שמאות שתעריך את שווי הבית שלכם

שמאות

אחד מאנשי המקצוע המעורבים בתהליך הבנייה הוא שמאי המקרקעין,
אנו זקוקים להערכת השמאי על מנת לקבל מימון מהבנקים, המימון מהבנק לא יחרוג בדרך כלל מ 70% משווי הנכס ועל מנת לקבוע את השווי אנחנו זקוקים להערכת השמאי.
בניגוד לסוכן הביטוח או המשכנתא את השמאי אנחנו בדרך כלל לא יכולים לבחור.
כאשר אנחנו נדרשים להערכת שמאי הבנק יפנה אותנו לרשימה של שמאים, בדרך כלל שלושה שמאים שנבחרו בהגרלה ע”י הבנק לצורך מתן שמאות לשווי הנכס.

בעבר הערכת השמאים שיקפה בדרך כלל את עלות הנכס המושלם.
כלומר, כמה שווה בית גמור כמו שאנחנו בונים באזור בו אנחנו בונים.
בשנים האחרונות חל שינוי שהערכת השמאים את שווי הנכסים, ההערכה היום משקפת למעשה את עלויות הבנייה ולא את שווי הנכס הבנוי.
המצב החדש שנקבע ע”י הבנקים בא להגן על הבנקים ופוגע מן הסתם בלקוחות מכיוון שערך הנכס הבנוי יהיה במרבית המקרים גבוה יותר מעלות בנייתו ומכיוון שאנחנו מקבלים מימון באופן יחסי לעלות הנכס נקבל מימון הנמוך יותר מאשר בעבר.

הערכת שמאי היא לא נתון קבוע וקיים פער בין השמאים השונים הנובעת מהשקפת עולם שונה של כל שמאי, אולם כולם עובדים תחת אותו המנגנון ואותן ההגדרות לקביעת שווי או ערך הבנייה.

נתון נוסף העלול להשתנות בין שמאי לשמאי הוא ערך או שווי הקרקע – בעוד שמאי אחד יכול לחשב את עלות הקרקע לפי הסכום בו רכשתם את הקרקע שמאי אחר יכול להעריך את שווי הקרקע בהתאם שלווי שלה במועד מתן ההערכה השמאית. (בלי קשר לסכום ששולם במקור)

בעלי הנכסים מכירים טוב מאוד את הסכומים המדוברים ויודעים לעתים יותר טוב מהשמאי את ערך הבית שלהם או שווי בתים דומים באזור, אבל לצערנו ההערכה שנותן השמאי היא זאת שתקבע את ערך הנכס ולהערכה או הרצון שלנו אין השפעה.

חשוב להבין את ההבדל בין הערכה שמאית לצורך מימון ולבין הערכה שמאית לצורך מכירת או קניית נכס.
כאשר אנחנו מוכרים דירה אנחנו יכולים להביא שמאי פרטי שיעריך את שווי הנכס בהתאם למחיר השוק, אנחנו יכולים גם לוותר על עבודת השמאי ולתמחר את הנכס באיזה סכום שנחפוץ.
אם מצאנו וקונה שיסכים לשלם את הסכום – הרווחנו.
בהערכת שמאי לצורך מימון הבנק מעוניין להגן על עצמו ולכן סביר שהערכת השמאי תהיה נמוכה משווי הנכס בפועל מכיוון שככל שההערכה נמוכה יותר המימון של הבנק יהיה נמוך יותר וכך גם דרגת הסיכון של הבנק המלווה.

מצב זה יכול לגרום לבעיות רבות, בעיקר בו שמאי מסוים לא מעריך באופן הוגן מבחינתנו את עלות הנכס או התוספות.
(למשל: בנינו בריכה מושקעת בחצר הבית והוא לא ייקח בחשבון עלויות תוספות ואלמנטים דקורטיביים שהעלו את מחיר הבריכה)

במקרה בו הערכת השמאי לא נראית לנו ואנו חושבים שנפגענו ממנה (נתן הערכה נמוכה יותר) לא ניתן לערער על הערכת השמאי או להביא הערכה פרטית לשווי הנכס.
במקרה כזה נוכל רק להזמין הערכת שמאי נוספת מתוך רשימת השמאים אתם בחר לעבוד אותו בנק.
במקרה בו אנחנו בוחרים בקבלן מפתח ויש בידינו הערכה על עלות הבנייה מומלץ להציג מסמך זה לשמאי בתקווה שזה ישפיע על הערכתו לשווי הנכס.

