הממשלה אישרה שורת הכרזות ותיקוני הכרזה במסגרת הוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור, הוותמ״ל, בהיקף כולל של כ-47 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ.

המהלך מקודם בהובלת משרד הבינוי והשיכון, יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל וחברת דירה להשכיר.

במסגרת ההחלטה הממשלה אישרה 18 מתחמים ותיקוני הכרזה. התוכניות כוללות כ-22 אלף יחידות דיור במסלולי התחדשות עירונית, לצד כ-25 אלף יחידות דיור במסלולי בנייה חדשה.

המתחמים משתרעים מצפון הארץ ועד הדרום, מקריית שמונה, שלומי, נהריה, כרמיאל, טבריה ורכסים, דרך רחובות, גדרה ובית שמש, ועד באר שבע ואשקלון.

באר שבע נכנסת לרשימת התוכניות הגדולות

אחת הנקודות החשובות מבחינת הדרום היא הכללת באר שבע ברשימת המתחמים הגדולים שאושרו לקידום. על פי הודעת משרד הבינוי והשיכון, בין התוכניות המרכזיות שאושרו נכללת גם תוכנית בבאר שבע בהיקף של כ-5,000 יחידות דיור.

במשרד מציינים כי הם הובילו את קידום התוכניות בבאר שבע ובכרמיאל כחלק ממדיניות להרחבת היצע הדיור, חיזוק הערים והאצת הפיתוח בצפון ובדרום.

עבור באר שבע, ההחלטה משתלבת במאמץ רחב יותר להגדיל את המלאי התכנוני בעיר, לחזק את מעמדה כמטרופולין הדרומי ולייצר בסיס להמשך פיתוח שכונות חדשות לצד התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות.

דימונה וערד הוכרזו כאזורי שיקום והתחדשות

לצד תוכניות הבנייה הגדולות, הממשלה אישרה לראשונה הכרזה על ארבעה אזורי שיקום והתחדשות בעקבות נזקי המלחמה.

המתחמים שאושרו נמצאים ברחובות, ערד, דימונה ותל אביב. בדרום מדובר בשכונת יוספטל בדימונה ובמתחם טללים בערד.

ההכרזה מתבססת על חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנחקק בעקבות נזקי המלחמה. מטרת ההכרזה היא לאפשר קידום מהיר של הליכי תכנון, רישוי והתחדשות עירונית במתחמים שנפגעו.

בממשלה מבקשים להשתמש בכלי הזה כדי לתת מענה מהיר יותר לתושבים ולרשויות המקומיות, תוך חידוש עירוני של האזורים שנפגעו.

לא רק שיקום נקודתי, אלא שינוי עירוני

ההכרזה על אזורי שיקום בדימונה ובערד חשובה לא רק בגלל הטיפול בנזקי המלחמה. היא יכולה להפוך להזדמנות רחבה יותר לחידוש שכונות ותיקות, שיפור המיגון, חיזוק תשתיות והוספת דירות חדשות.

ביישובים רבים בדרום קיימים בניינים ישנים, חלקם ללא ממ״דים וללא תשתיות עדכניות.
המלחמה הדגישה את הצורך להאיץ התחדשות עירונית גם מחוץ לגוש דן, בעיקר בערים שבהן המיגון והחוסן העירוני הפכו לצורך מיידי.

אם המדינה תצליח לקדם את ההליכים במהירות, דימונה וערד עשויות להפוך למבחן ראשון ליישום החוק החדש בשטח.

תוכניות ענק בכרמיאל, גדרה ובית שמש

מעבר לדרום, הממשלה אישרה גם כמה תוכניות גדולות במיוחד.

בכרמיאל אושר תיקון הכרזה לתוכנית צוף כמון, הכוללת כ-7,000 יחידות דיור חדשות.
בנוסף, מקודמת בעיר תוכנית מורדות רמים והרכבת, במסלול פינוי-בינוי, עם כ-4,000 יחידות דיור חדשות בסביבת תחנת הרכבת.

בגדרה מערב מקודמת תוכנית בהיקף של כ-8,000 יחידות דיור. בבית שמש אושרה תוכנית בהיקף של כ-5,000 יחידות דיור.

מדובר במלאי תכנוני רחב שמטרתו לייצר עתודות דיור לשנים הקרובות, אך ההצלחה תימדד ביכולת להפוך את ההכרזות לתוכניות מאושרות, מכרזים, היתרים ובנייה בפועל.

הוותמ״ל חוזרת להיות כלי מרכזי

החלטת הממשלה מחזקת מחדש את מעמד הוותמ״ל ככלי מרכזי לקידום מהיר של תוכניות דיור גדולות.
הוותמ״ל נועדה לקצר הליכים תכנוניים במתחמים מועדפים לדיור, במיוחד כאשר המדינה מבקשת להגדיל במהירות את היצע הדירות.

הפעם הממשלה משלבת בין שני מסלולים: מצד אחד הקמת שכונות חדשות רחבות היקף, ומצד שני קידום פינוי-בינוי בשכונות ותיקות.

החיבור הזה חשוב. בנייה חדשה מגדילה את ההיצע,
אבל התחדשות עירונית מחזקת את המרקם הקיים, מוסיפה ממ״דים, משדרגת תשתיות ומחזירה חיים לשכונות ותיקות.

חיים כץ: ״תכנון מהיר הוא המפתח״

שר הבינוי והשיכון, חיים כץ, אמר לאחר אישור ההחלטה כי המשרד ממשיך להסיר חסמים בירוקרטיים ולהאיץ את הליכי התכנון.

לדבריו: ״אנו ממשיכים להסיר חסמים בירוקרטיים ולהאיץ את הליכי התכנון,
תוך שיפור המרקם העירוני והשירות לציבור.

לראשונה, אנו מיישמים את חוק השיקום במטרה לאפשר למשפחות שאיבדו את ביתם במלחמה לחזור במהירות האפשרית לשגרת חייהם בתנאים משופרים.

האמירה של כץ מסמנת את הכיוון: המדינה רוצה לחבר בין שיקום נזקי מלחמה לבין האצת התחדשות עירונית רחבה יותר.

יהודה מורגנשטרן: דגש על הצפון והדרום

מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן,
אמר כי האישורים שניתנו הם חלק ממהלך רחב בעל חשיבות לאומית,
שמקודם בשיתוף פעולה של גורמי הממשלה והגופים השותפים.

לדבריו, משרד הבינוי והשיכון מוביל בתקופה האחרונה מהלכים להרחבת המלאי התכנוני,
עם דגש על חיזוק הצפון והדרום וקידום תוכניות גדולות בערים מרכזיות כמו כרמיאל ובאר שבע.

מורגנשטרן הדגיש כי התוכניות שאושרו עוסקות לא רק במגורים,
אלא גם בתחבורה, תעסוקה, שטחי ציבור והתחדשות עירונית.

רפי אלמליח: המלחמה חידדה את חשיבות המיגון

מנכ״ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, אמר כי המלחמה חידדה את החשיבות של מיגון לכל בית בישראל ואת הצורך בקידום מהיר של התחדשות עירונית.

לדבריו, קידום מתחמי ההתחדשות העירונית במסלול הוותמ״ל,
בדגש על הצפון והדרום, הוא מהלך בעל חשיבות לאומית, במיוחד באזורים שבהם הצורך גדול יותר.

הדברים מחזקים את התפיסה שלפיה התחדשות עירונית אינה רק מנוע נדל״ני. היא גם כלי מיגון, חוסן ושיקום.

השאלה הגדולה: כמה מזה יגיע לשטח?

אישור הכרזות בוותמ״ל הוא שלב חשוב, אך הוא אינו מבטיח בנייה מיידית.
כעת כל מתחם יידרש להתקדם בתכנון, לעבור הליכים סטטוטוריים, לפתור התנגדויות, לגבש פתרונות תשתית, להגיע לשיווק או להיתרים ולבסוף להתחיל בביצוע.

בישראל כבר קיימות תוכניות רבות שאושרו אך מתקדמות לאט בשטח.
לכן, המבחן של ההחלטה הנוכחית לא יהיה רק במספר יחידות הדיור שהוכרזו, אלא במספר הפרויקטים שיגיעו לבנייה, לשיקום ולאכלוס.

במיוחד בדרום, שם באר שבע, דימונה וערד נמצאות כעת בתוך המהלך,
השאלה היא האם המדינה תצליח לקצר את הדרך בין החלטת ממשלה לבין טרקטורים בשטח.

שאלות ותשובות על החלטת הממשלה והוותמ״ל

כמה יחידות דיור אושרו לקידום?
הממשלה אישרה הכרזות ותיקוני הכרזה בהיקף כולל של כ-47 אלף יחידות דיור.

כמה מהדירות הן בהתחדשות עירונית?
כ-22 אלף יחידות דיור מקודמות במסלולי התחדשות עירונית.

כמה מהדירות הן בבנייה חדשה?
כ-25 אלף יחידות דיור מקודמות במסלולי בנייה חדשה.

אילו ערים בדרום נכללות בהחלטה?
בין הערים בדרום נכללות באר שבע, אשקלון, דימונה וערד.

מה אושר בבאר שבע?
על פי ההודעה, הממשלה אישרה קידום מתחם בבאר שבע בהיקף של כ-5,000 יחידות דיור.

מה המשמעות של אזורי שיקום והתחדשות?
מדובר במתחמים שנפגעו במהלך המלחמה, שבהם המדינה מבקשת לקדם במהירות הליכי תכנון, רישוי והתחדשות עירונית.

אילו אזורי שיקום אושרו בדרום?
הממשלה אישרה את שכונת יוספטל בדימונה ואת מתחם טללים בערד כאזורי שיקום והתחדשות.

האם ההחלטה מבטיחה בנייה מיידית?
לא. ההחלטה מקדמת את המתחמים במסלול תכנוני מואץ, אך עדיין נדרשים תכנון, אישורים, היתרים וביצוע בפועל.

The post 47 אלף דירות בדרך: ההחלטה שמכניסה גם את באר שבע ודימונה למרכז הבמה appeared first on בילדאין.

יש שיחת טלפון אחת שכל קבלן מכיר. הבית כבר מסויד, הריצוף הונח, המטבח הותקן, והלקוח מתקשר: “תקשיב, רציתי גם אזעקה וכמה מצלמות, אפשר?” ואז מתחיל הריקוד המביך. כי “אפשר”, אבל רק באחת משתי דרכים: לפתוח קיר גמר שעלה הון, או למתוח תעלת פלסטיק לבנה על הקיר שהאדריכל תכנן בקפידה. שתי האפשרויות גרועות.

