עסקת רכישת חלק ממתחם טרה בתל אביב על ידי גב-ים אינה עוד רכישת קרקע יקרה בעיר. היא מהלך שמשרטט מחדש את מאזן הכוחות באחד האזורים המתפתחים והמבוקשים ביותר בישראל – ציר יגאל אלון, תוצרת הארץ ודרך השלום.
על פי דיווח החברה והפרסומים הכלכליים, גב-ים חתמה על רכישת 4.6 דונם במתחם טרה, סמוך לרחובות יגאל אלון ובן שמן, תמורת 830 מיליון שקל בתוספת מע״מ. הקרקע כוללת זכויות בנייה מאושרות בהיקף של כ-85 אלף מ״ר למגורים ולמשרדים, והמחיר משקף כ-180 מיליון שקל לדונם – אך בענף ברור שהעסקה אינה מתומחרת רק לפי שטח הקרקע, אלא בעיקר לפי זכויות הבנייה והמיקום האסטרטגי שלה.
מתחם טרה כולו משתרע על כ-23 דונם, ועל פי התכנון הרחב יותר אמורים לקום בו ארבעה מגדלי מגורים עם כ-663 דירות, לצד שטחי משרדים בהיקף של כ-193 אלף מ״ר ושטחי ציבור. חלקה של גב-ים בעסקה הנוכחית הוא רכיב מרכזי בתוך פאזל רחב בהרבה של פיתוח מזרח תל אביב.
לא רק קרקע – שליטה בצומת נדל״נית
המשמעות האמיתית של העסקה נמצאת במיקום. מגרש טרה יושב באחד האזורים שבהם תל אביב משנה צורה: פחות אזור תעשייה ישן, יותר רובע עסקים, מגורים, תחבורה ותעסוקה אינטנסיבית.
רחוב יגאל אלון הפך בשנים האחרונות מאזור משרדים מתפתח לאחד מצירי הנדל״ן החזקים בעיר. הקרבה לעזריאלי, תחנת רכבת השלום, נתיבי איילון, דרך השלום, תוצרת הארץ ומתחמי תעסוקה קיימים הופכת את האזור לנקודת מפגש בין עובדים, דיירים, משקיעים, יזמים וחברות ענק.
גב-ים לא נכנסת לאזור הזה במקרה. החברה כבר מחזיקה, יחד עם אמות השקעות, בזכויות בפרויקט ToHa, אחד ממתחמי המשרדים הבולטים בישראל. ToHa 1 הושלם בשנת 2018, ואילו ToHa 2 נמצא בבנייה וצפוי לכלול כ-160 אלף מ״ר עילי לשיווק וכ-45 אלף מ״ר חניון תת-קרקעי, בעלות הקמה מוערכת של כ-3 מיליארד שקל.
לכן, רכישת חלק ממתחם טרה אינה רק עסקת נדל״ן נקודתית. היא חיזוק אחיזה במרחב שבו גב-ים כבר פועלת, מכירה את השוק, מחוברת לתשתיות, ויכולה לבנות רצף של נכסים מניבים ומגורים סביב אחד ממוקדי התעסוקה החשובים במדינה.
העסקה מגיעה בתקופה מורכבת לשוק המשרדים. אחרי שנים של ביקושים גבוהים, שוק העבודה ההיברידי, האטה בחלק מענפי ההייטק ועלייה בעלויות המימון יצרו סלקטיביות גבוהה יותר אצל שוכרים ויזמים. לא כל מגדל משרדים מצליח באותה מידה, ולא כל מיקום יודע לשמור על ביקושים.
אבל כאן בדיוק נמצא ההבדל בין קרקע רגילה לבין קרקע בלב ציר יגאל אלון. גב-ים מהמרת למעשה על כך ששוק המשרדים אולי משתנה, אבל אזורי הפריים של תל אביב ימשיכו למשוך חברות חזקות. במקומות שבהם יש תחבורה, נגישות, מסה של עובדים, מסעדות, מסחר, מגורים וסביבה עסקית קיימת – הביקוש נשאר עמוק יותר.
זו גם הסיבה שהעסקה מעניינת במיוחד: בזמן שחלק מהשוק חושש מעודף שטחי משרדים, גב-ים בוחרת להעמיק דווקא באחד האזורים שבהם היא מאמינה שהביקוש האיכותי יישאר.
עירוב שימושים כמודל החדש של תל אביב
הפרויקט המתוכנן במתחם טרה אינו רק משרדים. הוא אמור לכלול גם מגורים, שטחי ציבור ושימושים מעורבים. זו נקודה קריטית להבנת העסקה.
