניות שכבר אושרו בעבר אך טרם נבנו בפועל – בשורה חשובה עבור בעלי מגרשים שממתינים להיתרי בנייה.
עם זאת, נקבעו מספר חריגים והבהרות:
- התקנות לא יחולו על תוספות בנייה למבנים קיימים.
- יש להמשיך להבחין בין שטחים מעל הקרקע ומתחתיה.
- שימושי קרקע כפי שנקבעו בתוכנית המקורית נשארים מחייבים (מרפסת נשארת מרפסת).
- נדרשו התאמות לתקנות נלוות – חניה, בטיחות אש, מידות מינימום ועוד.
ההשפעה על הבירוקרטיה
במטה התכנון הלאומי מסבירים כי המהלך צפוי לקצר משמעותית את משך הטיפול בבקשות להיתר.
>במקום דיונים על סיווג חללים, תתמקד הוועדה המקומית בשאלות מהותיות של התאמת הבניין למרחב הציבורי ולתוכנית המאושרת.
יו”ר מטה התכנון, נתן אלנתן, הסביר:
“קיצור הליכי הרישוי הוא יעד מרכזי. התיקון הזה יחסוך זמן רב, יפחית מחלוקות משפטיות ויפשט את עבודת הוועדות.
אני מעריך שכבר ב־2026 נראה היתרי בנייה שמונפקים בתוך פחות משנה”.
השפעה כלכלית ומשפטית
במהלך עבודת המטה נבדקו מאות תוכניות מפורטות כדי להבין את השלכות המהלך על היטלי השבחה וחישובי מיסוי.
>ההערכה היא כי ביטול ההפרדה יפחית את המורכבות אך לא יפגע בהכנסות הרשויות – שכן החישוב יתבצע על פי שטח כולל, ולא לפי חלוקה פנימית.
המהלך גם צפוי לצמצם מחלוקות משפטיות שנבעו מהבדלי פרשנות לגבי שטחי שירות.
>בתי המשפט נדרשו לא אחת להכריע האם חלל מסוים הוא שירות או עיקרי, והתקנות החדשות מונעות את הצורך בדיונים אלה.
המשמעות לבונה הפרטי
עבור בונה פרטי שמעוניין להוציא היתר לבית חדש, התקנות החדשות מקצרות את ההליך ומפשטות אותו.
- אין צורך בהכנת תוכניות מורכבות עם חלוקות פנימיות.
- יש ודאות גבוהה יותר לגבי מה מותר ומה אסור.
- סיכוי גבוה שההיתר יאושר מהר יותר.
עם זאת, חשוב לזכור כי עדיין קיימת חובת עמידה בתקנים מחייבים – חניה, ממ”דים, בטיחות אש, אצירת אשפה ועוד.
ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות הוא מהלך דרמטי שצפוי לשנות את כללי המשחק ברישוי הבנייה בישראל.
>התקנות החדשות מפשטות את התהליך, מקצרות זמני טיפול ומסירות חסם בירוקרטי משמעותי שעמד בפני בונים פרטיים ויזמים במשך שלושה עשורים.
הדרך ליישום עדיין רצופה התאמות ופרשנויות, אך ברור כי מדובר בצעד נוסף ברפורמות שמטרתן להביא לרישוי בנייה פשוט, מהיר ויעיל יותר.