תכל’ס, את התשתית של מערכות מתח נמוך אי אפשר להוסיף אחרי שיצקת. כבל לא עובר בקיר בטון יצוק. אף בעל מקצוע לא יעקוף את הפיזיקה הזאת. וברגע שהבנו את זה, מתברר שכל ההחלטות החשובות באמת קורות הרבה לפני הסיוד, בשלב שבו הקירות עוד פתוחים והצנרת עוד גלויה.

למה דווקא האזעקה מתחילה לפני הטיח

קחו מערכת אזעקה. מהבחוץ זה נראה כמו לוח קטן ליד הדלת ועוד כמה גלאים. בפועל, מאחורי כל גלאי נפח, כל מגנט על חלון, כל סירנה וכל לחצן מצוקה, רץ כבל שצריך להגיע ללוח הבקרה. אם הכבלים האלה לא הוטמנו בקירות בזמן השלד, נשארות שתי ברירות: גלאים אלחוטיים שתלויים בסוללה שמתרוקנת בדיוק בלילה הלא נכון, או תעלות חיצוניות שהורסות כל חדר שהן עוברות בו.

אותו סיפור חוזר בכל שאר המערכות, רק בגדלים אחרים. מצלמות צריכות כבל רשת לכל נקודה בהיקף, ועדיף PoE אחד שגם מזין וגם מעביר וידאו. נקודות גישה לרשת צריכות חיווט אל מרכז התקשורת, אחת לכל אזור, כולל בתוך הממ”ד שבולע אות אלחוטי בגלל הבטון המזוין ורשת הברזל. אינטרקום עם זיהוי פנים צריך תשתית משלו. כל אלה חולקים עיקרון אחד: הכבל חייב להיות בקיר לפני שהקיר נסגר.

הצנרת שעולה 4 שקלים והקיר שעולה הון

הנה המספר שאדריכלים וקבלנים אוהבים לשמוע. בשלב השלד, להעביר עוד צינור שרשורי בקוטר 25 מ”מ ולמשוך בו כבל זה עניין של שקלים בודדים למטר ושל כמה שעות עבודה. אותה נקודה בדיוק, אחרי שהבית גמור, דורשת פתיחת קיר, תיקון טיח, צבע, ולפעמים ריצוף. הפער בעלות הוא פי כמה, והפער בעוגמת הנפש גדול עוד יותר. בפרויקט גדול, ההפרש הזה מצטבר לעשרות אלפי שקלים שאפשר היה לחסוך לגמרי.

וזה עוד לפני שדיברנו על האסתטיקה. אדריכל שעמל חודשים על קווים נקיים לא רוצה לראות תעלת כבלים מטפסת על הקיר (ובצדק). כשהתשתית מתוכננת מראש, הטכנולוגיה פשוט נעלמת. הרמקול בתוך הגבס, נקודת הגישה משתלבת בתקרה, המצלמה יושבת בדיוק איפה שצריך. הבית נראה בדיוק כמו שתוכנן, רק שהוא גם עובד.

אגב, זה בדיוק המקום שבו שיתוף הפעולה בין אנשי המקצוע משתלם. כשאיש המתח הנמוך מדבר עם האדריכל ועם הקבלן בזמן, לפני היציקה, אף אחד לא צריך להתפשר אחר כך.

מה כדאי לנעול לפני שסוגרים קירות

• צנרת ונקודות לכל גלאי, מגנט חלון, סירנה ולוח אזעקה
• כבל רשת לכל מצלמה בהיקף, בתצורת PoE
• נקודות גישה אלחוטיות לכל אזור, כולל הממ”ד והמרתף
• תשתית לאינטרקום ולבקרת כניסה בשער ובדלת
• צנרת רזרבית רחבה למה שעוד לא חשבתם עליו
• מיקום מתוכנן לארון תקשורת ממוזג ומאוורר

הזמן הנכון הוא עכשיו, לא אחר כך

הדבר העצוב הוא שרוב הלקוחות לא יודעים לבקש את זה. הם לא אמורים. בשביל זה יש אנשי מקצוע. קבלן או אדריכל שמכיר את העיקרון הזה ומכניס את שלב תכנון המתח הנמוך מוקדם, חוסך ללקוח שלו כסף, כאב ראש, ובית שמרגיש חצי גמור. הוא גם נראה טוב בעצמו, כי הוא זה שחשב קדימה.

בחזרה לשיחת הטלפון מההתחלה. הקבלן שתכנן נכון פשוט לא מקבל אותה. אצלו האזעקה כבר בקיר, הרשת מגיעה לכל פינה, והמצלמות מחכות לחיבור. הלקוח לא יודע שהיה אמור להיות פה סיפור. וזה אולי הסימן הכי טוב לתשתית שתוכננה כמו שצריך: אף אחד לא מרגיש אותה. היא פשוט שם.

שאלות ותשובות: תשתיות מתח נמוך בבנייה

מתי צריך לתכנן את תשתיות המתח הנמוך בבנייה?

את תשתיות המתח הנמוך (אזעקה, מצלמות, רשת תקשורת ובקרה) מתכננים בשלב השלד, לפני יציקת הבטון והטיח. זה השלב היחיד שבו אפשר להטמין צנרת וכבלים בקירות בעלות נמוכה ובלי לפגוע בגמר.

אפשר להתקין מערכת אזעקה אחרי שהבית כבר גמור?

אפשר, אך בשתי דרכים מתפשרות: גלאים אלחוטיים שתלויים בסוללה, או תעלות כבלים חיצוניות על הקיר. מערכת אזעקה מחווטת, עם כבל לכל גלאי, מגנט וסירנה, דורשת תכנון מראש בשלב השלד.

כמה עולה להוסיף נקודת תשתית אחרי גמר הבנייה?

בשלב השלד צינור שרשורי וכבל עולים שקלים בודדים למטר. אותה נקודה אחרי גמר דורשת פתיחת קיר, טיח, צבע ולעיתים ריצוף, והעלות גבוהה פי כמה. בפרויקט שלם ההפרש מגיע לעשרות אלפי שקלים.

איזו תשתית תקשורת צריך בממ”ד?

הממ”ד עשוי בטון מזוין עם רשת ברזל שבולעת אות WiFi. כדי לקבל קליטה מלאה צריך להעביר כבל רשת אל נקודת גישה ייעודית בתוך הממ”ד כבר בשלב השלד.

מי אחראי לתכנן את תשתית המתח הנמוך, האדריכל או הקבלן?

התכנון מתחיל כשמשלבים מתכנן מתח נמוך לצד האדריכל והקבלן כבר בשלב השרטוט. כך נקודות האזעקה, המצלמות והרשת נכנסות לתוכניות עוד לפני היציקה.

מה ההבדל בין התקנה לתכנון של מערכות מתח נמוך?

התקנה מתבצעת בבית קיים ומחפשת איפה לתלות ציוד. תכנון קורא את תוכניות הבית לפני הבנייה ומסמן מראש כל נקודה, צנרת וכבל, כך שהמערכת משתלבת בארכיטקטורה.

מי עומד מאחורי הכתבה

DMA – תכנון תשתיות מתח נמוך לבנייה ולשיפוץ

DMA מתכננת ומבצעת תשתיות תקשורת, אבטחה ובית חכם לווילות ולעסקים, מהגליל ועד אילת, ועובדת צמוד עם אדריכלים וקבלנים כבר משלב השרטוט. אם יש לכם פרויקט על שולחן השרטוט, זה הזמן לשבת ולתכנן את התשתית, לפני היציקה.

The post התשתית שאי אפשר להוסיף אחר כך: מתח נמוך בזמן הבנייה appeared first on בילדאין.

עיריית באר שבע נערכת לשינוי משמעותי בעולם התכנון והרישוי: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מקדמת תוכנית עירונית חדשה בשם ״תוכנית לאחידות וגמישות תכנונית, באר שבע״, שמטרתה להסדיר מראש שורה של נושאי בינוי שבעבר טופלו באמצעות בקשות להקלה.

מי שהוביל את קידום המהלך בעירייה הוא מ”מ וסגן ראש העיר, מחזיק תיק ההנדסה שלומי נומה. המהלך הגיע בעקבות שינוי חוק ההקלות, שיצר בעיה רצינית עבור רוכשי קרקעות ובעלי מגרשים שתכננו את הבנייה שלהם תחת כללי משחק מסוימים, וגילו כי מסלול ההקלות שעליו ניתן היה להסתמך בעבר הצטמצם משמעותית. התוכנית החדשה נועדה להחזיר ודאות למערכת, בעיקר עבור מי שנמצאים בשלבי תכנון והוצאת היתרים.

התוכנית, שמספרה 605-1450758, חלה על כלל מרחב התכנון של באר שבע. היא לא משנה ייעודי קרקע, לא מוסיפה שימושים חדשים ולא מעניקה תוספת זכויות בנייה. במקום זאת, היא קובעת כללים אחידים וברורים שיחולו על תוכניות קיימות בעיר.

מדובר במהלך טכני לכאורה, אך בעל משמעות גדולה עבור בעלי בתים, יזמים, אדריכלים, קבלנים ומבקשי היתרי בנייה. בעידן שבו מסלול ההקלות כמעט ונעלם מהליכי הרישוי, העירייה מבקשת לייצר ודאות מראש.

למה באר שבע מקדמת את התוכנית עכשיו?

הרקע לתוכנית הוא שינוי בחוק התכנון והבנייה. במסגרת תיקון לחוק, המדינה צמצמה את האפשרות להגיש בקשות להקלה במסגרת הליכי רישוי. החל מ-1 בינואר 2025 פג תוקפן של הוראות המעבר, ובפועל לא ניתן להמשיך להשתמש במסלול ההקלות כפי שהיה נהוג בעבר.

עד היום, בעלי נכסים ויזמים ביקשו לא פעם הקלות בנושאים כמו קווי בניין, תכסית, מרפסות, פרגולות, גדרות וחומרי גמר. לאחר השינוי בחוק, בקשות כאלה עלולות להיתקל בחסם תכנוני אם התוכנית החלה על המגרש אינה כוללת הוראות גמישות.

כאן נכנסת התוכנית החדשה של באר שבע. הוועדה המקומית מבקשת להכניס את הגמישות לתוך התוכנית עצמה, במקום לנהל בכל פעם הליך הקלה נפרד.

מה כוללת תוכנית הגמישות התכנונית?

התוכנית קובעת הוראות במגוון רחב של נושאים תכנוניים. בין היתר היא עוסקת בקווי בניין, מרחקים בין מבנים, תכסית בנייה, חומרי גמר, גדרות, חניה, חצרות אנגליות, גובה מרתפים, מרפסות, פרגולות ובריכות שחייה.