תל אביב הולכת יותר ויותר לעירוב שימושים: מתחמים שבהם עובדים, גרים, צורכים שירותים ונעים בתחבורה ציבורית במרחב אחד צפוף ומתוכנן. במקום אזור תעסוקה שמתעורר בבוקר ומתרוקן בערב, המודל החדש הוא רובע עירוני חי לאורך כל היום.
במובן הזה, מתחם טרה משתלב בדיוק במגמה העירונית: מגרש היסטורי של שימושים תעשייתיים ועסקיים הופך לחלק מרובע עירוני חדש, צפוף, גבוה, מחובר לתחבורה ומבוסס על שילוב של מגורים ותעסוקה.
עבור גב-ים, שצמחה כחברת נדל״ן מניב עם התמחות בפארקי הייטק, תעסוקה ומשרדים, הכניסה למתחם כזה מאפשרת לה להרחיב את הנוכחות שלה גם במרחב שבו המגורים הופכים לחלק בלתי נפרד מהערך הכולל של הקרקע.
המחיר החריג מספר סיפור רחב יותר
830 מיליון שקל עבור 4.6 דונם הוא מחיר שמושך תשומת לב, ובצדק. לפי הפרסום, המחיר משקף כ-180 מיליון שקל לדונם, כאשר חלק מהתמורה צפוי להיות משולם לרשות מקרקעי ישראל, שמחזיקה בכ-10% מהזכויות, והיתרה למוכרים פרטיים. שמונה בעלי קרקע צפויים לקבל בממוצע כ-90 מיליון שקל כל אחד.
אבל מחיר כזה אינו משולם על דונמים בלבד. הוא משולם על מיקום, על זכויות מאושרות, על ודאות תכנונית יחסית, ועל האפשרות לחבר את הקרקע לאסטרטגיה קיימת.
במילים פשוטות: גב-ים קונה כאן לא רק נכס, אלא שלב נוסף בבניית רובע שלם שבו היא כבר שחקנית מרכזית.
החיבור ל-ToHa משנה את התמונה
פרויקט ToHa הפך בשנים האחרונות לסמל של מזרח תל אביב החדשה. ToHa 1, בתכנונם של רון ארד ואבנר ישר, ביסס את המתחם כאחד ממגדלי המשרדים הבולטים בישראל. ToHa 2, שמוקם על ידי אמות וגב-ים, צפוי להיות מגדל גבוה במיוחד, עם 75 קומות לפי אתר אמות וכ-160 אלף מ״ר שטחי משרדים לשיווק.
החיבור בין ToHa לבין מתחם טרה יוצר יתרון תחרותי ברור: גב-ים לא פועלת כאורחת חדשה במרחב, אלא כשחקנית שכבר נמצאת שם עמוק. היא מכירה את הביקושים, את השוכרים הפוטנציאליים, את נגישות התחבורה, את המגבלות ואת הפוטנציאל.
כאשר חברה מחזיקה נכסים סמוכים או משלימים באותו אזור, היא יכולה ליהנות מיתרון ניהולי ושיווקי: מיתוג אזורי, ניהול נכסים סמוכים, יכולת לייצר רצף עסקי, והבנה טובה יותר של קהל היעד.
רכישת מתחם טרה מגיעה בסמיכות לעסקה אחרת של גב-ים: מכירת 65 דונם באזור התעשייה הצפוני ביבנה לאיתן יוחננוף תמורת 393 מיליון שקל. לפי הפרסום בכלכליסט, שילוב המהלכים עשוי להצביע על שינוי אסטרטגי – פחות החזקות באזורי תעשייה מסורתיים, ויותר התמקדות באזורי ביקוש חזקים.
אם זו אכן המגמה, מדובר במהלך מעניין מאוד. גב-ים אינה מוותרת על נדל״ן מניב, אלא ממקדת אותו במיקומים שבהם הערך העירוני, התחבורתי והעסקי גבוה יותר. במקום להחזיק קרקעות רחבות באזורי תעשייה, החברה מחזקת אחיזה בלב תל אביב, במקום שבו כל מטר מתומחר לפי פוטנציאל עתידי ולא רק לפי שימוש קיים.
אחד האלמנטים המעניינים בעסקה הוא המורכבות של הבעלות. הקרקע נרכשה ממספר בעלי זכויות פרטיים ומרשות מקרקעי ישראל, שהחזיקה בכ-10% מהזכויות. לפי הפרסום, חלק מבעלי הקרקע הם פרטיים וחלקם חברות, בהם גם גופים הקשורים למתחם ההיסטורי.
