האטה במכירות, ביטולי עסקאות ומלאי דירות לא מכורות דוחפים קבלנים ויזמים לפנות לגופי אשראי חוץ-בנקאיים. בענף לא צופים קריסת מחירים של 20%, אך מעריכים שבפרויקטים מסוימים יירשמו ירידות נקודתיות ולחץ גובר על התזרים
ההאטה בשוק הדירות החדשות יוצרת לחץ חדש על קבלנים ויזמים: פרויקטים מגיעים לשלבי סיום, ולעיתים אפילו לטופס 4, אבל חלק משמעותי מהדירות עדיין לא נמכר. במצב כזה, היזם כבר השקיע בבנייה, שילם לספקים ונושא בעלויות מימון, אך הכסף מהרוכשים עדיין לא נכנס.
התוצאה היא גידול בביקוש לפתרונות מימון חלופיים. גופי אשראי חוץ-בנקאיים נכנסים בדיוק לנקודה הזו ומעמידים מימון לקבלנים שנתקעו עם מלאי דירות לא מכורות.
הדירה מוכנה, אבל התזרים תקוע
במשך שנים התרגלו יזמים למכור חלק גדול מהדירות בשלבי הבנייה. המכירות האלה סיפקו להם תזרים, חיזקו את עמדתם מול הבנק המלווה ואפשרו להם להתקדם לפרויקט הבא.
המציאות הנוכחית שונה. מאז אוקטובר 2023, שוק הדיור פועל תחת ריבית גבוהה, אי ודאות ביטחונית וזהירות של רוכשים. יותר דירות נשארות על המדף, וקצב המכירות איטי יותר.
כאשר הדירה כבר מוכנה או קרובה למסירה, אבל לא נמכרה, היא הופכת לנכס שמכביד על היזם. מצד אחד יש בטוחה ממשית. מצד שני אין עדיין תשלום מרוכש.
למה הקבלנים פונים למימון חוץ-בנקאי?
קבלן שמחזיק דירות לא מכורות בסיום פרויקט צריך כסף כדי לסגור התחייבויות. הוא צריך לפרוע חובות לבנק המלווה, לשלם לקבלני משנה, לסיים עבודות אחרונות ולהחזיק את הפרויקט עד שיימכרו הדירות.
הבנק המלווה לא תמיד רוצה להגדיל חשיפה. לכן היזם מחפש אשראי נוסף, לעיתים כנגד דירות מוכנות עם טופס 4.
מבחינת גוף המימון, דירה מוכנה היא בטוחה ברורה יותר מדירה על הנייר. הסיכון התכנוני והביצועי נמוך יותר, והנכס כבר קיים. לכן נוצר כאן שוק חדש יחסית: מימון ביניים לקבלנים שנתקעו עם מלאי גמור.
ביטולי עסקאות: לא תמיד הזוגות הצעירים
אחת הטענות המרכזיות היא שלא כל ביטול עסקה מגיע מזוג צעיר שלא הצליח לקבל משכנתה. חלק מהביטולים מגיע מרוכשים ספקולטיביים שנכנסו לשוק בתקופת מבצעי המימון, ובהם מודלים כמו 20/80 ודומיהם. לדבריו, ספקולנטים כאלה אינם מהווים יותר מ-15% מהשוק.
ההבחנה הזו חשובה. אם חלק מהביטולים מגיע מרוכשים שניסו לבצע עסקה קצרת טווח, ולא ממשקי בית שקנו דירה למגורים, המשמעות היא שהשוק לא בהכרח קורס. הוא מתקן עסקאות גבוליות שנחתמו בתקופה שבה מבצעי הקבלנים יצרו תחושת הזדמנות מהירה.
ועדיין, עבור הקבלן, התוצאה זהה: דירה שנחשבה מכורה חוזרת למלאי.
האם המחירים בדרך לקריסה?
זו נקודה מרכזית לרוכשים. מלאי דירות לא מכורות לא אומר שכל השוק עומד בפני ירידת מחירים דרמטית. הוא כן אומר שבפרויקטים מסוימים, במיוחד כאלה שבהם היזם לחוץ תזרימית, ייתכן שיהיה מקום למשא ומתן.
הירידות, אם יגיעו, לא יהיו אחידות. בפרויקטים חזקים ובמיקומים מבוקשים הקבלנים עשויים להמשיך להחזיק מחיר. בפרויקטים עם מלאי גדול, תחרות גבוהה או לחץ מימוני, הרוכשים עשויים לקבל הנחות או תנאים טובים יותר.