המטרה היא לאפשר גמישות מוגבלת, ברורה ומוסדרת. כלומר, לא כל חריגה תאושר באופן אוטומטי, אך בעלי נכסים ויזמים יוכלו לדעת מראש מה ניתן לבקש במסגרת היתר ומה לא.

כך העירייה מנסה לצמצם חוסר ודאות, לקצר תהליכים ולמנוע מצב שבו בקשות רבות נתקעות רק בגלל שהן נשענו בעבר על מנגנון ההקלות.

התוכנית לא מוסיפה דירות ולא משנה ייעודי קרקע

חשוב להדגיש: זו אינה תוכנית שמוסיפה יחידות דיור חדשות לעיר. היא אינה משנה ייעודי קרקע ואינה מאפשרת שימושים חדשים.

לכן, מי שמצפה לתוכנית שתפתח שכונה חדשה, תגדיל זכויות בנייה או תשנה ייעוד קרקע, לא ימצא זאת במסמך הזה. התוכנית עוסקת בהוראות הבינוי החלות על ייעודים ושימושים שכבר אושרו בתוכניות תקפות.

המשמעות היא שהשינוי המרכזי נמצא בהליכי הרישוי ולא בהיקף הבנייה העירוני. העירייה לא מגדילה את זכויות הבנייה, אלא מסדירה את הדרך שבה ניתן יהיה לממש תוכניות קיימות.

קווי בניין ותכסית: יותר ודאות למבקשי היתרים

אחד הנושאים המרכזיים בתוכנית הוא קווי בניין. התוכנית מאפשרת במקרים מסוימים חריגה מוגבלת מקווי הבניין שנקבעו בתוכניות מאושרות.

לדוגמה, בקיר ללא פתחים תתאפשר חריגה כלפי החזית האחורית עד 30% מקו הבניין, בתנאי שיישמר מרחק מינימלי של 2.7 מטר מגבול המגרש. בקיר עם פתחים, התוכנית מאפשרת חריגה מצומצמת יותר, עד 10% מקו הבניין, כלפי צד המגרש או החזית האחורית.

גם בנושא התכסית התוכנית קובעת גמישות מוגבלת. היא מאפשרת חריגה של עד 10% מתכסית שנקבעה בתוכנית קיימת.

עבור בעלי בתים ואדריכלים, הוראות כאלה יכולות לעשות את ההבדל בין בקשה תקועה לבין היתר שניתן לקדם במסלול ברור יותר.

מרפסות, פרגולות וגדרות: כללים במקום הקלות

התוכנית מסדירה גם נושאים יומיומיים שמעסיקים בעלי דירות ובתים פרטיים.

בנושא מרפסות, התוכנית קובעת מרחקים מינימליים בין מרפסות במגרשי מגורים. במבנים עד 9 קומות יש לשמור על מרחק של 6 מטרים בין מרפסות. במבנים מעל 10 קומות נדרש מרחק של 15 מטרים.

בנושא פרגולות, התוכנית מבחינה בין צמודי קרקע לבין בנייה רוויה. בצמודי קרקע היא מאפשרת הקמת פרגולה מחוץ לקו הבניין בתנאים מוגדרים, כולל חריגה של עד 40% מקו הבניין, בנייה קלה בלבד ואיסור על סגירה צדדית.

גם הגדרות מקבלות הסדרה. התוכנית קובעת כיצד מודדים את גובה הגדר, מה הגובה המותר מול מרחב ציבורי, ואיך מתייחסים לחלק בנוי ולחלק קל בגדר.

גם בריכות שחייה וג׳קוזי נכנסו למסגרת

אחד הפרקים הבולטים בתוכנית עוסק בבריכות שחייה וג׳קוזי. עד היום, נושאים כאלה יצרו לא פעם מחלוקות תכנוניות, בטיחותיות ושכנותיות.

התוכנית מאפשרת הקמת בריכת שחייה או ג׳קוזי במגרשים צמודי קרקע, וגם במקרים מסוימים בבנייה רוויה, כמו דירות גן, מרפסות גג או גגות צמודים לדירה. עם זאת, היא קובעת תנאי בטיחות, גידור, שערים, מעברים וחדרי מכונות.

כך, למשל, התוכנית דורשת מעבר חופשי ברוחב של 90 סנטימטרים לפחות סביב הבריכה במקרים מסוימים, גידור בגובה של לפחות 105 סנטימטרים, שער עם סגירה ונעילה עצמית, ותכנון חדר מכונות שמצמצם מפגעי רעש.

המסר ברור: העירייה אינה אוסרת בריכות, אך היא מבקשת להכניס את הנושא למסגרת תכנונית ובטיחותית מסודרת.

יידוע הציבור, אבל בלי התנגדויות

התוכנית קובעת מנגנון יידוע ציבור בהליכי רישוי. כאשר בעל נכס יגיש בקשה להיתר מכוח התוכנית, הוא יצטרך לתלות שילוט בחזית המגרש למשך כ-14 ימים לפני מתן ההיתר.

בנוסף, הרשות המקומית תפרסם מידע על הבקשה במערכת המקוונת שלה למשך אותה תקופה.

עם זאת, התוכנית קובעת כי יידוע הציבור אינו מהווה פרסום לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. לכן הוא אינו מקנה זכות להגשת התנגדות ואינו אמור לעכב את מתן ההיתר, כל עוד הבקשה עומדת בהוראות התוכנית.

זהו שינוי משמעותי. העירייה מבקשת לשמור על שקיפות, אך לא לפתוח מחדש מסלול התנגדויות לכל בקשה שעומדת בכללים.

היטל השבחה: התשלום יגיע בשלב ההיתר

התוכנית מתייחסת גם להיטל השבחה. לפי המסמך, היטל ההשבחה ייגבה בעת הוצאת היתר בנייה מכוח התוכנית.

המשמעות היא שבעלי נכסים שיבקשו לנצל הוראות גמישות מכוח התוכנית עשויים להידרש לשלם היטל השבחה בשלב ההיתר, בהתאם להחלטות ולשומות שייקבעו.

מדובר בנקודה חשובה במיוחד לבעלי בתים פרטיים, דירות גן, יזמים ואדריכלים. לפני הגשת בקשה, כדאי לבדוק לא רק אם התכנון אפשרי, אלא גם מה המשמעות הכלכלית שלו.

מה המשמעות לשכונות החדשות כמו הרקפות?

התוכנית חלה על כלל מרחב התכנון של באר שבע, ולכן היא עשויה להשפיע גם על בקשות להיתר בשכונות חדשות, כולל אזורים כמו הרקפות, ככל שהתוכניות התקפות שם נכנסות לתחולתה.

עם זאת, חשוב לדייק: לפי המסמך, לא מדובר בתב״ע ייעודית חדשה לשכונת הרקפות. התוכנית אינה מוסיפה יחידות דיור בשכונה ואינה משנה את ייעודי הקרקע שלה. היא קובעת הוראות כלל-עירוניות שיכולות להשפיע על מימוש היתרי בנייה במגרשים שונים בעיר.

לכן, ההשפעה על הרקפות תהיה בעיקר ברמת הבקשות להיתר: קווי בניין, מרפסות, פרגולות, תכסית, גדרות, בריכות וחומרי גמר.

שינוי קטן בניירת, שינוי גדול בשטח

התוכנית החדשה של באר שבע לא תייצר כותרות על אלפי דירות חדשות, אבל היא יכולה להשפיע על אלפי בעלי נכסים לאורך זמן.

בעולם שבו מסלול ההקלות הצטמצם, רשויות מקומיות חייבות להכניס יותר ודאות לתוך התוכניות עצמן. באר שבע עושה זאת באמצעות תוכנית שמנסה לאחד הוראות, לצמצם פרשנויות ולתת למערכת הרישוי כלים ברורים יותר.

The post לא עוד הקלות: התוכנית החדשה שמשנה את הדרך לבנות בבאר שבע appeared first on בילדאין.

נתון חריג שהוצג בכנס התאחדות הקבלנים בוני הארץ חושף את עומק המשבר בענף הבנייה: יותר מ-270 קבלני ביצוע בישראל קרסו בארבעת החודשים הראשונים של 2026.

את הנתונים הציגה דניאלה רז-ויינברג, סמנכ״לית חברת Coface BDI, בכנס שקיימה התאחדות הקבלנים בוני הארץ לתחום התשתיות והבנייה. הנתון הנוכחי מגיע אחרי שנת 2025, שבה קרסו יותר מ-800 חברות ביצוע בענף.

לשם השוואה, בשנים שלפני 7 באוקטובר עמד ממוצע קריסות קבלני הביצוע על כ-350 חברות בשנה. לכן, הקצב הנוכחי מדליק נורה אדומה בענף כולו.

ענף הביצוע נמצא בלחץ כבד

קבלני הביצוע הם החוליה שמוציאה את הפרויקטים לפועל. הם בונים את המבנים, מבצעים עבודות שלד, גמר, תשתיות ופיתוח, ומחזיקים חלק משמעותי משרשרת הבנייה.

כאשר קבלני ביצוע קורסים, ההשפעה לא נשארת אצלם בלבד. הקריסה עלולה לפגוע ביזמים, ברוכשי דירות, בדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בספקים, בקבלני משנה ובבנקים המלווים.

בענף מצביעים על שילוב של כמה גורמים: ריבית גבוהה, עלייה בעלויות המימון, מחסור בעובדים, התייקרות חומרי גלם, עיכובים בתשלומים ולחץ מצד מזמיני עבודות להוריד מחירים.

רוני בריק: ״קבלני הביצוע במשבר עמוק״

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק, אמר בכנס כי קבלני הביצוע נמצאים במשבר עמוק.

לדבריו: ״אנחנו הולכים לבחירות והגיע הזמן שתיבחר כאן ממשלה שתבטיח שהיא מתכוונת לשים את ענף הבניה והתשתיות בראש סדר העדיפות הכלכלי שלה״.

המסר של ההתאחדות ברור: בלי טיפול ממשלתי, גל הקריסות עלול להתרחב. בענף חוששים כי שנת 2026 תתקרב לנתוני 2025 ואף תחמיר אותם, אם הממשלה לא תטפל בחסמים המרכזיים.

המחסור בעובדים ממשיך לפגוע באתרי הבנייה

אחד הגורמים המרכזיים למשבר הוא המחסור בעובדים. מאז פרוץ המלחמה, אתרי בנייה רבים איבדו חלק גדול מכוח העבודה הפלסטיני שעליו נשענו במשך שנים.

המדינה קידמה מהלכים להבאת עובדים זרים, אך בענף טוענים כי הקצב עדיין לא נותן מענה מלא לצורכי השוק. מחסור בעובדים מאריך את זמני הביצוע, מייקר פרויקטים ופוגע בתזרים של קבלנים.