עורכי הדין אבי בן יעקב ואוראל בר דיין ממשרד וקסלר ברגמן, שייצגו את המוכרים וליוו את קידום התכנית במשך יותר מעשור, ציינו כי מדובר בהבשלה של הליכים תכנוניים מורכבים שנמשכו כ-15 שנים. הדברים מדגישים את מה שכל מי שמכיר נדל״ן בתל אביב יודע: עסקאות כאלה אינן נולדות ביום אחד. הן תוצאה של שנים של תכנון, זכויות, בעלויות, משא ומתן והבשלה רגולטורית.
החלק המגורי במתחם טרה חשוב לא פחות מהחלק המשרדי. תל אביב סובלת ממחסור עמוק בדירות חדשות, במיוחד באזורים עם נגישות תחבורתית גבוהה. תוספת של מאות יחידות דיור במיקום כזה אינה משנה לבדה את מחירי העיר, אבל היא מחזקת את המגמה של מעבר לאזורי מגורים צפופים יותר סביב מוקדי תעסוקה.
הדירות במתחם כזה לא צפויות להיות זולות. אבל הן מייצרות מוצר עירוני אחר: מגורים סמוך למשרד, לרכבת, לקו הרכבת הקלה, לצירי תנועה ולשירותים. עבור קהל מסוים – בעיקר אנשי הייטק, בעלי מקצועות חופשיים, משקיעים ומשפרי דיור עירוניים – זו הצעת ערך חזקה מאוד.
במובן הזה, מתחם טרה הוא לא פתרון דיור עממי. הוא חלק מתל אביב החדשה: גבוהה, יקרה, צפופה ומעורבת שימושים.
ומה לגבי שוק המשרדים?
זו השאלה הגדולה. האם תל אביב צריכה עוד מאות אלפי מטרים של משרדים? התשובה תלויה במיקום.
בשולי השוק, באזורי תעסוקה פחות מבוקשים, עודף שטחים עלול להכביד. אבל בצירי פריים כמו יגאל אלון, הסיפור שונה. חברות גדולות עדיין מחפשות נגישות, מיתוג, קירבה לעובדים, תחבורה ומבנים איכותיים. מגדלים חדשים עם תקני בנייה ירוקה, תכנון מודרני וסביבה עירונית פעילה ממשיכים להיות רלוונטיים.
גב-ים היא אחת החברות הוותיקות בישראל בתחום הנדל״ן המניב, עם פעילות בפארקי הייטק, תעשייה, משרדים, לוגיסטיקה ומגורים, והיא נסחרת בבורסה בתל אביב מאז 1978. ההחלטה שלה לשלם סכום כזה על קרקע במזרח תל אביב מצביעה על אמון עמוק במיקום, גם בתקופה שבה שוק המשרדים דורש זהירות.
העסקה שמעבירה מסר לשוק
עסקת טרה היא מסר לשלושה שווקים במקביל.
לשוק הנדל״ן המניב היא אומרת: אזורי הפריים של תל אביב עדיין חזקים.
לשוק המגורים היא אומרת: העירוב שימושים הוא המודל שימשיך להוביל את העיר.
ולשוק הקרקעות היא אומרת: הקרקעות האחרונות במיקומים אסטרטגיים בתל אביב יתומחרו בפרמיה חריגה.
זו אינה עסקה לכל יזם. היא דורשת הון, סבלנות, יכולת ביצוע, ניהול סיכונים והבנה עמוקה של השוק. אבל עבור חברה כמו גב-ים, שכבר מחזיקה פעילות משמעותית באזור, מדובר במהלך שנראה פחות כהימור ויותר כהעמקת שליטה.
מתחם טרה הוא עוד עדות לכך שתל אביב של השנים הקרובות תמשיך להיבנות לגובה, בעיקר סביב צירי תחבורה ותעסוקה. אזורים שבעבר שימשו לתעשייה קלה, מחלבות, מוסכים ומגרשים נמוכים עוברים הסבה למגדלים, דירות, משרדים, מסחר ושטחי ציבור.
הסיפור כאן אינו רק של גב-ים. זה הסיפור של העיר כולה: מי שמחזיק קרקע במיקומים הנכונים מחזיק נכס נדיר. מי שיודע לחבר אותה לתכנון, תחבורה ושימושים מעורבים – מחזיק מנוע ערך משמעותי.
830 מיליון שקל הם מספר מרשים. אבל בעסקה הזו, הסכום הוא רק הכותרת. הסיפור האמיתי הוא מזרח תל אביב, שממשיכה להפוך לאחד ממוקדי הנדל״ן החזקים, הצפופים והיקרים בישראל.