מסמכים אותם אנחנו צריכים להשיג לקבלת הערכה שמאית

• חוזה חכירה – המסמך שמקבל בעל הנכס מהמנהל.
  במקרה של חוזה מכר המצב הכי פשוט מכיוון שיש בעלות על הקרקע.
  במקומות רבים כמו מושבים קיים מצב בו קיבולת הבנייה המותרת משתנה והמנהל מוכר רק חלק מזכויות הבנייה, על השמאי לדעת מה מכרו לכם ומה השווי האמתי.
• אישור זכויות מהמנהל
  אישור בתוקף שהוצא במועד הנמוך משלושה חודשים מיום הבקשה והשמאות.
  יש לוודא מי מעל הנכס והאם יש שעבודים על הנכס.
• תכניות בנייה
  במקרה בו ביקשנו הערכה שמאית לפני תחילת הבנייה – בעזרת התכניוית יוכל השמאי להעריך את גודל הנכס ועלות בנייתו.
• היתרי בנייה תקפים

הבסיס ממנו נגזר חישוב השווי

תוספות בנייה שאינן בתכניות, חריגות בנייה וכדומה אינן נספרות בהערכתו הכוללת של השמאי.
השמאי אינו פקח מטעם הרשות, הוא לא בא לחפש חריגות שלכם בבנייה אך הוא גם לא יכול להוסיף אותם לשווי הנכס.
במקרים רבים חריגות בנייה אף יכולות להוריד משווי הנכס.
תוספות מיוחדות לבית כמו חימום תת רצפתי, בריכה ואלמנטים מיוחדים יכולים להשפיע על שווי הנכס (כפועל יוצא של עלות בנייתם) יש לדאוג שיצוינו ע”ג התכניות.
שיטות בנייה שונות ומיוחדות (כמו בנייה קלה) עלולות גם הן להשפיע על שווי הנכס שיעריך השמאי ובדרך כלל לא לטובת הבונה.

שלבי הבנייה בראיית הבנקים

הבנק מחלק את תהליך הבנייה לחמישה שלבים ומשחרר את המימון לשלב הבא בהתאם לסיום שלבים אלו,
על מנת לקבל אישור על סיום שלב יש לקבל בדרך כלל התחייבות או אישור בכתב מהאדריכל או המהנדס על סיום השלב:

• גמר יסודות
  הגדרה המשתנה בין הבנקים, שווי שלב זה 10-15% מהמימון

• גמר שלד
  סיום בניית שלד המבנה, שווי השלב כ 45% מהמימון

• גמר טיח
  שווי השלב כ 60% מהמימון

• גמר טיח וריצוף
  סיום עבודת השלד וחיפויו, כ 70% מהמימון

• גמור ומושלם
  מוכן לטופס 4 – 100% מהמימון

במקרה בו בונים בית גדול במיוחד או מבנה מרובה קומות ניתן לבקש מהבנק חלוקה לתתי שלבים בבנייה.
למשל, להתייחס לכל קומה בפני עצמה על מנת להקל על הבונה את משיכת הכספים.

במקרים נדירים בהם יש צורך של הלווה להגדיל משמעותית את התקציב בגלל שינויים בבנייה, תוספות, חריגות וכדומה – ניתן לבקש הערכת שמאי נוספת כדי לפרוץ את מסגרת התקציב שנקבעה.
מכיוון שהמסגרת היא באחוז משווי הבנייה – אם נציג הערכה גבוהה יותר מהערכת השמאי הקודמת המסגרת שנקבל תגדל בהתאם.

הבנק מסתכל בכל נקודת זמן על השלב הבא ומשם הוא נותן את ההערכה והמימון,
רק לאחר שקיבלנו אישור שסיימנו שלב נוכל לקבל את המימון לשלב הבא.

חשוב לזכור שלא ניתן להביא שמאי באופן עצמאי – הערכת שמאי פרטית לא תתקבל ע”י הבנקים ולכן היא מיותרת!
לבנק רשימה של שמאים שהתקבלו בהגרלה, מבחינת הבונה הוא יכול לעבוד רק עם אחד משלושת השמאים שנבחרו.
עלות בדיקת השמאי עומדת על כמה מאות ₪, היא משתנה ונקבעת ע”י הבנקים.

את השמאי מזמינים בדרך כלל כשנגמר הכסף על מנת לקבל את המימון מהבנק, יש בונים הזקוקים למימון בתחילת הפרויקט ויש בונים בעלי הון עצמי גבוה יותר המעדיפים להתחיל את הפרויקט לבד ובשלב כזה או אחר של הפרויקט, כאשר הם נתקלים במחסור במזומנים הם פונים לבנקים בבקשה למימון ונזקקים לבדיקת השמאי.

בכל מקרה, כאשר נכנסים לפרויקט בסדר גודל כזה והרבה לפני שפונים לקבל מימון או הערכה שמאית מומלץ להעריך את העלויות והאפשרויות הכלכליות שלנו בעזרת מומחים שיתאימו לנו תכנית ויעזרו לנו לעבוד בצורה חכמה.