כאשר קבלן מתחייב ללוחות זמנים ומחירים, אך בפועל לא מצליח לגייס מספיק עובדים, הסיכון הכלכלי שלו גדל במהירות.

קבלנים לוקחים עבודות במחירי הפסד

המשבר התזרימי יוצר תופעה מסוכנת נוספת: קבלנים שנכנסים לפרויקטים במחירים נמוכים מדי כדי לשמור על פעילות שוטפת.

בטווח הקצר, מהלך כזה יכול להכניס עבודה ולייצר תזרים. בטווח הארוך, הוא עלול להפוך למלכודת. אם הקבלן מגלה במהלך הדרך שהמחיר אינו מכסה את העלויות, הוא עלול להיקלע להפסדים, לעכב את הפרויקט או לקרוס.

המצב הזה מסוכן במיוחד בפרויקטים ציבוריים ובפרויקטים של התחדשות עירונית. שם עיכוב של קבלן ביצוע יכול להשפיע על מאות דיירים, על לוחות זמנים של יזמים ועל יציבות פיננסית של פרויקט שלם.

הכנס עסק גם ביחסים בין מזמינים לקבלנים

התאחדות הקבלנים כינסה מאות בעלי חברות ביצוע קבלניות, ובהן חברות מהגדולות בישראל, כדי לדון בצעדים הנדרשים לשיפור מצב הענף.

בכנס השתתפו נשיא ההתאחדות רוני בריק, סגניו אריה דוד ויהודה לשמן, מנכ״ל ההתאחדות תא״ל במיל׳ יגאל סלוביק, נציגי ממשלה, חברות תשתית, משרד הביטחון, נתיבי ישראל, איגוד המהנדסים והטכניון.

הדיון התמקד בין היתר במערכת היחסים בין מזמיני עבודות הבנייה והתשתיות לבין קבלני הביצוע. בענף טוענים כי חוזים לא מאוזנים, עיכובים בתשלומים ויחס קשיח לעבודות נוספות פוגעים ביציבות של קבלנים.

מדריך חדש לניהול פרויקטי בנייה

אחד הנושאים המרכזיים בכנס היה הצגה ראשונה של מדריך לניהול פרויקטי בנייה. המדריך מבוסס על מחקר של קבוצת חוקרים מהטכניון, בהובלת פרופ׳ רפאל זקס וד״ר יואב סרנה.

המדריך נועד להסדיר את אופן הכנת החוזים והמכרזים בשוק הבנייה והתשתיות. מטרתו להתאים את ההתקשרויות למציאות בשטח, ולצמצם מצבים שבהם קבלנים סופגים סיכונים שאינם תלויים בהם.

בהתאחדות הקבלנים מבקשים להפוך את המדריך לכלי מחייב. לטענתם, רק כללים ברורים ואחידים יוכלו לשפר את ההתנהלות בין מזמיני העבודה לבין קבלני הביצוע.

יהודה לשמן: ״התנהלות פוגענית פגעה בקבלנים״

סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו״ר אגף בנייה חוזית, יהודה לשמן, אמר בכנס כי חלק גדול מהקבלנים שקרסו נפגעו מהתנהלות של מזמיני עבודות ציבוריים.

לדבריו: ״אנחנו יודעים שרבים מהקבלנים שקרסו נפגעו לפני כל דבר אחר מהתנהלות פוגענית של הממשלה ושאר מזמיני עבודות הבניה והתשתיות הציבוריים, והסדרת הנושא הזה תמנע תמונת קריסות כל כך קשה בשנים הבאות״.

הדברים משקפים טענה חוזרת בענף: המדינה וגופים ציבוריים דורשים מהקבלנים לבצע עבודות בתנאים קשיחים, אך לא תמיד מתאימים את החוזים למציאות משתנה של מלחמה, מחסור בעובדים, התייקרות חומרי גלם ועלויות מימון גבוהות.

״אין שום דבר חזירי בחריג״

גדי מארק, סמנכ״ל ההנדסה של חברת נתיבי ישראל, התייחס בכנס לסוגיית החריגים בפרויקטים.

לדבריו: ״אין שום דבר חזירי בחריג״. הדברים נאמרו על רקע ביקורת בענף על כך שחלק ממזמיני העבודות מתייחסים לדרישות תשלום עבור עבודות שנוספו לאחר תחילת הפרויקט כאילו אינן לגיטימיות.

בפועל, בפרויקטים גדולים של בנייה ותשתיות, שינויים במהלך הדרך הם דבר שכיח. כאשר המזמין דורש עבודות נוספות, שינויי תכנון או התאמות בשטח, הקבלן נדרש להשקיע כוח אדם, ציוד וזמן. אם הוא לא מקבל תשלום מתאים, הפרויקט עלול להפוך להפסדי.

הסיכון להתחדשות עירונית

גל הקריסות מדאיג במיוחד את תחום ההתחדשות העירונית. בפרויקטים של פינוי-בינוי, קבלן הביצוע אינו רק ספק שירות. הוא החוליה שמחזירה את הדיירים לדירות החדשות.

אם קבלן קורס באמצע פרויקט, הדיירים עלולים להמתין זמן רב יותר לדירות, היזם נדרש למצוא קבלן חלופי, הבנק המלווה בוחן מחדש את הסיכון, והפרויקט כולו עלול להתייקר.

במציאות שבה המדינה מבקשת להאיץ התחדשות עירונית, במיוחד בבניינים ישנים ללא ממ״דים, חולשה של קבלני הביצוע עלולה להפוך לחסם מרכזי.

מה הענף דורש מהממשלה?

בענף הבנייה דורשים מהממשלה לגבש תוכנית רחבה שתטפל בשורש המשבר. בין הצעדים שעלו בשיח הענפי: האצת כניסת עובדים זרים, עדכון מנגנוני הצמדה בפרויקטים ציבוריים, שיפור תנאי התשלום, הפחתת בירוקרטיה, התאמת חוזים למצבי חירום וחיזוק הוודאות הפיננסית של קבלנים.

ההתאחדות מבקשת גם להטמיע את המדריך לניהול פרויקטי בנייה ככלי מחייב, כדי לצמצם סיכונים לא הוגנים ולבנות מערכת יחסים ברורה יותר בין המזמינים לבין קבלני הביצוע.

שאלות ותשובות על קריסת קבלני ביצוע

כמה קבלני ביצוע קרסו מתחילת 2026?
לפי נתוני Coface BDI שהוצגו בכנס התאחדות הקבלנים, יותר מ-270 קבלני ביצוע קרסו בארבעת החודשים הראשונים של 2026.

כמה קבלנים קרסו בשנת 2025?
לפי הנתונים שהוצגו, יותר מ-800 חברות ביצוע קרסו במהלך שנת 2025.

מה היה הממוצע לפני 7 באוקטובר?
בשנים שלפני 7 באוקטובר עמד ממוצע הקריסות על כ-350 חברות ביצוע בשנה.

מה גורם למשבר בענף הביצוע?
הגורמים המרכזיים הם מחסור בעובדים, עלויות מימון גבוהות, התייקרות חומרי גלם, עיכובים בתשלומים וחוזים לא מאוזנים מול מזמיני עבודות.

איך זה משפיע על רוכשי דירות?
קריסת קבלן ביצוע עלולה לגרום לעיכובים במסירת דירות, להתייקרות פרויקטים ולחיפוש קבלן חלופי.

למה ההתחדשות העירונית רגישה במיוחד?
בפרויקטים של פינוי-בינוי, דיירים תלויים בקבלן כדי לחזור לדירות החדשות. קריסה באמצע הדרך עלולה לעכב את הפרויקט ולפגוע בדיירים.

ענף הבנייה צריך טיפול עומק

קריסת יותר מ-270 קבלני ביצוע בתוך ארבעה חודשים אינה אירוע נקודתי. היא סימן למשבר רחב בענף הבנייה והתשתיות.

הנתונים שהוצגו בכנס התאחדות הקבלנים מראים כי חברות ביצוע רבות מתקשות לשרוד את השילוב בין מחסור בעובדים, ריבית גבוהה, חוזים קשיחים ולחץ תזרימי.

אם הממשלה לא תטפל במשבר, הפגיעה לא תיעצר אצל הקבלנים. היא עלולה להגיע לפרויקטים ציבוריים, לתשתיות לאומיות, להתחדשות עירונית, לרוכשי דירות ולדיירים שממתינים לבניינים חדשים.

The post המספר שמטלטל את ענף הבנייה: 270 קבלנים קרסו בתוך ארבעה חודשים appeared first on בילדאין.

ההתחדשות העירונית בפריפריה ממשיכה להיתקע, גם כאשר המדינה מקצה תקציבים ייעודיים לרשויות המקומיות. דוח מבקר המדינה מציג תמונה מטרידה: הכסף קיים, ההסכמים נחתמים, התוכניות מתקדמות על הנייר – אבל בשטח פרויקטים רבים עדיין לא מגיעים לביצוע.

הבעיה המרכזית אינה רק מחסור בתקציב. הדוח מצביע על כשל עמוק יותר: רשויות מתקשות לממן תשתיות מראש, לא תמיד יודעות להעריך את העלות האמיתית של הפרויקטים, ובחלק מהמקומות חסרה מנהלת עירונית שתוביל את התהליך מול דיירים, יזמים ומוסדות התכנון.

התוצאה ברורה: בזמן שערי המרכז ותל אביב ממשיכות למשוך את רוב המיזמים, ערים בפריפריה נשארות מאחור. דווקא במקומות שבהם המבנים ישנים יותר, הסיכון הביטחוני גבוה יותר ולעיתים גם הסיכון לרעידות אדמה משמעותי יותר, ההתחדשות העירונית מתקדמת לאט מדי.

רק שליש מהתקציב נוצל בפועל

אחד הנתונים הבולטים בדוח עוסק בהסכמי המסגרת להתחדשות עירונית. מדובר בהסכמים שבמסגרתם המדינה מסייעת לרשויות לממן תשתיות הנדרשות לקידום פרויקטי פינוי-בינוי.

המטרה פשוטה: להפוך פרויקטים מורכבים לכלכליים יותר ולאפשר לרשויות לקלוט תוספת משמעותית של דירות. בפועל, לפי הנתונים שפורסמו, הרשויות ניצלו רק חלק קטן מהתקציבים שהמדינה העמידה לרשותן.

המשמעות קשה. כאשר רשות לא מנצלת תקציב לתשתיות, היא מתקשה לקדם כבישים, ניקוז, מוסדות ציבור, גנים, מבני חינוך ופתרונות תחבורה. בלי התשתיות האלה, גם פרויקט שיש לו תכנון מאושר יכול להישאר תקוע.