מה זה אומר לרוכשי דירות?
רוכש שמחפש דירה חדשה צריך להבין שהשוק הפך מורכב יותר. מצד אחד, מלאי לא מכור יכול ליצור הזדמנות. מצד שני, צריך לבדוק למה הדירה לא נמכרה.
האם המחיר גבוה מדי? האם האזור חלש? האם הפרויקט סובל מעיכובים? האם הקבלן נמצא בלחץ מימוני? האם יש טופס 4? האם הדירה מוכנה לאכלוס?
דירה מוכנה עם טופס 4 יכולה להקטין סיכון לעומת דירה על הנייר, אבל היא לא פוטרת את הרוכש מבדיקות. צריך לבדוק ליווי בנקאי, ערבויות, מצב רישומי, מפרט, סביבת הפרויקט והתחייבויות היזם.
עבור יזמים, מימון חלופי יכול להיות פתרון חשוב. הוא נותן זמן למכור דירות בלי להיכנס למכירת חיסול. הוא גם מאפשר לסיים פרויקט, לסגור התחייבויות ולהפחית לחץ מול הבנק.
אבל אשראי כזה אינו קסם. הוא עולה כסף, ולעיתים יקר יותר ממימון בנקאי רגיל. אם היזם לוקח מימון נוסף בלי תוכנית מכירות ריאלית, הוא רק דוחה את הבעיה.
לכן, המימון החלופי מתאים בעיקר ליזם שמחזיק נכסים מוכנים, יודע שיש ביקוש, וצריך לגשר על תקופת מכירות ארוכה יותר.
שוק חדש בתוך משבר המכירות
המצב הנוכחי יוצר תחום פעילות חדש: מימון כנגד מלאי דירות גמור. זהו פתרון שנולד מתוך האטה, אבל עשוי להפוך לכלי קבוע בשוק הנדל״ן הישראלי.
ככל שמכירות הדירות יהיו איטיות יותר, וככל שהבנקים יקשיחו תנאים, יזמים יחפשו יותר גמישות. גופי אשראי חוץ-בנקאיים יכולים למלא את החלל הזה, כל עוד הם יודעים לתמחר נכון את הסיכון.
שאלות ותשובות על מימון לקבלנים ומלאי דירות
למה קבלנים צריכים מימון חלופי?
קבלנים צריכים מימון חלופי כאשר דירות בפרויקט לא נמכרות בקצב המתוכנן, והם צריכים כסף כדי לסיים בנייה, לפרוע חובות לבנקים ולשמור על תזרים.
מהי הבטוחה בהלוואות כאלה?
במקרים רבים הבטוחה היא דירות מוכנות או כמעט מוכנות, לעיתים לאחר קבלת טופס 4.
האם ביטולי עסקאות מעידים על קריסת שוק?
לא בהכרח. לפי הערכות בענף, חלק מהביטולים מגיע מרוכשים ספקולטיביים ולא מרוכשי דירה למגורים.
האם צפויה ירידת מחירים של 20%?
לא מדובר בתרחיש סביר כרגע. ההערכות מדברות יותר על ירידות נקודתיות של אחוזים בודדים.
מה רוכשים יכולים להרוויח מהמצב?
בפרויקטים עם מלאי גדול ולחץ תזרימי, ייתכן שניתן לקבל הנחות, שדרוגים או תנאי תשלום טובים יותר.
מה הסיכון בקניית דירה מקבלן שנמצא בלחץ?
הסיכון הוא עיכובים, בעיות תזרים או שינוי בתנאי הפרויקט. לכן חשוב לבדוק ערבויות, ליווי בנקאי, טופס 4 ומצב משפטי.
לא קריסה, אבל לחץ אמיתי
מלאי הדירות הלא מכורות אינו סימן אוטומטי לקריסת מחירים. הוא כן סימן לשוק שנמצא בלחץ.
הקבלנים צריכים תזרים. הרוכשים זהירים. הבנקים בוחנים כל עסקה. וגופי המימון החלופי מזהים הזדמנות להיכנס בין הדירה המוכנה לבין המכירה שעדיין לא התבצעה.
זו תקופה שבה אפשר למצוא הזדמנויות, אך רק אחרי בדיקה יסודית. עבור הקבלנים, זו תקופה שבה ניהול המימון חשוב לא פחות מהבנייה עצמה.
