היזמים מסתערים על אופקים, אבל במקומות אחרים המכרזים נשארו בלי הצעות

רשות מקרקעי ישראל פרסמה תוצאות מכרזים בהיקף של יותר מ-3,000 יחידות דיור, בעיקר בערי הדרום והצפון. אופקים בולטת עם זכיות של י.ח דמרי, מגידו מקבוצת אאורה וארזי הנגב, אך נוף הגליל, צפת וערד מציגות גם מתחמים שנותרו ללא הצעות

רשות מקרקעי ישראל פרסמה תוצאות מכרזים בהיקף של יותר מ-3,000 יחידות דיור ברחבי הארץ, עם דגש ברור על ערי הפריפריה. המכרזים כוללים שיווקים באופקים, צפת, ערד, ירוחם ושדרות, ומסמנים עוד ניסיון של המדינה להגדיל את היצע הדירות מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים.

אבל מאחורי הכותרת החיובית מסתתרת תמונה מורכבת יותר. מצד אחד, אופקים ממשיכה למשוך יזמים גדולים ומציגה ביקושים חזקים. מצד שני, מכרזים בנוף הגליל, בצפת ובערד נותרו ללא מציעים בחלק מהמתחמים.

המשמעות ברורה: הפריפריה אינה מתנהגת כמקשה אחת. יש ערים שהיזמים מאמינים בהן, ויש אזורים שבהם הם עדיין חוששים להיכנס.

אופקים מובילה את גל הזכיות

הנתון הבולט ביותר בתוצאות המכרזים מגיע מאופקים. העיר ממשיכה להתבסס כאחד ממוקדי הבנייה החזקים בדרום, עם כמה זכיות משמעותיות של חברות מובילות.

חברת י.ח דמרי זכתה במכרז לבניית 511 יחידות דיור בעיר. חברת מגידו, מקבוצת אאורה, זכתה בעוד 491 יחידות דיור. חברת ארזי הנגב זכתה ב-544 יחידות דיור נוספות במסגרת מחיר מטרה.

ביחד, שלוש הזכיות האלה מציבות את אופקים במרכז מפת השיווקים הנוכחית של רמ״י. הן גם מעידות על אמון של יזמים גדולים בפוטנציאל של העיר.

למה דווקא אופקים מצליחה למשוך יזמים?

אופקים נהנית בשנים האחרונות מתנופת פיתוח, ביקוש מצד משפחות צעירות, קרבה לבאר שבע, חיבור תחבורתי משתפר ומחירים שעדיין נחשבים נגישים יחסית לשוק הדרום.

עבור יזמים, השילוב הזה חשוב. הם מחפשים עיר שבה אפשר למכור דירות בקצב סביר, לקבל ודאות תכנונית ולפנות לקהל רחב של רוכשים.

בנוסף, מסלולי מחיר מטרה יכולים לסייע בשיווק הדירות לזכאים ולהקטין חלק מהסיכון היזמי. כאשר חברות כמו דמרי, מגידו וארזי הנגב נכנסות למכרזים בעיר, הן מאותתות שהשוק המקומי עדיין מעניין אותן.

לא רק אופקים: גם צפת, ערד, ירוחם ושדרות על המפה

מלבד אופקים, רמ״י פרסמה תוצאות גם למכרזים בצפת, ערד, ירוחם ושדרות. הערים האלה נמצאות בלב המדיניות הממשלתית להגדלת היצע הדיור בפריפריה ולחיזוק הצפון והדרום.

שדרות ממשיכה להיות יעד חשוב לשיווקי קרקע, במיוחד על רקע הצורך לחזק את העיר לאחר תקופת המלחמה. ירוחם נמצאת בתנופת פיתוח משמעותית בשנים האחרונות, עם הסכם גג, שכונות חדשות וניסיון למשוך אוכלוסייה צעירה.

גם ערד וצפת מחזיקות פוטנציאל, אך תוצאות המכרזים מלמדות שהיזמים בוחנים כל מתחם בזהירות רבה יותר.

נוף הגליל נותרה בלי הצעות

לצד הזכיות, אחד הנתונים המדאיגים מגיע מנוף הגליל. מכרז לבניית 562 יחידות דיור לא קיבל הצעות.

זהו לא פרט טכני. כאשר מכרז בהיקף כזה נסגר ללא מציעים, השוק שולח מסר ברור: היזמים אינם מזהים ודאות מספקת, או שהם חוששים שהמספרים לא יעבדו.

הסיבות יכולות להשתנות ממתחם למתחם: עלויות פיתוח גבוהות, קצב מכירות לא ברור, ביקוש מוגבל, תנאי מכרז לא אטרקטיביים, מורכבות תכנונית או תחרות מול אזורים אחרים.

גם בצפת וערד נותרו מתחמים ללא מציעים

הפערים לא מסתיימים בנוף הגליל. גם בצפת ובערד נותרו חלק מהמתחמים ללא מציעים.

הנתון הזה מחדד את ההבדל בין עצם פרסום המכרז לבין הצלחה אמיתית בשיווק הקרקע. המדינה יכולה לשווק אלפי יחידות דיור, אבל היזמים הם אלה שמחליטים אם להכניס כסף לפרויקט.