הרשויות מתקשות לשלם לפני שהמדינה מחזירה כסף

החסם המרכזי אינו רק בירוקרטי. רשויות מקומיות רבות טוענות לקושי תזרימי. הן צריכות לממן מראש תשתיות יקרות, ורק לאחר מכן לקבל את המימון מהמדינה.

עבור עיר חזקה עם תקציב רחב, זה אתגר שניתן לנהל. עבור רשות חלשה או בינונית בפריפריה, זה יכול לעצור פרויקט שלם.

במילים פשוטות: המדינה מציעה סיוע, אבל הרשויות צריכות להביא כסף מהבית לפני שהן רואות את ההחזר. לא כל רשות יכולה לעמוד בזה.

זהו אחד ההסברים המרכזיים לפער בין תוכניות מאושרות לבין טרקטורים בשטח.

המרכז מתקדם, הפריפריה מחכה

דוח המבקר מציג גם את הפער הגיאוגרפי. רוב מיזמי ההתחדשות העירונית מתרכזים במחוזות תל אביב והמרכז. שם ערכי הקרקע גבוהים יותר, היזמים רואים כדאיות כלכלית ברורה יותר, והבנקים מוכנים ללוות פרויקטים בקלות יחסית.

בפריפריה התמונה שונה. מחירי הדירות נמוכים יותר, עלויות הבנייה לא יורדות באותו יחס, ולעיתים היזם צריך לקבל מכפיל גבוה מאוד כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. כאשר מוסיפים לכך תשתיות חסרות, תהליכי רישוי ארוכים וחוסר ודאות, התוצאה היא עיכוב.

לכן התחדשות עירונית בפריפריה לא יכולה להישען רק על כוחות השוק. אם המדינה רוצה לראות פינוי-בינוי בבית שאן, טבריה, קריית שמונה, צפת, באר שבע, דימונה או ירוחם, היא חייבת לבנות מודל אחר.

למה זה חשוב במיוחד אחרי המלחמה?

המלחמה הדגישה את הצורך במבנים בטוחים יותר. אלפי דיירים בישראל עדיין גרים בבניינים ישנים ללא ממ״דים, ללא מעליות, עם תשתיות ישנות ולעיתים עם בעיות בטיחות.

במרכז הארץ, השוק יודע לעיתים לייצר את הפתרון בעצמו. בפריפריה, המדינה חייבת להתערב בצורה עמוקה יותר.

התחדשות עירונית אינה רק עסקת נדל״ן. היא גם כלי לחיזוק ביטחוני, חברתי וכלכלי. היא מוסיפה ממ״דים, משפרת תשתיות, מחזקת מרכזי ערים ומאפשרת למשפחות להישאר בשכונות ותיקות במקום לעבור לשוליים.

כאשר פרויקט מתעכב במשך שנים, הדיירים משלמים את המחיר. הם ממשיכים לחיות בבניינים ישנים, בלי פתרון מיגון ראוי ובלי ודאות לגבי העתיד.

מנהלת עירונית יכולה לעשות את ההבדל

עוד נתון משמעותי נוגע למנהלות ההתחדשות העירונית. רשות שמפעילה מנהלת מקצועית יודעת ללוות דיירים, לקדם תוכניות, לפתור חסמים מול יזמים ולתאם בין אגפי העירייה.

כאשר אין מנהלת, הדיירים נשארים פעמים רבות לבד מול יזמים, עורכי דין, מארגנים ושמועות. גם העירייה מתקשה לייצר מדיניות ברורה, והפרויקטים מתקדמים לאט יותר.

מנהלת טובה אינה מבטיחה ביצוע מיידי, אבל היא מייצרת סדר. היא מסבירה לדיירים מה הזכויות שלהם, עוזרת לרשות לקבוע סדרי עדיפויות ומפחיתה את הסיכון לפרויקטים שלא יבשילו.

בפריפריה, שבה הכדאיות הכלכלית חלשה יותר, מנהלת עירונית חשובה אפילו יותר.

קרקע משלימה אינה פתרון קסם

אחד הכלים שהמדינה מנסה לקדם בפריפריה הוא קרקע משלימה. הרעיון ברור: אם פרויקט פינוי-בינוי אינו כלכלי בתוך השכונה הוותיקה, היזם יקבל זכויות נוספות בקרקע אחרת, וכך יוכל לאזן את הפרויקט.

אבל גם כאן המציאות מורכבת. קרקע משלימה עובדת רק אם היא זמינה, מתוכננת, אטרקטיבית וניתנת לשיווק. אם הקרקע רחוקה, לא מבוקשת או דורשת הוצאות פיתוח גבוהות, היא לא באמת פותרת את הבעיה.

במילים אחרות, המדינה לא יכולה רק להכריז על קרקע משלימה. היא צריכה לוודא שהקרקע מייצרת ערך אמיתי.

הדוגמאות שממחישות את הכשל

הדוח מציג גם פרויקטים שנמרחים שנים ארוכות. בחלק מהמקרים תוכניות ממתינות להיתרים. במקרים אחרים שומות קרקע משלימה מתעכבות. יש גם מתחמים שבהם התנגדויות והליכים משפטיים עוצרים את ההתקדמות.

אלה לא מקרים חריגים. הם משקפים בעיה מבנית.

פינוי-בינוי הוא תהליך מורכב: צריך דיירים, יזם, תכנון, כדאיות כלכלית, תשתיות, היתרים, ליווי בנקאי ופינוי בפועל. אם חוליה אחת נתקעת, כל השרשרת נעצרת.

לכן המדינה לא יכולה למדוד הצלחה רק לפי מספר תוכניות שאושרו. המדד האמיתי צריך להיות כמה פרויקטים הגיעו להריסה, בנייה ואכלוס.

מה המדינה צריכה לעשות אחרת?

הפתרון צריך להיות מעשי יותר. המדינה צריכה להעביר לרשויות מנגנון מימון שלא דורש מהן לשלם סכומים גדולים מראש. בנוסף, היא צריכה לחזק מנהלות עירוניות, לזרז שומות קרקע משלימה, לקבוע לוחות זמנים מחייבים ולמקד מאמץ בערים שבהן הסיכון הביטחוני והמבני גבוה במיוחד.

צריך גם להפריד בין מרכז לפריפריה. מה שעובד ברמת גן או בת ים לא בהכרח יעבוד בקריית שמונה, טבריה או באר שבע. בפריפריה נדרש מודל עם מענקים, קרקע משלימה, ודאות תכנונית ותמיכה ממשלתית ישירה.

אם המדינה תמשיך להניח שהשוק הפרטי יפתור הכול, הפערים ימשיכו לגדול.

שאלות ותשובות על התחדשות עירונית בפריפריה

מה הבעיה המרכזית בהתחדשות עירונית בפריפריה?
הבעיה המרכזית היא חוסר כדאיות כלכלית. מחירי הדירות נמוכים יותר, אך עלויות הבנייה והתשתיות גבוהות. לכן יזמים רבים מתקשים לקדם פרויקטים בלי סיוע ממשלתי.

מהם הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית?
אלה הסכמים בין המדינה לרשויות מקומיות, שנועדו לסייע במימון תשתיות הנדרשות לפרויקטי פינוי-בינוי.

למה הרשויות לא מנצלות את כל התקציב?
רשויות רבות מתקשות לממן תשתיות מראש. בנוסף, חלקן מתקשות להעריך את עלות התשתיות האמיתית בזמן החתימה על ההסכם.

למה רוב הפרויקטים מתקדמים במרכז?
במרכז ערכי הקרקע גבוהים יותר, ולכן פרויקטים רבים כלכליים יותר ליזמים. בפריפריה נדרש לעיתים סיוע ממשלתי כדי להפוך את הפרויקט לכדאי.

מהי מנהלת התחדשות עירונית?
מנהלת היא גוף עירוני שמלווה דיירים, יזמים והרשות המקומית. היא מסייעת בקידום פרויקטים, בהסברה ובפתרון חסמים.

מהי קרקע משלימה?
קרקע משלימה היא קרקע נוספת שהמדינה מקצה ליזם כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי-בינוי שאינו רווחי מספיק בפני עצמו.

לא מספיק להקצות כסף. צריך לדעת להזיז אותו

דוח מבקר המדינה מציב מראה מול מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. המדינה כבר מבינה שצריך לחדש שכונות ותיקות. היא גם מקצה לכך תקציבים. אבל בין החלטת ממשלה לבין בניין חדש עומדת מערכת שלמה של חסמים.

הבעיה אינה רק כמה כסף המדינה מקצה. הבעיה היא האם הכסף מגיע בזמן, האם הרשויות יודעות להשתמש בו, והאם הדיירים רואים שינוי אמיתי בשטח.

התחדשות עירונית בפריפריה לא תתקדם באמצעות כותרות בלבד. היא דורשת מימון זמין, ניהול מקצועי, תכנון מהיר, קרקע משלימה שעובדת ומעורבות ממשלתית עמוקה יותר.

עד שזה יקרה, הכסף ימשיך להמתין בתקציבים, והבניינים הישנים ימשיכו להמתין לדחפורים.

The post הכסף מחכה, הבניינים מתיישנים: הכשל שמעכב את ההתחדשות העירונית appeared first on בילדאין.

תוכנית התחדשות עירונית בשכונה ה׳ בבאר שבע קיבלה תוקף: הוועדה המקומית אישרה את פרויקט מתחם דרך שמשון פינת המשחררים, לאחר שלא הוגשו לו התנגדויות.

מדובר בתוכנית של חברת משכן ובניין, הכוללת הריסה של שלושה מבני מגורים ישנים בני 3-4 קומות על עמודים. במבנים הקיימים יש כיום 42 יחידות דיור, לצד מבנה מסחרי. במקומם ייבנו 255 יחידות דיור חדשות.

התוכנית הומלצה להפקדה על ידי עיריית באר שבע כבר בדצמבר 2024. לאחר תיקון הערות לשכת התכנון המחוזית, ולאחר שלא הוגשו התנגדויות, היא אושרה למתן תוקף בישיבת הוועדה המקומית האחרונה.

מה כולל הפרויקט בשכונה ה׳?

מתחם שמשון-המשחררים משתרע על שטח של כ-14 דונם בשכונה ה׳ בבאר שבע. במסגרת הפרויקט ייהרסו המבנים הישנים, ובמקומם יוקם מתחם מגורים חדש.

התוכנית כוללת בינוי מרקמי של עד 10 קומות, לצד שני מגדלים בגובה של עד 24 קומות. בנוסף, תוקם חזית מסחרית הפונה לדרך שמשון.

