< חזרה לאתר

תמהיל משכנתא – מה המשמעות? ולמה זה חשוב?

רכישת דירה היא העסקה הכלכלית החשובה והיקרה ביותר שרוב האנשים מבצעים.
בהתחשב בעובדה שמעטים יחסית יכולים לקנות דירה ללא משכנתא,
חשוב להבין מה זאת משכנתא באופן כללי?

חשוב גם לדעת שיש מסלולים שונים של משכנתאות,
הנבדלים ביניהם בפרמטרים דוגמת סוג ההצמדה, הקרן, הריבית, משך פריסת המשכנתא,
ההחזר החודשי וכן הלאה. אם מוסיפים לכך את העובדה שמשכנתא ממוצעת מתפרסת על פני עשרות שנים,
מבינים מדוע מדובר בעסקה כלכלית מורכבת, שתשפיע על המאזן הכלכלי שלכם יותר מכל.

אבל, איזו משכנתא לבחור? והאם המשכנתא שבחרנו באמת טובה?
כאן, הנטייה של חלק מהאנשים היא לנסות לפשט את התמונה באמצעות מתן תשומת לב לפרמטרים שקל לזכור,
כמו משך פריסת התשלומים או הריבית שבסופו של דבר מסתכמת בתמונה הכוללת של כמה בסופו של דבר אני אחזיר בחודש.

בפועל, החשיבות הגדולה ביותר במשכנתא הוא תמהיל המשכנתא.

התמהיל – בחירת מסלולי המשכנתא ושיעורם מסך כל המשכנתא,
הוא צעד מתבקש שמקטין את הסיכון ויכול להקל על החזרת התשלומים, והכי חשוב – מפזר את הסיכונים.

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא למעשה שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות שירכיבו יחדיו הלוואה אחת,
כאשר כל מסלול למעשה עומד בפני עצמו. אנחנו לא טוענים שצריך לבחור בעשרות סוגי משכנתאות. 
אלא ששילוב בין 3-4 מסלולים יכול להוכיח את עצמו כבחירה מוצלחת.
למרות שהשילוב הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב,
הפיזור שמקבלים מקטין את אי הוודאות והופך את המשכנתא והחזרי המשכנתא לברורים יותר ופחות תנודתיים .

תמהיל משכנתאות מחבר אותו גם לפן האינדיבידואלי של כל אחת מהמשכנתאות.
ברור שלכל אדם יש צרכים, מאפיינים ומצב כלכלי משלו.
את המשכנתא צריך להתאים ליכולות הכלכליות שלנו,
לגובה שווי הנכס ולאלמנטים כלכליים אחרים
(תקבל עתידי, קרן השתלמות צפויה בעתיד, ירושה בעתיד, הוצאות גדולות בעתיד בשל הרחבת המשפחה),
במטרה ליצור מסלול שהוא נכון ומשתלם לא רק בהווה אלא גם בעתיד.

כאשר מחלקים את המשכנתא ליותר מסלולים, כך היא הופכת לשמרנית יותר,
ואנחנו יותר שולטים עליה, במובן שההחזרים לא קופצים, היקף המשכנתא לא מזגזג. אנחנו בעצם מתאימים  אותה אלינו ביתר קלות .

החזר המשכנתא החודשי הוא כנראה הפרמטר החשוב ביותר אצל מקבלי המשכנתא.
מקובל שהחזר המשכנתא מהווה 25-33% מההכנסה של הלווים,
אבל יש שאלה חשובה בקשר לתכנון ההחזר על פני זמן וזה קשור כמובן להערכות של כל אחד בקשר לשכר העתידי שלו, ההוצאות העתידיות שלו ועוד.

 

אחת המטרות העיקריות של תמהיל משכנתא היא פיזור סיכונים:
תמיד במשכנתא יש סיכון, אבל באמצעות יצירת תמהיל נכון ניתן לצמצם אותו עד למינימום האפשרי.

למה הכוונה?
ובכן, קחו בחשבון מצב הגיוני בהחלט,
בו מתברר שמסלול המשכנתא הנבחר אינו אטרקטיבי בנקודת זמן מסוימת:
למשל מסלול המוצמד למדד המחירים לצרכן, שנמצא בנקודת עלייה. במקרה הזה,
השינוי במדד צפוי להשפיע על תשלומי המשכנתא,
שיעלו להם כלפי מעלה ויהפכו את הנטל לכבד אפילו יותר.
אם אותו מסלול צמוד מדד מהווה "רק" אחוז מסוים מתמהיל המשכנתא,
הרי שייגרם נזק אבל הוא יהיה "מנוטרל" ומינימלי יותר. כמובן שזה נכון גם לצד השני,
עם מסלול שהופך פתאום לאטרקטיבי או אפילו יוצר הזדמנות כלכלית במקום שלא חשבתם שהיא תהיה.
ההנחה הכללית של רבים היא שבלקיחת משכנתא תמיד כדאי להתבונן לטווח ארוך  ולהיערך לכל תרחיש.
מהבחינה הזו יצירת תמהיל היא מעין שטר ביטחון ויצירת מנגנון איזונים ונטרול סיכונים.