כאשר יזם ניגש למכרז, הוא בוחן לא רק את מחיר הקרקע. הוא בודק את עלויות הפיתוח, הריבית, מחירי המכירה הצפויים, קצב השיווק, יכולת המימון, התשתיות והביקוש המקומי.

אם אחד המרכיבים האלה לא מספיק חזק, היזם עלול להישאר בחוץ.

הפריפריה מתחזקת, אבל לא בכל מחיר

תוצאות המכרזים מציגות שני סיפורים מקבילים. הסיפור הראשון חיובי: יזמים ממשיכים להיכנס לערי פריפריה מסוימות, בעיקר בדרום, והמדינה מצליחה לשווק אלפי דירות חדשות.

הסיפור השני מורכב יותר: לא כל עיר בפריפריה מושכת ביקוש יזמי באותה רמה. יש מקומות שבהם המדינה תצטרך לשפר תנאים, להפחית סיכונים, להתאים הוצאות פיתוח או לחזק תשתיות ותעסוקה לפני שהשוק יגיע.

הפריפריה צריכה דירות חדשות, אבל דירות לבדן לא מספיקות. רוכשים צריכים מקומות עבודה, תחבורה, מוסדות חינוך, שירותי בריאות ומרחב עירוני מתפקד. יזמים צריכים ודאות.

מכרזים בהיקף של יותר מ-3,000 יחידות דיור יכולים להגדיל את ההיצע בשנים הקרובות, בעיקר בדרום ובצפון. אבל ההשפעה על משבר הדיור הארצי תהיה מוגבלת אם המדינה לא תשווק במקביל קרקעות גם באזורי הביקוש.

הבעיה המרכזית בשוק הדיור אינה רק מספר הדירות שמשווקות. המיקום חשוב לא פחות. דירות באופקים, ירוחם, צפת או שדרות יכולות לחזק את הערים האלה, אך הן לא מחליפות באופן מלא דירות באזורי התעסוקה המרכזיים.

לכן, הממשלה ורמ״י יצטרכו להמשיך לפעול בשני מסלולים: לחזק את הפריפריה מצד אחד, ולהגדיל את ההיצע במרכז מצד שני.

אופקים כמקרה מבחן

אופקים הופכת בשנים האחרונות למקרה מבחן חשוב. העיר נהנית מהתעניינות יזמית, מכרזים מוצלחים והיקפי בנייה גדולים.

אם העיר תדע לחבר את תוספת הדירות לתעסוקה, תחבורה, חינוך ושירותים עירוניים, היא תוכל להפוך לאחד ממוקדי הצמיחה המשמעותיים של הנגב.

אבל אם הבנייה תתקדם מהר יותר מהתשתיות, גם הצלחה במכרזים עלולה להפוך לאתגר עירוני. לכן המדינה והרשות המקומית צריכות לוודא שהשיווק מגיע יחד עם כבישים, תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, שטחי ציבור ומקורות תעסוקה.

תוצאות מכרזי רמ״י

כמה יחידות דיור כוללות תוצאות המכרזים?
רמ״י פרסמה תוצאות למכרזים בהיקף של יותר מ-3,000 יחידות דיור ברחבי הארץ.

אילו ערים בולטות בתוצאות?
אופקים בולטת במיוחד, לצד מכרזים בצפת, ערד, ירוחם ושדרות.

מי זכה באופקים?
על פי הנתונים שפורסמו, י.ח דמרי זכתה ב-511 יחידות דיור, מגידו מקבוצת אאורה זכתה ב-491 יחידות דיור, וארזי הנגב זכתה ב-544 יחידות דיור במסגרת מחיר מטרה.

מה קרה בנוף הגליל?
מכרז לבניית 562 יחידות דיור בנוף הגליל לא קיבל הצעות.

האם כל המכרזים הצליחו?
לא. לצד הזכיות המשמעותיות, גם בצפת ובערד נותרו מתחמים ללא מציעים.

מה המשמעות של מכרז ללא מציעים?
מכרז ללא מציעים מעיד בדרך כלל על חשש של יזמים מכדאיות כלכלית, קצב מכירות, תנאי פיתוח או ביקוש מקומי.

מה מלמדות התוצאות על הפריפריה?
הן מלמדות שהפריפריה אינה אחידה. יש ערים כמו אופקים שמושכות יזמים, ויש אזורים שבהם המדינה צריכה לשפר תנאים כדי להניע את השוק.

השוק מצביע ברגליים

תוצאות מכרזי רמ״י האחרונות מציגות תמונה ברורה: היזמים מוכנים להיכנס לפריפריה, אבל רק במקומות שבהם הם מאמינים שהפרויקט יכול לעבוד.

אופקים יוצאת מהסבב הזה כמנצחת הגדולה, עם זכיות של חברות חזקות והיקפי דירות משמעותיים. לעומתה, נוף הגליל, צפת וערד מזכירות למדינה שלא מספיק לפרסם מכרז. צריך גם לייצר תנאים שיגרמו לשוק להאמין בו.

האתגר של רמ״י והממשלה יהיה להפוך את תוצאות המכרזים לא רק למספרים יפים, אלא לדירות שנבנות בפועל, בשכונות שיש להן תשתיות, תעסוקה וביקוש אמיתי.