מעל החזית המסחרית מתוכננות שלוש קומות מסד. אחת מהן תשמש לתעסוקה בהיקף של כ-2,000 מ״ר, ושתי קומות נוספות יכללו יחידות דיור קטנות.

בסך הכול כוללת התוכנית:

255 יחידות דיור חדשות
כ-1,600 מ״ר שטחי מסחר
כ-2,000 מ״ר שטחי תעסוקה
כ-550 מ״ר למוסדות ציבור
חניונים תת-קרקעיים
שטחים ציבוריים פנימיים
שדרוג תשתיות תחבורה וקישוריות באזור

למה אין התנגדויות זה פרט חשוב?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, התנגדויות יכולות לעכב תוכניות במשך חודשים ואף שנים. במקרה הזה, העובדה שלא הוגשו התנגדויות אפשרה לתוכנית להתקדם לשלב משמעותי.

היעדר התנגדויות אינו מבטיח תחילת בנייה מיידית, אבל הוא כן מסיר חסם תכנוני חשוב. כעת הפרויקט יידרש להתקדם לשלבים הבאים: תכנון מפורט, היתרי בנייה, ליווי פיננסי, פינוי הדיירים והריסה בפועל.

חיזוק דרך שמשון והליבה העירונית

אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית הוא החזית המסחרית לאורך דרך שמשון. המטרה היא לא רק לבנות דירות חדשות, אלא גם לחזק את הרחוב עצמו.

שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור יכול להפוך את המתחם לאזור פעיל יותר. במקום מבנים ישנים ומנותקים יחסית מהרחוב, התוכנית מציעה מרחב עירוני מעורב שימושים.

בשכונה ה׳, שנחשבת לאחת השכונות הוותיקות והמרכזיות בבאר שבע, מדובר במהלך משמעותי. האזור נהנה מקרבה לצירי תנועה, מוסדות ציבור, מוקדי שירותים ושכונות מרכזיות בעיר.

התחדשות עירונית בשכונה ותיקה

שכונה ה׳ היא אחת השכונות שבהן הצורך בהתחדשות עירונית ברור במיוחד. חלק מהמבנים בה ישנים, ללא ממ״דים, ללא מעליות ועם תשתיות שאינן מתאימות לסטנדרט המגורים הנוכחי.

פרויקט התחדשות עירונית בשכונה ה׳ בבאר שבע יכול לתת מענה בכמה רמות: תוספת דירות חדשות, שיפור איכות החיים של הדיירים הוותיקים, הוספת ממ״דים ומעליות, שדרוג המרחב הציבורי וחיזוק הרחוב המסחרי.

לאחר המלחמה, הצורך בממ״דים הפך לנושא מרכזי עוד יותר. עבור דיירים בבניינים ישנים, התחדשות עירונית היא לא רק השבחת נכס. היא גם שיפור בטיחותי בסיסי.

מה אומרת חוות הדעת התכנונית?

בחוות הדעת התכנונית נכתב כי התוכנית תואמת את יעדי ההתחדשות העירונית ואת תוכנית המתאר הכוללנית של באר שבע.

עוד נכתב כי התוכנית מסייעת בפיתוח העיר וליבת העיר. בהתאם להסכמה עם היזם, שטחים מבונים ציבוריים וסחירים ייבנו לטובת העירייה.

המשמעות היא שהעירייה רואה בפרויקט חלק מתהליך רחב יותר של חיזוק השכונות הוותיקות, ולא רק כתוכנית נקודתית להגדלת מספר הדירות.

המבחן הבא: מעבר מתוכנית לבנייה

אישור התוכנית למתן תוקף הוא שלב חשוב, אך הוא עדיין לא סוף הדרך. כדי שהפרויקט יהפוך למציאות, נדרשים היתרי בנייה, פינוי דיירים, הריסה, מימון וביצוע.

זהו גם האתגר הגדול של באר שבע בתחום ההתחדשות העירונית. בעיר קיימות תוכניות רבות בשלבים שונים, אך לא כולן מגיעות במהירות לשלב הביצוע.

אם מתחם שמשון-המשחררים יתקדם להריסה ובנייה בפועל, הוא עשוי להפוך לאחד הפרויקטים הבולטים של התחדשות עירונית בשכונה ה׳.

שאלות ותשובות על מתחם שמשון-המשחררים

מה אושר בבאר שבע?
אושרה למתן תוקף תוכנית התחדשות עירונית במתחם דרך שמשון פינת המשחררים בשכונה ה׳.

כמה דירות קיימות ייהרסו?
במסגרת הפרויקט ייהרסו 42 יחידות דיור ישנות בשלושה מבני מגורים, לצד מבנה מסחרי.

כמה דירות חדשות ייבנו?
התוכנית כוללת הקמת 255 יחידות דיור חדשות.

מה עוד כולל הפרויקט?
הפרויקט כולל מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור, חניונים תת-קרקעיים, שטחים ציבוריים פנימיים ושדרוג תשתיות.

מה גובה הבנייה המתוכנן?
התוכנית כוללת בנייה מרקמית של עד 10 קומות ושני מגדלים של עד 24 קומות.

מי מקדם את הפרויקט?
התוכנית מקודמת על ידי חברת משכן ובניין.

האם הוגשו התנגדויות?
לא. לא הוגשו התנגדויות לתוכנית, ולכן היא אושרה למתן תוקף לאחר תיקון הערות לשכת התכנון המחוזית.

עוד צעד בהתחדשות העירונית של באר שבע

אישור מתחם שמשון-המשחררים הוא בשורה חשובה לשכונה ה׳ ולבאר שבע. מדובר במתחם ותיק במיקום מרכזי, עם פוטנציאל לשנות את פני הרחוב ולשפר את איכות החיים של הדיירים.

הפרויקט מציע שילוב נכון של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור. אם הוא יגיע לשלב הביצוע, הוא יוכל לסמן עוד צעד בחידוש השכונות הוותיקות של העיר.

בבאר שבע לא חסרות תוכניות להתחדשות עירונית. מה שחסר הוא יותר פרויקטים שמגיעים להריסה, בנייה ואכלוס.

The post בלי התנגדויות: פרויקט ההתחדשות שמתקדם בשכונה ה׳ בבאר שבע appeared first on בילדאין.

חברת הנדל״ן מותג עירוני מרחיבה את פעילותה לצפון הארץ ונבחרה, בשיתוף חברת עתיד הצפון, לקדם פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף בקריית מוצקין. מדובר בפרויקט משמעותי ראשון של החברה בעיר, שימוקם במתחם הרחובות דרך עכו, שדרות משה גושן, דבורה הנביאה, ציפורן והדס.

על פי פרטי הפרויקט, במסגרת התוכנית צפויות להיהרס 121 יחידות דיור קיימות לצד מבני מסחר ותעסוקה ישנים. במקומם מתוכננת הקמת שלושה מגדלי מגורים בני יותר מ-30 קומות, מעל חמש קומות של שימושים מעורבים. בסך הכול צפוי המתחם לכלול 605 דירות חדשות, כ-14 אלף מ״ר שטחי מסחר ותעסוקה, וכן שטחי ציבור מבונים.

לא רק תוספת דירות – שינוי של שער הכניסה לעיר

הפרויקט צפוי להתמקד באחד האזורים המרכזיים בקריית מוצקין, סמוך לצירים עירוניים פעילים ולמרחב ותיק שבו קיימים כיום מבנים ישנים. מבחינה תכנונית, מדובר במהלך שאינו מסתכם רק בהחלפת בניינים ישנים במגדלים חדשים, אלא בניסיון לייצר מרחב עירוני צפוף, מעורב שימושים ופעיל יותר.

שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור הוא אחד הכיוונים המרכזיים בהתחדשות עירונית בערים ותיקות. במקום להקים שכונת מגורים סגורה או מגדלים מנותקים מהרחוב, התכנון המודרני מנסה לייצר חזיתות פעילות, תנועה רגלית, שירותים קרובים לבית ורחוב עירוני שעובד לאורך כל שעות היום.

במקרה של קריית מוצקין, פרויקט כזה עשוי להשפיע לא רק על הדיירים הוותיקים, אלא גם על התדמית העירונית של האזור כולו.

למה קריית מוצקין מעניינת יזמי התחדשות?

קריית מוצקין, כמו ערים רבות במפרץ חיפה והקריות, מחזיקה מלאי משמעותי של בניינים ותיקים, תשתיות קיימות, קרבה לתחבורה ולמוקדי תעסוקה, ואפשרות להגדיל את היצע הדיור בתוך העיר הקיימת. בשנים האחרונות אזור חיפה והקריות מתחיל למשוך יותר עניין מצד יזמים, בעיקר על רקע התייקרות המרכז, מחסור בקרקעות זמינות בערי ביקוש והצורך לייצר פרויקטים גדולים גם מחוץ לגוש דן.

עבור יזמים, הקריות מציעות שילוב מעניין: עירוניות קיימת, ביקוש מקומי, אפשרות למכפילי בנייה משמעותיים, ומחירי דירות שעדיין מאפשרים כניסה של קהלים רחבים יותר ביחס למרכז הארץ. עם זאת, מדובר גם בשוק שדורש זהירות: הצלחת פרויקטים כאלה תלויה ברישוי, מדיניות עירונית, ליווי בנקאי, יכולת מכירה וקצב ביקושים.

פיזור סיכונים של יזמים מחוץ למרכז

מתן סופר, מנכ״ל ובעלים של מותג עירוני, מסר כי בחירת החברה כיזם בפרויקט מהווה עבורם כניסה משמעותית לקריית מוצקין, וכי הפרויקט נהנה מרוח גבית של הרשות המקומית וצפוי לשדרג את שער הכניסה הדרומי של העיר. לדבריו, תחילת הפעילות בעיר היא חלק ממהלך מחושב של פיזור סיכונים והסטת משאבים לאזורים שבהם החברה מזהה פוטנציאל שעדיין לא מומש.

האמירה הזו משקפת מגמה רחבה יותר בענף: יזמים שפעלו במשך שנים בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ מתחילים לבחון ברצינות ערים נוספות, בעיקר כאשר הן מציעות מתחמים גדולים, מדיניות עירונית תומכת ופוטנציאל השבחה עתידי.

בענף ההתחדשות העירונית, פיזור גיאוגרפי כבר אינו רק החלטה עסקית משנית. הוא הופך לכלי ניהול סיכונים. כאשר שוק המרכז עמוס, יקר, תחרותי ומורכב יותר רגולטורית, אזורים כמו הקריות, חיפה, אשדוד, חדרה, נתניה וערים נוספות הופכים רלוונטיים יותר עבור חברות שמחפשות צבר פרויקטים רחב.