לכל מסלול יש אסטרטגיה משלו

השורה התחתונה של תמהיל משכנתא היא שלכל אחד מהמסלולים יש חוקים משלו,
או אפילו מטרות שונות הקשורות אליו מנקודת המבט של לוקחי המשכנתא.
לכל אחד מהמסלולים יש למעשה דרגת חשיבות אחרת,
שעולה ככל שמדובר במסלול שסכומי הכסף הקשורים אליו גבוהים יותר או במסלול שהפריסה שלו ארוכה.
במסלול המיועד למשך כל או רוב תקופת המשכנתא,
סביר להניח שהאינטרס שלנו יהיה דווקא לקצר אותו בפועל ולשפר את התנאים שלו מבחינת הריבית.

מצד שני יש מסלולים שהסילוק שלהם נראה פשוט יותר,
ולכן יכול להיות דווקא שהשאיפה תהיה להאריך אותם .
חלק מהבנקים מאפשרים הרי לקבל הנחה מסוימת בריבית של מסלול אחד אם "מקריבים" מסלול אחר,
כך שפגיעה בתנאים של מסלול בעל דרגת חשיבות נמוכה יכולה לשפר את תנאי המסלול שיותר חשוב לנו בפועל או על הנייר.

 

 

מידע שיעזור לכם בתהליך הבנייה
קריירה מצליחה בהנדסה מתחילה בלימודים
קריירה מצליחה בהנדסה מתחילה בלימודים

צעירים רבים בישראל מעוניינים ללמוד מסלולים שונים…

אני רוצה לקרוא עוד >>
סימני רטיבות בקיר? ייתכן ומדובר בנזילה סמויה
סימני רטיבות בקיר? ייתכן ומדובר בנזילה סמויה

כיצד ניתן לטפל והאם כל כתם על…

אני רוצה לקרוא עוד >>
פינוי בינוי והתחדשות עירונית
פינוי בינוי והתחדשות עירונית

יוזוק מלכין ושות' – משרד עו"ד מקרקעין,…

אני רוצה לקרוא עוד >>
למה עכשיו זה הזמן הכי טוב לקנות דירה בפרויקטים חדשים בתל אביב?
למה עכשיו זה הזמן הכי טוב לקנות דירה בפרויקטים חדשים בתל אביב?

הדברים הם מאוד פשוטים, יש כמה יתרונות…

אני רוצה לקרוא עוד >>
הכינו גינתכם לחורף עם דשא סינטטי
הכינו גינתכם לחורף עם דשא סינטטי

עונת הגשמים בפתח ואחד מהדברים הראשונים שאנחנו…

אני רוצה לקרוא עוד >>
בונים מטבח? אלה מוצרי החשמל שצריך בכל מטבח חדש
בונים מטבח? אלה מוצרי החשמל שצריך בכל מטבח חדש

  בניית מטבח חדש בישראל היא לא…

אני רוצה לקרוא עוד >>
כל מה שרציתם לדעת על פרקט למינציה
כל מה שרציתם לדעת על פרקט למינציה

כאשר מדובר בשאלה הרובחת, " מה הוא…

אני רוצה לקרוא עוד >>
הכנת הבית להתקנת חיפוי זכוכית למטבח – כל השלבים להכנה המושלמת
הכנת הבית להתקנת חיפוי זכוכית למטבח – כל השלבים להכנה המושלמת

 ניתן לומר באופן חד משמעי שאחת מהבעיות…

אני רוצה לקרוא עוד >>
מגדירים מחדש את תביעות הנזיקין: אילו סוגים קיימים ועל מה אפשר לתבוע?
מגדירים מחדש את תביעות הנזיקין: אילו סוגים קיימים ועל מה אפשר לתבוע?

נגרם לכם נזק בגוף או ברכוש בגלל…

אני רוצה לקרוא עוד >>
חולמת בתים – חן אהרוני
חולמת בתים – חן אהרוני

החיבור של חן אהרוני לענף הבניין הוא…

אני רוצה לקרוא עוד >>
שימושי
חוזים והסכמים להורדה

חוזים והסכמים להורדה

אומדן עלויות בנייה

אומדן עלויות בנייה

טופס אחסון עפר בשטח השכן

טופס אחסון עפר בשטח השכן

הסכם קבלן שלד

הסכם קבלן שלד

טופס תשלומים לבעלי מקצוע

טופס תשלומים לבעלי מקצוע

נוסף

נוסף

error: תוכן זה מוגן
פתיחת צ׳אאט בווצאפ
צריכים עזרה?
היי,
איך נוכל לעזור לך?