האתגר: מגדלים גבוהים בלב מרקם ותיק

לצד הפוטנציאל, פרויקטים מסוג זה מציבים גם אתגר עירוני לא פשוט. שלושה מגדלים בני יותר מ-30 קומות במרקם ותיק הם שינוי משמעותי מאוד. הם מוסיפים מאות דירות, תושבים, כלי רכב, צריכת שירותים עירוניים, עומס על תשתיות ודרישה לשטחי ציבור איכותיים.

לכן המבחן של הפרויקט לא יהיה רק במספר הדירות החדשות, אלא באיכות התכנון: האם קומות המסחר והתעסוקה ישתלבו ברחוב, האם שטחי הציבור יהיו שימושיים, האם התחבורה והתנועה יקבלו מענה, והאם הדיירים הוותיקים יקבלו שדרוג אמיתי באיכות החיים.

פינוי-בינוי מוצלח אינו רק עסקה נדל״נית. הוא שינוי עירוני עמוק. כאשר עושים אותו נכון, הוא מחדש אזור שלם. כאשר עושים אותו מהר מדי או בלי תשתיות מתאימות, הוא עלול ליצור עומסים חדשים.

קריית מוצקין נכנסת למפת ההתחדשות הגדולה

הבחירה במותג עירוני ועתיד הצפון לקידום המתחם מחזקת את המגמה שלפיה ההתחדשות העירונית מתרחבת בהדרגה מעבר למרכז הארץ. אם בעבר עיקר תשומת הלב התרכזה בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים ופתח תקווה, כיום יותר ערים בצפון ובקריות מבינות שהדרך להוסיף דירות, לחדש מבנים ישנים ולחזק את העיר עוברת דרך פרויקטים מתחמיים גדולים.

בקריית מוצקין, הפרויקט הזה עשוי להפוך לאחד הסמנים הבולטים של המגמה. הוא כולל הריסה של מלאי ישן, תוספת משמעותית של דירות, שילוב שימושים ומיקום מרכזי יחסית. אם יתקדם לשלב הביצוע, הוא עשוי לשמש מבחן חשוב ליכולת של הקריות לקדם התחדשות עירונית בקנה מידה גדול.

מה חשוב לדעת על הפרויקט בקריית מוצקין

מי מקדם את הפרויקט?
חברת מותג עירוני בשיתוף חברת עתיד הצפון.

איפה ממוקם הפרויקט?
במתחם הרחובות דרך עכו, שדרות משה גושן, דבורה הנביאה, ציפורן והדס בקריית מוצקין.

כמה דירות קיימות ייהרסו?
לפי פרטי הפרויקט, צפויות להיהרס 121 יחידות דיור קיימות לצד מבני מסחר ותעסוקה ישנים.

כמה דירות חדשות ייבנו?
הפרויקט מתוכנן לכלול 605 דירות חדשות.

מה עוד כולל התכנון?
שלושה מגדלי מגורים בני יותר מ-30 קומות, חמש קומות בשימושים מעורבים, כ-14 אלף מ״ר שטחי מסחר ותעסוקה ושטחי ציבור מבונים.

למה הפרויקט משמעותי?
מדובר בפרויקט פינוי-בינוי ראשון של מותג עירוני בקריית מוצקין ובמהלך שיכול לשדרג אזור ותיק בעיר ולחזק את מגמת ההתחדשות העירונית בקריות.

עוד סימן לכך שההתחדשות העירונית יוצאת מגבולות המרכז

הפרויקט של מותג עירוני ועתיד הצפון בקריית מוצקין הוא חלק ממגמה רחבה יותר: ההתחדשות העירונית כבר אינה נחלתן הבלעדית של ערי המרכז. יזמים מחפשים אזורי צמיחה חדשים, רשויות מקומיות מחפשות דרכים לחדש שכונות ותיקות, ותושבים מצפים לדירות חדשות, ממ״דים, מעליות וסביבה עירונית טובה יותר.

ההצלחה של הפרויקט תימדד בשנים הקרובות לא רק בחתימות ובהכרזות, אלא ביכולת לעבור את שלבי התכנון, הרישוי, הליווי הבנקאי והביצוע. אם זה יקרה, קריית מוצקין עשויה להצטרף לרשימת הערים שבהן פינוי-בינוי כבר אינו הבטחה עתידית, אלא מנוע אמיתי לשינוי עירוני.

The post מותג עירוני מתרחבת לצפון: פינוי-בינוי ראשון לחברה בקריית מוצקין appeared first on בילדאין.

ניתוח נדל״ני עדכני

מכרז רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון לבניית 244 יחידות דיור במתחם בית אשל בבאר שבע הסתיים השבוע ללא הצעות. אף יזם לא ניגש למכרז, למרות שמדובר בקרקע הסמוכה לשכונת הפארק, אחת השכונות החדשות והבולטות בעיר.

זהו לא מכרז שנכשל ביום אחד. ההליך פורסם לראשונה לפני כשבעה חודשים, נדחה מספר פעמים, החל כמכרז במסלול מחיר מטרה, ובהמשך שונה למכרז רגיל. גם לאחר השינוי הזה, שאמור היה לתת ליזמים גמישות גדולה יותר, השוק נשאר בחוץ.

המשמעות ברורה: היזמים לא השתכנעו שהמספרים עובדים.

תוכנית בית אשל אושרה לפני כשלוש שנים. היא מתוכננת ממערב לשכונת פארק הנחל, ומצפון לנחל באר שבע ולאתר הלאומי בית אשל.

התוכנית הכוללת מציעה הקמת שכונת מגורים חדשה עם 1,288 יחידות דיור, מתוכן 300 יחידות לדיור מיוחד. המכרז שנכשל כעת הוא שלב ראשון ומשמעותי בתוכה, שכלל שלושה מתחמים לבניית 244 דירות.

המכרז כלל שלושה מתחמים:

המתחם הראשון יועד ל-96 יחידות דיור בשטח של כ-8.6 דונם. מחיר המינימום לקרקע עמד על כ-206 אלף שקל, אך הוצאות הפיתוח והתשתיות עמדו על כ-28.1 מיליון שקל, לצד ערבות של כ-2.8 מיליון שקל.

המתחם השני יועד ל-104 יחידות דיור. מחיר המינימום עמד על כ-225 אלף שקל, אך הוצאות הפיתוח הגיעו לכ-41.9 מיליון שקל, עם ערבות של כ-4.19 מיליון שקל.

המתחם השלישי יועד ל-44 יחידות דיור. מחיר המינימום עמד על כ-94 אלף שקל, לצד הוצאות פיתוח של כ-15.8 מיליון שקל וערבות של כ-1.58 מיליון שקל.

כלומר, מחיר הקרקע עצמו לא היה בהכרח הבעיה המרכזית. הסיפור הגדול נמצא בהוצאות הפיתוח, בעלויות המימון, בקצב המכירות הצפוי ובשאלה האם יזם יכול להרוויח בפרויקט כזה בבאר שבע של 2026.

בית אשל לא לבד: גם הרקפות לא התרוממה

כישלון המכרז בבית אשל מצטרף לאיתות נוסף משוק הקרקעות בבאר שבע: מכרזים בשכונת הרקפות, שכללו מאות יחידות דיור בבנייה נמוכה יזמית ובבנייה רוויה, נסגרו גם הם ללא הצעות.

כאשר שני שיווקים שונים בעיר מסתיימים ללא מציעים, קשה להתייחס לכך כאל תקלה נקודתית. זה כבר סימן רחב יותר לשוק שנמצא בזהירות גבוהה.

היזמים מסתכלים על באר שבע, אבל לא בכל מחיר. הם בוחנים את עלויות הפיתוח, את קצב הרישוי, את מחירי המכירה, את התחרות מול ערים אחרות בדרום ואת מצב הרוכשים. אם אין ודאות מספקת, הם מעדיפים להמתין.

שוק הדירות החדשות בעיר נמצא בתקופה מורכבת

חשוב לדייק: באר שבע לא הפכה לעיר בלי ביקוש. היא עדיין העיר המרכזית של הדרום, עם אוניברסיטה, בית חולים, מוקדי תעסוקה, תחבורה, מסחר ושכונות חדשות שממשיכות למשוך משפחות צעירות ומשפרי דיור.

אבל שוק הדירות החדשות בעיר מורכב יותר מבעבר. רוכשים זהירים יותר, המשכנתאות עדיין מכבידות, וקבלנים נדרשים לעבוד קשה יותר כדי למכור. בחלק מהפרויקטים בעיר נראים מבצעי מימון, תנאי תשלום גמישים, הטבות, שדרוגים והנחות עקיפות.

במקביל, באר שבע מתמודדת עם תחרות אזורית חזקה. נתיבות, אופקים, קריית גת, ירוחם ודימונה משווקות אלפי דירות חדשות, לעיתים במחירים נגישים יותר ובחלק מהמקרים עם הטבות מס או סיפור צמיחה אגרסיבי. מצד שני, יישובי הלוויין כמו להבים, עומר ומיתר ממשיכים למשוך אוכלוסייה חזקה שמחפשת איכות חיים וצמודי קרקע.

בתווך הזה, באר שבע צריכה להציע ליזמים ולרוכשים יתרון ברור יותר: מחיר נכון, תשתיות, רישוי יעיל, ודאות תכנונית ופרויקטים שמסוגלים להימכר בקצב סביר.

למה המעבר ממחיר מטרה למכרז רגיל לא עזר?

המכרז התחיל כמחיר מטרה, ובהמשך שונה למכרז רגיל. לכאורה, שינוי כזה אמור להקל על היזמים, משום שהוא משאיר להם גמישות גדולה יותר במחירי המכירה.

אבל גם זה לא הספיק. המשמעות היא שהבעיה אינה רק במסלול המכרז. ייתכן שהשוק רואה בעיה עמוקה יותר בתמהיל הכולל: הוצאות הפיתוח, הערבויות, עלויות הבנייה, סביבת הריבית, קצב מכירות לא ודאי ותחרות חזקה מאוד בדרום.

במילים פשוטות: יזם לא ניגש למכרז רק כי הקרקע מעניינת. הוא ניגש רק אם הוא מאמין שהפרויקט כלכלי.

הקרקע המשלימה להתחדשות עירונית נשארת בסימן שאלה

לתוכנית בית אשל יש גם קשר חשוב להתחדשות עירונית בבאר שבע. במהלך הדיונים על הפקדת התוכנית העלתה הוועדה המחוזית דרום את הצורך לבחון הקצאת קרקע משלימה לטובת פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.

ההיגיון ברור: בבאר שבע יש שכונות ותיקות רבות שבהן קשה לקדם פינוי-בינוי בגלל חוסר כדאיות כלכלית. קרקע משלימה יכולה לאפשר ליזם לקבל זכויות נוספות במקום אחר, ובכך להפוך פרויקט התחדשות עירונית לכלכלי יותר.

אלא שכעת עולה שאלה לא פשוטה: אם הקרקע בבית אשל עצמה לא מצליחה למשוך יזמים, כיצד היא תוכל לשמש מנוף כלכלי אפקטיבי להתחדשות עירונית?

זו נקודה שצריכה להטריד גם את רמ״י, גם את משרד הבינוי והשיכון וגם את עיריית באר שבע. קרקע משלימה היא כלי חשוב, אבל רק אם היא באמת אטרקטיבית ומסוגלת לייצר ערך.

אי אפשר לשווק את באר שבע כמו את המרכז

כישלון המכרז בבית אשל, יחד עם הרקפות, הוא מסר ברור למדינה. באר שבע אינה תל אביב, פתח תקווה או בת ים. עלויות הבנייה והפיתוח אולי דומות בחלקן, אבל מחירי המכירה וקצב הביקוש שונים לגמרי.

לכן, שיווק קרקע בבאר שבע צריך להיות מותאם למציאות המקומית. ייתכן שנדרשת הפחתת עלויות פיתוח, חלוקה אחרת של המתחמים, שיווק מדורג, תנאי תשלום גמישים יותר, התאמת ערבויות או תמריצים שיקטינו את הסיכון היזמי.

פרסום חוזר של אותו מכרז באותם תנאים עלול להסתיים באותה תוצאה.

עבור באר שבע, מדובר בתמרור אזהרה. העיר רוצה להמשיך לצמוח, לחזק את שכונת הפארק, להרחיב את הפיתוח סביב נחל באר שבע ולמשוך אוכלוסייה חדשה. אבל אם יזמים לא ניגשים למכרזים, התוכניות נשארות על הנייר.

הבעיה אינה רק בית אשל. היא רחבה יותר: איך מייצרים בבאר שבע שוק דירות חדשות יציב, שמצד אחד מאפשר ליזמים להרוויח, ומצד שני מציע לרוכשים מחיר ותנאים שמתאימים לעיר ולכוח הקנייה המקומי.

באר שבע לא צריכה עוד תוכניות מאושרות שלא מתממשות. היא צריכה מכרזים שהשוק מאמין בהם.

השוק שלח מסר, עכשיו המדינה צריכה להגיב

כישלון מכרז בית אשל אינו אומר שבאר שבע אינה אטרקטיבית. הוא כן אומר שתנאי השיווק הנוכחיים לא הספיקו כדי לשכנע יזמים להיכנס.

במצב שבו גם הרקפות לא צלחה, ושוק הדירות החדשות בעיר מתקדם בזהירות, רמ״י ומשרד הבינוי והשיכון יצטרכו לעשות התאמות. באר שבע יכולה וצריכה להמשיך להתפתח, אבל זה יקרה רק אם הקרקע תשווק בתנאים שמתאימים למציאות הכלכלית של העיר.

כרגע, המסר של היזמים חד מאוד:
הפוטנציאל קיים – אבל המספרים עדיין לא עובדים.

The post אף יזם לא ניגש: המכרז שמדליק נורה אדומה בבאר שבע appeared first on בילדאין.

בעולם שבו הביטחון האישי הופך לנושא מרכזי בחיי היומיום, מסנן האב”כ לממ”ד הוא כבר לא מותרות, אלא הכרח.
חברת תעשיות בית אל, עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום, מציעה את פתרון ההגנה המתקדם ביותר – מסנן לממ״ד תיבת נח.

הממ”ד (מרחב מוגן דירתי) נועד להגן על משפחתכם בעת חירום, אך ללא מסנן אב”כ מתאים, ההגנה אינה שלמה. מסנן תיבת נח מספק הגנה מקיפה מפני איומים כימיים, ביולוגיים ורדיואקטיביים, מאפשר כניסת אוויר נקי לממ”ד גם כאשר הסביבה החיצונית מזוהמת.

מה מייחד את מסנן תיבת נח?

ראשית, אמינותו הגבוהה. המסנן, שפותח בשיתוף עם מערכת הביטחון, עומד בכל התקנים הנדרשים של פיקוד העורף.
הוא קל לתפעול, נקודה קריטית במצבי לחץ, ופועל ללא צורך בחשמל – יתרון משמעותי בעת הפסקות חשמל.

אחד היתרונות הבולטים של מסנן תיבת נח הוא אורך חייו.
בניגוד למסננים רבים הדורשים החלפה תכופה, מסנן זה מתוכנן לפעול ביעילות למשך 10 שנים ללא צורך בהחלפה, חיסכון משמעותי בטווח הארוך.

מבחינה טכנית, המסנן מרשים לא פחות. במידותיו הקומפקטיות (49x33x29 ס”מ) ומשקלו הקל יחסית (19 ק”ג),
הוא מסוגל לספק 60 מטר מעוקב של אוויר נקי בשעה, מספיק לממ”ד בגודל עד 30 מ”ר ולארבע נפשות.

עכשיו, לחדשות הטובות במיוחד: במסגרת מבצע מיוחד לקהילת “בונים יחד” בפורטל בילדאין,מסנן תיבת נח מוצע במחיר שאי אפשר לסרב לו – 1,525 ש”ח + מע”מ בלבד.

זהו המחיר הנמוך ביותר בארץ למסנן באיכות כזו, הכולל גם התקנה מקצועית שנמשכת כשעה.

ההתקנה מתבצעת על ידי מתקין מוסמך, והמסנן מגיע עם אחריות יצרן מלאה ל-10 שנים.
זו לא רק רכישה, אלא השקעה ארוכת טווח בביטחון המשפחה שלכם.

חשוב לזכור כי פיקוד העורף ממליץ על התקנת מסנן בכל ממ”ד.
בתקופות של מתיחות ביטחונית, השקט הנפשי שמעניק מסנן איכותי הוא פשוט לא יסולא בפז.

לסיכום, מסנן תיבת נח של תעשיות בית אל הוא לא רק מוצר – הוא שכבת הגנה חיונית לביתכם.
במחיר המיוחד המוצע כעת, זו ההזדמנות המושלמת להבטיח את שלום משפחתכם.
כי כשמדובר בביטחון, אין מקום לפשרות.

לפרטים נוספים הכנסו לפרטי הדיל ומלאו פרטים ויחזרו אליכם>>>>>

The post הגנה חיונית לכל בית: מסנן לממ”ד תיבת נח במחיר מבצע מיוחד appeared first on בילדאין.

מאת: גרי רכטמן שפירו – פרו-מן ניהול פרוייקטים בבנייה פרטית

כְּלוֹנָס הוא סוג של יסוד בניין שתפקידו לקבע את המבנה לקרקע או לתמוך בעומסים שונים הקשורים בקרקע.
הכלונס הוא למעשה עמוד המוחדר בחלקו לקרקע, כאשר חלקו העליון מחובר ליתר יסודות המבנה.
השימוש בכלונסאות מונע מהבניין לשקוע באדמה חולית או בוצית. כיום כלונסאות עשויים בעיקר מפלדה ובטון מזויין.

איך מתחילים?

במדידה של מודד מוסמך שמסמן את מתווה הכלונסאות (המודד יקבל נתונים מהאדריכל).

מה צריך לדעת?

את קוטר ועומק הכלונסאות קובעים שני יועצים:

• יועץ הקרקע- בהתאם לסוג הקרקע והרכבה ממליץ על קוטר ועומק הכלונסאות (דו”ח קרקע)
• המהנדס/קונסטרוקטור- בהתאם לעומסים המחושבים, לתוכניות המבנה ודו”ח הקרקע, קובע את עומק הכלונסאות,
  קוטר הכלונס וסוג הברזל בו (כלוב הזיון).

העקרון בכלונסאות הוא פשוט, הכלונסאות מייצרים שטח פנים גבוה מול הקרקע ולמעשה החיכוך בין הכלונס לקרקע מונעים את תזוזת המבנה.

לצורך יצירת הכלונסאות יש לבצע קידוחים במיקומים המסומנים ע”י המודד, בקוטר ובעומק כמצויין בתכנית הקונסטרוקציה.
הקידוח מתבצע ע”י משאית קידוח ייעודית, ישנם גם מחפרונים המצויידים במכונת קידוח.

שלבים:

• לפני קידוח כלונסאות – יש להכין את כלובי הזיון ושומרי מרחק המרחיקים את הכלוב מדפנות הבור.
• הזמנת יועץ הקרקע – יש להזמין את יועץ הקרקע לבדיקת הקידוח.
• תחילת קידוח כלונס – יש לקדוח בצורה אנכית (לדאוג לפילוס המקדח)
• במשך הקידוח – יש לוודא שהאדמה המוצאת מהקדח לא תפריע לקדח אחר.
• בסוף הקידוח – יש לוודא שעומק הקידוח מתאים לדרישה בתכנית.
• לאחר הקידוח – יש להשחיל את הכלוב אנכית מבלי לפגוע בדפנות הבור ולתלות אותו (הכלוב לא אמור להגיע לתחתית הבור).

  

יציקת הכלונסאות:

• סוג הבטון – יש להזמין בטון לפי דרישות המהנדס (דרגת חשיפה 3 בד”כ).
• מעבדה – יש להזמין מעבדה לנטילת דגימת בטון לבדיקה.
• יוצקים אך ורק עם משאבת בטון – ועדיף שצינור המשאבה יכנס ככל האפשר לתוך הבור.
  בשום אופן אין לצקת ישירות מהמיקסר..
• יוצקים את כל הכלונס ביציקה אחת.
• אסור להשאיר בורות חפורים ולא יצוקים ללילה מחשש להתמוטטות או נפילה.

  

כשהבטון מתחיל להתקשות (כחצי שעה אחרי יציקת הכלונס), נועצים את מוטות ברזל השתילה לפי התכנית.
(מוטות באורך 3-4 מטר בתוך הכלונס, כאשר מחצית שקוע בכלונס ומחצית בולט החוצה). מוטות (קוצים) אלה ישמשו לקשירה וחיבור ברזל זיון העמודים בהמשך.

מומלץ להזמין מדידת AS MADE למיקום הכלונסאות בפועל וכן בדיקה סונית המתבצעת 8 ימים לאחר היציקה בכדי לוודא שהכלונס אכן בעומק הנכון, אחיד ולא שבור.

The post כל מה שרצית לדעת על כלונסאות ולא העזת לשאול appeared first on בילדאין.